I H C THÁI NGUYÊN
TR
NG
I H C NÔNG LÂM
-----------------------------------

PH M TH C NH
Tên tài:
" ÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUY N QUY N S D NG
T TRÊN
A BÀN THÀNH PH THÁI NGUYÊN, T NH THÁI NGUYÊN
GIAI O N 2011 – 2013"

KHÓA LU N T T NGHI P

H ào t o
Chuyên ngành
Khoa
Khóa h c

: Chính quy
: Qu n lý t ai
: Qu n lý Tài nguyên
: 2010 - 2014

Thái Nguyên - 2014

IH C


I H C THÁI NGUYÊN


A


L IC M

N

hoàn thành
tài t t nghi p này, ngoài s n l c ph n u c a b n
thân, tôi còn nh n
c s giúp , ng viên, ch b o c a các th y cô, b n
bè, ng nghi p và ng i thân.
Nhân d p này, tôi xin bày t lòng bi t n sâu s c t i Th.S V ng Vân
Huy n gi ng viên Khoa Qu n Lý Tài nguyên, Tr ng i h c Nông lâm Thái
Nguyên ng i ã luôn theo sát, t n tình h ng d n, ch b o tôi trong su t quá
trình th c hi n lu n v n.
Tôi xin chân thành c m n toàn th các th y cô giáo trong khoa Qu n
Lý Tài Nguyên, Tr ng i H c Nông Lâm Thái Nguyên ã luôn giúp
t o
m i i u ki n cho tôi trong th i gian qua.
Tôi xin chân thành c m n Ban lãnh o và cán b U ban nhân dân
thành ph Thái Nguyên, phòng Tài nguyên và Môi tr ng, V n phòng ng ký
quy n s d ng t, cùng t t c các b n bè ã giúp tôi hoàn thành tài này.
Cu i cùng tôi xin c m n sâu s c t i gia ình ã ng viên, t o m i
i u ki n v v t ch t c ng nh tinh th n trong su t quá trình tôi th c hi n
tài này.
M t l n n a tôi xin chân tr ng c m n và c m t !
Thái Nguyên, tháng 5 n m 2014
Tác gi lu n v n

B ng 4.15. K t qu các hình th c chuy n quy n trên a bàn TP. Thái Nguyên
theo i t ng s d ng ....................................................................... 41
B ng 4.16. Nh ng hi u bi t c b n c a ng i dân v nh ng quy nh chung
c a chuy n quy n s d ng t ............................................................ 43


B ng 4.17. S hi u bi t c a ng i dân v hình th c chuy n i quy n s
d ng t ............................................................................................. 44
B ng 4.18. S hi u bi t c a ng i dân v hình th c chuy n nh ng quy n s
d ng t ............................................................................................. 45
B ng 4.19. S hi u bi t c a ng i dân v hình th c cho thuê và cho thuê l i
quy n s d ng t .............................................................................. 46
B ng 4.20. S hi u bi t c a ng i dân v hình th c th a k quy n s
d ng t ............................................................................................. 47
B ng 4.21. S hi u bi t c a ng i dân thành ph Thái Nguyên v hình th c
t ng cho quy n s d ng t ................................................................ 48
B ng 4.22. S hi u bi t c a ng i dân v hình th c th ch p, b o lãnh b ng
giá tr quy n s d ng t .................................................................... 49
B ng 4.23. S hi u bi t c a ng i dân v hình th c góp v n b ng giá tr
quy n s d ng t .............................................................................. 50
B ng 4.24. T ng h p s hi u bi t c a ng i dân TP. Thái Nguyên v chuy n
quy n s d ng t .............................................................................. 51


DANH M C CÁC HÌNH
Hình 3.1. B n
Hình 4.1. Bi u

Trang
a gi i hành chính thành ph Thái Nguyên ..................... 16



M CL C
Trang
PH N 1: M
U ....................................................................................... 1
1.1.
TV N
..................................................................................... 1
1.2. M C TIÊU C A
TÀI ................................................................... 2
1.2.1. M c tiêu t ng quát ......................... Error! Bookmark not defined.
1.2.2. M c tiêu c th .............................. Error! Bookmark not defined.
1.3. YÊU C U C A
TÀI ..................................................................... 2
1.4. Ý NGH A C A
TÀI ...................................................................... 2
PH N 2: T NG QUAN TÀI LI U ............................................................ 3
2.1. C S KHOA H C C A
TÀI ..................................................... 3
2.1.1. C s lý lu n c a tài .................................................................. 3
2.1.2. C s pháp lý c a tài ................................................................. 4
2.1.3. Khái quát v chuy n quy n s d ng t ......................................... 6
2.2. S L
C V TÌNH HÌNH CHUY N QUY N S D NG
T
VI T NAM VÀ T NH THÁI NGUYÊN ................................................ 12
2.2.1.
................ 12
.... 13

4.2.2.1. Công tác quy ho ch, k ho ch................................................... 22
4.2.2.2. Công tác th ng kê, ki m kê t ai ............................................ 22
4.2.2.3. Công tác c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t .................... 24
4.2.2.4. ng ký t ai, l p và qu n lý h s
a chính........................ 24
4.2.2.5. Công tác giao t, thu h i t ................................................... 24
4.2.2.6. Công tác gi i quy t khi u n i t cáo ......................................... 24
4.3. ÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUY N QUY N S D NG
T TRÊN
A BÀN THÀNH PH THÁI NGUYÊN GIAI O N 2011 - 2013 ..... 25
4.3.1. ánh giá k t qu chuy n quy n s d ng t trên a bàn thành ph
Thái Nguyên giai o n 2011 - 2013 ....................................................... 25
4.3.2. ánh giá k t qu các hình th c chuy n quy n s d ng t trên a
bàn thành ph Thái Nguyên giai o n 2011 - 2013 ................................ 27
4.3.3. ánh giá chung k t qu chuy n quy n s d ng t trên a bàn
thành ph Thái Nguyên giai o n 2011 - 2013 ...................................... 36
4.3.1.1. T ng h p k t qu các hình th c chuy n quy n trên a bàn TP.
Thái Nguyên theo th i gian.................................................................... 36
4.4. ÁNH GIÁ S HI U BI T C A NG I DÂN V CHUY N
QUY N S D NG
T ......................................................................... 42
4.4.1. ánh giá s hi u bi t c a ng i dân v các quy nh chung v
chuy n quy n s d ng t...................................................................... 42
4.4.2. ánh giá s hi u bi t c a ng i dân v các hình th c chuy n quy n
s d ng t ............................................................................................ 44


4.4.3. T ng h p s hi u bi t c a ng i dân TP. Thái Nguyên v chuy n
quy n s d ng t .................................................................................. 51
4.5. THU N L I, KHÓ KH N, NH NG Y U T

ng i nh : bùng n dân s , hi n t ng ô nhi m môi tr ng, m t cân i
trong c c u s d ng t trong khi qu
t có h n thì vi c s d ng t nh
th nào là m t bài toán khó. T t c nh ng tr ng i ó là áp l c n ng n
t
lên vai các nhà qu n lý t ai.
Ý th c
c t m quan tr ng c a công tác qu n lý và s d ng t ai
m t cách phù h p và hi u qu . Nhà n c ta ã s m ban hành và hoàn thi n
các v n b n lu t
qu n lý tài nguyên quý giá này. Chuy n quy n s d ng
t là m t ho t ng di n ra th ng xuyên t x a t i nay và t n t i d i
nhi u hình th c a d ng. Tuy nhiên, ch
n Lu t t ai n m 1993, chuy n
quy n quy n s d ng t m i
c quy nh m t cách có h th ng và các
hình th c chuy n quy n c ng nh các trình t , th t c th c hi n chúng. Ti p
ó, Lu t t ai 2003 ã ti p t c hoàn thi n và kh c ph c nh ng t n t i c a
Lu t t ai n m 1993, nh ng v n v chuy n quy n s d ng t
c quy
nh ch t ch và c th v s hình th c chuy n quy n và th t c chuy n
quy n c ng nh nhi u v n liên quan khác.
Thành ph Thái Nguyên là trung tâm kinh t , v n hóa và chính tr c a
t nh Thái Nguyên.Trong công cu c công nghi p hóa, hi n i hóa v n
t
ai c a thành ph t ng i ph c t p, ã và ang t ra nhi u khó kh n c n
c gi i quy t. Xu t phát t th c ti n và nhu c u trên,
c s nh t trí c a
Ban giám hi u Nhà tr ng, Ban ch nhi m khoa Qu n Lý Tài Nguyên,
Tr ng

- Các gi i pháp a ra ph i phù h p v i a ph ng và mang tính
kh thi cao.
1.4. Ý ngh a c a tài
Ý ngh a v h c t p: Giúp sinh viên ti p c n v i các công vi c th c t
t i a ph ng nh m áp d ng
c các ki n th c ã
c h c trong Nhà
tr ng, ng th i làm phong phú h n các ki n th c th c t
c bi t là xung
quanh các v n
nghiên c u. T ó s làm t t các công vi c sau khi t t
nghi p ra tr ng.
Ý ngh a trong th c t :
tài giúp tìm hi u rõ nh ng v ng m c trong
công tác chuy n quy n s d ng t. T ó ki n ngh nh ng bi n pháp kh c ph c
nh ng h n ch còn t n ng, góp ph n nâng cao hi u qu qu n lý nhà n c trong
công tác chuy n quy n s d ng t t i a ph ng.


3

Ph n 2: T NG QUAN TÀI LI U
2.1. C s khoa h c c a tài
2.1.1. C s lý lu n c a
tài
Vi c chuy n QSD là c s cho vi c thay i quan h pháp lu t t ai.
Trong quá trình s d ng t ai t tr c t i nay luôn luôn có s bi n ng do
chuy n QSD . M c dù, trong Lu t t ai 1987 Nhà n c ch quy nh m t
ph m vi h p trong vi c chuy n QSD nh ch quy nh cho phép chuy n
quy n s d ng i v i t nông nghi p, còn kh n ng chuy n i, chuy n

Nh v y, vi c th c hi n các quy n n ng c th không ch
iv i t
nông nghi p mà còn i v i m i lo i t. Nhà n c ch không cho phép
chuy n quy n s d ng t trong 3 tr ng h p sau:


4

quy n s
-

t s d ng không có gi y t h p pháp
t giao cho các t ch c mà pháp lu t quy
d ng.
t ang có tranh ch p.

nh không

c chuy n

2.1.2. C s pháp lý c a tài
th c hi n t t các QSD , t n m 2003 n nay Nhà n c ã ban
hành các v n b n pháp quy liên quan nh sau:
* Các
lu t
- Lu t t ai n m 2003.
- B lu t Dân s n m 2005.
- Lu t Thu thu nh p cá nhân 2007
* Các v n b n d i lu t
- Ngh nh s 181/2004/N -CP ngày 29 tháng 10 n m 2004 c a Chính

n m 2005 c a B Tài chính và B Tài nguyên và Môi tr ng h ng d n vi c
luân chuy n h s c a ng i s d ng t th c hi n ngh a v tài chính.
- Thông t liên t ch s 05/2005/TTLT/BThành ph -BTNMT ngày 16
tháng 6 n m 2005 c a B T pháp và B Tài nguyên và Môi tr ng v vi c
h ng d n vi c ng ký th ch p, b o lãnh b ng quy n s d ng t, tài s n
g n li n v i t.
- Thông t liên t ch s 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 3
n m 2006 c a B Tài chính và B Tài nguyên và Môi tr ng h ng d n xác
nh ti n s d ng t, ti n nh n chuy n nh ng QSD t ã tr có ngu n g c
t ngân sách Nhà n c theo quy nh c a Chính ph h ng d n th hành Lu t
t ai.
- Thông t liên t ch s 03/2006/TTLT/BThành ph -BTNMT ngày 13
tháng 6 n m 2006 c a B T pháp và B Tài nguyên và Môi tr ng s a i
b sung m t s quy nh c a Thông t liên t ch s 05/2005/TTLT/BThành
ph -BTNMT ngày 16 tháng 6 n m 2005 c a B T pháp và B Tài nguyên
và Môi tr ng v vi c h ng d n vi c ng ký th ch p, b o lãnh b ng quy n
s d ng t, tài s n g n li n v i t.
- Thông t liên t ch s 04/2006/TTLT-BThành ph -BTNMT ngày 13
tháng 6 n m 2006 c a B T pháp, B Tài nguyên và Môi tr ng h ng d n
vi c công ch ng, ch ng th c h p ng, v n b n th c hi n quy n c a ng i s
d ng t (g i t t là Thông t s 04/2006/TTLT-BThành ph -BTNMT).
- Thông t s 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 n m 2007 c a B Tài
nguyên và Môi tr ng h ng d n th c hi n, m t s i u c a Ngh nh s
84/2007/N -CP ngày 25 tháng 5 n m 2007 c a Chính ph quy nh b sung v
vi c c p gi y ch ng nh n QSD , thu h i t, th c hi n QSD , trình t th t c
b i th ng, h tr tái nh c khi Nhà n c thu h i t và gi i quy t khi u n i
t ai.


6

cho phù h p, kh c ph c tình tr ng manh mún, phân tán t ai hi n nay.
* Chuy n nh ng quy n s d ng t
Chuy n nh ng quy n s d ng t là hình th c ph thông nh t c a
vi c chuy n quy n s d ng t. Nó là vi c chuy n quy n s d ng t cho


7

ng i khác trên c s có giá tr . Trong tr ng h p này ng i
c nh n t
ph i tr cho ng i chuy n quy n s d ng m t kho n ti n ho c hi n v t ng
v i m i chi phí mà h ã b ra có
c quy n s d ng t và t t c chi phí
u t làm t ng giá tr c a t ó.
* Cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng t
Cho thuê và cho thuê l i quy n s d ng t là vi c ng i s d ng t
nh ng quy n s d ng t c a mình cho ng i khác theo s tho thu n trong
m t th i gian nh t nh b ng h p ng theo qui nh c a pháp lu t.
Cho thuê khác cho thuê l i là t mà ng i s d ng nh ng quy n s
d ng cho ng i khác là t không ph i có ngu n g c t thuê còn t mà
ng i s d ng cho thuê l i là t có ngu n g c t thuê. Trong Lu t t ai
1993 thì vi c cho thuê l i ch di n ra v i t mà ng i s d ng ã thuê c a
Nhà n c trong m t s tr ng h p nh t nh, còn trong Lu t t ai 2003 thì
không c m vi c này.
* Th a k quy n s d ng t
Th a k quy n s d ng t là vi c ng i s d ng t khi ch t
l i
quy n s d ng t c a mình cho ng i khác theo di chúc ho c theo pháp lu t
Quan h th a k là m t d ng c bi t c a quan h chuy n nh ng, n i
dung c a quan h này v a mang ý ngh a kinh t , v a mang ý ngh a chính tr

b o lãnh cho m t ng i khác vay v n hay mua ch u
hàng hoá khi ch a có ti n tr ngay. Do ó, nh ng qui nh v quy n b o lãnh
t ng t nh quy n th ch p.
* Góp v n b ng giá tr quy n s d ng t
Quy n góp v n b ng giá tr quy n s d ng t là vi c ng i s d ng
t có quy n coi giá tr quy n s d ng t c a mình nh m t tài s n dân s
c bi t
góp v i ng i khác cùng h p tác s n xu t kinh doanh. Vi c góp
này có th s y ra gi a 2 hay nhi u i tác và r t linh ng, các i tác có th
góp t, góp ti n, ho c góp cái khác nh s c lao ng, công ngh , máy móc...
theo tho thu n.
2.1.3.2. M t s quy nh chung v chuy n quy n s d ng t
* i u ki n
c th c hi n chuy n quy n s d ng t
Khi ng i s d ng t thu c các i t ng
c chuy n quy n mu n
th c hi n các quy n chuy n quy n s d ng t thì ph i m b o 4 i u ki n
quy nh t i i u 106 Lu t t ai 2003 nh sau:
1. Có gi y ch ng nh n quy n s d ng t
2. t không có tranh ch p
3. Quy n s d ng t không b kê biên
m b o thi hành án
4. Trong th i h n s d ng t
* Th i i m
c th c hi n các quy n c a ng i s d ng t
Th i i m mà ng i s d ng t
c th c hi n các quy n c a mình
c ng
c quy nh t i i u 98 Ngh nh s 181/2004/N - CP nh sau:


