i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI VĂN DI

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ BÌNH CHÂN, HUYỆN LẠC SƠN,
TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2012 - 6/2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Khoa
Lớp
Khóa học

: Chính quy
: Quản lý tài nguyên
: K43 - ĐCMT - N01
: 2011 - 2015

THÁI NGUYÊN - 2015


ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

LỜI CẢM ƠN
Ngày đầu tiên em bước vào cổng trường đại học em vẫn còn nhớ, ấy
thế mà đã bốn năm ngồi trên ghế giảng đường với biết bao kỷ niệm. Thời gian
trôi qua thật nhanh, báo cáo khóa luận tốt nghiệp chính là mốc đánh dấu kết
thúc thời sinh viên, là kết quả bốn năm rèn luyện và phấn đấu. Thực tập tốt
nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh
viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận thực tế,
đồng thời củng cố kiến thức đã được học trong nhà trường.
Được sự đồng ý của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm và Ban
chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Bình
Chân, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2012 - 6/2014”. Trong suốt
quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy, cô giáo, các bạn
lớp 43A-ĐCMT, các cô, các chú, các anh, các chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm
Khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc
Thái Sơn Người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn Uỷ ban nhân dân xã Bình Chân, huyện Lạc
Sơn, tỉnh Hòa Bình đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập
tại đại phương.
Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố
gắng song đề tài tốt nghiệp của em, không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em
rất mong nhận được ư kiến, chỉ bảo của các thầy giáo, cô giáo; ý kiến đóng
góp của bạn bè để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái nguyên ngày…tháng…năm 2015
Sinh viên

Bùi Văn Di




v

Bảng 4.15. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân về chuyển QSD đất ........... 58
Bảng 4.16. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân về chuyển QSD đất theo
nhóm đối tượng ....................................................................................... 59


vi

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng đất của xã Bình Chân năm 2013 ........................... 36
Hình 4.2. Những hiểu biết cơ bản của người dân xã Bình Chân về chuyển
quyền sử dụng đất ................................... Error! Bookmark not defined.
Hình 4.3. Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất ................................................................................... 58


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CBQL

:

Cán bộ quản lý

QSD

1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 6
2.1.3. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 7
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 8
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.......................... 11
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã, phường, thị trấn ................................................................ 16
2.3. Sơ lược tình hình chuyền QSDĐ trên thế giới và ở Việt Nam ................ 22
2.3.1. Sơ lược tình hình chuyền QSDĐ trên thế giới ...................................... 22
2.3.2. Sơ lược tình hình chuyền QSDĐ trong cả nước ................................... 23
2.3.3. Sơ lược tình hình chuyền QSDĐ tại tỉnh Hòa Bình.............................. 25
2.3.4. Sơ lược tình hình chuyền QSDĐ tại huyện Lạc Sơn tỉnh Hòa Bình .... 25
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 27
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 27
3.3. Nội dụng nghiên cứu ................................................................................ 27


ix

3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 28
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................... 30
4.1. Tình hình cơ bản của xã Bình Chân ........................................................ 30
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Bình Chân ................................................... 30
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của xã Bình Chân .......................................... 32

5.1. Kết luận .................................................................................................... 62
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 64


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng trong đời sống của con người.
Đất đai là có hạn trong khi dân số ngày càng tăng cùng với quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đang diễn ra mạnh mẽ nhu cầu sử dụng đất cho các
mục đích ngày càng cao. Do đó, cần phải phân bổ và sử dụng hợp lý, bền
vững và có hiệu quả nguồn tài nguyên này
Đất đai có vai trò quan trọng như vậy nhưng lại là tài nguyên không tái
tạo, có hạn chế về số lượng và giới hạn về diện tích, vì vậy việc sử dụng đất
đai hợp lý, hiệu quả là nhiệm vụ của toàn xã hội.
Đất là nơi con người xây dựng nhà cửa và các công trình khác phục vụ
cho cuộc sống, là nơi để xây dựng nhà xưởng, bố trí máy móc, nhà kho. Đối
với nông nghiệp đất đai là điều kiện vật chất đồng thời là đối tượng lao động
và công cụ lao động, là nơi con người dùng để trồng trọt chăn nuôi, cung cấp
lương thực, thực phẩm để phục vụ cho cuộc sống của chính con người. Không
những thế đất đai còn là kho tàng dự trữ các loại khoáng sản.
Trong giai đoạn đô thị hóa đất nước ta đang phát triển như hiện nay đã
và đang ảnh hưởng mạnh mẽ tới vấn đề sử dụng đất nói chung và sử dụng đất
nông nghiệp nói riêng. Ở nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy mạnh công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra
ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động như: Nhà ở, kinh
doanh ngày càng phát triển, dẫn đến quý đất nông nghiệp ngày càng giảm

tại xã Bình Chân, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2012- 6/2014”


