ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ HẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN CỤM XÃ PHÍA BẮC,
HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ HẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN CỤM XÃ PHÍA BẮC,
HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN


thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 3 năm 2017
Tác giả luận văn
Hoàng Thị Hạnh


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...........................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ............................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU........................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học ..................................................................................................... 4
1.1.1. Cơ sơ lý luân cua chuyển quyền sử dụng đất ....................................................
4
1.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................... 5
1.1.3. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................. 7
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .............................................................. 9
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ......................................................... 9
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ....................................
13
1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015.................................................... 41
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển QSD đất theo hình thức .......................................... 41
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển QSD theo thời gian ................................................. 49
3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển QSD đất theo loại đất ............................................. 50
3.3. Đánh giá ý kiến của người dân trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng
Hỷ về chuyển QSD đất.............................................................................................. 52
3.3.1. Đánh giá ý kiến người dân trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng
Hỷ về các hình thức chuyển QSD đất ....................................................................... 52
3.3.2. Đánh giá ý kiến của người dân về các loại giấy tờ khi chuyển QSD đất....... 59
3.3.3. Đánh giá ý kiến của người dân về tài chính trong chuyển QSD đất ............... 60
3.3.4. Đánh giá ý kiến của người dân về thái độ phục vụ chuyển QSD đất ............. 61
3.3.5. Đánh giá ý kiến của người dân về quy trình chuyển QSD đất........................ 62
3.3.6. Đánh giá ý kiến của người dân các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển QSD đất ......
63
3.3.7. Đánh giá ý kiến của người dân về điều kiện chuyển QSD đất ....................... 64


v
3.4. Khó khăn tồn tại, giải pháp khắc phục trong công tác chuyển QSD đất trên
địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên .................................. 65
3.4.1. Khó khăn, tồn tại ............................................................................................. 65
3.4.2. Giải pháp khắc phục ........................................................................................ 66
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 68
1. Kết luận ................................................................................................................. 68
2. Đề nghị .................................................................................................................. 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 70
PHỤ LỤC ................................................................................................................. 73


vi



vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Kết quả chuyển đổi QSD đất trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện
Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015 ............................................................. 41
Bảng 3.2. Kết quả chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn cụm xã phía Bắc
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015.................................................... 42
Bảng 3.3. Kết quả thừa kế QSD đất trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng
Hỷ giai đoạn 2011 - 2015 ........................................................................ 45
Bảng 3.4. Kết quả tặng cho QSD trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng
Hỷ giai đoạn 2011 - 2015 ....................................................................... 47
Bảng 3.5. So sánh các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cụm
xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015................................ 48
Bảng 3.6. Kết quả chuyển QSD đất trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng
Hỷ theo thời gian ..................................................................................... 49
Bảng 3.7. Kết quả chuyển QSD đất ở ....................................................................... 50
Bảng 3.8. Kết quả chuyển QSD đất nông nghiệp ..................................................... 50
Bảng 3.9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết và ý kiến của người dân về hồ sơ
chuyển đổi QSD đất .................................................................................
53
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết và ý kiến của người dân về hồ sơ
chuyển nhượng QSD đất.......................................................................... 54
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết và ý kiến của người dân về hồ sơ
thừa kế QSD đất....................................................................................... 56
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết và ý kiến của người dân về hồ sơ
tặng cho QSD đất ..................................................................................... 58
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về giấy tờ khi chuyển QSD
đất............................................................................................................. 59
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về tài chính trong chuyển

là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất, là một hoạt động diễn
ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Luật đất đai
năm 1987 chỉ cho phép chuyển quyền đối với đất nông nghiệp, ngoài ra các loại đất
khác không được chuyển quyền và được “núp bóng” dưới hình thức “mua - bán hoa
màu”. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển QSD đất được quy định một
cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực
hiện chúng. Tiếp đó, Luật Đất đai 2003 đã tiếp tục hoàn thiện và khắc phục những
tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định
chặt chẽ và cụ thể, hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều
vấn đề liên quan khác. Đến năm 2013 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai số
45/2013/QH13 tại kỳ họp thứ 6 ngày 29 tháng 11 năm 2013. Đây là sự kiện quan
trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Luật đất đai năm 2013 được chuẩn bị công phu, nghiêm túc trên cơ sở kết quả


2
tổng kết đánh giá thực tiễn quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Luật có nhiều
đổi mới quan trọng và quy định các hình thức chuyển QSD đất bao gồm 08 hình
thức (được quy định cụ thể tại điều 167 Luật đất đai 2013) [8].
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm
đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực
hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ sử dụng, góp
phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Cụm phía Bắc của huyện Đồng Hỷ gồm các xã Minh Lập, Hòa Bình, Tân
Long, Văn Lăng là các xã miền núi nằm cách khu trung tâm huyện Đồng Hỷ
khoảng 14km. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực
hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được
nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định. Do đó, để thấy
được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói

Bắc huyện Đồng Hỷ. Ngoài ra, việc nghiên cứu đề tài cũng giúp đánh giá được
phần nào năng lực quản lý nhà nước về đất đai của cụm phía Bắc. Từ đó, đề xuất
một số giải pháp hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất, góp phần thực hiện
công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn được tốt hơn.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Cơ sơ lý luân cua chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền
năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng là
chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. QSD đất là một loại tài sản được
chuyển QSD, được trao đổi giao dịch.
Chuyển QSD đất là hành vi chuyển QSD đất từ người này cho người khác
bằng một trong các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho
thuê, cho thuê lại. Trong trường hợp người nhận đất phải trả cho người chuyển QSD
đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được QSD đất đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai (đối với chuyển nhượng). Đặc thù của việc
chuyển QSD đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền
chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có thể quy định một
số trường hợp không được chuyển QSD đất, mọi chuyển nhượng QSD đất đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. Tặng cho,
thừa kế QSD đất là hành vi chuyển QSD đất trong tình huống đặc biệt, người nhận
QSD đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã
hội, việc chuyển QSD đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ. Giá trị chuyển nhượng QSD đất chiếm
một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.

Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực
từ ngày 01/01/2009;
Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013.
- Các Nghị định:
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai 2003;
Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết
một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân;


6
Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật đất đai số 45/2013/QH13.
- Các thông tư:
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ
Tư pháp và của Bộ TN&MT hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn
bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
Thông tư số 28/2011 ngày 28/02/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
Nghị định 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và Nghị định 106/2010/NĐ-CP ngày
28/10/2010 của Chính Phủ;
Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Thuế thu nhập cá nhân;
Thông tư số 20/2015/TT-BTP ngày 29/12/2015 của Bộ tư pháp quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày
16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản
chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch.
- Các quyết định:
Quyết định số 2868/QĐ-UB ngày 4/11/2003 của UBND tỉnh Thái Nguyên về

Nguyên về việc bổ sung một số nôi dung quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày
10/02/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối
thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 08/9/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên ban hành quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận QSD đất; diện
tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên.
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không thể
có bất cứ một thứ nào thay thế được. Quan hệ đất đai càng trở nên quan trọng,
gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội. Cần phải có sự xác lập rõ ràng đối với
người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để đảm bảo cho đất đai
được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá này.


8
Trước kia khi pháp luật chưa công nhận đất là một tài sản, một loại hàng hóa
đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường do vậy chưa thực sự phát huy được tiềm năng
của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không kiểm soát được, gây
khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Chính trong quá trình hình thành, phát
triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá
đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lãnh thổ quốc gia mà còn
trong sự phát triển hàng ngày của con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai
được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất
nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng.
Ngày nay QSD đất trở nên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSD đất của
mình. Đất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất đai càng
trở nên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thị trường thì cần phải đảm bảo
được về mặt pháp lý. Vì vậy, chuyển QSD đất được Nhà nước công nhận đã phát
huy được tiềm năng về thị trường bất động sản cho sự phát triển kinh tế.

Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử
dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử
dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp đó cho
hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện cho sản
xuất nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ trương
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [9].
1.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền
sử dụng đất. Đó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người nhận QSD đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một
khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSD đất và
tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.


10
Luật đất đai năm 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi
khi đất có đủ 04 điều kiện được quy định tại Điều 106. Ngoài ra, Điều 103 Nghị định
181/2004/NĐ-CP quy định một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng
hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng
QSD đất, nhận tặng cho QSD đất mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng,
tặng cho QSD đất.

không thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc
thừa kế;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người
đứng hàng sau mới được hưởng;
- Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế nếu không còn ai ở
hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng
di sản hoặc từ chối nhận di sản.
1.2.1.5. Tặng cho quyền sử dụng đất
Là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà
chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ
huyết thống và là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSD đất. Tuy nhiên,
tránh việc lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể
những trường hợp nào được phép tặng cho không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
về thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và những trường hợp nào vẫn phải thực
hiện những loại thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[9].
Hình thức, các điều kiện tặng cho QSD đất cũng giống như hình thức, điều
kiện chuyển nhượng QSD đất.


12
1.2.1.6. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là việc người sử dụng đất mang QSD đất của mình đến thế
chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định
của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian theo thỏa

hiện các quyền chuyển QSD đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại khoản 1
Điều 106 Luật Đất đai 2003.
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất [7].
Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp QSD đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký vào sổ địa chính [8].
1.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp


14


15
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và
cho thuê được chuyển nhượng QSD đất thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng
đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ
được phép chuyển nhượng QSD đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư
xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở
có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSD đất sau khi đã hoàn thành
việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép
chuyển nhượng QSD đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở [2].
Đối với Luật đất đai năm 2013 thì thời điểm được thực hiện các quyền của
người sử dụng đất được quy định tại điều 168 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với
trường hợp chuyển đổi QSD đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện
các quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế
QSD đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc
đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng QSD đất trong dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSD đất đồng
thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có GCN và có đủ điều kiện theo quy định tại
Điều 194 của Luật này (Luật đất đai 2013)[8]
1.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSD đất như sau: