ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

TRỊNH VĂN THÀNH

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ QUYẾT THẮNG, THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2010 – 2014

Thái Nguyên, năm 2014



: 2010 – 2014

Giảng viên hướng dẫn : PGS. TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2014


LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp trong một khoảng thời gian có ý nghĩa vô cùng
quan trọng. Đây là thời gian giúp cho sinh viên kiểm nghiệm những kiến thức
đã học được ở trường, từ thầy cô, bạn bè. Bên cạnh đó nó còn giúp cho sinh
viên làm quen với môi trường, tích lũy thêm kinh nghiệm thực tế, tạo hành
trang vững chắc cho sinh viên sau khi ra trường có thể làm tốt những công
việc được giao. Được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã thực tập
tại UBND xã Quyết Thắng từ ngày /02/2014 đến ngày /4/2014 với đề tài:
“Đánh giá thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết
Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013”.
Để đạt được kết quả như ngày hôm nay là do sự giúp đỡ của Ban giám
hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý
Tài Nguyên, các thầy cô giáo trong khoa và thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc
Thái Sơn cùng với sự phấn đấu và nỗ lực của bản thân.
Nhân dịp này cho phép em được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc
tới Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm
khoa Quản Lý Tài Nguyên, các thầy cô giáo trong khoa và thầy giáo PGS.TS
Nguyễn Khắc Thái Sơn đã giúp đỡ em hoàn thành khóa luận.
Em cũng xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND xã Quyết Thắng cùng
toàn thể anh chị cán bộ địa chính đang làm việc tại xã đã tạo điều kiện thuận
lợi và giúp đỡ em rất nhiều trong thời gian thực tập.

giá trị QSDĐ ....................................................................................................... 60
Bảng 4.15: Sự hiểu biết cơ bản của người dân xã Quyết Thắng về góp vốn bằng giá
trị QSDĐ....................................................................................................62


DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ
Trang
Hình 4.1: Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã ...................................................... 64
Hình 4.2: Sự hiểu biết của người dân xã Quyết Thắng về ........................................... 66

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ

Nghĩa của từ, cụm từ

CBQL

Cán bộ quản lý

NDSXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

NDSXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

QSDĐ


3.3. Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi ................................................... 26
3.3.1. Nội dung nghiên cứu ....................................................................26
3.3.2. Các chỉ tiêu nghiên cứu ................................................................27
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 27


3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .......................................................27
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu ...........................28
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................ 29
4.1. Tình hình cơ bản của xã Quyết Thắng .............................................................. 29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Quyết Thắng ......................................29
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội...........................................30
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại xã Quyết
Thắng ................................................................................................................34
4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Quyết Thắng về chuyển quyền sử
dụng đất và công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết
Thắng giai đoạn 2011- 2013 ......................................................................... 39
4.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Quyết Thắng về những
quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra ...............40
4.2.2. Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Quyết Thắng giai đoạn 2011-2013 và sự hiểu biết của người dân ...................42
4.2.3. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
xã Quyết Thắng giai đoạn 2011-2013 và sự hiểu biết của người dân ..............44
4.2.4. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trên
địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2011-2013 và sự hiểu biết của người dân .48
4.2.5. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Quyết Thắng giai đoạn 2011-2013 và sự hiểu biết của người dân ...................50
4.2.6. Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Quyết Thắng giai đoạn 2011-2013 và sự hiểu biết của người dân ...................53
4.2.7. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên

động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh
thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng
này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật Đất đai
1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng
trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo
điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị
trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng
diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra
không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật Đất đai 1993 đã được Quốc
hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này
vẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử
dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới với nhiều
điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật Đất đai năm 1993, trong đó các quy định
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính
hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo
lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất


2

đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Quyết Thắng là xã thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản
lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều
khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy
được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất
đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà

Trong thực tiễn công việc: học hỏi các kiến thức thực tế đồng thời đề
xuất các giải pháp phù hợp cho công tác đánh giá hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt
hơn.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Hiến pháp 1992;
Luật Đất đai 2003;
Luật dân sự 2005;
Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
Luật thuế chuyển QSDĐ;
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành
Luật Đất đai 2003.
Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạt
hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất.
Thông tư 23/2006/TT-BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chínhBộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất,
tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của thông
tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng


6

thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của nhà
nước.
Đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó
là một loại hang hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này
được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã
được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá thực hiện đã
được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực
hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý
nhà nước về đất đai trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát
triển. Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn nhiều điểm
chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công
nghiệp hóa – hiện đại hóa. Để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai
1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại
kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người SDĐ như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hơn về
các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức
tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như
nhiều vấn đề khác có liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép

là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian
qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý


8

chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ
về đất đai. Các cấp lãnh đạo UBND xã Quyết Thắng cùng các ngành liên
quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai
nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào
sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị
trường đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. (Điều 99 nghị định
181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)[3], [4]
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện



10

hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.3.Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường cho người
khác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê
lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại
chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của
pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người
sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy quyền này chủ yếu tuân theo quy
định của Luật Dân sự về để thừa kế.

Đây cũng là hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên để tránh lợi dụng


12

trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường
hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế
thu nhập và những trường hợp nào nào vẫn phải chịu những loại thuế này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian
theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để
bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có
tiền trả ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như
quyền thế chấp. (Nguyễn khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền

các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật;


14

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc do ghi nợ nghĩa vụ tài
chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng kể từ khi có quyết định
đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực
hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
• Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp
do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi
quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
• Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyenr QSDĐ
theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có
quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
• Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán và
cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: tổ chức kinh
tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai được nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở, được
tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;


16

Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước
giao đất;
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua
việc Nhà nước cho thuê đất;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhân QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang
được sử dụng ổn định;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài,cá nhân nước ngoài được
nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có
thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý
nợ; quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết
tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của
Tòa án nhân dân; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản
công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia
tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có
chung QSDĐ;
Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn

bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân