Header Page 1 of 120.

Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học kinh tế quốc dân
---------------

Lê văn bính

phân tích CáC NHÂN Tố TáC ĐộNG
TớI GIá BấT ĐộNG SảN TRONG VIệC THựC HIệN
chính sách TàI CHíNH - nghiên cứu
TRÊN ĐịA BàN thành phố Hà NộI

Hà Nội, NĂM 2017
luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 1 of 120.


Header Page 2 of 120.

Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học kinh tế quốc dân
---------------

Lê văn bính

phân tích CáC NHÂN Tố TáC ĐộNG
TớI GIá BấT ĐộNG SảN TRONG VIệC THựC HIệN
chính sách TàI CHíNH - nghiên cứu
TRÊN ĐịA BàN thành phố Hà NộI
Chuyên
Chuyên ngành : KINH Tế TàI CHíNH - NGÂN HàNG


MỤC LỤC
LỜI CAM KẾT
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1. Lý do lựa chọn đề tài ........................................................................................... 1
2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu của luận án ...................................................... 4
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án................................................... 4
4. Khung nghiên cứu và quy trình thực hiện của luận án ..................................... 5
5. Những đóng góp mới của luận án ....................................................................... 6
6. Bố cục của luận án............................................................................................... 7
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH.... 8
1.1. Tổng quan nghiên cứu ở nước ngoài về các nhân tố tác động đến giá bất
động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính ............................................... 8
1.1.1. Những nghiên cứu về việc thực hiện chính sách tài chính thông qua chính
sách thuế bất động sản ............................................................................................. 8
1.1.2. Những nghiên cứu về nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua giá trị
các thành tố của nó .................................................................................................. 9
1.1.3. Những nghiên cứu về định giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách
tài chính................................................................................................................. 12
1.1.4. Những nghiên cứu về xác định giá trị và định giá bất động sản cho mục đích
tài chính................................................................................................................. 15
1.2. Tình hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong
việc thực hiện chính sách tài chính tại Việt Nam ................................................. 21
1.2.1. Những nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản ..................................... 21
1.2.2. Những nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản và định

3.1.4. Những tồn tại trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản
trên địa bàn Hà Nội ............................................................................................... 66
3.1.5. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong việc thực hiện
chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội................................................................ 70
3.2. Phân tích định tính các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong việc thực
hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội.......... 74
3.2.1. Phương pháp phân tích, tổng hợp và các mô hình cơ sở ............................... 74
3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định tính và mô hình nghiên cứu .......................... 77
CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ......................................................... 86
4.1. Mô tả mẫu nghiên cứu.................................................................................... 86
4.2. Phương pháp xử lý thông tin định lượng ...................................................... 90
4.2.1. Thống kê mô tả mẫu và kiểm định sự tin cậy của thang đo .......................... 90
4.2.2. Phân tích tương quan ................................................................................... 90
4.2.3. Phân tích nhân tố khẳng định CFA............................................................... 90
4.2.4. Phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính SEM và kiểm định các giả thuyết
nghiên cứu ............................................................................................................. 91
4.3. Thống kê mô tả các nhân tố/thang đo sử dụng trong mô hình nghiên cứu . 93
luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 5 of 120.


Header Page 6 of 120.

4.4. Đánh giá độ tin cậy thang đo ......................................................................... 97
4.5. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA ................................................. 101
4.6. Phân tích nhân tố khẳng định CFA ............................................................. 106
4.7. Phân tích SEM .............................................................................................. 111
4.7.1. Mô hình SEM phân tích Giai đoạn 1 .......................................................... 111
4.7.2. Mô hình SEM phân tích Giai đoạn 2. ......................................................... 112


Header Page 7 of 120.

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Thuật ngữ tiếng Việt đầy đủ

Thuật ngữ tiếng Anh

BĐS

Bất động sản

Real estate

BV

Tính bền vững của BĐS

CBRE

Tập đoàn CB Richard Ellis Group

CFA

Phân tích nhân tố khẳng định

Confirmatory Factor Analysis


GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

Gross domestic product

GFI

Chỉ số phù hợp

Goodness of fit index

GIS

Hệ thống thông tin địa lý

Geographic information system

GT

Giá trị BĐS

HA

Hình ảnh BĐS

HoREA

Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ
Chí Minh


M&A

Mua bán và sát nhập

NSNN

Ngân sách nhà nước

ODA

Viện trợ phát triển chính thức

Official development aid

OLS

Phương pháp bình phương nhỏ nhất

Ordinary Least Square

PP

Phương pháp nghiên cứu

Research Methods

PP-NL

Phương pháp và Năng lực định giá


RICS

Viện khảo sát hoàng gia Anh

The Royal Institute of Surveyors

RMSEA

Sai số trung bình gốc

Root mean square error

SEM

Mô hình cấu trúc tuyến tính

Structural Equation Modeling

SHNN

Sở hữu nhà nước

The State-owned

TLI

Chỉ số Tucker và Lewis

Tucker and Lewis index

VNREA

Hiệp hội bất động sản Việt Nam

VT

Vị trí BĐS

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 8 of 120.


Header Page 9 of 120.

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1: Ưu nhược điểm của các phương pháp định giá với mục đích thuế.............. 18
Bảng 1.2: Tổng hợp một số công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài ... 19
Bảng 1.3: Tổng hợp các công trình nghiên cứu trong nước về các nhân tố tác động đến
giá trị và giá cả BĐS .................................................................................................. 24
Bảng 1.4: Tổng hợp một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài...................... 25
Bảng 2.1: Thuật ngữ và định nghĩa ............................................................................ 43
Bảng 2.2: So sánh các tiếp cận thẩm định giá............................................................. 47
Bảng 2.3: Các nhân tố tác động đến giá trị BĐS ........................................................ 52
Bảng 3.1: Quyết toán thu ngân sách theo sắc thuế liên quan đến đất đai .................... 59
Bảng 3.2: Các khoản thu tài chính về đất, giai đoạn 2010-2016 ................................. 62
Bảng 3.3: Các nhân tố cần xem xét khi xác định giá đất............................................. 72
Bảng 3.4: Phân tích tần suất nghiên cứu định tính ...................................................... 79

Hình 1: Khung nghiên cứu của luận án ........................................................................ 6
Hình 1.1: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS...................................................... 10
Hình 1.2: Các thành tố của giá trị BĐS ...................................................................... 10
Hình 1.3: Các thành tố của giá trị BĐS ...................................................................... 11
Hình 1.4: Kỹ thuật được áp dụng để mô tả tác động của vị trí trong các mô hình khác
nhau ........................................................................................................................... 14
Hình 2.1: Các phương pháp thẩm định giá ................................................................. 46
Hình 3.1: Tỷ trọng các khoản thu về đất theo sắc thuế ............................................... 60
Hình 3.2: Thu ngân sách theo sắc thuế liên quan đến đất đai qua các năm ................. 61
Hình 3.3: Tỷ trọng các khoản thu tài chính về đất, giai đoạn 2010-2016 .................... 63
Hình 3.4: Nguồn thu từ đất đai giai đoạn 2010-2016 .................................................. 63
Hình 3.5: Các thành tố của giá trị BĐS ...................................................................... 76
Hình 3.6: Các nhân tố ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị thị trường ..................... 76
Hình 3.7: Mô hình các thành tố giá trị BĐS với mục đích tài chính ........................... 84
Hình 4.1: Cơ cấu khảo sát theo năm bắt đầu kinh doanh ............................................ 88
Hình 4.2: Cơ cấu khảo sát theo loại hình doanh nghiệp .............................................. 88
Hình 4.3: Cơ cấu mẫu khảo sát theo quy mô vốn ....................................................... 89
Hình 4.4: Cơ cấu mẫu khảo sát theo lĩnh vực hoạt động ............................................. 89
Hình 4.5: Cơ cấu mẫu khảo sát theo phạm vi hoạt động ............................................. 90
Hình 4.6 Kết quả phân tích CFA lần 3 ..................................................................... 107
Hình 4.7: Kết quả phân tích SEM lần 1 .................................................................... 112
Hình 4.8: Kết quả phân tích SEM lần 2 .................................................................... 113
Hình 4.9: Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS ..................................... 116

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 10 of 120.


Header Page 11 of 120.

1

trong những thập niên tới.
Như vậy, việc huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn từ quỹ đất là vô cùng
quan trọng và cấp thiết; và cũng là nhiệm vụ vô cùng khó khăn đối với Hà Nội. Để huy
động và sử dụng hiệu quả nguồn lực nêu trên cần thiết phải có một hệ thống giải pháp
luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 11 of 120.


Header Page 12 of 120.

2

tốt trong đó bao gồm việc xây dựng cơ chế, thể chế… nhằm thực hiện việc huy động
nguồn lực tối đa; phân bổ và sử dụng nguồn lực nói trên một cách hiệu quả; từ đó tạo
ra động lực thúc đẩy phát triển một cách bền vững. Nói cách khác, chính sách tài chính
đối với BĐS có vai trò quyết định đến nguồn thu ngân sách của thành phố Hà Nội.
Thời gian qua, các công cụ nhà nước đối với việc quản lý đất đai và thu thuế
không theo kịp với tốc độ tăng trưởng của nhu cầu tiêu thụ, phát triển BĐS, mở rộng
đô thị và giao dịch đất đai. Bộ Tài chính (2012) cho rằng những trở ngại chính là: (i)
Ranh giới dành cho phát triển đô thị hạn chế; (ii) Đất đai kém phát triển và bỏ trống do
tình trạng nắm giữ, đầu cơ và nhà nước thiếu cưỡng chế đối với các trường hợp tiếp
diễn không xây dựng trên đất được giao; (iii) Thiếu đầu tư vào vận tải công cộng, đặc
biệt là giao thông công cộng khối lượng lớn; (iv) Đánh thuế đất thấp tạo cơ hội cho
tình trạng đầu cơ đất và giảm ngân sách chính phủ cần thiết cho hỗ trợ đô thị hóa.
Trong bối cảnh đó, huy động tài chính dựa vào đất đai có ý nghĩa quan trọng,
trong đó, việc xác định đúng đắn giá đất, BĐS có ý nghĩa quyết định. Giá đất hình
thành trên thị trường là một quy luật tất yếu, đó là giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất khách quan trên thị trường. Giá đất trong thị trường đất đô thị phụ thuộc vào giá
thành khai thác, vào vị trí khoảnh đất, vào quan hệ cung cầu và sự cạnh tranh. Nếu giá
đất quá rẻ thì sẽ dẫn đến sử dụng lãng phí, nếu quá đắt thì làm tăng chi phí phát triển
kinh tế quốc dân, kể cả tăng chi ngân sách vì đô thị cũng cần đến nhiều đất đai cho các

người có BĐS ở vị trí mới, giá trị cao hơn. Nói cách khác, “địa tô” chênh lệch được
tạo ra bởi công tác GPMB không tạo ra nguồn thu cho ngân sách thành phố. Thứ tư,
việc xác định chính xác và đầy đủ “địa tô” nói trên phụ thuộc vào phương pháp xác
định giá được áp dụng cũng như những điều kiện cần thiết cho việc áp dụng phương
pháp đó một cách hiệu quả (hệ thống thông tin thị trường BĐS, bộ máy tổ chức và
nhân sự liên quan...).
Trong thực tế, việc thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS đều dựa trên
vấn đề mấu chốt là xác định chính xác giá BĐS. Tuy nhiên, trong thời gian qua, khi
xác định giá đất để thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS, chưa dựa trên sự
phân tích một cách khoa học các nhân tố tác động tới giá BĐS mà mới xác định chủ
yếu mang tính ước lượng. Kết quả là giá BĐS không đúng thực chất và không phù hợp
với giá thực tế trên thị trường. Điều này có thể dẫn đến sự thất thu cho ngân sách, đồng
thời gây ra những khiếu nại, khiếu kiện vì thiếu công bằng và gây khó khăn trong đền
bù GPMB khi thành phố thu hồi đất cho các dự án đầu tư công. Trong khi quỹ đất của
Hà Nội có hạn, nhu cầu đô thị hóa ngày càng cao, nguồn thu ngân sách thành phố, một
phần rất quan trọng dựa vào các khoản thu từ đất đai (thuế, phí, thu tiền sử dụng
đất...), đồng thời, việc đền bù khi thu hối đất sẽ còn diễn ra nhiều hơn, việc xác định
đúng giá BĐS dựa trên sự phân tích các nhân tố ảnh hưởng có ý nghĩa đặc biệt quan
trọng và cấp cách. Trên tình thần đó, việc lựa chọn đề tài “Phân tích các nhân tố tác
động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - nghiên cứu
trên địa bàn thành phố Hà Nội” của nghiên cứu sinh là cần thiết cả về phương diện
lý thuyết và thực tiễn. Nghiên cứu sẽ đóng góp những luận cứ khoa học và thực tiễn
để vận dụng trong công tác hoạch định chính sách, quản lý và phân bổ nguồn lực đất
đai và BĐS một cách khoa học và hiệu quả.
Để đáp ứng yêu cầu cải thiện nguồn thu ngân sách thông qua chuyển nhượng
hoặc đánh thuế đất đai và BĐS, cần phải xác định đúng đắn giá trị của các tài sản này.
Việc xác định đúng giá trị BĐS chuyển nhượng phụ thuộc vào nhiều nhân tố, trong đó,
xác định các thành tố giá trị và phương pháp định giá có ý nghĩa quyết định. Chính vì vậy,
luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 13 of 120.



