ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LINH THANH TUẤN
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
PHƯỜNG SÔNG BẰNG, TP CAO BẰNG , TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2012 –
T6/2014”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý tài nguyên
Khóa học: : 2013 - 2015
Giảng viên hướng dẫn :
ThS. Nông Thị Thu Huyền
Thái Nguyên, ngày 25 tháng 8 năm 2014
Sinh viên
Linh Thanh Tuấn DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐND Hội đồng nhân dân
Nước CHXHCN Việt Nam Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam
QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
UBND Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Sông Bằng năm 2013 37
Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của phường Sông Bằng 40
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của phường Sông Bằng 42
Hình 4.5. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về thế chấp bằng 48
MỤC LỤC
Trang
PHẦN I: MỞ ĐẦU 1
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI 2
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 2
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 3
PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 7
2.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8
2.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất 8
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 28
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 28
3.4.3. Phương pháp phân tích thống kê 28
3.4.4.Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh 28
3.4.5. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 28
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29
4.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA PHƯỜNG SÔNG BẰNG 29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của Phường Sông Bằng 29
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của Phường Sông Bằng 31
4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ảnh hưởng
đến sử dụng đất của phường Sông Bằng 36
4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất tại phường Sông Bằng năm 2013. 37
4.2. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
PHƯỜNG SÔNG BẰNG GIAI ĐOẠN 2012 – T6/2014 39
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại phường Sông
4.3.2. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích diễn ra trên địa
bàn phường Sông Bằng giai đoạn 2012-T6/2014. 52
4.4. ĐÁNH GIÁ CỦA CÁN BỘ QUẢN LÝ VÀ NGƯỜI DÂN
PHƯỜNG SÔNG BẰNG VỀ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2012 – T6/2014 53
4.4.1. Đánh giá của cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dung
đất tại phường Sông Bằng giai đoạn 2012-T6/2014 53
4.4.2. Đánh giá của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
phường Sông Bằng giai đoạn 2012-T6/2014 54
4.5. MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ KẾT QUẢ ĐÃ ĐẠT ĐƯỢC VÀ
NHỮNG MẶT CÒN TỒN TẠI TRONG CÔNG TÁC CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG SÔNG BẰNG 57
4.5.1. Kết quả đạt được 57
4.5.2. Tồn tại 58
4.6. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO CÔNG TÁC CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG SÔNG BẰNG 58
PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 60
5.1. KẾT LUẬN 60
công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước
ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý
giá này: Mới đây nhất là Luật Đất đai năm 2003. Và chuyển quyền sử dụng
đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy
định, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa
tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến luật đất
đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ
thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện
chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 ra
đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993,
những vấn đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về
số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề
liên quan khác.
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc
nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho
việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ
sử dụng, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước. 2
Phường Sông Bằng là một Phường thuộc trung tâm TP Cao Bằng có
nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển nền kinh tế cũng như văn hóa xã hội.
Trong những năm qua đặc biệt là nhiều năm trở lại đây, việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản
lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều
khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được
những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ
sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách
khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm
VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
4
PHẦN II
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Hiến pháp 1992;
Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003;
Bộ luật Dân sự 2005;
Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai năm 2003;
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về giá đất;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai;
Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của
Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử
dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách
Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai;
Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư
pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ
Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như 6
bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh
sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó
là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu
tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh
thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung
hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu
được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của
nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song,
trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm
còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công
nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993,
đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp
thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục
cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Sông Bằng năm 2013 37
Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của phường Sông Bằng 40
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của phường Sông Bằng 42
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của phường Sông Bằng 45
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của phường Sông Bằng 46
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của phường
Sông Bằng 48
Bảng 4.7. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức 51
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích 52
Bảng 4.9. Đánh giá của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất
tại phường Cao Bằng 55
9
2.2.3.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007)
2.2.3.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) 11
2.2.3.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng
không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp
dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để
tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể
những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển
quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế
này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
2.2.3.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế
chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy
định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất
định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được
phép hoạt động tại Việt Nam. DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về chuyển đổi quyền
sử dụng đất 40
Hình 4.2. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất 42
tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, 15
góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông
nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi
quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường
hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định
từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho
thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành
việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước
giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc
nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất
đang được sử dụng ổn định;
Copyright: Tài liệu đại học ©