i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI VĂN DI

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ BÌNH CHÂN, HUYỆN LẠC SƠN,
TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2012 - 6/2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Khoa
Lớp
Khóa học

: Chính quy
: Quản lý tài nguyên
: K43 - ĐCMT - N01
: 2011 - 2015

THÁI NGUYÊN - 2015


ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI VĂN DI
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ BÌNH CHÂN, HUYỆN LẠC SƠN,
TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2012 - 6/2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Lớp
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính Môi trường
: Quản lý tài nguyên
: K43 - ĐCMT - N01
: 2011 - 2015
: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2015


iv

v

Bảng 4.15. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân về chuyển QSD đất ........... 58
Bảng 4.16. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân về chuyển QSD đất theo
nhóm đối tượng ....................................................................................... 59


vi

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng đất của xã Bình Chân năm 2013 ........................... 36
Hình 4.2. Những hiểu biết cơ bản của người dân xã Bình Chân về chuyển
quyền sử dụng đất ................................... Error! Bookmark not defined.
Hình 4.3. Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất ................................................................................... 58


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CBQL

:

Cán bộ quản lý

QSD

:

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 6
2.1.3. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 7
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 8
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.......................... 11
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã, phường, thị trấn ................................................................ 16
2.3. Sơ lược tình hình chuyền QSDĐ trên thế giới và ở Việt Nam ................ 22
2.3.1. Sơ lược tình hình chuyền QSDĐ trên thế giới ...................................... 22
2.3.2. Sơ lược tình hình chuyền QSDĐ trong cả nước ................................... 23
2.3.3. Sơ lược tình hình chuyền QSDĐ tại tỉnh Hòa Bình.............................. 25
2.3.4. Sơ lược tình hình chuyền QSDĐ tại huyện Lạc Sơn tỉnh Hòa Bình .... 25
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 27
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 27
3.3. Nội dụng nghiên cứu ................................................................................ 27


iii

LỜI CẢM ƠN
Ngày đầu tiên em bước vào cổng trường đại học em vẫn còn nhớ, ấy
thế mà đã bốn năm ngồi trên ghế giảng đường với biết bao kỷ niệm. Thời gian
trôi qua thật nhanh, báo cáo khóa luận tốt nghiệp chính là mốc đánh dấu kết
thúc thời sinh viên, là kết quả bốn năm rèn luyện và phấn đấu. Thực tập tốt
nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh
viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận thực tế,

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................... 62
5.1. Kết luận .................................................................................................... 62
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 64


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng trong đời sống của con người.
Đất đai là có hạn trong khi dân số ngày càng tăng cùng với quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đang diễn ra mạnh mẽ nhu cầu sử dụng đất cho các
mục đích ngày càng cao. Do đó, cần phải phân bổ và sử dụng hợp lý, bền
vững và có hiệu quả nguồn tài nguyên này
Đất đai có vai trò quan trọng như vậy nhưng lại là tài nguyên không tái
tạo, có hạn chế về số lượng và giới hạn về diện tích, vì vậy việc sử dụng đất
đai hợp lý, hiệu quả là nhiệm vụ của toàn xã hội.
Đất là nơi con người xây dựng nhà cửa và các công trình khác phục vụ
cho cuộc sống, là nơi để xây dựng nhà xưởng, bố trí máy móc, nhà kho. Đối
với nông nghiệp đất đai là điều kiện vật chất đồng thời là đối tượng lao động
và công cụ lao động, là nơi con người dùng để trồng trọt chăn nuôi, cung cấp
lương thực, thực phẩm để phục vụ cho cuộc sống của chính con người. Không
những thế đất đai còn là kho tàng dự trữ các loại khoáng sản.
Trong giai đoạn đô thị hóa đất nước ta đang phát triển như hiện nay đã
và đang ảnh hưởng mạnh mẽ tới vấn đề sử dụng đất nói chung và sử dụng đất
nông nghiệp nói riêng. Ở nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy mạnh công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra
ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động như: Nhà ở, kinh

tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất
tại xã Bình Chân, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2012- 6/2014”


3

1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bình Chân
huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2012 – 6/2014, nhằm đánh giá những
kết quả đạt được và những tồn tại yếu kém trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Bình Chân.
- Đánh giá được kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của Bình
Chân 2012 – 6/ 2014.
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển QSD đất
về địa phương từ đó đưa ra các giải pháp phục vụ công tác chuyển QSD đất.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Bình Chân.
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất của xã Bình Chân
giai đoạn 2012 – 6/2014.
- Đưa ra thực trạng công tác chuyển QSD đất của địa phương từ đó đưa
ra các giải pháp phục vụ công tác chuyển QSD đất.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức
đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng
đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại
địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những

chuyển quyền (tặng cho, bảo lãnh, góp vốn ) và các quyền này được quy định
cụ thể cho phù hợp với từng đối tượng SDĐ. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên


5

không bao giờ mất đi và cũng không có bất cứ một thứ nào thay thế được. Đất
đai ngày càng trở nên quan trọng, gắn liền với sợ phát triển kinh tế xã hội.
Cần phải có sự xác lập rõ ràng đối với người SDĐ, để đảm bảo sự công bằng
cũng như để đảm bảo cho đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài
nguyên vô cùng quý giá này. Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử loài
người cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc
sống của loài người. Khi con người xuất hiện thì đất đai là nơi con người làm
nhà ở, để nuôi trồng, còn ngày nay đất đai là một loại tài nguyên được con
người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế xã hội. Mặc dù nước ta đang
từng bước đổi mới theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa nhưng vẫn phải
là một nước nông nghiệp cho nên công tác quản lý đất đai sẽ góp phần tường
bước đẩy mạnh sản xuất của nông thôn đến kinh tế nông thôn thoát khỏi tình
trạng tự cung, tự cấp và xây dựng nông thôn hiện đại hơn.
Trước kia khi pháp luật chưa công nhận đất là một tài sản, một loại
hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát
huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước
không kiểm soát được, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Chính
trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng
trở nên quan trọng, đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ
là trên lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hằng ngày của con người.
Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở
thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi
người dân nói riêng. Nếu chính sách quản lý đất đai được đảm bảo chúng ta
sẽ thu được nguồn lợi lớn cho đất nước như: thuế; tăng sản lượng nông, công

tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho xã nói chung
trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng,
nâng cao đời sống cho nhân dân thay đổi bộ mặt của xã trong tương lai sau này.


iv

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Bình Chân năm 2013 ..................... 35
Bảng 4.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Bình Chân từ năm
2012 - 6/2014 .......................................................................................... 40
Bảng 4.3. Kết quả tặng cho QSD đất tại xã Bình Chân từ năm 2012 - 6/2014 ... 42
Bảng 4.4. Kết quả để thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Bình Chân từ năm
2012 - 6/2014 .......................................................................................... 44
Bảng 4.5. Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại Xã Bình Chân
giai đoạn 2012- 6/2014 ........................................................................... 45
Bảng 4.6. Những hiểu biết cơ bản của người dân xã Bình Chân về chuyển
quyền sử dụng đất ................................................................................... 48
Bảng 4.7. Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về chuyển đổi quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 49
Bảng 4.8: Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất .............................................................................................. 50
Bảng 4.9. Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất ................................................................................... 51
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về tặng cho quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 52
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về để thừa kế quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 54
Bảng 4.12. Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về thế chấp bằng giá trị
quyền sử dụng đất ................................................................................... 55

quyền SDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
SDĐ, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh múm, phân tán đất đai hiện nay.


9

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp
phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Khoản 2
Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSD
đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho
sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp theo chủ
trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP).
2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để
có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện được quy định ở điều 106. Ngoài ra, Điều 103 nghị
định 181/2004/NĐ-CP quy định thêm một số trường hợp không được nhận
chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho QSD đất.
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của mình
đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất
định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời.


11

Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền bảo
lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng
giá trị QSD đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua
hàng chịu khi chưa có tiền trả ngay.
Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt
để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn
này có thể sảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có
thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy
móc theo thỏa thuận. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo
dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành
phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành
việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án được xét duyệt, không cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây nhà
ở. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004 ngày 29/10/2004 quy định về người nhận
chuyển quyền sử dụng đất như sau:
1. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau:


14

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều
113 Luật Đất đai 2003 và điều 102 của Nghị định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại
Điều 103 Nghị định này.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2
Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp quy định
tại Điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập.
2. Người nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi
đăng kí hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định
tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng kí kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của
Nghị định này