ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VƢƠNG THÀNH NGỌC
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHƢƠNG THIỆN, THÀNH PHỐ HÀ GIANG,
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2011 – 2014"

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

THÁI NGUYÊN – 2015




Vƣơng Thành Ngọc


ii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất xã năm 2013 Phương Thiện, thành phố Hà
Giang, tỉnh Hà Giang ...................................................................... 31
Bảng 4.2 Tình hình biến động đất đai của xã Phương Thiện, thành phố Hà
Giang, Tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011 – 2014 ................................ 32
Bảng 4.3 Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã phương thiện giai đoạn
2011 – 2014..................................................................................... 34
Bảng 4.4 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Phương Thiện giai
đoạn 2011 – 2014 ............................................................................ 35
Bảng 4.5 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Phương Thiện giai đoạn
2011 – 2014..................................................................................... 36
Bảng 4.6 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Phương Thiện giai đoạn
2011 – 2014..................................................................................... 37
Bảng 4.7 Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Phương
Thiện giai đoạn 2011 – 2014 .......................................................... 38
Bảng 4.8 Kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Phương
Thiện giai đoạn 2011 – 2014 .......................................................... 39
Bảng 4.9 Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo các trường hợp ................ 41
Bảng 4.10 Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo diện tích ......................... 42
Bảng 4.11 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người
sử dụng đất ...................................................................................... 43



1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU.................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 5
2.1.3. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 6
2.2. Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .............................. 8
2.2.1.Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................ 8
2.2.2. Một số quy định về chuyển quyền sử dụng đất .................................... 12
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã, phường, thị trấn ................................................................ 16
2.3.Một số nghiên cứu đến công tác chuyển quyền sử dụng đất .................... 24
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.26
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 26
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 26
3.2.1. Địa điểm tiến hành ................................................................................ 26
3.2.2. Thời gian tiến hành ............................................................................... 26
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 26
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ........................................................ 26


v
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai xã Phương Thiện ....................... 26
3.3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phương
Thiện giai đoạn 2011 – 2014.......................................................................... 26
3.3.4. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và
cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất.............................................. 26

dụng đất ........................................................................................................... 44
4.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 44
4.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 44
4.6. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục công tác chuyển quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 45
4.6.1. Một số nguyên nhân .............................................................................. 45
4.6.2. Một số giải pháp khắc phục .................................................................. 45
PHẦN 5. KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ.........................................................................46
5.1. Kết luận .................................................................................................... 46
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 47
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................48


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài nguyên đặc biệt, là điều kiện tồn tại, phát triển của
con người và các sinh vật khác trên trái đất, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là nơi sinh sống, lao động của con người, đóng vai
trò quan trọng trong việc hình thành nên một quốc gia, mang ý nghĩa kinh tế xã hội sâu sắc, nhạy cảm và phức tạp, đất đai được xem là một tư liệu sản
xuất đặc biệt thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước quản lý, là nền tảng và
nguồn vốn ban đầu quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia.
Đất đai có một vị trí cố định, tính giới hạn về không gian, tính vô hạn
về thời gian sử dụng đất, những đặc tính đó không một loại tư liệu nào có thể
thay thế trong quá trình sản xuất. Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và
nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên có
giới hạn về số lượng, vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển
được theo ý muốn chủ quan của con người. Nhà nước ta đã sớm ban hành và

- Nắm chắc luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan đến công
tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Thu thập thông tin - số liệu - tài liệu một cách có khoa học về công
tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Phân tích đánh giá và nêu lên vấn đề khó khăn và thuận lợi trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cán bộ kiểm tra và cán bộ liên
ngành nhằm phát hiện những nguyên nhân sai xót chuyên môn và điều chỉnh
một cách đầy đủ và hợp lý nhất.
- Đánh giá khách quan, trung thực phải dựa trên cơ sở pháp luật, các
trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của nhà nước
1.4. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế
tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học trong nhà


3

trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt là xung
quanh các vấn đề nghiên cứu. Từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt
nghiệp ra trường.
- Ý nghĩa trong thực tế: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng
đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại
địa phương. Từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những
khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian
tiếp theo.


4


chứng, chứng thực hợp đồng, bản văn thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ
V/v ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại
cơ quan hành chính nhà nước điạ phương.
Kế hoạch số 80/KH-UBND ngày 15/4/2013 của UBND tỉnh Hà Giang
về việc triển khai thực hiện nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ lần đầu theo Nghị
quyết 30/QH13 trên địa bàn tỉnh.
Kế hoạch số 23/KH-UBND ngày 17/7/2013 của UBND Thành Phố Hà
Giang về việc thực hiện đo đạc, cấp GCNQSDĐ lần đầu trên địa bàn Thành
Phố Hà Giang.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn
Quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta với nền kinh tế nông
nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH-HĐH đã đạt được
những thành tựu vượt bậc. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam
cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng
phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng ngày càng cao cũng như công tác


6

quản lí nhà nước trong lĩnh vực này đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù

Đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị
sử dụng và coi nó như một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng
được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới
các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế
quyền sử dụng đất, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai
1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của
hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần vào năm
1998 và năm 2001 cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu hút được kết
quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước
trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong
quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ những điểm chưa
phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ CNHHĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo
hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, kỳ họp 4, Quốc hội
khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993.
Nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung hình thức
chuyển quyền dưới hình thức cho tặng quyền sử dụng đất và thủ tục cũng như
có nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp.


8



+ Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của hộ gia đình cá nhân, trừ trường hợp
được chuyển mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhận không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. [4]
2.2.1.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn từ thuê, còn đất mà người sử
dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc
cho thuê lại chỉ diễn ra với đất là người sử dụng đã thuê của nhà nước trong một
số trường hợp nhất định, còn Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. [4]
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ cho
người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị- xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp




11

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại hiện vật. Tuy nhiên, để tránh việc lợi
dụng trường hợp này để chốn thuế nên nhà nước đã quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tăng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn chịu các loại thuế
này. [4]
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo một
quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hoá trong một thời gian
thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. [4]
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho
người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó,
những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp. [4]



13

- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành;
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển từ hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để
bán và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân


15

e, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy
định tại Điều 121 của Luật Đất đai 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua
nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f, Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển QSDĐ thông qua việc
nhà nước giao đất.
h, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông
qua việc Nhà nước cho thuê đất.
i, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang
được sử dụng ổn định.
k, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp
có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử
lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải
quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án
của toà án nhân dân, quyết định thi hành của cơ quan thi hành án; văn bản công
nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hớp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc
nhóm người có chung QSDĐ.
1. Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về
việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận
QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập;



17

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã.
b, Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 (bản chính).
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (02 bản có xác nhận của UBND
cấp xã).
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã).
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Tờ khai phí trước bạ nhà đất.
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã.
c, Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 (bản chính).
+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã).
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã).
+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao).
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất.
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã.
d, Hồ sơ nhận thừa kế quyền sử dụng đất
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 (bản chính).
+ Di chúc.