3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là các nhân tố có ảnh hưởng đến giá BĐS nhằm
mục đích chuyển nhượng, cho thuê hay tính thuế trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung:
+ Chính sách tài chính mà luận án nghiên cứu là chính sách tài chính đối với BĐS
bao gồm: (i) Chính sách tài chính thông qua nguồn thu từ BĐS (thuế hoặc giá BĐS) do
nhà nước quản lý nhằm tăng nguồn thu ngân sách thành phố. Đó chính là đối tượng
luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 14 of 120.


Header Page 15 of 120.

5

của chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đối tượng tính thuế; (ii) Giá trị đất đai và
BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính. Đó là cơ sở để xác định mức giá
chuyển nhượng hoặc cơ sở tính thuế, phí; (iii) Giá chuyển nhượng hoặc giá trị tính
thuế đất đai; (iv) Chính sách đầu tư BĐS. Ở đây, luận án chỉ tập trung nghiên cứu
chính sách BĐS liên quan đến thuế, tiền sử dụng đất...
+ Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách
tài chính đối với BĐS. Giá BĐS chịu tác động đồng thời của nhóm nhân tố bên trong,
gắn liền với giá trị của BĐS và nhóm nhân tố bên ngoài, gắn liền với quan hệ cung-cầu
trên thị trường BĐS. Trong luận án này, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu các nhân tố
tác động đến giá BĐS thông qua nhóm nhân tố thuộc về giá trị - cơ sở của giá cả BĐS
đó. Do phía sau cung cầu là giá trị trị trường nên giới hạn nghiên cứu như vậy vẫn đảm
bảo tuân thủ nguyên tắc xác định giá cả BĐS chuyển nhượng do thành phố Hà Nội
quản lý nhằm tăng nguồn thu ngân sách thành phố. Cũng cần lưu ý là chuyển nhượng

nghiên cứu (Chương 4). Trên cơ sở nêu ra một số nguyên tắc cơ bản, luận án đề xuất
các giải pháp liên quan đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa
bản Thủ đô. Các nhóm giải pháp này bao gồm các giải pháp xuất phát từ mô hình
nghiên cứu và các giải pháp liên quan (Chương 5) (Chi tiết thể hiện tại Phụ lục số 01).

Hình 1: Khung nghiên cứu của luận án
5. Những đóng góp mới của luận án

5.1. Những đóng góp về mặt lý luận
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua
giá trị BĐS được thẩm định.
- Lựa chọn mô hình lý thuyết cơ sở và xây dựng mô hình nghiên cứu phù hợp với
mục tiêu và đối tượng nghiên cứu của luận án.
luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 16 of 120.


Header Page 17 of 120.

7

5.2. Những đóng góp về mặt thực tiễn
- Với việc nghiên cứu định tính (phỏng vấn sâu, nghiên cứu tình huống), luận án
có thể giúp phát hiện ra một số thành tố bổ sung liên quan tới điều kiện và đặc điểm
của Việt Nam, cụ thể là Hà Nội, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BĐS cũng như
yêu cầu phát triển đô thị của Hà Nội. Đó là nhóm nhân tố “Tính bền vững” của BĐS
và “Hình ảnh của chủ đầu tư BĐS”.
- Bổ sung một số nhân tố nhằm xây dựng mô hình nghiên cứu về các nhân tố tác
động đến giá cả thông qua giá trị BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên
địa bàn Hà Nội. Luận án đã cho thấy mối quan hệ giữa các biến độc lập (các nhân tố
tác động đến giá cả thông qua giá trị của BĐS), các biến kiểm soát cũng như quan hệ

TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
1.1. Tổng quan nghiên cứu ở nước ngoài về các nhân tố tác động đến giá bất động
sản trong việc thực hiện chính sách tài chính

1.1.1. Những nghiên cứu về việc thực hiện chính sách tài chính thông qua
chính sách thuế bất động sản
Nghiên cứu về chính sách thuế đối với BĐS đã được thực hiện bởi rất nhiều nhà
kinh tế trên thế giới. Trong đó có thể kể đến như: Nghiên cứu về xây dựng chính sách
thuế đất và thuế xây dựng của (Malme and Youngman, 2001); Nghiên cứu về thuế tài
sản của (Rudnick and Gordon, 1991); Cải cách thuế BĐS tại Mỹ của (Edwards, 2005);
Đánh giá và cải cách thuế BĐS tại Trung Quốc của Hong Zhang (Nguyễn Thị Mỹ Linh,
2012). Plassmann and Tideman (2010) đã đưa ra kết luận trong nghiên cứu rằng: Một hệ
thống thuế đất hoàn thiện sẽ tạo ra rất nhiều lợi ích cho Quốc gia như thúc đẩy phát triển
đô thị, làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, BĐS
và vốn hóa được nguồn lực này nhằm phục vụ vốn cho phát triển kinh tế nói chung.
Kết quả nghiên cứu của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) và Bahl, Martinez-Vazquez
(2007) về thuế tài sản (trong đó có thuế BĐS) ở những nước đang phát triển đã đưa ra
những thuận lợi và bất lợi của phân cấp tài chính và quản lý thuế tài sản ở các nước
đang phát triển, làm thế nào để tăng số thu về thuế tài sản và đóng góp của thuế tài sản
trong phát triển đất nước. Nghiên cứu về phân cấp tài chính trong quản lý thuế BĐS
còn có Lewis (2002) và Kelly (2004), các nghiên cứu này đã đưa ra các thách thức
đang nổi lên trong phân cấp tài chính từ cải cách thuế tài sản ở Indonesia. Bên cạnh đó,
Malme và Youngman (2001), cũng đưa ra nghiên cứu về sự phát triển của thuế BĐS
trong nền kinh tế chuyển đổi của các nước Trung và Đông Âu.
Davis và cộng sự (2012) đã tiến hành phân tích thực nghiệm các phương pháp
định giá đơn giản hóa đối với mục đích thuế tài sản nhà ở. Nghiên cứu này nhằm tìm
kiếm tiềm năng của các phương pháp dựa trên giá trị thị trường đơn giản và phương
pháp phân lớp dựa trên giá trị phi thị trường được sử dụng vào việc tính thuế tài sản
nhà ở. Một số phương pháp đơn giản đã được sử dụng để tạo ra những kịch bản thuế
khác nhau và sự cố về thuế được so sánh với việc sử dụng phương pháp giá trị thị

hay không.
b) Các đặc điểm xung quanh: đặc điểm kinh tế xã hội của các khu dân cư xung
quanh, chủ sở hữu hay đi thuê, thành phần chủng tộc.
c) Đặc điểm cộng đồng: trường học; khu vực thuế quan.
d) Đặc điểm vị trí: như có ở gần và tiếp cận được các khu vực tiện nghi cho đời
sống như trục đường chính, trung tâm thương mại, nhà thờ, trường học, khu vực văn
hóa, sân bay, giao thông công cộng.
e) Đặc điểm môi trường: như quang cảnh xung quanh, mức độ ồn, mức độ ô
nhiễm, hệ thống thoát nước.
f) Đặc điểm thời gian: như mùa giảm giá trong năm, số ngày hội chợ.
luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 19 of 120.


Header Page 20 of 120.

10

Hình 1.1: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS
Nguồn: Olayinka và cộng sự (2013)
Kết quả nghiên cứu của Ozdilek và cộng sự (2002) cho thấy các biến số tác động
tới giá trị BĐS có thể được chia thành ba nhóm chính như sau: các biến số vật lý, các
biến số môi trường xung quanh và các biến số vị trí.

Hình 1.2: Các thành tố của giá trị BĐS
Nguồn:Ozdilek và cộng sự (2002)
Rất nhiều nghiên cứu gần đây đã khẳng định biến số vị trí có vai trò quan trọng
đối với giá trị BĐS, nhất là khi áp dụng hệ thống thông tin địa lý (SIG). Trong khi tác
động của các biến số vật lý và các biến số môi trường xung quanh đối với giá trị BĐS
luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 20 of 120.



đó giá trị kinh tế (giá trị trao đổi) được hiểu là giá trị thị trường theo tiêu chuẩn thẩm
định giá quốc tế. Nhưng sự tập trung một chiều vào tiền tệ này không tính đến những
khía cạnh giá trị chưa thể tiền tệ hóa như xã hội, văn hóa và môi trường, ví dụ như hòa
nhập xã hội (social inclusion), di sản, chất lượng sống, bảo tồn các nguồn lực khan
hiếm, thay đổi và thích ứng với biến đổi khí hậu, hoặc đóng góp vào việc duy trì hệ
thống sinh thái và đa dạng sinh học. Tình trạng hiện tại là bỏ qua hoặc phải tính đến
chi phí và lợi ích hữu hình của những yếu tố này (Hill and Lorenz, 2011). Tuy nhiên,
khái niệm khác về giá trị có ảnh hưởng đến tất cả các bộ phận của xã hội và đòi hỏi
các chuyên gia định giá phải đánh giá giá trị tài sản không chỉ về điều kiện thị trường
mà phải tính đến bối cảnh rộng hơn gồm cả yếu tố xã hội, môi trường và kinh tế
(Lorenz và cộng sự, 2011).
Hơn nữa, mối quan ngại rằng định giá BĐS nói chung được thực hiện thiếu đi lý
thuyết về định giá, chẳng hạn như không có nền tảng chuyên môn. Điều tra thấy hơn
100 cuốn sách xuất bản ở Bắc Mỹ về định giá BĐS, cũng như nhiều sách hướng dẫn,
hiệp ước, tuyển tập chỉ đề cập tới lý thuyết giá trị và lịch sử, đã đi đến kết luận rằng
“lý thuyết giá trị đã bị thờ ơ một cách hệ thống” (Canone and Macdonald, 2003,
p.113). Cho đến nay vẫn chẳng có gì thay đổi.
Điều này là do các nhà kinh tế học ở thế kỷ 20 mới thay đổi từ nghiên cứu phân
tích về giá trị sang những phân tích kinh tế lượng về giá cả: Đối với những nhà kinh tế
học thực chứng, những nhà kinh tế học thực nghiệm và những nhà kinh tế học khác
xác định giá trị cho “sự kiện và tính logic” bằng “sự mập mờ, không rõ ràng”, bất cứ
lý thuyết giá trị nào cũng mập mờ và không được xác định rõ. Vì lý do này, các nhà
kinh tế học tân cổ điển đã từ bỏ khái niệm này.

1.1.3. Những nghiên cứu về định giá bất động sản trong việc thực hiện chính
sách tài chính
Golob và cộng sự (2012) đã công bố công trình: “Phân tích các nhân tố ảnh
hưởng đến thị trường BĐS: trường hợp Slovenia”. Các tác giả đã nghiên cứu một số
công trình khác về các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường (và do đó, đến giá cả) BĐS.

