Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên, vừa là sản phẩm của lao động.
Đất đai là tài nguyên không tái tạo, nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của
mỗi quốc gia nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình
phát triển. Vì vậy, việc quản lý và sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên này
không chỉ sẽ quyết định đến tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự
bảo đảm cho mục tiêu ổn định và phát triển xã hội.
Có thể nói đất đai là vấn đề xuyên suốt của vấn đề thời đại. Xã hội ngày
càng phát triển, dân số ngày càng tăng càng làm nảy sinh nhiều vấn đề về đất
đai, như: Nhu cầu về đất ở, nhu cầu về đất sản xuất, nhu cầu về đất phát triển
cơ sở hạ tầng,...
Đánh giá về vai trò của đất đai, Nghị quyết VII của Ban chấp hành
Trung ương Đảng khóa IX đã nêu rõ “Đất đai là nguồn nội lực và nguồn vốn
to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt”.
Để phát huy vai trò nguồn lực của đất đai, công tác quản lý nhà nước
về đất đai phải được tăng cường trên cả phương diện xây dựng chính sách
pháp luật và tổ chức thực hiện chính sách pháp luật đó. Chính sách đất đai
phù hợp và tổ chức thực hiện quản lý đất đai tốt, khoa học sẽ có tác động tích
cực đối với việc thu hút các nguồn đầu tư để phát triển kinh tế, thúc đẩy sự
nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Ở Nghệ An nói chung, thành phố Vinh nói riêng, từ khi ngành Địa
chính được thành lập đến nay, công tác quản lý đất đai đã từng bước chuyển
biến tích cực và ngày càng đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử
dụng đất phát huy hiệu quả sử dụng đất, góp phần quan trọng vào việc phát
triển kinh tế xã hội của địa phương.
Tuy nhiên, do tình trạng buông lỏng quản lý đất đai ở các cấp chính
quyền tại thành phố Vinh đã diễn ra trong thời gian dài, việc xác lập hệ thống
hồ sơ phục vụ công tác quản lý đất đai còn thiếu, trong những năm gần đây
tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh, nhu cầu sử dụng đất ở tăng lên, thị trường bất

phản ánh đúng thực trạng.
- Chỉ rõ những thuận lợi, khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về
đất đai trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2009.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi nhằm nâng cao hiệu quả quản
lý nhà nước về đất ở trên địa bàn thành phố Vinh.
2


Phần 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận chung của vấn đề nghiên cứu
2.1.1. Khái niệm chung về đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các yếu tố
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu
bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt
cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật,
trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá
khứ và hiện tại để lại như hồ chứa nước, đường sá nhà cửa, ….”
Như vậy đất đai là một khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật,
động vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất)
theo chiều ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy
văn cùng nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn
đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
2.1.2. Khái niệm về đất ở
Theo luật đất đai 2003 quy định: Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và
đất ở tại đô thị. Tại khoản 1 điều 83 và khoản 1 điều 84 của Luật này quy định
như sau:
2.1.2.1. Đất ở tại nông thôn

hoạch, kế hoạch sử dụng đất và bằng các quyết định hành chính của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền (như quyết định giao đất, quyết định thu hồi đất,
quyết định xử phạt hành chính đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai, ...).
Thứ hai, quản lý nhà nước về đất đai là quản lý kinh tế đối với đất đai
thông qua các công cụ tài chính của Nhà nước (như xác định khung giá đất,
thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, …).
Như vậy, quản lý nhà nước về đất đai là một lĩnh vực của quản lý nhà nước.
Quản lý nhà nước về đất đai được hiểu là hoạt động của cơ quan
quản lý nhà nước có thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các
công cụ quản lý thích hợp tác động đến hành vi, hoạt động của người sử
dụng đất nhằm đạt được mục đích sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả trên
phạm vi cả nước và trên từng địa phương.
Khái niệm trên cho thấy quản lý nhà nước về đất đai bao hàm các yếu
tố cơ bản sau:
- Chủ thể của quản lý nhà nước về đất đai bao gồm các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam với tư
cách là chủ sở hữu của toàn bộ đất đai thực hiện quyền quản lý nhà nước của
mình thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Quốc hội, hội đồng
nhân dân các cấp, Chính phủ, uỷ ban nhân dân các cấp và hệ thống cơ quan
quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ Trung ương đến địa phương.
4


- Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là hành vi, hoạt động của
các cơ quan, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình quản lý và sử
dụng đất đai, bao gồm:
+ Các chủ thể sử dụng đất: Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước và
nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, có quyền sử dụng đất hợp pháp.
+ Dưới góc độ quản lý nhà nước, các cơ quan quản lý nhà nước về đất
đai cấp dưới cũng là đối tượng chịu sự quản lý của cơ quan quản lý nhà nước

Điều 18 Hiến pháp 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích
và có hiệu quả”. Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hoạt động chủ quan
của con người nhưng lại dựa trên những yếu tố khách quan (như trình độ phát
triển kinh tế - xã hội, nhu cầu của các đối tượng sử dụng đất,...). Điều đó đòi
hỏi cơ quan quản lý đất đai phải có cách nhìn nhận khoa học, nắm bắt những
quy luật phát triển kinh tế - xã hội mới xây dựng được quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất phù hợp. Mặt khác, chỉ có cách làm việc khoa học mới giúp cơ quan
quản lý đất đai quản lý được toàn diện, tổng thể, cập nhật kịp thời những biến
động để đưa ra những thông tin chính xác.
- Quản lý nhà nước về đất đai mang tính sáng tạo:
Xã hội ngày càng phát triển, các mối quan hệ đất đai ngày càng đa dạng,
phức tạp, trong đó có những mối quan hệ chưa từng phát sinh trong tiền lệ. Để
giải quyết các mối quan hệ này đòi hỏi cơ quan quản lý nhà nước về đất đai
phải có những sáng tạo. Tuy nhiên, mọi trường hợp không thể chủ động sáng
tạo ra ngoài phạm vi khuôn khổ, thẩm quyền mà pháp luật quy định.
2.1.4.2. Những đặc điểm riêng của quản lý nhà nước về đất đai
- Quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện trên cơ sở đất đai thuộc sở
hữu toàn dân.
Hiến pháp năm 1980; Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp sửa đổi, bổ sung
năm 2001, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998,
năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003 đều khẳng định toàn bộ đất đai ở nước ta
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Việc Nhà nước ta đưa ra quy định này hoàn toàn dựa trên các luận
cứ khoa học:
+ Xét về mặt lịch sử, “Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao
công sức, xương máu mới tạo lập được vốn đất đai như ngày nay” nên đất đai
phải là tài sản chung.
+ Xét về mặt xu thế, xã hội ngày càng phát triển, sức sản xuất ngày
càng tăng đòi hỏi phải tập trung hoá tư liệu sản xuất, do đó sở hữu toàn dân về

quyết liệt giữa con người với thiên nhiên, giữa con người với con người. Đất đai
của một lãnh thổ quốc gia là một trong những dấu hiệu để xác định sự tồn tại của
một quốc gia, dân tộc.
Từ khi có Đảng lãnh đạo, ngay từ ngày đầu, vấn đề ruộng đất đã
được Đảng ta quan tâm. Trong cương lĩnh đầu tiên, Đảng đã đề cập:
''Cách mạng Việt Nam là tư sản dân quyền cách mạng và thổ địa cách
mạng để tiến tới xã hội cộng sản” và ''Cách mạng thổ địa đánh đổ các di
tích phong kiến”.
Trong giai đoạn hiện nay, để đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa,
công tác quản lý nhà nước về đất đai có vai trò và ý nghĩa hết sức quan trọng, thể
hiện trên các mặt sau đây:

7


Thứ nhất, quản lý nhà nước về đất đai là hoạt động cơ bản để bảo vệ sở
hữu toàn dân về đất đai.
Trong báo cáo chính trị Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VIII
đã khẳng định: ''Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”. Văn kiện Hội nghị lần thứ
VII Ban chấp hành Trung ương khoá IX một lần nữa khẳng định: ''Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý''. Trong công cuộc đổi mới hiện nay, Đảng ta vẫn kiên trì giữ vững quan
điểm này.
Sở hữu toàn dân về đất đai là nguyên tắc bao trùm lên toàn bộ hoạt động
của cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai, nghĩa là: Trong xây dựng quy phạm
pháp luật đất đai, thiết lập và tổ chức thực hiện các quan hệ pháp luật đất đai
đều phải dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Hoạt động của các
cơ quan quản lý nhà nước về đất đai phải đảm bảo cho Luật Đất đai được thực
hiện trên thực tế, cũng là bảo đảm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai không những là ý chí chủ quan của
Nhà nước mà còn phải xuất phát từ các quy luật kinh tế khách quan, do các
quy luật kinh tế khách quan chi phối. Để đạt được mục tiêu mà Nhà nước đặt
ra, hoạt động quản lý nhà nước về đất đai phải được tiến hành dựa trên các
nguyên tắc cơ bản sau:
2.1.6.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu
Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 17 Hiến pháp năm 1992 và Điều 5
Luật Đất đai năm 2003; cụ thể như sau:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: Quyết định
mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất.
- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua
các chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết
phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
- Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
2.1.6.2. Nguyên tắc đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý, có sự
phân cấp từ Trung ương đến địa phương
Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 7 Luật Đất đai năm 2003; cụ
thể như sau:
- Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của cả nước, thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc
quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.
9


đất. Do đó trong quản lý nhà nước về đất đai, việc kết hợp hài hòa giữa lợi ích
của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng với lợi ích của người sử dụng đất cần
phải chú trọng. Xử lý tốt mối quan hệ giữa các lợi ích sẽ là động lực thúc đẩy
sự phát triển kinh tế, đồng thời làm giảm bớt các xung đột giữa người quản lý
và người sử dụng đất, loại trừ dần những nguyên nhân làm nảy sinh tiêu cực
trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
10


Kết hợp hài hòa các lợi ích phải xem xét đầy đủ trên các mặt chính trị,
kinh tế, xã hội và cần đề cập ngay từ khi xây dựng chính sách đất đai, lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thu hồi đất, đặc biệt chú trọng sử dụng các
đòn bẩy kinh tế để kích thích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tìm kiếm lợi
ích một cách chính đáng không làm phương hại đến lợi ích quốc gia và lợi ích
xã hội. Giải quyết tốt quan hệ lợi ích trong quản lý nhà nước về đất đai sẽ bảo
đảm công tác quản lý được thuận lợi, có hiệu quả; ngược lại sẽ là nguyên
nhân phá vỡ hệ thống quản lý, gây mất ổn định chính trị, kinh tế, xã hội.
2.1.6.5. Nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả
Sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả vừa là nguyên tắc, vừa là mục
đích của quản lý nhà nước về đất đai.
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá nhưng hạn chế về mặt số lượng,
trong khi sức ép về dân số và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, dẫn đến
một yêu cầu khách quan phải sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Sử dụng đất tiết kiệm là cơ sở, nguồn gốc của hiệu quả vì hiệu quả là
thực hiện có kết quả cao nhất các mục tiêu, nhiệm vụ đặt ra với chi phí thấp
nhất, tiết kiệm nhất.
Muốn sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả đòi hỏi cơ quan quản lý phải
có chính sách phân phối đất đai hợp lý trên cơ sở tổng quỹ đất của quốc gia và
quỹ đất của từng địa phương, bảo đảm cho đất đai được sử dụng đúng mục
đích, phát huy tối đa các thế mạnh về kinh tế, xã hội với chi phí thấp nhất để

- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai.
- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
12


- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
2.1.8. Phương pháp quản lý
Phương pháp quản lý là cách mà cơ quan quản lý sử dụng để tác động đến
đối tượng quản lý (chủ sử dụng đất) nhằm thực hiện các quyết định của Nhà nước.
- Phương pháp hành chính:
Cơ sở của phương pháp này là dùng mệnh lệnh, chỉ thị của cấp trên để

gặp khó khăn. Năm thứ 17, triều Minh Mạng lập nên “Bộ điền” sau đó đổi
thành “Địa bộ”. Việc đạc điền được thi hành, lập sổ “mô tả” các thửa ruộng có
ghi loại đất và diện tích, sổ này chỉ cấp có một lần vào triều Minh Mạng. Từ
thời Thiệu trị mỗi năm có tiểu tu, 5 năm có đại tu địa bộ một lần, ở thời điểm
này cũng xuất hiện việc trao đổi, thừa kế, cho, bán hoặc tuyệt tự từ bỏ chủ
quyền để quy hoàn vào nhà nước.
- Thời kỳ Pháp thuộc
Dưới thời pháp đô hộ, nước ta chia làm 3 kỳ ( Bắc, Trung, Nam). Mỗi kỳ
thực dân pháp thực hiện một chế độ cai trị khác nhau: Chế độ địa bộ ở Nam Kỳ,
chế độ quản thúc địa chính ở Trung kỳ và Bắc kỳ. Để phục vụ cho mục đích thuế
khóa và chế độ điền thổ, cơ quan địa chính được giao cho trách nhiệm đo đạc,
lập bản đồ địa chính, bản đồ bao đạc toàn xã, trên bản đồ có chu vi toàn xã, chu
vi các loại đất khác nhau. Lập bản đồ giải thửa: Vẽ tất cả các thửa trong cùng
một địa bạ với những chi tiết như bờ thửa, hàng rào, nhà cửa, đường,…
- Thời kỳ Mỹ ngụy
Để thống nhất và có cơ sở pháp lý chính quyền việt nam dân chủ
cộng hòa ban hành sắc lệnh về công tác kiến điền và bảo thủ điền địa, công
tác kiến điền nhằm mục đích thành lập những lược đồ giải thửa hoặc hiện
cải bản đồ hiện có, điều tra quyền sở hữu và các quyền khác về đất đai, về
diện tích, loại đất, sản lượng để tổ chức quản thủ điền địa. Sau khi kết thúc
kiến điền trong điền địa sẽ lập sổ điền bộ, sổ điền chủ, sổ mục lục điền chủ
để thực hiện việc quản thủ điền địa và những trích lục địa bộ. Nha địa
chính được thành lập,tại mỗi tỉnh có các ty địa chính.
- Thời kỳ sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 đến nay
Ngành địa chính từ trung ương đến cơ sở được duy trì và cũng cố để
bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất và thu thuế điền thổ. Đảng và Nhà nước ta
đã tiến hành trưng thu, mua ruộng đất để chia cho dân nghèo. Đất không được
bán hoặc cho thuê mà chỉ được cấp. Thời điểm đó, nền kinh tế nước ta là nền
kinh tế tập trung như mô hình hợp tác xã, không phát huy được tính sáng tạo
của mỗi cá nhân. Chính vì vậy mà việc sử dụng đất không mang lại hiệu quả,

… Do thuế chuyển quyền sử dụng đất 20% là rất cao nên người dân không
đăng ký với cơ quan nhà nước mà chỉ mua bán trao tay. Điều đó đã dẫn tới
nhiều thiệt hại như:
Đối với Nhà nước do không kiểm soát được thị trường đất đai nên
không hạn chế được những vi phạm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
nhiều trường hợp phải đền bù giải tỏa, giải quyết khiếu nại, tranh chấp rất tốn
kém và mất thời gian; đồng thời cũng không thu được thuế chuyển quyền sử
dụng đất, không thu được lệ phí trước bạ,... Đối với người dân cũng bị thiệt
hại, nhiều trường hợp bị lừa đảo, chiếm đoạt quyền sử dụng đất gây tranh
chấp, kiện tụng kéo dài làm lãng phí tiền bạc và thời gian.
15


Theo số liệu thống kê của Viện Điều tra Quy hoạch đất đai, hàng năm
nước ta chuyển 25 - 30 nghìn ha đất nông nghiệp sang đất chuyên dùng và đất
ở, phần lớn là đất ở (dưới dạng khu đô thị mới và khu dân cư mới theo các dự
án quy hoạch). Song song với việc chuyển đổi mục đích sử dụng, công tác
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cũng được triển khai.
Trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn,
quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh, dân số tăng lên đã gây áp lực lớn đối
với đất đai. Vấn đề đặt ra là làm sao có thể sử dụng nguồn lực khan hiếm này
một cách hợp lý và hiệu quả vừa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất vừa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế.
Đứng trước những thách thức đó đảng và nhà nước ta đã đổi mới pháp
luật về đất đai. Luật đất đai 2003 đã được quốc hội thông qua ngày
26/11/2003 và ban hành cùng nó hàng loạt văn bản hướng dẫn liên quan công
tác quản lý đất đai đã được tăng cường về nhiều mặt.
Như vậy công tác quản lý và sử dụng đất trong thời gian qua đã có
nhiều tiến bộ và đổi mới. Nhưng để đáp ứng được yêu cầu phát triển của đất

