ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BẾ THỊ LAN ANH

Tên đề tài:
“
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THỊ TRẤN CAO LỘC, HUYỆN CAO LỘC, TỈNH LẠNG SƠN GIAI
ĐOẠN 2011 - 2013
” KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính Môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khoá học : 2010 – 2014
Giảng viên hướng dẫn: ThS. NGÔ THỊ HỒNG GẤM
Khoa Quản lý Tài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm


Thái Nguyên, Ngày tháng năm 2014
Sinh viên

Bế Thị Lan Anh
70
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1. Cơ cấu kinh tế huyện Cao Lộc năm 2011 34
Bảng 4.2. Cơ cấu lao động huyện Cao Lộc năm 2011 37
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất Huyện Cao Lộc Năm 2012 41
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao
Lộc giai đoạn từ 2011 – 2013 43
Bảng 4.5: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao Lộc
45
giai đoạn 2011 – 2013 45
Bảng 4.6: Kết quả để thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao Lộc giai
đoạn 2011 – 2013 46
Bảng 4.7: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn
Cao Lộc giai đoạn 2011 – 2013 48
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Cao
Lộc 2011- 2013 theo số trường hợp 50
Bảng 4.9. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Cao
Lộc giai đoạn 2011 - 2013 theo diện tích 51
Bảng 4.10: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ
52
Bảng 4.11: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ
53

73
MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích của đề tài 2

4.1 Kết quả đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của huyện Cao Lộc- Tỉnh
Lạng Sơn 30
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 30
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 34
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi
trường. 37
4.1.4. Tình hình quản lý đất đai 39
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 40
4.2. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thi trấn Cao Lộc 42
4.2.1. Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn thi trấn Cao Lộc
giai đoạn 2011 - 2013 42
4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao
Lộc giai đoạn 2011-2013 43
4.2.3. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn thị
trấn Cao Lộc giai đoạn 2011-2013 44
4.2.4. Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao Lộc
giai đoạn 2011 – 2013 44
4.2.5. Đánh giá công tác để thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cao Lộc
giai đoạn 2011 – 2013 46
4.2.6. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn
giai đoạn 2011 – 2013 47
4.2.7. Đánh giá công tác bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn
giai đoạn 2011– 2013 48
4.2.8. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn
giai đoạn 2011- 2013 49
4.2.9. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất tại thị trấn Cao Lộc 2011-2013 50
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Cao Lộc về chuyển QSDĐ
51
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Cao Lộc về những


1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của
người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một
hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng.
Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được
quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình
tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật Đất đai 1993, người sử dụng đất
có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá
trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ xung (vào năm 1998, 2001) hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tự đáng kể góp vốn phần
hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt
Nam phát triển. Nền kinh tế này ngày càng phát triển, lĩnh vực đất đai diễn ra
ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà luật đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm
không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục
những tồn tại của Luật đất đai 1993. Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất
được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức
chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp
vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển nhượng
cũng như nhiều vấn đề liên quan.
Huyện Cao Lộc là huyện miền núi, biên giới nằm ở phía Đông Bắc tỉnh
Lạng Sơn, cách thành phố Lạng sơn 3km về hướng Đông Bắc có diện tích là
644 km
2
điểm địa lý tự nhiên thuận lợi trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế,
huyện Cao Lộc có điều kiện phát triển trở thành một trung tâm kinh tế thương

3
1.4. Ý nghĩa của đề tài
Thông qua thời gian thực tập sẽ giúp sinh viên tiếp cận với các công
việc thực tế tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học
trong nhà trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc
biệt là xung quanh những vấn đề nghiên cứu. Mặt khác, trong quá trình thực
tập tạo cơ hội khẳng định mình, từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt
nghiệp ra trường.
- Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh nghiệm trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất
nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương
có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở
địa phương.
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Hiến pháp 1992;
Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003;
Bộ luật Dân sự 2005;
Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi

181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT);
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lí, quản lí hồ sơ địa
chính (gọi tắt là Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT);
Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số
117/2004/TT-BTC);
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6
Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy
định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho
phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài người cho đến nay,
đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi
người. Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở,
là đất để trồng rau, nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên
được con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không
thể có bất cứ một thứ nào có thể thay thế được. Quan hệ đất đai ngày càng trở
nên quan trọng, gắn liền với sự phát triển của xã hội. Cần phải có sự xác lập
rõ ràng đối với mỗi người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để
đảm bảo cho đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng
quý giá này.
Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản,
một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa
thực sự phát huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán
8
mà Nhà nước không thể kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây
khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Chính trong quá trình
hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan
trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ
là trên lĩnh vực lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hàng ngày của
con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã
trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của

chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc. (Điều 102 Nghị định
181/2004/NĐ-CP)[2], [4].
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một
khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-
CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
10
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu

Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng,
nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa
chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của
pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người
sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy
định của Luật Dân sự về để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc
mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng
một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì
người đứng hàng sau mới được hưởng:
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết
12
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,

các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung [4].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ
Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại
Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
- Có giấy chứng nhận QSDĐ
- Đất không có tranh chấp
- QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển
mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
+ Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
14
+ Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ

việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư
xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau
khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét
duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa
xây dựng nhà ở. (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). [4]
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
“Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển
quyền sử dụng đất như sau:
* Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều
102 của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103
của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và
khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp hợp được quy
định tại điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở,
nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
16
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn