ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN ĐỨC HÙNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực,
đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Các thông tin,
tài liệu tham khảo sử dụng trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Mọi sự
giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước phòng Đào tạo
và nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.

Thái Nguyên, tháng 09 năm 2017
Học viên

Nguyễn Đức Hùng

1. Đặt vấn đề...............................................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa của đề tài...................................................................................................................2
CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU....................................................... 3

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài.......................................................................................................3
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài................................................................................................ 3
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài............................................................................................... 4
1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm............................................................................................. 5
1.2.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm và giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...............................5

1.2.2. Điều kiện thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..............................................................7

1.2.3. Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất........................................................................................... 7

1.3. Tình hình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thế giới và ở Việt Nam................................ 8

1.3.1. Sơ lược tình hình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thế giới.........................................................8

1.3.2. Tình hình giao dịch bảo đảm ở Việt Nam..................................................................10
1.3.3. Tình hình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất tại tỉnh Thái Nguyên....................................................... 24
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................26

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................................................26

3.1. Đánh giá hồ sơ và quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên................................................................................30

3.1.1. Đánh giá hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
so với pháp luật đất đai......................................................................................................... 30
3.1.2.Đánh giá quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất so với pháp luật đất đai.....................................................................................31

3.2.1. Đánh giá kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo thời gian........................ 35
3.2.2. Đánh giá kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
theo đơn vị hành chính......................................................................................................... 37

3.2.3. Đánh giá kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất theo loại đất.................................................................................................................... 44

3.2.4. Đánh giá kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
tại thành phố Thái Nguyên theo loại đối tượng giao dịch bảo đảm......................................46

3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất........................................................................................................48

3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết chung về giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất........................................................................................................48


6

3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất...............52
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết về quy trình giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất.........................................................................................................54


Bộ luật Dân sự

2.

BTC

Bộ Tài chính

3.

BTP

Bộ Tư pháp

4.

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5.

CP

Chính phủ

6.

GDBĐ


Trách nhiệm hữu hạn

12.

TT

Thông tư

13.

TTLT

Thông tư liên tịch

14.

UBND

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. So sánh thành phần hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên với quy định của pháp luật đất đai........................ 30
Bảng 3.2 : Tỷ lệ hồ sơ và diện tích trong giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất của 28 đơn vị phường, xã từ 2012 - 2016..................................... 36
Bảng 3.3. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2016 theo đơn vị hành chính............................38

Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên..............................................................33
Hình 3.3. Tỷ lệ hồ sơ và diện tić h trong giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất của 28 đơn vị phường, xã từ 2012 – 2016.......................................36
Hình 3.4.Tỷ lệ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên số hộ dân của 28
đơn vị phường xã tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2016...................................... 39
Hình 3.5. So sánh số lượng hồ sơ và diện tích giao dịch đảm bảo
bằng quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp giai đoạn 2012 – 2016...................................46
Hình 3.6. So sánh tỷ lệ đối tượng nhận giao dịch bảo đảm bằng theo 3 nhóm địa chỉ............47
Hình 3.7. So sánh đối tượng nhận giao dịch bảo đảm bằng theo 3 nhóm ngành ghề...............47


10
MƠ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã
hội - an ninh quốc phòng.
Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã trở nên phổ
biến có ý nghĩa quan trọng trong việc công khai minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho
người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản
xuất kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu về vật chất, tinh thần.
Thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có căn cứ để xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh
toán trong trường hợp cần xử lý tài sản để thanh toán nghĩa vụ. Từ đó góp phần bảo
đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong
hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện môi trường đầu tư tác động tích cực

thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất
sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai
rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng
hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui
định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, giao dịch đảm bảo bằng, cho thuê, thế
chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai
1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp
1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001)
cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn
vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế
Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn
bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời
kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993,
đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4,
Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003 [11];.
Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các
quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho quyền
sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về thủ tục cũng như nhiều
vấn đề khác có liên quan [11]; Đến Luật Đất đai 2013, Nhà nước


khẳng định rõ về quyền chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, giao dịch đảm bảo
bằng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [12];

1.1.2. Cơ sơ pháp li của đề tài
Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp
quy liên quan như sau:

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.


- Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NĐCP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số 106/2010/NĐ- CP ngày 28 tháng 10 năm
2010 của Chính phủ.

- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của Bộ Tư pháp và Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất.

1.1.2.2. Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực thi hành
từ ngày 01/7/2014)

- Luật Đất đai năm 2013, Nhà xuất bản Hồng Đức, Hà Nội - 2013.
- Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.

- Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định về giá đất khi
thi hành Luật Đất đai năm 2013.

- Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định về thu tiền sử
dụng đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013.

- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.


đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật.
* Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định
theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSD đất theo Luật Đất đai năm 2013 đã được mở rộng hơn Luật Đất
đai năm 2003 vi bao gồm cả hình thức Bảo Lãnh quyền sử dụng đất có bao gồm đối tượng
thứ ba là đối tượng dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho người khác vay
vốn hay mua chịu hoàng hóa khi chưa có tiền trả ngay.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản
xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;

- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng


như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ [4].

1.2.2. Điều kiên thực hiên giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sơ hữu nhà ơ
và tài sản khác gắn liền với đất.
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp
nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký tại cơ quan đăng
ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính [4].


sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Xác nhận của Bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ trong
Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc Bản xác nhận của
Bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của
người xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh; thực hiện việc xoá đăng ký thế
chấp, xoá đăng ký bảo lãnh trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.

3. Trình tự, thủ tục đối với đăng ký hủy đăng ký thế chấp, đăng ký hủy đăng ký bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất, đăng ký kết quả về việc xử lý tài sản thế chấp bằng quyền sử
đăng ký kết quả về việc xử lý tài sản bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được thực hiện
theo trình tự thủ tục đối với việc xóa đăng ký thế chấp, xóa đăng ký bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này[19].

1.3. Tình hình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất trên thế giới và ở Việt Nam

1.3.1. Sơ lươc tình hinh giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sơ hữu nhà
ơ và tài sản khác gắn liền với đất trên thế giới.
* Tại Thụy Điển.
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất
đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám chung của xã hội tồn tại trên rất
nhiều lĩnh vực, ví dụ như sự phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám
sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống
pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau. [2]

toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ
do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là cơ quan thi hành pháp luật.
Nếu yêu cầu không được chấp nhận tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ
được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh
chóng. Vụ việc này sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.


* Trung Quốc:
Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa,
đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối
với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của
chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa
nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử
dụng đất được phép giao dịch đảm bảo tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, quyền sử
dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền sử dụng
đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng đất được “cấp” là
loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà
nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể
thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể giao dịch
đảm bảo bằng, cho thuê hay thế chấp [1].
Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế
chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho
vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể
phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn
từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn
cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền

Có thể nói giao dịch bảo đảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy định riêng về
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế và biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự trên nền quan điểm pháp lý phân biệt
rạnh ròi giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự. Theo đó, hai văn bản quy phạm
pháp luật được xem là “xương sống”, phục vụ trực tiếp cho việc xây dựng và điều tiết sự
vận hành của các quan hệ thị trường là Pháp lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng
kinh tế đều quy định về biện pháp thi hành nghĩa vụ, tuy nhiên, giữa hai Pháp lệnh và các
văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề này lại có nhiều nét khác biệt. Điều này thể hiện
ở chỗ: Thứ nhất, về loại hình giao dịch bảo đảm. Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng
kinh tế, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế bao gồm: thế
chấp, cầm cố, bảo lãnh; trong


khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, ngoài thế chấp, cầm cố, bảo lãnh
ra, đặt cọc cũng được xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thứ hai, về
nội dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh [29].
Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17/HĐBT ngày
16/01/1990 của Hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp đồng kinh
tế (sau đây gọi là Nghị định số 17/HĐBT), bảo lãnh được coi là biện pháp bảo đảm
mang tính chất “đối vật”. Tại Điều 2 Nghị định số 17/HĐBT, bảo lãnh được định nghĩa
là “sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của người nhận bảo lãnh để chịu trách
nhiệm tài sản thay cho người được bảo lãnh khi người này vi phạm hợp đồng kinh tế đã
ký kết.”. Trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, bảo lãnh lại được
hiểu “là việc cá nhân hoặc pháp nhân, gọi chung là người bảo lãnh, cam kết chịu trách
nhiệm thay cho người được bảo lãnh, nếu đến hạn mà người được bảo lãnh không thực
hiện hoặc thực hiện hợp đồng không đúng thoả thuận.
Người bảo lãnh chỉ bảo lãnh bằng tài sản hoặc thực hiện (Điều 40). Như vậy, khác
với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo lãnh trong Pháp lệnh hợp đồng dân sự có thể là bảo
lãnh bằng tài sản (mang tính chất đối vật) hoặc bằng hành vi cụ thể (mang tính chất
đối nhân). Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện

ra đời của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

1.3.2.2. Giai đoạn Bộ luật Dân sự 1995 có hiệu lực
Với sự ra đời của BLDS 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được
quy định đầy đủ hơn, bao gồm các quy định chung về các biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự và các quy định cụ thể về từng biện pháp như cầm cố, thế chấp, đặt cọc,
ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm. Đây có thể xem là một bước tiến mới của Bộ
luật nước ta về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, việc để Pháp lệnh hợp đồng kinh tế có
hiệu lực thi hành song song với BLDS đã làm cho tình trạng cùng tồn tại các quy định
về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự và pháp luật kinh tế vẫn tiếp tục
được duy trì cho dù các quy định về vấn đề này trong nhiều trường hợp thể hiện nhiều
quan điểm và nội dung pháp lý không thống nhất. Bên cạnh đó, trong lĩnh vực tài chính
ngân hàng, để thi hành các quy định của BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong
quan hệ tín dụng, Ngân hàng nhà nước đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật
điều chỉnh riêng về lĩnh vực này.


Như vậy, thay vì quy định thống nhất về giao dịch bảo đảm, pháp luật thời kỳ này
lại phân chia các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo từng lĩnh vực áp dụng, đó
là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực dân sự, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong
lĩnh vực kinh tế, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng. Thực tế
cho thấy, sự thiếu nhất quán của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm đã dẫn đến
nhiều “hệ luỵ” về mặt pháp lý cũng như nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng [4].
Điểm nhấn đáng kể của pháp luật thời kỳ này là lần đầu tiên, thuật ngữ về giao
dịch bảo đảm được quy phạm hoá trong một văn bản pháp quy của Nhà nước, đó chính là
Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
Theo quy định của Nghị định này, giao dịch bảo đảm được hiểu “là hợp đồng cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc
dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” (khoản 1 Điều 2). Từ quy định
này cho thấy, giao dịch bảo đảm chính là một loại hình giao dịch dân sự, có danh vị độc

giải pháp quan trọng cho vấn đề nêu trên, thông qua việc công nhận một cách đầy đủ các
quyền bảo đảm tồn tại từ trước đối với tài sản nếu được công khai hoá dưới hình thức
nộp Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký; cũng như quy định về
quyền tiếp cận thông tin về tài sản bảo đảm nếu những thông tin đó được công bố công
khai thông qua thiết chế đăng ký theo Điều 24; và xác lập thứ tự ưu tiên giữa các giao
dịch bảo đảm bằng cùng một tài sản theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm theo Điều
22.
Cho đến nay, mặc dù vẫn còn một số điểm hạn chế, bất cập đang được
nghiên cứu, sửa đổi, nhưng theo đánh giá chung, với sự ra đời của Nghị định số
08/2000/NĐ-CP đã cho thấy một bước tiến dài của pháp luật nước ta trong lĩnh vực đăng
ký giao dịch bảo đảm. Thông qua việc thiết lập cơ chế đăng ký, Nghị định số
08/2000/NĐ-CP đã góp phần bảo vệ chủ thể quyền đã được công khai hoá, đồng thời loại
bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau; từ đó, tạo lập, duy trì và
đảm bảo một “trật tự lợi ích” chung trong đời sống kinh tế - dân sự [4].

1.3.2.3. Giai đoạn từ khi Bộ luật Dân sự 2005 có hiệu lực đến nay
BLDS 2005 đã đưa ra khái niệm bao quát hơn về giao dịch bảo đảm. Theo
khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên
thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại
khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài


sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công
khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định các giao
dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
theo (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo
đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trước tiên, có thể dễ dàng nhận thấy, BLDS 2005 không chỉ ra những đặc điểm
chung, cơ bản nhất của các giao dịch bảo đảm mà chỉ liệt kê những biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điều này hoàn toàn khác so với khái niệm giao dịch bảo đảm