BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT VÀ
MÁY MÓC THIẾT BỊ TẠI PHÚ THỌ CỦA CÔNG TY
CP CƠ KHÍ ĐÚC VIỆT NAM
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC
MỤC LỤC
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC................................................................................1
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN..............................................................................2
1. Cơ sở thẩm định giá:................................................................................................................................2
1.1. Các căn cứ và pháp lý để thẩm định giá:............................................................................................2
1.2. Các nguyên tắc được sử dụng để thẩm định giá.................................................................................5
2. Đặc điểm tài sản thẩm định giá...............................................................................................................5
3. Phương pháp thẩm định, ứng dụng các phương pháp và cách thức tiến hành thẩm định giá.......14
4. Kết quả thẩm định giá...........................................................................................................................17
5. Các điều kiện kèm theo mức giá và một số lưu ý đối với kết quả thẩm định giá.............................18
6. Những hạn chế của kết quả thẩm định giá:.........................................................................................18
PHỤ LỤC 01: BẢNG TỔNG HỢP GIÁ TRỊ TÀI SẢN........................................................................20
PHỤ LỤC 02: BẢNG TỔNG HỢP GIÁ TRỊ PHẦN XÂY LẮP..........................................................20
PHỤ LỤC 2.1: BẢNG TỔNG HỢP NGUYÊN GIÁ XÂY LẮP...........................................................21
PHỤ LỤC 2.2:...........................................................................................................................................35
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC..............................................................................45
BẢNG ĐÁNH GIÁ TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI PHẦN XÂY LẮP.........................................35
PHỤ LỤC 3: BẢNG TỔNG HỢP GIÁ TRỊ MÁY MÓC THIẾT BỊ...................................................46
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC..............................................................................49
PHỤ LỤC 3.1:...........................................................................................................................................48
BẢNG ĐÁNH GIÁ TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA MÁY MÓC THIẾT BỊ......................48
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC..............................................................................62
Cơ sở thẩm định giá:
1.1.
1.1.1.
-
Các căn cứ và pháp lý để thẩm định giá:
Cơ sở thẩm định giá:
Luật giá số 11/2012/QH13, ngày 01/01/2013;
Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ về Thẩm định
giá;
- Các tiêu chuẩn thẩm định giá hiện hành của Bộ tài chính: Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày
18/04/2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam; Quyết
định 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn
Thẩm định giá Việt Nam (đợt2 ); Quyết định 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài
chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (đợt 3);
1.1.2. Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản:
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/v Qui định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;
- Nghị định số 71/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật Nhà ở;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thông tư số 16/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ xây dựng quy định cụ thể và
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71;
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số
sở đối với cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang;
- Thông tư số 03/2009/TT_BXD ngày 26/3/2009 về việc quy định chi tiết một số nội dung của
Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây
dựng công trình;
- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 v/v hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư
xây dựng công trình.
- Thông tư số 13/LB-TT ngày 18 tháng 8 năm 1994 của Bộ xây dựng- Tài chính- Ban vật giá
hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước cho người đang thuê;
- Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25 tháng 04 năm 2013 của Bộ Tài chính về việc Hướng
dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Quyết định số 957 QĐ- BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bộ định mức
chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; tư vấn đầu tư xây dựng công trình
- Quyết định 238/BXD-VKT ngày 29/9/1989 quyết định của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc
ban hành bảng giá các ngôi nhà và vật kiến trúc thông dụng dùng trong kỳ kiểm kê và đánh giá
lại vốn sản xuất kinh doanh của các cơ sở sản xuất kinh doanh vào 0h ngày 01 tháng 01 năm
1990;
- Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 của Bộ xây dựng về việc Công bố Tập suất vốn
đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2012;
3
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC
-
Công văn số 1776/2007/QĐ-BXD ngày16/08/2007 về việc ban hành định mức dự toán XDCB
của Bộ xây dựng.
- Văn bản số 499/SXD-KTXD ngày 31/07/2013 của Sở Xây dựng Phú Thọ công bố chỉ số giá
xây dựng quý II năm 2013;
và tiến hành thi công hạng mục công trình Lò trung tần;
- Hồ sơ quyết toán các hạng mục công trình: Bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công, bản vẽ hoàn
công, dự toán, bảng thanh toán khối lượng hoàn thành các công trình: Lò trung tần; Đường bê
tông, khuôn viên; Nhà ăn tập thể; Bể nước làm mát, bể nhiệt luyện; Cổng, tường rào, nhà bảo
vệ mặt trước công ty, nhà để xe đạp, xe máy số 1, các hạng mục của nhà ăn tập thể; Nhà kho,
nhà vệ sinh, tường rào, tường nhà sản xuất số 1, rãnh thoát nước ngoài nhà. Quyết toán và bản
4
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC
vẽ thi công của công trình Đường dây 22KV và trạm biến áp 1500-22/0, 4KV+100 KVA22/0,4KV. Quyết toán công trình Đường trục cấp nước.
- Hợp đồng và hóa đơn giá trị gia tăng mua sắm máy móc thiết bị (Chi tiết phụ lục 3.3 từ trang
61 đến trang 64)
1.2.
Các nguyên tắc được sử dụng để thẩm định giá
- Nguyên tắc thay thế;
- Nguyên tắc cung cầu;
- Nguyên tắc đóng góp.
2.
Đặc điểm tài sản thẩm định giá
2.1. Đặc điểm của lô đất:
2.1.1. Pháp lý của lô đất:
- Hợp đồng thuê đất số 16/HĐ-CTL ngày 18/12/2009 giữa Công ty Phát triển hạ tầng Khu công
nghiệp với Công ty Cổ phần Cơ khí đúc Việt Nam.
- Biên bản giao mốc giới của Ban Quản lý các KCN Phú Thọ và Công ty phát triển hạ tầng
KCN ngày 22/06/2010 cho Công ty CP Cơ khí đúc Việt Nam.
- Lô đất là đất thuê có thời hạn trong KCN, chưa có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật lô đất
lò trung tần; Công trình, tường rào cổng; Công trình nhà để xe; Nhà bảo vệ; Đường bê tông,
5
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC
khuôn viên; Trạm điện và các công trình phụ trợ thuộc dự án: Nhà máy Cơ khí Đúc chính xác
giai đoạn I.
2.2.1. Pháp lý của công trình xây dựng trên đất:
- Giấy chứng nhận đầu tư số 182 031 000 0 56 chứng nhận lần đầu ngày 03 tháng 12 năm 2009
do Ban Quản lý các KCN Phú Thọ cấp cho Công ty CP Cơ khí đúc Việt Nam;
- Giấy phép xây dựng số 03/GPXD của Ban Quản lý các KCN Phú Thọ cấp ngày 11/03/2010;
- Hồ sơ quyết toán các hạng mục công trình;
- Hợp đồng thi công các hạng mục công trình.
2.2.2. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản:
STT
1
Tên kết cấu
Nhà xưởng
2
Nhà ăn tập
thế
3
Đường trục
cấp nước
+ Mái xà gồ thép mạ kẽm (có lợp tôn chống nóng kiểu ngói màu
xanh).
Bể nước trên mái dung bể Inox 2m3.
+ Bể phốt xây gạch đặc mác 75#, vữa XM50#, bên trong trát vữa
XM75 đánh màu. Đan nắp bể BTCT đúc sẵn.
Ngầm dưới đất
+ Thi công và hoàn thiện tháng 3 năm 2011.
+ Kích thước (5,0x3,0x2,0)m đặt chìm dưới nền nhà xưởng sản xuất
số 1 cos mặt bể bằng cos nền nhà.
6
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC
STT
5
Tên kết cấu
Bể làm mát
(200m3)
Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật
+ Đáy bể bê tông M200 dày 20cm, cốt thép chịu lực Ө10a150 – 2
lớp. Bê tông lót đáy M100 dày 10cm, bên dưới là lớp đêmk cát lẫn
sỏi đầm chặt dày 40cm.
+ Tường bể xây bằng gạch chỉ 220 vữa XM100, thành bể được gia cố
bằng 6 trụ BTCT, mặt tường có bố trí giằng BTCT (220x100)mm.
+ Trát tường 2 mặt vữa XM 100 dày 2,5cm, láng đáy bể vữa XM100
ө18,
móng BTCT kích thước 1,2x1,2x1,45m. Dầm móng (250x350)mm.
+ Dầm, sàn tầng 2 BTCT M250. Trong đó sàn BT dày 20cm. Cốt thép
Ө12a150 – 2 lớp. Dầm BTCT (300x350)mm.
+ Dầm, sàn mái BTCT M250. Trong đó sàn BT dày 15cm, cốt thép
ө10a150-2 lượt.
+ Cầu thang có chiều cao h=1,5m được bố trí 2 bên để lên xuống
thuận tiện.
+ Hạng mục quan trọng trong công trình lè 2 bệ lò được bố trí tại tầng
1, kết cầu bê tông cốt thép khối lớn (5,2x1,0)m.
Mặt bệ tại cos-0,5m, Đáy bệ cos-1,4m, phía trên có các gối đỡ bằng
BTCT.
+ Tường bao xây bằng gạch chỉ 220 vữa XM75. Trát tường vữa
XM50, quét nước xi măng 2 lượt.
+ Thi công và hoàn thiện tháng 10 năm 2011.
+ Tổng chiều dài mặt trước công ty là 200m.
+ Cổng chính rộng 17,1m.
+ Tường rào cao 2,5m, phần dưới là gạch chỉ vữa XM75, cao1,0m.
Phần trên là hàng rào hoa sắt □16x16, h=1,35m. Trụ gạch 330x330, h
7
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC
STT
Tên kết cấu
trên đường ray. Cổng phụ bằng hoa sắt sơn màu ghi đá.
+ Thi công và hoàn thiện năm 2011.
+ Có diện tích 150m2, nền BTCT M200 dày 10cm, khung kèo bằng
thép hình, mái lợp tôn múi dày 0,4ly.
+ Móng Gạch xây vữa XM75
+ Tường xây gạch 220 vữa XM75. Sơn tường 3 nước bằng sơn
Nopon
+ Nền sàn Gạch ceramic 40x40cm
+ KC đỡ mái Bê tông cốt thép
+ Mái xây thu hồi lợp tôn liên doanh chống nóng
+ Thi công và hoàn thiện năm 2011.
+ Đường bê tông nội bộ giai đoạn 1 có tổng diện tích 4.252m2, mặt
đường đổ bê tông M200 dày 20cm, nền đường được san phẳng là lu
chặt K95, đệm lót bằng đá cấp phối dày 20cm đạt K98. Mặt cắt ngay
đường chủ yếu là 15m. Trong đó giải phân cách rộng 4m được bó
bằng tường bê tông dày 20cm, bên trong là vườn hoa, khuôn viên để
trồng cây xanh, hoa bụi, cây bong mát với chiều dày lớp đất màu là
35cm. tổng diện tích của khuôn viên là 428m2/4.680m2 chiếm 9,1%
diện tích của đường bê tông của giai đoạn 1.
+ Mặt đường bê tông được thiết kế dốc 3% về phía cổng. Hai bên
đường bê tông là rãnh thu nước với các cửa thu nước KT 0,8x0,15m
hàn bằng thép ө12, với khoảng cách ≤20m.
+ Xung quanh nhà xưởng, nhà ăn và nhà để xe được trồng cây bóng
mát với các bồn xây độc lập kích thước bồn cây là 1,6x1,6m.Số lượng
40 bồn cây.
Thi công và hoàn thiện năm 2011.
+Điểm cấp điện thuộc tuyến trục chính cấp điện KCN Thụy Vân, đi
trên vỉa hè đối diện.
+ Trạm biến áp gồm 07 máy: 6 máy 1.300 KVA-35/0,4KV và 01 máy
750KVA-35/0,4 KV. Hệ thống dây đấu nối từ đường 35KV vào trạm
- Thiết bị quản lý: Máy tính HP; Máy tính IBM; Máy tính bộ; Bồn Inox.
2.3.1. Đặc điểm về pháp lý của máy móc thiết bị:
Theo phụ lục chi tiết số 3.3 từ trang 61 đến trang 64
2.3.2. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của máy móc thiết bị:
STT
Tên thiết bị
1
Lò trung tần
750
2
Máy bắn bi
3
Lò luyện thép
trung tần
Thông số kỹ thuật
MÁY MÓC THIẾT BỊ SẢN XUẤT
- Xuất xứ: Trung Quốc
- Năm sản xuất: 2008
- Model: KGPS 750.
- Dung tích: 750 kg.
- Gồm: Tủ điều khiển lò trung tần, Thân lò kèm bệ đỡ và hộp giảm tốc,
tủ tụ điện, hệ thống làm mát bằng nước bên trong, tài liệu vận hành
7
8
9
Tên thiết bị
Thông số kỹ thuật
- Gồm: 2 thân nồi lò 1500kg/mẻ, 1 tủ điện 1000W, 1 dàn tụ 0,75-20001S, 4 sợi cáp thủy 5m, 2 sợi cáp thủy 4m, 2 bộ giảm tốc + mô tơ + gối
đỡ, 1 ống nước plastic.
- Dung lượng/mẻ: 1500kg
- Dung lượng lớn nhất: 1700kg
- Công suất ước định: 1000kW
- Tỷ lệ nóng chảy: 1,5T/H
- Tiêu hao điện: 600kW.h/t
- Điện áp vào máy: 380V
- Áp lực nước: 0,25-0,3 Mpa
- Nhiệt độ nước vào máy: ≤ 35 độ C
- Nhiệt độ nước ra máy: ≤ 55 độ C
- Lưu lượng nước tuần hoàn: 30m3/h
Máy hàn que - Xuất xứ: Misubishi - Nhật Bản
- Năm sản xuất: 2010
500A
- Cường độ hàn: 500A
- Tần số: 60Hz
- Tụ: 500V, 12.5 kVA
- Điện áp đầu vào: 3-4kVA, 23kW
- Chu kỳ tải: 60%
- Năng suất 400-800 kg
10
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC
STT Tên thiết bị
10 Máy tôi bi
11
12
13
14
15
16
17
Lò nung điện
trở
Thông số kỹ thuật
- Xuất xứ: Trung Quốc
- Model: Q376
- Năm sản xuất: 2011
- Gồm: hệ thống mô tơ, bình chứa khí, tủ điện, hệ thống ống dẫn
Thùng chứa
cho hệ thống
đúc hút chân
không
Bàn rung
Máy phát
điện
- Công suất: 40 KW
- Xuất xứ: Việt Nam
- Năm sản xuất: 2010
- Kích thước: 0,5m × 1,1 m x 1,1 m
- Xuất xứ: Việt Nam
- Năm sản xuất: 2010
- Gồm 6 mô tơ rung, mỗi mô tơ công suất 0.37KW
- Kích thước 1,1m × 1,1m
- Xuất xứ: Firman - Trung Quốc
- Model: FPG 7800E1
- Năm sản xuất: 2006
- Công suất định mức: 5kW
- Công suất tối đa: 5,5kW
11
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC
STT
Bơm bara
15KW
21
Bơm bara
7,5KW
22
Máy cắt
Moto
23
Máy hàn
180A
24
Máy khoan
G207
25
Máy khoan
- Xuất xứ: Trung Quốc
- Năm sản xuất: 2010
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC
STT
Tên thiết bị
CT18026
26
Khoan
chuyên dùng
27
Bánh xe
goòng thép
hoàn chỉnh
28
Máy cắt sắt
29
Máy mài
GWS20-180
30
Máy cắt
- Xuất xứ: Liên doanh
- Năm sản xuất: 2007
- Công suất: 2kW
- Đường kính đĩa mài/cắt tối đa: 180mm
- Đường kính chổi đánh sét: 100mm
- Tốc dộ không tải: 8500 lần/phút
- Khối lượng: 4,2kg
- Xuất xứ: Liên doanh
- Năm sản xuất và đưa vào sử dụng: 2007
- Công suất: 2kW
- Nguồn cấp: 220V
- Khối lượng: 19,39kg
- Xuất xứ: Việt Nam
- Năm sản xuất: 2007
THIẾT BỊ QUẢN LÝ
- Hãng sản xuất: HP
- Năm sản xuất: 2008
- Model: Pavilon DV 4 - 1504 TU
- CPU: Intel Pentium Dual Core T4400
- Tốc độ máy: 2,2 GHz (1MB L2 cache)
- Ổ cứng: HDD 320GB (5400 rpm)
- RAM: 2G
- Màn hình: 14,1 inch
- Pin: 6 cells
- Khối lượng: 2,2kg
- Hãng sản xuất: IBM
- Năm sản xuất: 2009
- Model: Lenovo IdeaPad Y450 (5903-2282)
- CPU: Intel Core 2 Duo P7550
- Tốc độ máy: 2.26GHz (3MB L2 cache)
- DDR 3 020gb Sata (3gb/s); 7200
- Main gigabyte GA G42MT - ES2L
- Pentium E6500 - 2.93 Ghz - 2MB- 64 bit- Tiger Computer A 6311 - G
41/Pentium E6500 2.93Ghz/2Gb/320Gb/DVDRW/Q350/
- Xuất xứ: Việt Nam
- Năm sản xuất: 2011
- Dung tích: 5000 lít
Phương pháp thẩm định, ứng dụng các phương pháp và cách thức tiến hành thẩm định
giá
• Phương pháp thẩm định giá và cách thức xác định giá trị công trình xây dựng trên đất và
máy móc thiết bị.
Phương pháp so sánh
Khái niệm: Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang
mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định
giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài
sản.
Phương pháp chi phí.
Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra
một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần
thẩm định giá.
3.1. Xác định giá trị công trình xây dựng trên đất:
Phương pháp thẩm định giá áp dụng để tính giá trị công trình xây dựng: Phương pháp chi phí
Giá trị thực tế của tài sản = Nguyên giá xây dựng mới công trình (x) Chất lượng còn lại của
tài sản tại thời điểm định giá.
- Nguyên giá xây dựng mới công trình được xác định theo phương pháp lập dự toán xây dựng
công trình dựa trên hồ sơ quyết toán và hồ sơ hoàn công công trình.
Nguyên giá xây dựng mới công trình = Khối lượng công việc (x) Đơn giá xây dựng tổng hợp
3.1.2. Giá trị hạng mục nhà ăn tập thể:
Giá trị hạng mục nhà ăn tập thể được xác định theo phương pháp chi phí nêu trên.
Nguyên giá nhà ăn tập thể: 1.447.830.504 đồng
Tỷ lệ % chất lượng còn lại: 86%
Giá trị hạng mục nhà ăn tập thể: = 1.447.830.504 đồng (x) 86% = 1.242.721.183 đồng
3.1.3. Giá trị hạng mục đường trục cấp nước:
Giá trị hạng mục đường trục cấp nước được xác định theo phương pháp chi phí nêu trên.
Nguyên giá đường trục cấp nước: 8.480.854 đồng
Tỷ lệ % chất lượng còn lại: 73%
Giá trị hạng mục đường trục cấp nước: = 8.480.854 đồng (x) 73% = 6.148.619 đồng
3.1.4. Giá trị hạng mục bể nhiệt luyện:
Giá trị hạng mục bể nhiệt luyện được xác định theo phương pháp chi phí nêu trên.
Nguyên giá bể nhiệt luyện: 51.537.578 đồng
Tỷ lệ % chất lượng còn lại: 83%
Giá trị hạng mục bể nhiệt luyện: = 51.537.578 đồng (x) 83% = 42.518.501 đồng
3.1.5. Giá trị hạng mục bể nước làm mát:
Giá trị hạng mục bể nước làm mát được xác định theo phương pháp chi phí nêu trên.
Nguyên giá bể nước làm mát: 276.290.537 đồng
Tỷ lệ % chất lượng còn lại: 83%
15
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC
Giá trị hạng mục bể nước làm mát: = 276.290.537 đồng (x) 83% = 227.939.693 đồng
3.1.6. Giá trị hạng mục bệ lò trung tần:
Giá trị hạng mục bệ lò trung tần được xác định theo phương pháp chi phí nêu trên.
Nguyên giá bệ lò trung tần: 649.182.735 đồng
Tỷ lệ % chất lượng còn lại: 65%
Giá trị hạng mục bệ lò trung tần: = 649.182.735 đồng (x) 65% = 421.968.778 đồng
đồng ./.)
(Chi tiết tại phụ lục 2 trang 21)
3.2.
Xác định giá trị máy móc thiết bị
16
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC
-
-
Giá trị máy móc thiết bị được xác định theo phương pháp chi phí kết hợp phương pháp so
sánh.
Công thức tính:
Giá trị thực tế của máy móc thiết bị = Nguyên giá mua mới máy móc thiết bị hoặc Nguyên
giá của máy móc thiết bị tương đương tại thời điểm thẩm định giá (x) Chất lượng còn lại của
máy móc thiết bị tại thời điểm định giá.
Nguyên giá mua mới của máy móc thiết bị hoặc nguyên giá của máy móc thiết bị tương đương
được xác định theo phương pháp so sánh, phân tích mức giá của các máy móc tương tự đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào
thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Chất lượng còn lại của nhà cửa, vật kiến trúc được xác định kết hợp 2 phương pháp Kinh tế kỹ
thuật và Thống kê kinh nghiệm căn cứ theo căn cứ vào Quyết định 238/BXD-VKT ngày
29/9/1989 và tham khảo Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25 tháng 04 năm 2013 của Bộ Tài
chính về việc Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, Thông tư số
13 ngày 8/08/1994 của Liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Vật giá Chính phủ hướng dẫn phương
pháp xác định giá trị còn lại của nhà trong bán nhà thuộc sở hữu của Nhà nước cho người đang
5.
-
-
-
-
6.
-
-
-
-
-
Các điều kiện kèm theo mức giá và một số lưu ý đối với kết quả thẩm định giá
Kết quả thẩm định giá trên chỉ xác nhận giá trị quyền sử dụng đất có đặc điểm pháp lý, đặc điểm
kinh tế - kỹ thuật, diện tích, hiện trạng được mô tả chi tiết như hiện trạng khảo sát thực tế được
đơn vị tư vấn thẩm định mô tả theo yêu cầu thẩm định giá và có sự hướng dẫn, hợp tác của chủ
tài sản tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá.
Số liệu về đặc điểm pháp lý và kỹ thuật của tài sản, IVSC căn cứ vào tài liệu của khách hàng và
sự hướng dẫn thực tế từ Công ty CP Cơ khí đúc Việt Nam (sau đây gọi là khách hàng), nên
khách hàng phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính chính xác và trung thực của các tài liệu đã
cung cấp cho IVSC.
Người mua có trách nhiệm đảm bảo điều kiện mua bán, chuyển nhượng, vận hàng, sử dụng tài
Trong quá trình xử lý, tổ thẩm định đã sử dụng Phương pháp so sánh trực tiếp để thu thập thông
18
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC
tin giá các Bất động sản trong cùng khu vực, có đặc điểm tương đồng làm căn cứ tính giá trị lô
đất. Phương pháp so sánh trực tiếp chủ yếu dựa vào các dữ liệu mang tính lịch sử, vì vậy dễ trở
nên lạc hậu khi thị trường biến động. Kết quả định giá không phản ánh mức độ rủi ro của thị
trường bất động sản.
- Người sử dụng báo cáo, chứng thư cần tham khảo và xem xét trước khi ra quyết định liên quan
đến tài sản trên và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những quyết định của mình. Công
ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina không chịu trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp hay kiện
cáo.
Tổ thẩm định giá
Nguyễn Văn Luyện
Phạm Vũ Minh Phúc
Thẩm định viên về giá
Giám đốc
Trần Thị Thanh Huế
Nguyễn Văn Phong
(Thẻ TĐV số: VII11.551)
13.524.000.000
đồng
Ghi chú
Phu luc 2
Phu luc 3
PHỤ LỤC 02: BẢNG TỔNG HỢP GIÁ TRỊ PHẦN XÂY LẮP
(Kèm theo Báo cáo thẩm định giá Số: 01/2013/BC-TĐG-IVSC-CN4 ngày 13/11/2013 của
Công ty CP Thẩm định giá Indochina)
Đơn vị tính: đồng
I. Số liệu
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
II.
1.
2.
86%
86%
73%
83%
83%
65%
78%
81%
88%
86%
89%
4.483.271.187
1.242.721.183
6.148.619
42.518.501
227.939.693
421.968.778
314.863.735
80.866.321
95.366.049
950.833.924
2.942.500.000
10.808.997.990
Thuyết minh;
Tỷ lệ chất lượng còn lại của Nhà cửa, vật kiến trúc theo Phụ lục 2.2, Phụ lục 2.3, Phụ lục 2.4
Đơn giá vật kiến trúc, thẩm định viên xác định theo hồ sơ quyết toán công trình được cung cấp.
I.2
1
2
3
4
5
I.3
1
2
I.4
1
2
3
4
5
Móng nhà xưởng
Đào đào đất móng bằng máy
Đào đất thủ công
Vận chuyển đào đất bằng ô tô 5 tấn cự
ly
100m3
m3
10,051
100,41
3.609.768
310.470
(6)
946.765.745
36.281.782
31.174.336
100m3
m3
m3
m3
m3
100m2
100m2
9,72
486,1
44,1
85,52
58,29
4,936
5,7
1.136.808
59.096.460
352.561.459
496.186.340
22.508.798
100m3
4,16
28.731.134
119.521.517
100m2
17,322
1.172.431
20.308.850
m3
433,05
676.177
292.818.450
1.159.770
441.840.081
28.128.621
7.177.417
35.792.496
37.234.160
7.387.735
m3
m3
m3
100m2
m3
90,6
12,24
35,6
3,14
6,37
Đơn giá
(5)
Thành tiền
21
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC
11
12
13
14
I.7
1
2
3
4
Nội dung công việc
Lắp đất móng đầm chặt bằng thủ công
tính bằng 1/3KL đất đào
Xây tường gạch bê tông 11x15x30 vữa
XM75
Xây trụ 300 vữa XM75
Trát trụ vữa XM75 dày 2cm
Trát tường vữa XM75 dày 2cm
Trát hèm má cửa vữa XM100
Cốt thép Ф≤10
Cốt thép Ф≤18
Cửa các loại
Cửa đi nhôm kính Đ1
Cửa sổ nhôm kính S1:
Sản xuất song cửa sổ théo hộp 16x16
Sản xuất cửa đi 1 cánh bằng thép
Sản xuất xửa đẩy bằng thép KT6x3,4
Sản xuất thanh ray + thép neo
Bánh xe F70
Sơn thép các loại 3 nước bằng sơn
Khối
lượng
m3
30,2
167.754
5.066.176
m3
m3
m2
m2
m2
kg
kg
133,8
5,63
75
1784
22,75
131,2
511,5
999.793
1.823.038
185.686
10.263.705
13.926.436
143.329.558
4.223.649
3.145.418
12.392.467
144.130.367
4.638.788
38.465.121
41.559.879
1.405.458
37.988.115
9.558.923
660.000
m2
200
49.270
m3
84,6
310.470
9.854.083
234.526.163
26.265.798
24.228
118.580
80.876
9.646.120
22.631.716
7.013.690
10.506.136
2.298.217
17.031.761
12.592.940
28.835.806
59.942.255
23.777.461
m3
tấm
tấm
28,2
198
16
167.754
40.935
71.779
4.730.668
8.105.130
1.148.464
Đơn giá
Thành tiền
22
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Indochina – IVSC
STT
Nội dung công việc
5
6
Lợp mái tôn múi dày 0,35mm
Ốp sườn tôn mạ dày 0,4mm b=55cm
Bê tông gạch vỡ lót nền nhà kho+nhà
WC
Bê tông nền nhà kho M200 sỏi 1x2
Ván khuôn cho bê tông nền
Nhà WC
Lát nền gạch chống trơn Ceramic
Rải vữa lót nền dày 3cm vữa XM75
Ốp tường gạch men kính 40x25 màu
trắng
Sơn tường nhà WC
SX khung trần bằng thép hình
Đóng trần bằng tôn múi máu lạnh
Quét vôi ve tường nhà xưởng + tường
rào (đã trừ diện tích ốp tường và lăn
7
8
9
I.8
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
I.9
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
m2
20,46
15,81
16,46
586.390
1.140.437
118.580
m2
m2
37,2
37,2
165.145
61.362
11.997.545
18.030.316
1.951.829
58.076.320
6.143.397
2.282.671
m2
m2
kg
m2
4.540.286
0
0
321.647
5.312.435
287.691
40.159.171
8.134.325
m3
m3
6,6
1,4
167.754
954.209
1.107.178
1.335.893
m3
m3
m3
m2
m2
2,05
6,6
0,52
3
3
3
12
1.759.084
118.580
23.974
24.228
35.500
27.000
102.525
75.000
71799
1.934.993
960.499
1.831.631
2.980.007
177.500
81.000
307.575
225.000
861.588
Đơn giá
Thành tiền
29.180.704
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
I.12
1
2
3
4
5
6
7
8
Gương treo (7 chi tiết)
Vòi xịt (Xí bệt)
Vòi gạt D15
Sen tắm đơn
Phễu thu sàn INOX D150
máng rửa INOX (3m)
Tiểu treo nam
Hệ thống thoát nước
Đào rãnh đất cấp 3
Đắp cát rãnh ống đầm chặt
Vận chuyển đất tiếp 100m
Lắp đặt ống nhựa PVC D110
Lắp đặt ống nhựa PVC D90
Lắp đặt ống nhựa PVC D76
Lắp đặt ống nhựa PVC D34
Lắp đặt cút nhựa PVC D110
Lắp đặt tê nhựa PVC D110
Đơn vị
tính
Khối
lượng
Đơn giá
Thành tiền
65.324.874
m
cái
cái
cái
cái
cuộn
tuýp
cái
cái
bộ
bộ
cái
bộ
cái
cái
cái
cái
cái
cái
5,1
1
1
2
3
1
20
10
20
20
20
2.307.060
1.296.062
184.116
577.254
273.210
141.744
669.942
148.049
1.330.754
6.426.073
m3
m3
m3
m
m
m
m
cái
cái
4,2
4,2
4,2
34,6
13
12
5,4
10
4
819.631
708.720
1.339.885
740.247
1.330.754
25.704.294
15.355.925
1.019.865
1.232.633
413.655
3.887.695
5.196.860
845.924
299.630
914.274
496.558
24
Copyright: Tài liệu đại học ©