i

I H C THÁI NGUYÊN
TR

NG

I H C NÔNG LÂM

BÙI V N DI

Tên

tài:

“ ÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUY N QUY N S D NG
T
TRÊN A BÀN XÃ BÌNH CHÂN, HUY N L C S N,
T NH HÒA BÌNH GIAI O N 2012 - 6/2014”

KHÓA LU N T T NGHI P

H ào t o
Khoa
L p
Khóa h c

IH C

: Chính quy
: Qu n lý tài nguyên

L p
Khóa h c
Gi ng viên h ng d n

IH C

: Chính quy
: a chính Môi tr ng
: Qu n lý tài nguyên
: K43 - CMT - N01
: 2011 - 2015
: PGS.TS. Nguy n Kh c Thái S n

THÁI NGUYÊN - 2015


iii

L IC M
Ngày

u tiên em b

N

c vào c ng tr

th mà ã b n n m ng i trên gh gi ng

ng

“ ánh giá công tác chuy n quy n s d ng

t trên

tài:

a bàn xã Bình

Chân, huy n L c S n, t nh Hòa Bình giai o n 2012 - 6/2014”. Trong su t
quá trình th c t p em ã nh n

c s giúp

c a các th y, cô giáo, các b n

l p 43A- CMT, các cô, các chú, các anh, các ch n i em th c t p t t nghi p.
Em xin chân thành c m n Ban giám hi u Nhà tr

ng, Ban ch nhi m

Khoa Qu n lý tài nguyên, và

c bi t là th y giáo PGS.TS. Nguy n Kh c

Thái S n Ng

ng d n em hoàn thành

i ã tr c ti p h


Em xin chân thành c m n!
Thái nguyên ngày…tháng…n m 2015
Sinh viên

Bùi V n Di


iv

DANH M C CÁC B NG
B ng 4.1. Hi n tr ng s d ng

t c a xã Bình Chân n m 2013 ..................... 35

B ng 4.2. K t qu chuy n nh

ng quy n s d ng

t t i xã Bình Chân t n m

2012 - 6/2014 .......................................................................................... 40
B ng 4.3. K t qu t ng cho QSD
B ng 4.4. K t qu

t t i xã Bình Chân t n m 2012 - 6/2014 ... 42

th a k quy n s d ng

t t i xã Bình Chân t n m


t ................................................................................................... 54

B ng 4.12. S hi u bi t c a ng
quy n s d ng

quy n s d ng

i dân xã Bình Chân v th ch p b ng giá tr

t ................................................................................... 55

B ng 4.13. S hi u bi t c a ng

i dân xã Bình Chân v b o lãnh b ng giá tr

t ................................................................................... 56

B ng 4.14. S hi u bi t c a ng
QSD

i dân xã Bình Chân v chuy n nh

t ................................................................................... 51

B ng 4.10: S hi u bi t c a ng

d ng

i quy n s


i dân v chuy n QSD

t theo

nhóm

it

ng ....................................................................................... 59


vi

DANH M C CÁC HÌNH
Hình 4.1. C c u s d ng

t c a xã Bình Chân n m 2013 ........................... 36

Hình 4.2. Nh ng hi u bi t c b n c a ng
quy n s d ng

t ................................... Error! Bookmark not defined.

Hình 4.3. S hi u bi t c a ng
quy n s d ng

i dân xã Bình Chân v chuy n

i dân xã Bình Chân v các hình th c chuy n



UBND

:

y ban nhân dân


viii

M CL C
PH N 1: M
1.1.

tv n

U.......................................................................................... 1
................................................................................................... 1

1.2.

..................................................................................... 3

1.2.1. M c tiêu t ng quát .................................................................................. 3
1.2.2. M c tiêu c th ........................................................................................ 3
1.3. Yêu c u c a

tài ...................................................................................... 3

a


nh v trình t , th t c chuy n quy n s d ng

ch m t c a t i xã, ph
2.3. S l

t.......................... 11
t theo c

ng, th tr n ................................................................ 16

c tình hình chuy n QSD trên th gi i và

Vi t Nam ................ 22

2.3.1. S l

c tình hình chuy n QSD trên th gi i ...................................... 22

2.3.2. S l

c tình hình chuy n QSD trong c n

2.3.3. S l

c tình hình chuy n QSD t i t nh Hòa Bình.............................. 25

2.3.4. S l

c tình hình chuy n QSD t i huy n L c S n t nh Hòa Bình .... 25

PH N 4: K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N........................... 30
........................................................ 30
4.1.1. i u ki n t nhiên c

................................................... 30

4.1.2. i u ki n kinh t xã h i c a xã Bình Chân .......................................... 32
4.1.3. Hi n tr ng s d ng

t xã Bình Chân .................................................. 35

4.1.4. Tình hình qu n lý

t ai t i xã Bình Chân .......................................... 37

4.2. ánh giá k t qu chuy n quy n s d ng
4.2.1. ánh giá k t qu chuy n

t t i xã Bình Chân ............... 39

i quy n s d ng

t t i xã Bình Chân giai

o n 2012 - 6/2014.......................................................................................... 39
4.2.2. ánh giá k t qu chuy n nh

ng quy n s d ng

t t i xã Bình Chân

d ng

i dân xã Bình Chân v chuy n quy n s

t ........................................................................................................... 47

4.3.1. ánh giá s hi u bi t c a ng
chung c a chuy n quy n s d ng

nh ng quy

nh

t ............................................................. 48


x

4.3.2. ánh giá s hi u bi t c a ng
chuy n quy n s d ng

t ............................................................................... 49

4.3.3. T ng h p s hi u bi t c a ng
d ng

i dân xã Bình Chân v các hình th c

i dân xã Bình Chân v chuy n quy n s


nghi p hoá, hi n

i hoá ang di n ra m nh m nhu c u s d ng

t cho các

m c ích ngày càng cao. Do ó, c n ph i phân b và s d ng h p lý, b n
v ng và có hi u qu ngu n tài nguyên này
t ai có vai trò quan tr ng nh v y nh ng l i là tài nguyên không tái
t o, có h n ch v s l

ng và gi i h n v di n tích, vì v y vi c s d ng

t

ai h p lý, hi u qu là nhi m v c a toàn xã h i.
t là n i con ng
cho cu c s ng, là n i
v i nông nghi p
và công c lao
l

xây d ng nhà x

ng, là n i con ng

i dùng

ng th i là


cd n

doanh ngày càng phát tri n, d n
m nh. Ý th c

c ta ang phát tri n nh hi n nay ã
s d ng

t, cùng v i nó là nhu c u s d ng

t nói chung và s d ng

ng hi n nay, vi c

t

y m nh công

n vi c xây d ng c s h t ng di n ra
t cho các ho t

n quý

ng nh : Nhà , kinh

t nông nghi p ngày càng gi m

c t m quan tr ng c a công tác qu n lý và s d ng

m t cách phù h p và hi u qu , Nhà n


c quy

nh m t cách có h th ng và 5 hình th c chuy n quy n s d ng

t ó là:

Chuy n

n Lu t

i nhi u hình th c a

i, chuy n nh

ng, cho thuê, th a k và th ch p quy n s d ng

t,

c ng nh các trình t , th t c th c hi n chúng. Trong quá trình th c hi n và
s a

i, b sung Lu t

t

ai 2003 và sau o là Lu t

t


t ai ã

i di n ch s h u và ch s d ng
t

c nhi u thành tích áng k song v n còn g p nhi u khó kh n

trong quá trình th c hi n Lu t

t ai. Do v y,

t i và y u kém trong công tác qu n lý nhà n
vi c

quan nh ng k t qu
lý và s d ng

ã

t

ct

ng

Nguyên d

c nh ng m t t n

t ai nói chung và trong


Tr

t trong qu n lý và s d ng

Bình Chân

tài: “ ánh giá công tác chuy n quy n s d ng
c S n, t

2012- 6/2014”

t


3

1.2.
1.2.1. M c tiêu t ng quát
ánh giá k t qu công tác chuy n quy n s d ng

tt

Bình Chân

n 2012 – 6/2014, nh m ánh giá nh ng
k t qu

t


ó

1.3. Yêu c u c a

i dân v công tác chuy n QSD

a ra các gi i pháp ph c v công tác chuy n QSD

t.

tài

- Tìm hi u v

i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a xã Bình Chân.

-

c k t qu chuy n quy n s d ng

ánh giá

t

t c a xã Bình Chân

giai o n 2012 – 6/2014.
-

a ra th c tr ng công tác chuy n QSD


a ra nh ng gi i pháp kh thi

khó kh n và hoàn thi n công tác qu n lý nhà n
ti p theo.

cv

cv

t ai t i

gi i quy t nh ng
t ai trong th i gian


4

PH N 2
T NG QUAN TÀI LI U

2.1. C s khoa h c c a
2.1.1. C s lý lu n c a

tài
tài

Chuy n QSD có ý ngh a quan tr ng trong công tác qu n lý Nhà n
v



Bài gi ng Pháp lu t

ai 2003, t c là không quy
nh ng

i SD

m r ng quy n

ó

nh v các

c ây c ng không tách nh các hình th c chuy n
i, chuy n nh

ng, cho thuê, th a

c chuy n quy n. (Nguy n Kh c Thái S n (2007)

t ai) [63]

c c th hóa và

o n phát tri n c a

t

có 8 quy n và 7


a chính ph i n m v ng quy

tr ng và tìm

trái phép d n

t ai mà không hay bi t. Do ó

này, òi h i nh ng ng
là cán b

i dân th c hi n các giao d ch v

c

tn

c.

c quy
n Lu t

c chuy n QSD

cv

t ai, n i

nh ch t ch phù h p v i t ng giai


không bao gi m t i và c ng không có b t c m t th nào thay th

c.

t

ai ngày càng tr nên quan tr ng, g n li n v i s phát tri n kinh t xã h i.
C n ph i có s xác l p rõ ràng
c ng nh

m b o cho

i v i ng
t ai

i SD ,

m b o s công b ng

c b o v không làm t n h i

n tài

nguyên vô cùng quý giá này. Nhìn nh n m t cách khách quan t l ch s loài
ng

i cho

n nay,

c nông nghi p cho nên công tác qu n lý

y m nh s n xu t c a nông thôn

Tr

c kia khi pháp lu t ch a công nh n

hàng hóa

c bi t có th trao

i trên th tr

c ti m n ng c a nó, ng

không ki m soát

c ta ang

i hóa nh ng v n ph i

t là m t tài s n, m t lo i

ng, thì

t ai ch a th c s phát
i mua bán mà Nhà n

i m i c a xã h i,


c ban hành ã tr

c nói chung và c a m i
c

c nh : thu ; t ng s n l

ng m i - d ch v ; t o công n vi c làm cho ng
i m i và c i thi n

c

t ai. Chính

là trên lãnh th qu c gia mà còn trong s phát tri n h ng ngày c a con ng
Hi n pháp và pháp lu t v

ng

i h n.

c, gây khó kh n trong công tác qu n lý

tr nên quan tr ng, ánh giá úng

c con

t ai s góp ph n t


Ngày nay, quy n s d ng
v QSD
tr

c a mình.

ng v

t ai

ngân sách Nhà n

ng s n
Nhà n
ng

ng do v y các hình th c chuy n QSD

nh c a pháp lu t, tránh tình tr ng gây th t thu cho

c, tình tr ng tranh ch p

ng, thì c n ph i

mb o

t ai… mu n tham gia vào th

c v m t pháp lý. V i vi c th tr


i dân các quy n c a h . Chuy n QSD
ch

i dân ý th c h n

c công nh n là m t lo i hàng hóa trên th

t ai càng tr nên sôi

ph i th c hi n úng quy

tr

t tr nên quan tr ng, ng

ng.

i dân s ng lâu

h ch a th y

i nên nh ng hi u bi t v

t ai. Ph n l n

t ai còn nhi u h n ch , các

c t m quan tr ng c a tính pháp lý

iv i


n ng

n nay cùng

i dân thì công tác

i dân ý th c h n v v n

các th t c pháp lý v chuy n QSD .

m t trong nh ng n i dung c n ph i phát huy nh m t o ti n

cho ng

ó là
i dân

tích c c tham gia s n xu t phát tri n kinh t nói riêng và cho xã nói chung
trong vi c thu hút các ngu n
nâng cao

u t t bên ngoài

i s ng cho nhân dân thay

xây d ng c s h t ng,

i b m t c a xã trong t


ng v vi c h

c theo quy

ng d n xác

ng QSD

nh

t ã tr có

nh c a Chính ph h

ng

t ai.

Thông t s 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 n m 2006 c a
B T pháp - B Tài nguyên và Môi tr
quy

ng v vi c s a

i, b sung m t s

nh c a Thông t liên t ch s 05/2006/TTLT-BTNMT ngày 13 tháng 06

n m 2006 c a B T pháp - B Tài nguyên và Môi tr
vi c

ngày 29/10/2004 c a Chính ph v thi hành Lu t

ng d n l p, ch nh lý, qu n lý h s

ng v

nh s 181/2004/N -CP
t ai.

Thông t s 29/2004/TT-BTNMT c a B Tài nguyên và Môi tr
vi c h

is

ng v

a chính.

Thông t s 77//2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 n m 2014 c a BTC
H

ng d n m t s

i u c a Ngh

nh s 46/2014/N -CP ngày 15 tháng 5

n m 2014 c a chinh ph v thu ti n thuê

t, thuê m t n

Ngh quy t s 19/2013/N -H ND, ngày 29 tháng 6 n m 2013 c a
H ND huy n v vi c thông qua Quy ho ch s d ng
ho ch s d ng
Quy t

t5n mk

t

n n m 2020, k

u 2011 - 2015 huy n L c S n.

nh s 93/Q -UBND, ngày 24 tháng 3 n m 2014 c a UBND xã

Bình Chân v vi c ki m tra, rà soát tình hình qu n lý, s d ng

t ai xã Bình

Chân.
Quy t

nh s 94/Q -UBND, ngày 24 tháng 3 n m 2014 c a UBND xã

v vi c thành l p T giúp vi c Ban ch
s d ng

o ki m tra, rà soát tình hình qu n lý,

t ai xã Bình Chân n m 2014.


t

ng th c

quy n SD . Hành vi này ch bao hàm vi c “ i

n gi n nh t c a vi c chuy n
tl y

t” gi a các ch th

SD , nh m m c ích ch y u là t ch c l i s n xu t cho phù h p, kh c ph c
tình tr ng manh múm, phân tán

t ai hi n nay.


9

- H gia ình, cá nhân
ph i là ng

c nh n chuy n

i cùng m t xã, ph

i u 113 Lu t

ng, th tr n v i ng

i quy n SD

nông nghi p ó

ng, th tr n

thu n l i cho

nh s 181/2004/N -CP).

- H gia ình, cá nhân chuy n
ng chung v “D n i n

c Nhà n

ng, nh n th a k ,

cho h gia ình, cá nhân khác trong cùng xã, ph

tr

i quy n SD

i quy n SD

nông nghi p theo ch

i th a” thì không ph i n p thu thu nh p t

vi c chuy n quy n SD , l phí tr

c nh n

i khác trên c s có giá tr .

t ph i tr cho ng

i chuy n quy n

s d ng m t kho n ti n ho c hi n v t ng v i m i chi phí mà h
có

c QSD

t và t t c chi phí

Hi n nay, Lu t
khi

t có

t ai 2003 cho phép chuy n nh

4 i u ki n

nh 181/2004/N -CP quy
chuy n nh

u t làm t ng giá tr c a

c quy

nh thêm m t s tr

ã b ra

t là vi c ng

t
i s d ng

t nh

ng

i khác theo s th a thu n trong m t th i gian

ng theo quy

nh c a pháp lu t.


10

2.2.1.4. Quy n

th a k quy n s d ng

th a k quy n s d ng
quy n s d ng

t là vi c ng


c bi t nên ng

i s d ng

2.2.1.5. Quy n t ng cho quy n s d ng
T ng cho QSD
ng

t có giá tr và

t có quy n

ó QSD
th a k .

t

t là m t hình th c chuy n quy n s d ng

i khác theo quan h tình c m mà ng

thu l i ti n ho c hi n v t nào c . Nó th

t

i chuy n quy n s d ng

t cho
t không

nào

nh trong lu t nên ch th c ti n trong phát sinh

ch n thu nên Nhà n

c ã quy

t mà ng

i

tránh l i d ng

nh nh ng tr

ng h p

c phép t ng cho không ph i ch u thu chuy n quy n ho c thu thu

nh p và nh ng tr

ng h p nào v n ph i ch u nh ng lo i thu này. (Nguy n

Kh c Thái S n, 2007) [5]
2.2.1.6. Quy n th ch p b ng giá tr quy n s d ng
Th ch p QSD

t là hình th c ng i s d ng


ng.

- T o c s pháp lý và c s th c t cho ngân hàng và các t ch c tín
d ng c ng nh ng

i khác th c hi n ch c n ng và quy n l i c a h . (Nguy n

Kh c Thái S n, 2007) [5]
2.2.1.7. Quy n b o lãnh b ng giá tr quy n s d ng
T

t

ng t quy n th ch p b ng giá tr quy n s d ng

lãnh b ng giá tr quy n s d ng
giá tr QSD

t c a mình

t là quy n mà ng

b o lãnh cho m t ng

t, quy n b o

i s d ng

t s d ng



i tác và r t linh

ng, các

t, góp ti n ho c góp cái khác nh s c lao

it

ng có

ng, công ngh , máy

móc theo th a thu n. (Nguy n Kh c Thái S n, 2007) [5].
2.2.2. M t s quy

nh chung v chuy n quy n s d ng

2.2.2.1. i u ki n
Khi ng

i SD

c th c hi n các quy n chuy n quy n s d ng
thu c vào các

th c hi n các quy n chuy n quy n SD
nh t i i u 106 Lu t

t


c th c hi n các quy n c a ng

i u 98 Ngh
t ai 2003 quy

i s d ng

nh 181/2004 ngày 29/10/2004 h

t.

ng d n thi hành Lu t

nh th i i m th c hi n các quy n c a ng

i s d ng

t

nh sau:
1. Th i i m ng
nh

i s

d ng

t



i s d ng

ng h p ng

c

t k t khi th c hi n xong ngh a v

i s d ng

t

c c quan nhà n

c có th m

nh cho ch m th c hi n ngh a v tài chính ho c cho ghi n

ngh a v tài chính thì

c th c hi n các quy n c a ng

i s d ng

t t khi

nh ó;

c) Tr


b) Tr

có quy t

t theo quy nh c a pháp lu t v

t ph i n p ti n s d ng

ng h p ng

t, th ch p,

c

nh giao

t,

c th c hi n quy n chuy n

i,

ng thuê

ng, cho thuê, th a k , t ng cho quy n s d ng

t.

t; th ch p, b o


ngoài, cá nhân n

t

d án

vi c

t.
bán

c th c hi n theo quy

nh này.

i Vi t Nam

nh c

n

nh i u ki n
u t xây d ng

ng h p d án

u t xây d ng nhà

u t theo d án thành ph n c a d án

t

t trong th c hi n d án

c ngoài s d ng

i v i di n tích

ph n thì

ng thuê

bán ho c cho thuê nh sau:

T ch c kinh t , ng

d ng

t, kí h p

t ai

nh c a pháp lu t

nh 181 ngày 29/10/2004 quy

ng quy n s d ng

kinh doanh nhà


t

nh c a pháp lu t.

ng, cho thuê, th a k , t ng cho quy n s d ng

i v i tr

nh c a pháp lu t v

theo

có d án thành

t sau khi ã hoàn thành

c xét duy t, không cho phép

i hình th c bán n n mà ch a xây nhà

. (Nguy n Kh c Thái S n, 2007) [5]
2.2.2.3. M t s quy

nh v nh n chuy n quy n s d ng

i u 99 Ngh
chuy n quy n s d ng
1. Ng

nh 181/2004 ngày 29/10/2004 quy


i u 103 Ngh

ng quy n s d ng

nh này.Ng

quy n s d ng

nh t i kho n 2

i u

nh này.

b) T ch c kinh t , h gia ình, cá nhân
thông qua nh n chuy n nh

t nông

i Vi t Nam

c nh n quy n s d ng
t tr tr

nh c

t thông qua nh n chuy n nh

ng h p quy


nh

nh này;
ng dân c

t thông qua nh n th a k quy n s d ng

) Ng

c nh n QSD

t ai 2003 tr tr

d) T ch c, h gia ình, cá nhân, c ng
s d ng

ng dân c

nh c

n

t ai 2003

nhà , nh n th a k nhà ,

ng h p quy

c nh n quy n s d ng

g) T ch c, h gia ình, cá nhân, c ng
ng

i Vi t Nam

qua Nhà n

nh c

c giao

n

c ngoài

ng dân c , c s tôn giáo,

c nh n quy n s d ng

t;

h) T ch c kinh t , h gia ình, cá nhân, ng
n

c ngoài, t ch c n

thông qua vi c Nhà n

t thông


i Vi t Nam

ngoài

nh c

c nh n QSD

iv i

t

nh;

k) T ch c, h gia ình, cá nhân, c ng
ng

t

n

ng dân c , c s tôn giáo,

c ngoài, t ch c n

c ngoài, cá nhân n
t ai

cU



u giá QSD

t phù h p v i

t phù h p v i pháp lu t

iv ih

t chung;

1) T ch c là pháp nhân m i
ho c sáp nh p theo quy t

c có

c hình thành thông qua vi c chia tách

nh c a c quan, t ch c có th m quy n ho c v n

b n v vi c chia tách ho c sáp nh p t ch c kinh t phù h p v i pháp lu t
c nh n QSD

t t các t ch c là pháp nhân b chia tách ho c sát nh p.

2. Ng

t ph i s d ng

c xác


T ch c kinh t có nhu c u s d ng
ng QSD

ng QSD

ng khác tr tr

t i kho n 3 và 4 i u 103 và 104 c a Ngh

c nh n chuy n nh

t úng m c ích ã

t t i n i

t

s n xu t, kinh doanh thì
ng kí kinh doanh và t i

nh t i kho n 1 và kho n 2

a

i u 103 c a