- Quyết định số 48/2005/QĐ-UB ngày 31/3/2005 về việc ban hành quy
định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa
đất với đất ở.
- Quyết định số 69/2005/QĐ-UB ngày 26/7/2005 về việc quy định đơn
giá chi cho công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Chỉ thị số 17/2006/CT.UBND ngày 12/5/2006 về việc đẩy nhanh công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cộng đồng dân
cư trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 157/2006/QĐ-UBND ngày 28/12/2006 về việc ban
hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất vườn, ao trong
cùng thửa đất với đất ở (thay thế Quyết định số 48/2005/QĐ-UB).
- Quyết định số 156/2006/QĐ-UB ngày 28/12/2006 về việc sửa đổi bổ
sung Quyết định số 39/2005/QĐ-UB về giao đất gắn với cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Nghệ An;
Nhờ những văn bản pháp quy về quản lý đất đai của Trung ương và địa
phương ban hành kịp thời đã từng bước đáp ứng tốt nhu cầu quản lý và sử
dụng đất, tạo cơ sở pháp lý để củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trên
địa bàn thành phố Vinh.

17


Phần 3
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu tình hình quản lý và sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố
Vinh giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2009.
3.2. Phạm vi nghiên cứu

4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của
tỉnh Nghệ An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện
tích tự nhiên là 104,97 km 2. Hiện nay, đất xây dựng đô thị đạt 2.074 ha,
dự kiến nhu cầu sử dụng đất đô thị của thành phố đến năm 2010 là 7.307
ha, và đến năm 2025 dự kiến nhu cầu sử dụng đất đô thị mở rộng khoảng
15.009 ha, trong đó đất tại thành phố Vinh là 8.633 ha và khu mở rộng là
6.376 ha, bao gồm 16 phường và 9 xã.
Trung tâm Thành phố cách thủ đô Hà Nội 295 km (về phía Bắc) và
cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành phố Hồ Chí Minh 1.447 km
(về phía Nam).
+ Phía Bắc và phía Đông giáp huyện Nghi Lộc;
+ Phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên;
+ Phía Nam giáp tỉnh Hà Tĩnh.
Thành phố Vinh nằm ở trung độ cả nước trên trục giao thông quan
trọng xuyên Bắc - Nam, giữa hai Thành phố: Hà Nội và Hồ Chí Minh là hai
trung tâm lớn của hai vùng kinh tế phát triển nhất trong cả nước.
Vị trí địa lý của Thành phố và hệ thống giao thông đối nội, đối ngoại
cũng như các hạng mục hạ tầng kinh tế và xã hội khác ngày càng được hoàn
thiện đang và sẽ là những điều kiện thuận lợi để thành phố Vinh có thể tiếp
thu nhanh tiến bộ khoa học kỹ thuật, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài
nước để phát triển một nền sản xuất hàng hoá có sức cạnh tranh cao với
những ngành mũi nhọn đặc thù, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội,
mở rộng liên kết kinh tế trong nước và thế giới, đưa nền kinh tế của Thành
phố nhanh chóng hòa nhập theo xu thế phát triển chung.
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Thành phố Vinh nằm ở vùng đồng bằng ven biển nên địa hình tương
đối bằng phẳng do được kiến tạo bởi hai nguồn phù sa, đó là phù sa sông Lam
và phù sa của biển. Địa hình dốc đều về hai hướng Nam và Đông - Nam, độ

phú, như hồ Cửa Nam và các ao, hồ xen kẽ trong các khu dân cư.
4.1.1.5. Cảnh quan môi trường
Trong những năm qua, vấn đề môi trường đã được các cấp, các ngành
của Thành phố quan tâm thông qua việc xây dựng và triển khai các chương
trình dự án về bảo vệ môi trường, tăng cường công tác quản lý và xây dựng
nếp sống văn minh đô thị, quản lý tốt vỉa hè, hành lang an toàn giao thông,
20


trật tự an toàn giao thông, quy hoạch và trật tự xây dựng đô thị,... Qua đó đó
đã góp phần cải thiện chất lượng môi trường của Thành phố.
4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội
4.1.2.1. Khái quát về sự phát triển kinh tế xã hội
* Tăng trưởng kinh tế
Thành phố Vinh với chức năng là đầu tàu tăng trưởng kinh tế của tỉnh
Nghệ An, trong những năm qua kinh tế của thành phố đã có bước phát triển
tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với tốc độ khá nhanh.
Quy mô kinh tế thành phố Vinh đã tăng lên nhanh chóng trong những
năm gần đây. Năm 2009, GDP đạt 3401 tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2007.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân 3 năm đầu kế hoạch 5 năm 2006 - 2010
tăng 15,4%/năm.
Nhìn lại toàn bộ quá trình phát triển kinh tế của thành phố Vinh, khu vực
công nghiệp và dịch vụ luôn luôn đóng vai trò chủ đạo, đặc biệt là công
nghiệp. So với năm 2000, GDP công nghiệp và xây dựng năm 2005 tăng 1,9
lần và năm 2009 tăng 3,8 lần. Về tỷ lệ đóng góp cho tăng trưởng trong 9 năm
2001 - 2009 của khu vực dịch vụ luôn luôn duy trì ở mức cao 55 -56%, công
nghiệp - xây dựng 43 - 44%, còn lại trên dưới 1% do khu vực nông lâm ngư
nghiệp.
* Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Cơ cấu kinh tế của thành phố trong những năm qua đã chuyển dịch theo


100,0

- Công nghiệp - xây dựng

36,5

39,89

40,37

- Dịch vụ

61,1

58,07

57,91

- Nông - lâm - ngư nghiệp

2,4

2,04

1,72

(Nguồn: Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch kinh tế - xã hội năm 2009)
4.1.2.2. Thực trạng phát triển của các ngành sản xuất
* Nông nghiệp

rộng đến khắp các khu vực, tổng các tuyến đường chính đều được chiếu sáng
đạt 145,5 km. Mức tiêu thụ điện năng trung bình toàn thành phố là
167.422.244 kw/h, đạt 828,69 kw/ng/năm.
* Bưu chính, viễn thông
Mạng lưới bưu chính - viễn thông đang từng bước phát triển mạnh, chất
lượng thông tin được nâng cao. Hệ thống bưu chính được củng cố và hiện đại
hoá đáp ứng yêu cầu dịch vụ thông tin liên lạc nhanh chóng, chính xác với độ
tin cậy cao.
Hệ thống bưu chính được cải thiện, trung tâm bưu chính ở ngã 5
(trung tâm Thành phố) rất thuận lợi và đảm bảo chuyển phát thư báo, bưu
kiện kịp thời đến khách hàng trong ngày. Năm 2005, thành phố đã có mạng
thông tin viễn thông kỹ thuật số, 100% số xã, phường trong thành phố có
điện thoại và dịch vụ bưu chính. Có khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng và
phục vụ tốt yêu cầu phát triển kinh tế.
* Mạng lưới giao thông
Thành phố Vinh là đầu mối giao thông của cả tỉnh Nghệ An và vùng
Bắc Trung Bộ, có nhiều tuyến giao thông quan trọng của tỉnh, vùng và cả
nước. Nằm trên trục đường giao thông huyết mạch Bắc - Nam về cả đường bộ
- đường sắt - đường thuỷ và đường hàng không. Nhìn chung hệ thống giao
thông của thành phố khá hoàn chỉnh và ngày càng được đầu tư nâng cấp, góp
phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá và hiện
đại hoá.
* Tình hình cấp thoát nước

23


- Hệ thống cấp nước: Hệ thống cung cấp nước sinh hoạt của Thành phố
hiện nay bao gồm có nước máy, nước giếng khơi, giếng khoan và nước mưa
trong đó tỷ lệ số hộ dân nội thành được cấp nước máy đạt 80%.

15 Quán Bàu
16 Vinh Tân
Xã
17 Hưng Đông
18 Hưng Lộc
19 Hưng Hòa
20 Nghi Phú
21 Nghi Ân

Diện tích tự
nhiên (km2)
35,29
0,67
2,93
0,58
1,94
2,91
0,50
0,87
1,97
1,39
1,62
2,17
5,24
3,93
1,14
2,30
5,12
69,68
6,33


24

Mật độ dân
Số hộ
số(người/km2)
10.609
53.678
12.347
2.328
5.346
3.905
23.739
2.289
8.190
4.210
7.145
4.793
13.394
1.879
10.763
2.395
7.126
3.440
8.884
3.171
11.158
4.566
9.668
5.375

Nghi Liên
Nghi Kim
Hưng Chính
Tổng số

5,65
9,47
7,38
4,53
104,97

5.538
8.279
9.557
6.404
300.716

0.980
0.874
1.294
1.413
2.864

1.347
1.980
2.434
1.676
74.121

(Nguồn: phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh)