BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ THÙY DUNG
KHÓA: 2012 - 2014

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRỤ SỞ TỔNG CÔNG TY
ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
--------------------------------

NGUYỄN THỊ THÙY DUNG
KHÓA: 2012 - 2014

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRỤ SỞ TỔNG CÔNG TY
ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI

độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn Thạc
sỹ là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng. Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ chương trình nghiên cứu khoa học nào trước đây.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Thùy Dung


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
Danh mục các hình vẽ
Danh mục các sơ đồ
MỞ ĐẦU
1. Tên đề tài..................................................................................................... 1
2. Lý do chọn đề tài. ........................................................................................ 1
3. Mục tiêu nghiên cứu. ................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................ 3
5. Phương pháp nghiên cứu. ............................................................................ 3
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài. .................................................... 4
7. Các khái niệm, thuật ngữ sử dụng trong luận văn. ....................................... 5
8. Bố cục của luận văn..................................................................................... 6
NỘI DUNG
CHƯƠNG 1. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TRỤ SỞ TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI. ...................................................................... 7


LÝ

VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ................ 43
2.1. Cơ sở lý luận về quản lý dự án đầu tư xây dựng. ............................... 43
2.1.1. Các khái niệm. ..................................................................................... 43
2.1.2. Đặc điểm của một dự án đầu tư xây dựng công trình là. ...................... 43
2.1.3. Các nguyên tắc của QLDA xây dựng công trình. ................................. 45
2.1.4. Các chức năng cơ bản của quản lý dự án. ............................................ 47
2.1.5. Vai trò và các yêu cầu cơ bản của công tác quản lý thực hiện dự án. ... 51
2.1.6. Các yếu tố tác động đến công tác Quản lý thực hiện dự án. ................. 53
2.2. Cơ sở pháp lý về QLDA đầu tư xây công trình. ................................. 56
2.2.1. Những điều thuộc các văn bản luật liên quan đến công tác quản lý thực
hiện dự án đầu tư xây dựng công trình........................................................... 56
2.2.2. Những điều thuộc các văn bản dưới luật về QLDA đầu tư xây dựng
công trình. ..................................................................................................... 58
2.3. Một số mô hình về QLDA. ................................................................... 60
2.3.1. Mô hình CĐT trực tiếp quản lý dự án. ................................................. 60
2.3.2. Mô hình thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án .......................................... 62
2.3.3. Mô hình chủ nhiệm điều hành dự án. ................................................... 64
2.3.4. Mô hình chìa khoá trao tay: ................................................................. 64
2.4. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả công tác QLDA đầu tư xây dựng. ..... 65
2.4.1. Đáp ứng được mục tiêu của dự án. ...................................................... 65
2.4.2. Hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng vốn đầu tư. ............................ 67
2.4.3. Tính hiệu lực trong việc thực thi các văn bản pháp luật. ...................... 68


2.4.4. Tính kinh tế trong hoạt động quản lý các dự án. .................................. 68
2.5. Các nguyên nhân dẫn đến dự án thất bại............................................ 68
2.5.1. Thiếu sự đầu tư vào khoa học dự báo. ................................................. 69



DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Cụm từ viết tắt

BĐS

Bất động sản

BQLDA

Ban quản lý dự án

CĐT

Chủ đầu tư

ĐTXD

Đầu tư xây dựng

CNDA

Chủ nhiệm Dự án

GPMB

Giải phóng mặt bằng


Bảng 3.1.

hưởng đến tổng mức đầu tư.
Phân tích tính ưu việt và hạn chế khi áp dụng
các hình thức quản lý đầu tư.
Danh sách nhân sự kiến nghị với BQLDA
HANDICO TOWER.

36

62

83


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Số hiệu

Tên hình vẽ

Trang

Phối cảnh tổng thể trung tâm hành chính Quốc
Hình 1.1

gia mới ( Đường Phạm Hùng – Mỹ Đình)

15



Sơ đồ 2.3.

Mô hình CĐT trực tiếp thực hiện QLDA

61

Sơ đồ 2.4.

Hình thức CĐT thuê tư vấn QLDA

62

Bảng 2.1.
Sơ đồ2.5.
Sơ đồ 2.6.

Sơ đồ 2.7.

Sơ đồ 2.8.

Sơ đồ 3.1.

Phân tích tính ưu việt và hạn chế khi áp dụng các
hình thức quản lý đầu tư.
Mục tiêu DA là Chất lượng, Thời gian, Giá thành.
Mục tiêu DA là Chất lượng, Thời gian, Giá thành,
An toàn Lao động.
Mục tiêu DA là Chất lượng, Thời gian, Giá thành,
Môi trường, An toàn Lao động.

của Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội (HANDICO). Đây là “Tổng
công ty 90” đầu tiên của thành phố Hà Nội, được thành lập năm 1999 nhằm
đáp ứng những yêu cầu đổi mới trong lĩnh vực xây dựng, phát triển nhà ở và
các khu đô thị của thành phố Hà Nội.
Song song với việc phát triển các điều kiện sống của dân cư đô thị, thì nhu
cầu về điều kiện làm việc của các doanh nghiệp trên địa bàn cũng như các tổ
chức kinh tế trong và ngoài nước là những vấn đề hết sức bức thiết. Nắm bắt
được nhu cầu đó, cùng với chiến lược phát triển của công ty trong việc chiếm
lĩnh thị trường về đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, HANDICO đã
thực hiện dự án đầu tư xây dựng Trụ sở mới của Tổng công ty tại khu đô thị
mới Mễ Trì Hạ - Nam Từ Liêm, dọc đường vành đai 3 Thành phố Hà Nội.
Dự án công trình mới được thể hiện kiến trúc hiện đại, bề thế, sáng tạo,
mang tính biểu tượng của Tổng công ty. Công trình sẽ tạo ra một điểm nhấn
kiến trúc đẹp trong quy hoạch khu đô thị mới Mễ Trì Hạ nói riêng, cũng như


2

góp phần mỹ quan chung cho quy hoạch khu kinh tế hành chính mới năng
động của thủ đô. Công trình cũng đảm bảo tốt những tiện nghi cao cấp đáp
ứng nhu cầu làm việc cho các cơ quan Tổng công ty, các Công ty thành viên
trong quá trình hội nhập và phát triển. Công trình trụ sở Tổng công ty được
hoàn thành sẽ là nơi quảng cáo thương hiệu trở thành một doanh nghiệp mạnh
của Hà Nội cũng như cả nước. [17]
Với việc triển khai thực hiện hàng loạt dự án xây dựng trụ sở làm việc,
kinh doanh, thương mại đã thúc đẩy quá trình đô thị hóa, đáp ứng nhu cầu cơ
sở vật chất đô thị về điều kiện làm việc của các doanh nghiệp. Tuy nhiên,
nhìn lại quá trình thực hiện công tác QLDA đầu tư xây dựng các công trình
nói chung và trụ sở làm việc, kinh doanh, thương mại nói riêng của các tổng
công ty Việt Nam trong những năm qua, chúng ta nhận thấy các dự án thường

việc, kinh doanh, thương mại hiệu quả.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu: Hiệu quả QLDA đầu tư xây dựng trụ sở làm việc,
kinh doanh, thương mại.
Phạm vi nghiên cứu: Dự án đầu tư xây dựng công trình HANDICO
TOWER.
5. Phương pháp nghiên cứu.
5.1. Phương pháp điều tra, khảo sát.
Thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến quá trình triển khai thực hiện dự án;
quan sát thực tại công trường hiện nay; phỏng vấn trực tiếp những người tham
gia QLDA và thực hiện dự án từ đơn vị tư vấn dự án, BQLDA và các nhà
thầu xây dựng.
5.2. Phương pháp tiếp cận hệ thống.
Sử dụng các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án:
+ Đáp ứng được mục tiêu của dự án;


4

+ Hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng vốn đầu tư;
+ Tính hiệu lực trong việc thực thi các căn cứ pháp lý;
+ Tính kinh tế trong hoạt động quản lý dự án.
Trên cơ sở đó đánh giá chất lượng, hiệu quả của công tác QLDA tại Dự án
đầu tư xây dựng công trình HANDICO TOWER.
5.3. Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích.
Nghiên cứu các mô hình QLDA đầu tư xây dựng công trình trong lý thuyết,
hiệu quả các mô hình; Vận dụng SWOT để đánh giá Điểm mạnh, Điểm yếu,
Cơ hội và Thách thức trong mô hình QLDA đầu tư xây dựng công
HANDICO TOWER đang áp dụng, từ đó đưa ra mô hình hoàn thiện hơn
trong QLDA đầu tư xây dựng công trình.

Đội công tác được thành lập và giao trách nhiệm điều hành và quản lý các
hoạt động của dự án.
7.5. Các bên liên quan (Stakeholder)
Là các thành viên có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp tới dự án như: chủ đầu
tư, ban quản lý dự án, tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế, Nhà thầu chính, thầu
phụ, nhà cung cấp vật liệu.
7.6. Đầu mục công việc (Task list)
Danh sách các công việc thực hiện để đưa dự án đến mục đích cuối cùng.
7.7. Gói công việc (Work package)
Gói công việc là hợp phần nhỏ nhất của cấu trúc phân chia công việc.


6

7.8. Lập kế hoạch, tiến độ (Planning, Progressing)
Lập kế hoạch là việc cung cấp thông tin để trả lời các câu hỏi: Ai? Làm cái
gì? Khi nào? Trong bao nhiêu lâu? Làm thế nào ? và các mối quan hệ giữa
chúng ra sao?
8. Bố cục của luận văn.
Để thể hiện được mục tiêu của đề tài, không kể phần mở đầu, kết luận và
kiến nghị, bản luận văn này được chia thành 3 chương:
Chương 1. Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình Trụ sở Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội.
Chương 2. Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về quản lý dự án đầu tư
xây dựng công trình.
Chương 3. Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý dự án đầu tư xây
dựng công trình Trụ sở Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội.


THÔNG BÁO

tư xây dựng trụ sở Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội” tác giả đã
tập trung giải quyết một số nội dung chính sau đây:
- Làm rõ khái niệm, nội dung quản lý Nhà nước đối với công tác quản
lý đầu tư và xây dựng nói chung và quản lý các dự án đầu tư xây dựng công
trình trụ sở làm việc, kinh doanh, thương mại nói riêng trên cơ sở nghiên cứu
các văn bản pháp quy hiện hành về quản lý đầu tư xây dựng của Nhà nước
Việt nam và các quá trình của chu kỳ đầu tư để phân tích nhiệm vụ, vai trò,
trách nhiệm CĐT, BQLDA và các chủ thể khác khi tham gia vào hoạt động


106

đầu tư xây dựng. Thông qua các tài liệu, các kết quả nghiên cứu để làm rõ vấn
đề cần nghiên cứu.
- Trên cơ sở lý luận về quản lý đầu tư để phân tích những tồn tại trong
công tác quản lý đầu tư và xây dựng các công trình trụ sở làm việc, kinh
doanh, thương mại để thấy được những điểm yếu, những vấn đề còn hạn chế
về môi trường pháp lý cũng như trình độ năng lực chuyên môn về xây dựng
và sự cần thiết phải hiểu biết về những tính chất riêng của chuyên ngành lập,
triển khai, thực hiện công trình, cũng như năng lực điều hành dự án để đưa ra
một số bài học nhằm nâng cao hiệu lực và hiệu quả của công tác QLDA đầu
tư. Các bài học chủ yếu tập trung vào các vấn đề liên quan đến quá trình
QLDA đầu tư xây dựng trụ sở làm việc, kinh doanh, thương mại.
2. Kiến nghị.
Kiến nghị với Nhà nước.
Nhà nước đóng vai trò là nhà quản lý cao nhất trong công cuộc thúc đẩy
sự phát triển toàn diện của đất nước. Thông qua hệ thống các công cụ quản lý
vĩ mô, Nhà nước cần ban hành các văn bản pháp luật, các chính sách, các quy
chế để phát huy hiệu quả QLDA theo mỗi giai đoạn phát triển của đất nước.
Quy định chi tiết về điều kiện năng lực của CĐT, để đáp ứng quyền hạn

