HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ HƯƠNG
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
TẠO QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI
TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2018


MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan .................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ....................................................................................................................... ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ..................................................................................................... vi
Danh mục bảng .............................................................................................................. vii
Danh mục biểu đồ ........................................................................................................... ix
Danh mục hình ..................................................................................................................x
Trích yếu luận án ............................................................................................................ xi
Thesis abstract............................................................................................................... xiii
Phần 1. Mở đầu ...............................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................1

1.2.

Mục tiêu của đề tài ................................................................................................3

3.1.

Thời gian nghiên cứu ..........................................................................................48

3.2.

Đối tượng nghiên cứu .........................................................................................48

iii


3.3.

Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................48

3.3.1. Điều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố
Thái Nguyên .......................................................................................................48
3.3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Thái Nguyên ......48
3.3.3. Thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố
Thái Nguyên .......................................................................................................48
3.3.4. Nhu cầu và khả năng tạo quỹ đất để phát triển kinh tế - xã hội của thành
phố Thái Nguyên ................................................................................................49
3.3.5. Đánh giá những mặt đạt được và tồn tại của công tác tạo quỹ đất tại thành
phố Thái Nguyên ................................................................................................49
3.3.6. Đề xuất giải pháp cho công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên ............49
3.4.

Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................49

3.4.1. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ..................................49

4.3.3. Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh
tế - xã hội tại thành phố Thái Nguyên ..............................................................102
4.4.

Nhu cầu và khả năng tạo quỹ đất để phát triển kinh tế - xã hội của thành
phố Thái Nguyên ..............................................................................................118

4.4.1. Nhu cầu tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên đến năm 2035 .....................118
4.4.2. Khả năng tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên đến năm 2035 ...................121
4.5.

Đánh giá mặt đạt được, tồn tại của công tác tạo quỹ đất trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên ..............................................................................................128

4.5.1. Những mặt đạt được .........................................................................................128
4.5.2. Những tồn tại ....................................................................................................129
4.6.

Đề xuất giải pháp cho công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên ..........131

4.6.1. Nhóm giải pháp về tài chính .............................................................................131
4.6.2. Nhóm giải pháp về chính sách ..........................................................................133
4.6.3. Nhóm giải pháp về quy hoạch ..........................................................................135
4.6.4. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện ...............................................................136
4.6.5. Nhóm giải pháp khác ........................................................................................137
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................139
5.1.

Kết luận .............................................................................................................139


Bất động sản

CCN

Cụm công nghiệp

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CNH

Công nghiệp hóa

CS

Cộng sự

EFA

Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Anlysis)

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GPMB&QLDA

Giải phóng mặt bằng và Quản lý dự án


Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TTBĐS

Thị trường bất động sản

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TTPTQĐ

Trung tâm phát triển quỹ đất

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
TT

Tên bảng



Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của thành phố Thái Nguyên..........................69

4.5.

Quỹ đất phân theo đơn vị hành chính cấp xã của thành phố Thái Nguyên
năm 2016.............................................................................................................71

4.6.

Kết quả tạo quỹ đất để phát triển các khu dân cư, khu đô thị của thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ...................................................................85

4.7.

Kết quả tạo quỹ đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ..................................................86

4.8.

Kết quả tạo quỹ đất xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo của thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ...........................................................................87

4.9.

Kết quả tạo quỹ đất sử dụng vào mục đích công cộng của thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ...........................................................................90

4.10. Kết quả tạo quỹ đất xây dựng công trình giao thông của thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ...........................................................................91



DANH MỤC BIỂU ĐỒ
TT

Tên biểu đồ

Trang

2.1.

Biến động quỹ đất phi nông nghiệp của Việt Nam, giai đoạn 2005-2014 ...........14

4.1.

GDP bình quân đầu người của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004-2015 .........60

4.2.

Biến động một số quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2015 .....73

4.3.

Biến động các loại đất chính tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2004- 2015............................................................................................................74

4.4.