c th c hi n các quy n chuy n
QSD theo quy nh c a pháp lu t v
t ai i v i t nông nghi p do Nhà
n c giao không thu ti n s d ng t
c xác nh t khi quy t nh giao
t có hi u l c thi hành.
3- Th i i m ng i s d ng t
c th c hi n các quy n chuy n
quy n s d ng t theo quy nh c a pháp lu t v
t ai i v i t chuy n
hình th c thuê t sang hình th c giao t
c xác nh t khi th c hi n
xong ngh a v tài chính theo quy nh c a pháp lu t.
4- Th i i m ng i s d ng t
c th c hi n các quy n chuy n
quy n s d ng t theo quy nh c a pháp lu t v
t ai i v i tr ng h p
c mi n ngh a v tài chính theo quy nh c a pháp lu t
c xác nh t
khi có quy t nh giao t, ký h p ng thuê t.
5- Th i i m ng i th c hi n d án xây d ng kinh doanh nhà
bán và
cho thuê
c chuy n nh ng quy n s d ng t th c hi n nh sau: T ch c kinh
t , ng i Vi t Nam nh c n c ngoài, t ch c n c ngoài, cá nhân n c ngoài
s d ng t th c hi n d án u t xây d ng kinh doanh nhà
bán ho c cho


10

s d ng t thông qua nh n t ng cho quy n s d ng t theo quy nh t i
i m c kho n 2 i u 110 và kho n 6 i u 113 c a Lu t
t ai tr tr ng
h p quy nh t i i u 103 c a Ngh nh này;
d) T ch c, h gia ình, cá nhân, c ng ng dân c
c nh n quy n
s d ng t thông qua nh n th a k quy n s d ng t;
e) Ng i Vi t Nam nh c
n c ngoài thu c tr ng h p quy nh t i
i u 121 c a Lu t t ai
c nh n quy n s d ng t thông qua mua nhà
, nh n th a k nhà ,
c t ng cho nhà g n li n v i quy n s d ng t ;
f) T ch c kinh t là pháp nhân m i
c hình thành thông qua góp v n
b ng quy n s d ng t
c nh n quy n s d ng t t ng i tham gia góp v n;
g) T ch c, h gia ình, cá nhân, c ng ng dân c , c s tôn giáo,
ng i Vi t Nam nh c
n c ngoài
c nh n quy n s d ng t thông
qua vi c Nhà n c giao t;


11

h) T ch c kinh t , h gia ình, cá nhân, ng i Vi t Nam nh c
n c ngoài, t ch c n c ngoài, cá nhân n c ngoài
c nh n quy n s
d ng t thông qua vi c Nhà n c cho thuê t;

c xác nh trong th i h n s d ng t.
4) H gia ình, cá nhân
c nh n chuy n nh ng quy n s d ng t
t i n i ng ký h kh u th ng trú và t i a ph ng khác tr tr ng h p quy
nh t i kho n 3 và kho n 4 i u 103 và i u 104 c a Ngh nh này.
T ch c kinh t có nhu c u s d ng t
s n xu t, kinh doanh thì
c nh n chuy n nh ng quy n s d ng t t i n i ng ký kinh doanh và
t i a ph ng khác tr tr ng h p quy nh t i kho n 1 và kho n 2 i u 103
c a Ngh nh này.


12

Ng i nh n chuy n nh ng quy n s d ng t quy nh t i kho n này
c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t mà không ph thu c vào i u
ki n v n i ng ký h kh u, n i ng ký kinh doanh.
2.2. S l c v tình hình chuy n quy n s d ng t t i Vi t Nam và
t nh Thái Nguyên
2.2.1. S l c t
quy n s d ng t Vi t Nam
Chuy n quy n SD
ã th c s áp ng
c nhu c u c a i a s
ng

i dân khi có nhu c u v

doanh. Ng


n n i

t

c. Ch tính riêng
n 300.000 h gia

m i, ch y u thông qua con

ng chuy n

ng QSD . Trong quá trình t ch c th c hi n, còn m t s t n t i nh

chuy n nh

ng QSD nông nghi p ch

h tr cho quá trình chuy n
50% s v chuy n nh

c th c hi n có i u ki n ã không

i c c u lao

ng QSD

th m quy n, th t c chuy n nh

không



ng d n th c hi n ch a

ng ký, c quan chuyên môn và c quan

d ch v ch a có k ho ch và còn y u kém v n ng l c,
tuy ã có nhi u v n b n quy
nh giá tr

t ai

ng; chuy n

phí cho Nhà n

ng, nh h

t

i; cho thuê; cho thuê l i hay

góp v n b ng QSD . Do nh ng t n t i nêu trên, các ho t
s n m i ho t

ng th i v giá

nh nh ng v n còn b t c p h n ch cho vi c xác

chuy n nh


tr ng tâm là

y m nh ti n

t ai n m 2003, trong ó có n i dung

c p Gi y ch ng nh n QSD

Thái Nguyên ã thành l p Ban ch

t, UBND t nh

o và T chuyên viên giúp vi c Ban ch

o th c hi n c p Gi y ch ng nh n QSD

t. S Tài nguyên và Môi tr

ng,

UBND các huy n, thành ph Thái Nguyên, th xã Sông Công ã tri n khai
nhi u

t kê khai c p GCN cho các t ch c; h gia ình, cá nhân; ph i h p

v i các ngành có liên quan ban hành nhi u v n b n ch
chuyên môn, nghi p v v công tác c p GCN và các v n
quy t nh ng khó kh n, v

o, h

ng h s chuy n

ng ký v i c quan qu n lý, gi m áng k s v chuy n quy n không

ng ký v i c quan nhà n

c do không

gi y t ho c do th t c quá r

m rà,

ph c t p.
Thành ph Thái Nguyên
chuy n quy n s d ng
huy n, th xã trên

c ánh giá là

t di n ra sôi

a ph

ng có tình hình

ng v i s h s nhi u nh t so v i các

a bàn t nh Thái Nguyên.



Nguyên, t nh Thái Nguyên.
-

: T n m 2011

n n m 2013.

: Công tác chuy n quy n s d ng

t t i thành

ph Thái Nguyên và các y u t liên quan.
3.2. a i m và th i gian ti n hành
3.2.1. Th i gian nghiên c u
T ngày 20/1/2014 - 30/04/2014
3.2.2.

a i m nghiên c u
Phòng Tài Nguyên và Môi tr

ng thành ph Thái Nguyên

3.3. N i dung nghiên c u
- i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i thành ph Thái Nguyên, t nh
Thái Nguyên.
- Tình hình qu n lý và s d ng

t thành ph Thái Nguyên, t nh

Thái Nguyên.

- Tài li u, s li u ã
c công b v tình hình kinh t , xã h i nông
thôn, kinh t c a các ngành s n xu t, tình hình chuy n nh ng QSD trên a
bàn thành ph thu th p t phòng Tài nguyên Môi tr ng, S Tài nguyên Môi
tr ng và các s , ban, ngành có liên quan.
3.4.2. Ph ng pháp thu th p s li u s c p
S li u s c p là nh ng s li u
c thu th p t vi c i u tra nh ng
ng i chuy n quy n s d ng t và nh ng ng i nh n chuy n quy n s
d ng t
- C s ch n m u i u tra:
thu th p s li u s li u s c p c n thi t
ph c v cho
tài nghiên c u, tôi ã ch n các nhóm i tr ng khác nhau
theo ngh nghi p, theo vùng c trú ph ng v n.C th :
Theo ngh nghi p, chia 3 nhóm: Nhóm cán b qu n lý, nhóm ng i
dân phi nông nghi p, nhóm ng i dân nông nghi p. M i nhóm ph ng v n 30
ng i.
- Ph ng pháp i u tra ph ng v n s li u s c p: Phát phi u i u tra
tr c ti p v i các phi u i u tra
c so n th o g m các câu h i khai thác s
hi u bi t c a ng i
c ph ng v n v chuy n quy n.
3.4.3. Ph ng pháp x lý s li u
Trên c s i u tra th c t , s li u
c t ng h p theo t ng i t ng
a bàn xã, ph ng, t ng n i dung chuy n quy n s d ng t và t ng n m
l p thành b ng.
S d ng ph n m m EXCEL:
t ng h p, tính toán các ch tiêu c n