thống giá trị và đo lường giá trị của các bên tham gia thị trường, hệ thống này quyết
định tới mức độ sẵn sàng mua và từ đó ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của BĐS trên thị
trường. Hệ thống giá trị và đo lường của các bên tham gia thị trường chịu ảnh hưởng
của nhiều yếu tố như xã hội, văn hóa, kinh tế, điều kiện sống, trình độ giáo dục, và
kinh nghiệm. Cùng với sự thay đổi về giá trị và mối quan tâm của xã hội, sự lựa chọn
của con người (và mức độ sẵn sàng mua) ngày nay, hơn bao giờ hết, chịu ảnh hưởng
của mối quan tâm ngày càng tăng về mức độ trách nhiệm của con người về xã hội nói
chung và môi trường nói riêng, bởi nhiều lý do (ví dụ như hình ảnh về bản thân, rủi ro
về danh tiếng, tội lỗi). Kết quả là các khía cạnh trên không trực tiếp được đo lường
hoặc không thể tiền tệ hóa được, chúng đóng vai trò nhất định trong quá trình định giá,
đó là việc đánh giá đóng góp của từng tòa nhà vào sự phát triển bền vững, hoặc đánh
giá giá trị của chúng đối với xã hội, văn hóa và môi trường, điều này dần dần bổ sung
giá trị cho các tòa nhà khác và làm tăng lên số lượng các yếu tố ảnh hưởng cũng như
các thành phần của giá trị BĐS.
Theo các tác giả này, giá trị BĐS được thẩm định chịu tác động của các nhân tố
như: (i) Tình hình thị trường hiện tại; (ii) Mức giá; (iii) Chất lượng của thông tin về thị
trường và tài sản; (iv) Kinh nghiệm và năng lực của người định giá.
Phụ thuộc vào vị trí trong chuỗi giá trị, động cơ và mục tiêu của cá nhân và tổ
luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 23 of 120.


Header Page 24 of 120.

14

chức, các bên tham gia thị trường đưa ra chuỗi giá trị và đo lường giá trị của mình, dựa
trên các yếu tố khác nhau trong giá trị BĐS. Các yếu tố này bao gồm từ giá trị kinh tế,
giá trị chức năng và giá trị văn hóa đến giá trị cảm xúc và hình ảnh. Nói cách khác, có
nhiều hơn các yếu tố hữu hình (có thể tiền tệ hóa) phản ánh sự thay đổi trong hệ thống
giá trị và đo lường giá trị của các bên tham gia thị trường (đó là nhu cầu sử dụng năng

đích tài chính
Có nhiều phương pháp khác nhau được sử dụng để thực hiện việc định giá BĐS
nhưng hầu hết các nghiên cứu đều đề cập đến năm nhóm phương pháp cơ bản để xác
định giá trị: (i) Tiếp cận chi phí, (ii) Tiếp cận so sánh bán (hay tiếp cận so sánh trực
tiếp), (iii) Tiếp cận thu nhập, (iv) Tiếp cận lợi nhuận và (v) Tiếp cận giá trị còn lại
(residual approach) (Scarrett, 2008). Tuy nhiên, có một phương pháp định giá khác đạt
được hiệu quả đặc biệt trong suốt thời đại của công nghệ như hiện nay, đó là phương
pháp hồi quy (Eboy and Samat, 2014).
Nghiên cứu của Catherine Nind về “Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá
giá trị đất đai của Australia”, trong đó tập trung vào nghiên cứu các phương pháp
nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn tài
nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trường (Catherine Nind, 2002);
Chau và Lai (1995) đã đi sâu nghiên cứu hai phương pháp cơ bản là phương pháp chi
phí và thu nhập nhằm xác định giá trị của BĐS thế chấp. Theo các tác giả này, giá trị
của BĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích thu được từ việc sử dụng BĐS) và các chi
phí cấu thành nên nó.
Theo Wyatt (2013) để xác định giá trị BĐS (đất ở đô thị) trong phương pháp
định giá đầu tư (investment appraisal), cần phải tính đến các nhân tố (các nguồn thông
tin) như: (i) Cho thuê và tốc độ tăng trưởng cho thuê; (ii) Tỷ lệ mục tiêu và hoàn trả;
(iii) Thời kỳ nắm giữ và (iv) Giá trị còn lại.
Các thành phần thiết yếu của các mô hình định giá và xác định giá trị cho mục
đích tài chính, cụ thể là tính thuế tài sản là (Babawale, 2013):
- Cơ sở tính thuế (the tax base).
- Cơ sở định giá (the basis of valuation).
- Các phương pháp định giá (method of valuation).
- Tiếp cận định giá (approach to valuation).
- Điều chỉnh theo danh sách/thay đổi định giá (adjustments to valuation list/roll).
Sự kết hợp của các thành phần này sẽ quyết định tính chính xác của việc định giá
được đo bằng "tỷ lệ định giá" - tỷ lệ giá trị tài sản theo định giá trên giá trị thị trường
thực tế. Tỷ lệ định giá cho biết giá trị thị trường thu được trong quá trình định giá và