Ý kiến của người có đất bị thu hồi về chính sách hỗ trợ, ổn định đời sống .......104



Tên hình

Trang

2.1. Quá trình luân chuyển sử dụng đất ....................................................................... 25
3.1. Sơ đồ nghiên cứu ................................................................................................... 52
4.1. Sơ đồ thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ................................................ 57
4.2. Tổ chức sự nghiệp làm nhiệm vụ tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên .......... 75
4.3. Nhà nước thu hồi đất để giao/cho thuê thực hiện dự án đầu tư tại thành phố
Thái Nguyên .......................................................................................................... 78
4.4. Khái quát công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên .................................. 81

x


TRÍCH YẾU LUẬN ÁN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Hương
Tên Luận án: Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tạo quỹ đất phục vụ
phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 9 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và xác
định được các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên;
- Đề xuất các giải pháp khi thực hiện tạo quỹ đất nhằm đảm bảo hài hòa

gian vừa qua đã có những thành công nhất định, góp phần thúc đẩy phát triển
kinh tế - xã hội của địa phương. Tuy nhiên, công tác này hiện vẫn còn nhiều khó
khăn, vướng mắc như khiếu nại về giá đất, kinh phí tạo quỹ đất của một số dự án
còn bị chậm...
Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA từ năm trăm (500) phiếu điều
tra, khảo sát về các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên
bằng phần mềm SPSS 23.0 đã xác định được mức độ ảnh hưởng của 22 yếu tố
đến tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên; 22 yếu tố này được xếp vào
5 nhóm yếu tố có mức độ ảnh hưởng theo thứ tự như sau: (1) Nhóm yếu tố tài
chính; (2) Nhóm yếu tố chính sách pháp luật; (3) Nhóm yếu tố kinh tế, xã hội; (4)
Nhóm yếu tố điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng và (5) Nhóm yếu tố quy hoạch.
Đến năm 2035, tổng diện tích tự nhiên của thành phố Thái Nguyên là
22.313,6 ha; quỹ đất xây dựng đô thị khoảng 8.700 ha, đất xây dựng các cơ sở
kinh tế kỹ thuật đô thị tại ngoại thị khoảng 2.000 ha. Đến năm 2035 quỹ đất sử
dụng cho các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp của thành phố Thái
Nguyên sẽ có những biến động rất lớn. Để đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh
tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên từ nay đến năm 2035, việc bố trí các quỹ
đất sử dụng cho các mục đích như khu dân cư, khu đô thị, sản xuất kinh doanh,
công trình công cộng, an ninh, quốc phòng là yếu tố then chốt. Điều này, đòi hỏi
việc tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên trong thời gian tới cần tập trung vào
những nhóm giải pháp lớn như là giải pháp về tài chính, chính sách, quy hoạch
và giải pháp về tổ chức thực hiện.

xii


THESIS ABSTRACT
PhD candidate: Nguyen Thi Huong
Thesis title: Study on current situation and solutions to the creation of land fund
for socio-economic development of Thai Nguyen city, Thai Nguyen province.



m2 for 624 projects. In this area, the form of land recovery by the State is
dominated. It accounts for 93.75% of the total project and 97.08% of the total
land area created. The land fund used for production and business purposes
created in the past few years is the largest (2,724,410.63 m2), followed by the
land fund for the development of residential areas and urban areas (2,382,136.37
m2), land fund for public use (2,124,762.15 m2), and land fund for security and
defense purposes was the lowest (80,891.60 m2). Thus, creating the land fund of
Thai Nguyen city in the recent years had a certain successes, contributed to
promoting the socio-economic development of the locality. However, besides,
this work of the Thai Nguyen city is still facing many difficulties, such as there
are reclamations about land prices, finance packages for land fund creation of
some projects are delayed ...
The result of EFA factor analysis from five hundred (500) questionnaires,
surveyed on the factors affecting land fund creation in Thai Nguyen city by SPSS
23.0 software identified the influence levels of 22 factors to land fund creation in
Thai Nguyen city; these 22 factors were groupped to 5 groups of factors, having
impact level in the following order: (1) Group of financial factors; (2) Group of
policy and legal factors; (3) Group of economic and social factors; (4) Group of
natural conditions and infrastructure factors; (5) Group of planning factors.
To 2035, the total natural area of Thai Nguyen city will be of 22,313.6 ha;
urban construction land fund of about 8,700 ha, land for construction of urban
economic and technical facilities on the outskirts of about 2,000 ha. By 2035,
land fund used for agricultural and non-agricultural purposes will have
tremendous fluctuations. To meet the socio-economic development objectives of
Thai Nguyen city from now to 2035, the allocation of land fund for purposes
such as residential areas, urban areas, production and business, public works,
security and defense are the key elements. It is required that the land fund
creation of Thai Nguyen City in the coming time need to concentrate to great

án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất đầu tư mới trên phạm vi cả nước, trong đó có
thành phố Thái Nguyên. Để có quỹ đất cho nhà đầu tư khai thác sử dụng bắt buộc
phải thực hiện tạo quỹ đất. Khi đó, cơ chế tạo quỹ đất được thực hiện theo hai
hình thức, một là Nhà nước thu hồi đất, sau đó giao cho nhà đầu tư; hai là nhà
đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để có quyền sử dụng đất (Đặng Hùng
Võ, 2010). Ngoài ra, để Nhà nước có thể thu về được lượng địa tô từ tài nguyên
đất đai lớn nhất, chủ động điều tiết được thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất,

1


giúp nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất đai nhanh nhất thì Nhà nước cần phải chủ động
tạo quỹ đất ngay sau khi phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Qua đó cho thấy, tạo quỹ đất có vai trò
quan trọng trong thực hiện mục tiêu trên của Chính phủ Việt Nam.
Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên là đô thị loại I, trực thuộc
Tỉnh. Thành phố được xác định là đô thị động lực của Vùng trung du và miền núi
phía Bắc, là trung tâm Chính trị - Kinh tế - Văn hóa - Y tế - Đào tạo - Khoa học kỹ
thuật của tỉnh Thái Nguyên và của cả Vùng. Phấn đấu xây dựng thành phố Thái
Nguyên là trung tâm của tuyến hành lang kinh tế Hà Nội - Thái Nguyên - Bắc Kạn
- Cao Bằng (Thủ tướng Chính phủ, 2013). Song song với quá trình phát triển kinh
tế - xã hội, nhu cầu sử dụng đất của Thành phố ngày càng tăng, đặc biệt đối với
quỹ đất sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp. Năm 2010, thành phố Thái
Nguyên đã được Chính phủ quyết định nâng lên thành đô thị loại I thuộc Tỉnh và
phấn đấu đến trước năm 2020 trở thành đô thị trực thuộc Trung ương.
Để đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh, quốc
phòng của Thành phố trong giai đoạn vừa qua và những năm tới, yêu cầu đặt ra
cho Thành phố là phải quản lý, khai thác sử dụng đất đai một cách khoa học, tiết
kiệm, hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư. Trong
đó, công tác tạo quỹ đất của Thành phố có vai trò quan trọng góp phần hoàn

hiệu quả công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại địa bàn
nghiên cứu trong thời gian tới.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội nhằm
phát hiện một số yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên;
- Đề xuất các giải pháp khi thực hiện tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Không gian nghiên cứu: Tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Thời gian nghiên cứu:
+ Kết quả tạo quỹ đất trong giai đoạn từ năm 2004-2015 trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
+ Thời gian thực hiện điều tra, phỏng vấn: Từ tháng 01/2014 đến tháng
12/2014.
- Nội dung nghiên cứu: Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình
hình quản lý và sử dụng đất đai có liên quan đến công tác tạo quỹ đất của thành
phố Thái Nguyên. Đánh giá thực trạng tạo quỹ đất (chủ yếu là hình thức Nhà
nước thu hồi đất để tạo quỹ đất) phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn

3


thành phố Thái Nguyên. Xác định nhu cầu và khả năng (về tài chính, tổ chức
thực hiện nhiệm vụ) tạo quỹ đất để phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2035 của
thành phố Thái Nguyên. Từ đó, đề xuất một số giải pháp nhằm đảm bảo hài hòa
lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất cho công tác tạo quỹ đất
tại thành phố Thái Nguyên.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI
Trên cơ sở đánh giá thực trạng việc tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế

mỗi loại hình kinh tế khác nhau, đất đai cũng có những đặc điểm, tác dụng rất
khác nhau (Phan Văn Thọ và cs., 2013). Bằng cách sử dụng tài chính, lao động,
kỹ năng quản lý và kỹ thuật có thể tìm đến nơi mà họ cần đất để sử dụng; trong
khi đất đai thì không thể dịch chuyển và mỗi vị trí đất có các khả năng sử dụng,
quản lý khác nhau (Smyth et al., 1993). Ngoài ra, đất đai còn là tài nguyên đặc
biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý
theo pháp luật (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Đất đai là một diện
tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh
thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt
nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng
đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của
con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Yuong, 1998; Smyth et al., 1993).
Quỹ đất đai là toàn bộ diện tích đất đai của đất nước, được sử dụng vào
các mục đích khác nhau như nông nghiệp, phi nông nghiệp, chưa sử dụng nhằm
đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước phù hợp với từng giai
đoạn phát triển.
Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người
khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản
hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền
kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá

5


trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là
“giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất (Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất
động sản (BĐS) - Bộ Xây Dựng, 2017).
Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Giá trị đất đai phụ thuộc chủ yếu
vào giá trị sản phẩm (Samualson, 2002). Căn cứ vào giá trị của khu/thửa đất để từ

sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân. Hầu hết các quốc gia trên
thế giới (Mỹ, Đức, Pháp, Nga, Nhật, Ý...) chọn hình thức đa sở hữu trong quản lý
đất đai. Hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất
một hình thức sở hữu, sở hữu đất đai đó có thể là sở hữu nhà nước, hoặc sở hữu
toàn dân, hoặc sở hữu tư nhân. Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình thức sở
hữu nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Triều
Tiên (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013). Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền định đoạt và quyền sử dụng (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013; Nguyễn Văn
Khánh, 2013).
Chế độ sở hữu đất đai của Việt Nam rất đặc biệt so với các nước khác trên
thế giới vì nhiều lý do khác nhau. Trong đó phải hiểu rõ đất đai của nước ta là tài
sản thiêng liêng gắn với sự hy sinh xương máu của cả dân tộc (Nguyễn Quốc
Dũng, 2010). Quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu làm cho mọi người dân đều có quyền, từ đó bảo đảm đời sống, mưu sinh
nhu cầu hạnh phúc cho mọi người, đảm bảo ổn định chính trị xã hội (Nguyễn
Đình Kháng, 2013). Từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, quyền và nghĩa vụ của
người đại diện chủ sở hữu về đất đai và của người sử dụng đất tại Việt Nam đã
tác động trực tiếp đến việc tạo quỹ đất để phục vụ các mục đích phát triển kinh tế
- xã hội của đất nước thông qua các hình thức (Nhà nước thu hồi hoặc nhà đầu tư
thỏa thuận).
2.1.1.3. Tổ chức phát triển quỹ đất, tạo quỹ đất và quỹ phát triển đất
Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất (PTQĐ)): Tổ
chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy định
của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập theo
quy định tại Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ. Tổ chức PTQĐ là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường, có chức năng, nhiệm vụ: tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng
đất; tạo quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; tạo quỹ đất để phục vụ sự
nghiệp giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường
và các nhu cầu khác của địa phương, ổn định thị trường bất động sản (Bộ Tài

111 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 6 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
Để duy trì, bảo toàn nguồn vốn của Quỹ phát triển đất, Chính phủ đã có
những quy định về việc hoàn vốn cho các trường hợp ứng vốn quy định tại Nghị
định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Điển hình như đối
với trường hợp số tiền Quỹ phát triển đất đã ứng cho Tổ chức PTQĐ thực hiện
tạo quỹ đất, sau đó Nhà nước giao/cho thuê thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc không đấu giá phải nộp tiền sử dụng đất và xử lý hoàn trả vốn, tiền
bồi thường, GPMB thực hiện được chia làm ba trường hợp như sau:
Thứ nhất đối với trường hợp người được Nhà nước giao đất/cho thuê đất

8


mà không được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì việc hoàn trả số
tiền để thực hiện tạo quỹ đất (tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo
phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) cho Quỹ phát
triển đất sẽ do ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về
ngân sách nhà nước.
Thứ hai đối với trường hợp người được Nhà nước giao đất/cho thuê đất
được miễn tiền sử dụng đất hoặc giao đất không thu tiền sử dụng đất, miễn
toàn bộ số tiền thuê đất trong thời gian thuê đất thì người được Nhà nước giao
đất/cho thuê đất phải thực hiện hoàn trả số tiền để thực hiện tạo quỹ đất theo
phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào ngân sách
nhà nước và được tính vào vốn đầu tư của dự án; đối với các công trình đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng khác của Nhà nước thì thực
hiện theo quyết định của cấp có thẩm quyền.
Thứ ba là người được Nhà nước giao đất/cho thuê đất được giảm tiền

nguyên tự nhiên, chống lại sự thoái hóa chất lượng đất và nước; khả thi về mặt
kinh tế; được xã hội chấp nhận.
Theo Begg et al. (2007), trong nền kinh tế có thể coi đất đai là cố định về
mặt số lượng trong cả ngắn hạn và dài hạn.
Đất đai là phạm trù có ý nghĩa chính trị - pháp lý, gắn liền với lịch sử
dựng nước và giữ nước của dân tộc ta (Đinh Xuân Hảo và cs., 2013). Chính vì
vậy, hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở nước ta được nhìn nhận là phức
tạp, có nhiều sự thay đổi theo thời gian. Sở hữu đất đai là vấn đề phức tạp của
nhiều nước cả về mặt lý luận và thực tiễn, hơn nữa còn là vấn đề nhạy cảm
của các thế lực chính trị (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Từ các nhận định trên cho thấy tài nguyên đất có vai trò quan trọng đối
với quá trình phát triển kinh tế - xã hội đối với mỗi quốc gia. Phát triển kinh tế xã hội là một vấn đề hết sức phức tạp, đa dạng; bao gồm không chỉ là sự tăng
trưởng về kinh tế mà còn là một xã hội phát triển tốt hơn, biểu hiện một đời sống
xã hội lành mạnh (Nguyễn Duy Gia và cs., 2000). Với những đặc tính tự nhiên
vốn có như không bị hao mòn theo thời gian, có sức chịu tải liên tục, tính không thể di
dời, các thửa đất khác nhau có những tính cá biệt khác nhau, đặc tính không gia tăng
về số lượng… (Phan Văn Thọ và cs., 2013) đã làm cho đất đai trở thành nguồn tài
nguyên quý giá phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Đất đai gắn liền với các quyền và nghĩa vụ của người sở hữu, người sử
dụng đất. Về chính trị thì đất đai là yếu tố hàng đầu để hình thành nên một quốc
gia, thể hiện phạm vi của quyền quản lý Nhà nước và quyền tài phán. Theo Các
Mác: đất đai luôn là đối tượng của mọi cuộc đấu tranh gay gắt giữa những
điền chủ lớn với quần chúng nhân dân bị bóc lột. Đối với khai thác kinh tế từ
đất đai, tại các nước có nền kinh tế thị trường như các nước Châu Âu, Nhật
Bản sau chiến tranh thế giới thứ hai; Đài Loan, Hàn Quốc sau khi kết thúc

10


chiến tranh trong chương trình tái thiết, xây dựng lại đất nước đều có các

trị kinh tế không lớn, chuyển hoá thành đất hoặc dự án mang tính kinh tế cao hơn
thì phần thặng dư đó là cam kết phúc lợi chung cho tất cả cộng đồng (Nguyễn
Thị Song Hiền, 2012).

11


2.1.3. Vai trò của tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
Kinh tế - xã hội của đất nước phát triển thì nhu cầu về quỹ đất để xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đất ở, xây dựng các trụ sở cơ quan, công trình sự
nghiệp, phát triển các cơ sở sản xuất, kinh doanh, an ninh - quốc phòng ngày
càng gia tăng. Vấn đề cấp bách đặt ra là Nhà nước cần phải có quỹ đất, bao gồm
cả quỹ đất dự phòng (quỹ đất đã giải phóng mặt bằng) để cung ứng, tham gia
vào thị trường bất động sản, đáp ứng hài hòa cho các mục đích sử dụng đất,
đồng thời đảm nhận nhiệm vụ điều tiết, làm chủ được thị trường bất động sản
về đất đai và chống đầu cơ đất đai một cách hiệu quả. Để đáp ứng nhu cầu sử
dụng đất cho các mục đích khác nhau, việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất là bắt
buộc. Chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất là kết quả quá trình tương tác của các yếu
tố kinh tế, xã hội; sự di cư dân số từ nông thôn ra thành thị, sự xuất hiện và hiệu
quả hoạt động của các tổ chức xã hội, các chính sách đất đai là các yếu tố có thể
ảnh hưởng đến mô hình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất (Lambin et al., 2001;
Lambin et al., 2003; Monrton et al., 2006).
Giai đoạn từ năm 2004 - 2015, để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước, quỹ đất của cả nước đã có những biến động lớn. Quá trình biến động
quỹ đất đai này có sự đóng góp vai trò của công tác tạo quỹ đất. Trong điều kiện
quy định của pháp luật đất đai tại Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2004 đến nay,
việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử
dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai và phải thực
hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với