- Về kỹ thuật công nghệ: nếu khả năng mua nên nhập những máy móc thi
công tiên tiến (nếu không đủ khả năng thì thuê) để thi công xây dựng công
trình. Áp dụng những phần mềm tiên tiến phù hợp trong công tác quản lý. Sử
dụng những chủng loại vật tư đặc biệt để có một công trình hoàn thiện để thật
sự trở thành điểm nhấn cho Trung tâm hành chính quốc gia mới.
+ Lãnh đạo công ty cần chỉ đạo sát sao, BQLDA cần có những báo cáo
thường xuyên về tiến độ cũng như những phát sinh đối với Tổng công ty để


108

có những tháo gỡ kịp thời để nhanh chóng hoàn thiện công trình và đi vào sử
dụng.
Kiến nghị với các cơ quan có liên quan.
Với UBND TP Hà Nội, các sở ban ngành của thành phố:
- Tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất giúp đỡ CĐT tháo gỡ những khó khăn
vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện dự án.
- Cung cấp thông tin đầu đủ, chi tiết về quy hoạch trong thời gian dự định
xây dựng công trình, sự biến động giá cả đất đai, đặc điểm khí hậu, thổ
nhưỡng, phong tục tập quán dân cư tại khu vực xây dựng.
- Đơn giản hóa các thủ tục trình phê duyệt, nhằm đẩy nhanh tiến độ các
công việc chuẩn bị đầu tư, tránh tình trạng cửa quyền, sách nhiễu, quan liêu,
hách dịch trong các thủ tục hành chính từ khi chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư
và kết thúc đầu tư.
- Trong quá trình thực hiện quản lý, đơn vị có trách nhiệm trực tiếp quản
lý quá trình vận hành cần phải có sự liên hệ chặt chẽ các cáp quản lý, đơn vị
thi công để có thể quản lý, giám sát công trình một cách hiệu quả nhất, đảm
bảo chất lượng công trình.



2012), Điều chỉnh Dự án đầu tư xây dựng Trụ sở Tổng công ty Đầu tư và phát
triển nhà Hà Nội.
[13] Lê Anh Dũng, Lập và Quản lý các dự án đầu tư xây dựng, trường ĐH
Kiến trúc Hà Nội – Bộ Xây dựng.
[14] Đỗ Đình Đức - Bùi Mạnh Hùng (2012), Quản lý dự án đầu tư xây
dựng công trình, Nhà xuất bản Xây dựng, Hà Nội.
[15] Nguyễn Xuân Hải (2004), Quản lý dự án xây dựng nhìn từ góc độ nhà
nước, nhà đầu tư, nhà tư vấn, nhà thầu, Nhà xuất bản Xây dựng, Hà Nội.
[16] Bùi Mạnh Hùng (2006), Điều kiện năng lực, nhiệm vụ, quyền và trách
nhiệm của các tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng, Nhà xuất bản Xây
dựng, Hà Nội.
[17] SunJin Việt Nam ( 2009), Thuyết minh thiết kế bản vẽ thi công công
trình Handico Tower.
[18] Quốc hội (2005), Luật Đấu thầu.
[19] Quốc hội (2005), Luật Đầu tư.
[20] Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản.
[21] Quốc hội (2009), Luật số 38/2009/QH12, Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều liên quan đến đầu tư XDCB của Luật xây dựng số 16/2003/QH11, Luật
đấu thầu số 61/2005/QH11, Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11, Luật đất đai
số 13/2003/QH11 và Luật nhà ở số 56/2005/QH11.
[22] Quốc hội (2003), Luật Xây dựng.
[23] UBND Thành phố Hà Nội (2011), Báo cáo Quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội Thành phố Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030.


[24] UBND Thành phố Hà Nội (2013), Quy định một số nội dung về quản
lý đầu tư và xây dựng đối với các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội
(Ban hành kèm theo Quyết định số 09/2012/QĐ-UBND ngày 21/05/2012 của
UBND Thành phố Hà Nội).
[25] Viện chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường (2007), Tổ chức