3

1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bình Chân
huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2012 – 6/2014, nhằm đánh giá những
kết quả đạt được và những tồn tại yếu kém trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Bình Chân.
- Đánh giá được kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của Bình
Chân 2012 – 6/ 2014.
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển QSD đất
về địa phương từ đó đưa ra các giải pháp phục vụ công tác chuyển QSD đất.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Bình Chân.
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất của xã Bình Chân
giai đoạn 2012 – 6/2014.
- Đưa ra thực trạng công tác chuyển QSD đất của địa phương từ đó đưa
ra các giải pháp phục vụ công tác chuyển QSD đất.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức
đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng
đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại
địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những
khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian

cụ thể cho phù hợp với từng đối tượng SDĐ. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên


5

không bao giờ mất đi và cũng không có bất cứ một thứ nào thay thế được. Đất
đai ngày càng trở nên quan trọng, gắn liền với sợ phát triển kinh tế xã hội.
Cần phải có sự xác lập rõ ràng đối với người SDĐ, để đảm bảo sự công bằng
cũng như để đảm bảo cho đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài
nguyên vô cùng quý giá này. Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử loài
người cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc
sống của loài người. Khi con người xuất hiện thì đất đai là nơi con người làm
nhà ở, để nuôi trồng, còn ngày nay đất đai là một loại tài nguyên được con
người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế xã hội. Mặc dù nước ta đang
từng bước đổi mới theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa nhưng vẫn phải
là một nước nông nghiệp cho nên công tác quản lý đất đai sẽ góp phần tường
bước đẩy mạnh sản xuất của nông thôn đến kinh tế nông thôn thoát khỏi tình
trạng tự cung, tự cấp và xây dựng nông thôn hiện đại hơn.
Trước kia khi pháp luật chưa công nhận đất là một tài sản, một loại
hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát
huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước
không kiểm soát được, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Chính
trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng
trở nên quan trọng, đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ
là trên lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hằng ngày của con người.
Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở
thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi
người dân nói riêng. Nếu chính sách quản lý đất đai được đảm bảo chúng ta
sẽ thu được nguồn lợi lớn cho đất nước như: thuế; tăng sản lượng nông, công
nghiệp, thương mại - dịch vụ; tạo công ăn việc làm cho người lao động, giảm

trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng,
nâng cao đời sống cho nhân dân thay đổi bộ mặt của xã trong tương lai sau này.


7

2.1.3. Cơ sở pháp lý
Hiến pháp năm 1992.
Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
Thông tư số 23/2006/TT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 03 năm 2006
của Bộ tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn xác định
xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có
nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai.
Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm 2006 của
Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số
quy định của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT-BTNMT ngày 13 tháng 06
năm 2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06
năm 2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất.
Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn thưc hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.

SDĐ, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh múm, phân tán đất đai hiện nay.


9

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp
phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Khoản 2
Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSD
đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho
sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp theo chủ
trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP).
2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để
có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện được quy định ở điều 106. Ngoài ra, Điều 103 nghị
định 181/2004/NĐ-CP quy định thêm một số trường hợp không được nhận
chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho QSD đất.
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhường

đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất
định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời.


11

Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền bảo
lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng
giá trị QSD đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua
hàng chịu khi chưa có tiền trả ngay.
Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt
để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn
này có thể sảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có
thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy
móc theo thỏa thuận. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất.

thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, kí hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo


13

lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê sang hình thức giao đất được xác
định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
được xác định từ khi có quyết định giao đất, kí hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy
định tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này.
Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181 ngày 29/10/2004 quy định điều kiện
để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau:
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo
dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành
phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành
việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án được xét duyệt, không cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây nhà

người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, các nhân nước ngoài được nhận QSD đất
thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;


15

i) Tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo
được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước công nhận QSD đất đối với đất
đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận QSD đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được Uỷ
ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với
pháp luật, văn bản về việc chia tách QSD đất phù hợp với pháp luật đối với hộ
gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;
1) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập.
2. Người nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi
đăng kí hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định