ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN ĐỨC HÙNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH
BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN ĐỨC HÙNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH
BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN


thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Đào tạo, những người đã
truyền thụ cho tôi những kiến thức và phương pháp nghiên cứu quý báu trong thời
gian tôi học tập và nghiên cứu tại trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành phố
Thái Nguyên, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất, Chi cục Thống kê thành phố và UBND các phường, xã trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Và cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình tạo mọi điều kiện
giúp đỡ trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu vừa qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 09 năm 2017
Tác giả

Nguyễn Đức Hùng


iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ............................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................ 3
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 3
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ...................................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ..................................................................................... 4
1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm ........................................................................... 5
1.2.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm và giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................... 5

2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 28
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................... 28
Phân loại đánh giá theo 3 địa bàn cư trú: .................................................................. 29
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................. 29
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu và biểu đạt kết quả .............. 29
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 30
3.1. Đánh giá hồ sơ và quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên .................................................................... 30
3.1.1. Đánh giá hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
so với pháp luật đất đai ............................................................................................... 30
3.1.2.Đánh giá quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất so với pháp luật đất đai .......................................................................... 31
3.2.1. Đánh giá kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo thời gian...... 35
3.2.2. Đánh giá kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
theo đơn vị hành chính .............................................................................................. 37
3.2.3. Đánh giá kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất theo loại đất ......................................................................................................... 44
3.2.4. Đánh giá kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
tại thành phố Thái Nguyên theo loại đối tượng giao dịch bảo đảm .......................... 46
3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất............................................................................................. 48


v
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết chung về giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất............................................................................................. 48
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. ...... 52
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết về quy trình giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất. ............................................................................................. 54
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng, khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả đối


3.

BTP

Bộ Tư pháp

4.

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5.

CP

Chính phủ

6.

GDBĐ

Giao dịch bảo đảm

7.

NĐ

Nghị định


13.

TTLT

Thông tư liên tịch

14.

UBND

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. So sánh thành phần hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên với quy định của pháp luật đất đai ............. 30
Bảng 3.2 : Tỷ lệ hồ sơ và diện tích trong giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất của 28 đơn vị phường, xã từ 2012 - 2016 .......................... 36
Bảng 3.3. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2016 theo đơn vị hành chính ................ 38
Bảng 3.4. Số lượng hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất của 28 đơn vị phường, xã từ 2012 - 2016.............................................. 42
Bảng 3.5. Diện tích giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
của 28 đơn vị phường, xã từ 2012 - 2016 ................................................................. 43
Bảng 3.6. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất giữa khu vực đô
thị và khu vực nông thôn trên địa bàn TP. Thái Nguyên giai đoạn 2012-2016 ........ 44
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
thành phố Thái Nguyên theo từng loại đất giai đoạn 2012-2016.............................. 45

Hình 3.6. So sánh tỷ lệ đối tượng nhận giao dịch bảo đảm bằng theo 3 nhóm địa chỉ..... 47
Hình 3.7. So sánh đối tượng nhận giao dịch bảo đảm bằng theo 3 nhóm ngành ghề....... 47


1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu
sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các trung tâm
văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng.
Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, việc đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã trở
nên phổ biến có ý nghĩa quan trọng trong việc công khai minh bạch các giao dịch bảo
đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn
vốn để phát triển sản xuất kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu về vật chất, tinh thần.
Thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có căn cứ để xác định chính xác thứ tự ưu
tiên thanh toán trong trường hợp cần xử lý tài sản để thanh toán nghĩa vụ. Từ đó
góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương
mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện môi trường
đầu tư tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội. Đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
còn là công cụ quan trọng để hình thành đồng bộ các yếu tố thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa. Việc đăng ký nêu trên còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh
chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung
cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó.
Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của
ngưới sử dụng đất là không ít các trường hợp thực hiện các giao dịch bảo đảm trái
quy định. Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì

sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa.
Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý
điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua
Luật đất đai 2003 [11];.
Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền
sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về
các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng
cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về thủ tục
cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan [11]; Đến Luật Đất đai 2013, Nhà nước


4
khẳng định rõ về quyền chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, giao dịch đảm
bảo bằng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [12];
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài
Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn bản
pháp quy liên quan như sau:
1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/7/2004)
- Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về
đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài

về thu tiền sử dụng đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 24/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 25/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2016), Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLTBTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm
1.2.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm và giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 thì “Giao dịch bảo đảm
là giao dịch dân sự do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện


6
biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này” bao gồm: tài
sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó,
nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm,
BLDS 2005 quy định: Các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp
luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ
đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch
bảo đảm đúng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi

quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính [4].
1.2.3. Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
* Tại Điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Quy định trình tự, thủ tục
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất như sau:
1. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp
đồng tín dụng, các bên tham gia thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải
nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
2. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp, đăng
ký bảo lãnh vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã
cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường
hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
3. Việc đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký thế chấp, đã đăng ký bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất; sửa chữa sai sót trong nội dung đăng ký thế chấp, đăng ký
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với việc
đăng ký thế chấp, đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản
2 Điều này.


8
* Tại Điều 154 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Quy định trình tự, thủ tục
đăng ký xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
như sau:
1. Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ, bên đã thế chấp, bên đã bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Xác nhận của Bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ trả

+ Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp.
Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay
một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và
tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thế
chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.
Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn. (Tức là chỉ được xem xét đến bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là bên
đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; Bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho
người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ
văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp
pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết
các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế
chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân
hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án. Sau khi được xử
lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp.
Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tòa án mới
chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.
Bước 3. Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là cơ quan thi
hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận tài sản sẽ được bán đấu giá và
bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được
tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc này sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi

1.3.2.1. Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước
Trong nền kinh tế kế hoạch toán tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịu
trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như không
tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế, ở nước ta, thời kỳ này không có pháp luật
về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm cuối cùng


11
của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu của quá trình
thực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế
năm 1989, Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, lần đầu tiên các biện pháp bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: Thế chấp tài
sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát
sinh từ hợp đồng dân sự là: Thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt cọc đã
được luật hoá trong văn bản của Nhà nước. Tuy nhiên, trong thời kỳ đầu thực hiện
chuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được tiếp cận dưới góc độ là
biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng
kinh tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công khai
hoá các quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế và loại trừ rủi
ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó.
Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các doanh
nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói chung và
những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng trong nhiều
trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích của các bên mà chủ yếu thực hiện
theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước. Chính tư duy kinh tế kế hoạch hoá tập
trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực tiễn đời sống kinh tế, dân sự
khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng nền kinh tế thị trường đã có sự
ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận của pháp luật thời kỳ này về giao
dịch bảo đảm.
Có thể nói giao dịch bảo đảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy định riêng

(mang tính chất đối nhân). Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trên nền tư duy quan hệ pháp luật giữa các đơn vị
kinh tế thuộc sở hữu nhà nước mà đại diện chủ yếu là các doanh nghiệp nhà nước là
quan hệ mang tính chất “công”, chịu sự quản lý và điều hành trực tiếp của chủ sở
hữu là Nhà nước thông qua các “chỉ tiêu”, “pháp lệnh”, còn quan hệ pháp luật dân
sự là các quan hệ mang tính chất “tư” nên quy định về quyền và nghĩa vụ của các
bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự có phần
“mềm dẻo” và “linh hoạt” hơn so với quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên
trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế.
Một đặc điểm nữa của pháp luật thời kỳ này, giao dịch bảo đảm là đã bước
đầu có những quy định mang tính khuyến nghị bên có quyền cần tìm hiểu thông tin
về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, pháp luật mới chỉ dừng lại ở
mức độ đưa ra quy định mang tính cảnh báo bên có quyền mà chưa luật hoá cơ chế
công khai thông tin để bên cho vay (bên có quyền) biết được thông tin về tài sản
bảo đảm.


13
Theo quy định tại Mục V Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990 của Trọng
tài kinh tế nhà nước hướng dẫn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế, khi áp dụng
biện pháp thế chấp, “Để tránh tình trạng một số tài sản được đem thế chấp nhiều
nơi... bên đòi thế chấp phải xem xét cụ thể tài sản đó hiện còn đang thế chấp ở đâu
chưa. Nếu tài sản đó hiện không thế chấp ở một nơi nào khác thì khi nhận thế chấp
cần yêu cầu giữ giấy tờ sở hữu tài sản đó nhằm ngăn chặn không để cho tài sản đó
được đem thế chấp nơi khác.” Điều này cho thấy, ý nghĩa và mục đích của khuyến
nghị mang tính cảnh báo này là nhằm hạn chế và loại trừ tình trạng dùng một tài sản
để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, chứ không phải nhằm giảm thiểu rủi ro cho
bên nhận bảo đảm sau trong trường hợp tài sản bảo đảm đã được dùng để bảo đảm
thực hiện nhiều nghĩa vụ trước đó.
Có thể nói, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự về các

đó chính là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao
dịch bảo đảm. Theo quy định của Nghị định này, giao dịch bảo đảm được hiểu “là
hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam kết với
bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”
(khoản 1 Điều 2). Từ quy định này cho thấy, giao dịch bảo đảm chính là một loại
hình giao dịch dân sự, có danh vị độc lập là hợp đồng về biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự chứ không phải thuần tuý là thoả thuận về biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế như quan niệm của
pháp luật thời kỳ trước đó. Với định nghĩa này, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP đã
cho thấy tư duy pháp luật mới về giao dịch bảo đảm.
Tuy nhiên, dấu ấn mang tính đột phá của pháp luật thời kỳ này không phải ở
việc luật hoá khái niệm giao dịch bảo đảm, mà ở việc ban hành Nghị định số
08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Với việc ban hành
Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, lần đầu tiên, giao dịch bảo đảm được coi là đối
tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công bố công khai lịch sử tồn tại của các
quyền (giao dịch) cũng như chủ thể quyền (giao dịch) đối với tài sản bảo đảm. Thực
tiễn đã minh chứng rằng, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã ngày càng cho thấy vai
trò quan trọng của nó trong việc mở rộng cơ hội tiếp cận tín dụng cho nền kinh tế
nước ta. Bởi lẽ, trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại, giao dịch
bảo đảm được thiết lập trên cơ sở bên cho vay không cần trực tiếp nắm giữ tài sản,
nghĩa là, bên vay vẫn giữ tài sản đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho
bên cho vay và tiếp tục sử dụng nó, phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh của


15
mình. Đặc điểm này của nền tài chính hiện đại có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối
với nhà đầu tư, bởi lẽ, thương gia phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu,
tiếp thị hàng hoá; nhà thầu phải sử dụng thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng; và
một nhà nông phải có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa màng.
Xét dưới phương diện lợi ích của bên thứ ba, “điểm yếu” của cơ chế cho vay