ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ HẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN CỤM XÃ PHÍA BẮC,
HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ HẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN CỤM XÃ PHÍA BẮC,
HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN


thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 3 năm 2017
Tác giả luận văn
Hoàng Thị Hạnh


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ............................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học ..................................................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................... 5
1.1.3. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................. 7
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .............................................................. 9
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ......................................................... 9
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất .................................... 13
1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho QSD đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn ......................... 20
1.3. Những nghiên cứu về chuyển QSD đất.............................................................. 26

3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển QSD đất theo loại đất ............................................. 50
3.3. Đánh giá ý kiến của người dân trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng
Hỷ về chuyển QSD đất .............................................................................................. 52
3.3.1. Đánh giá ý kiến người dân trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng
Hỷ về các hình thức chuyển QSD đất ....................................................................... 52
3.3.2. Đánh giá ý kiến của người dân về các loại giấy tờ khi chuyển QSD đất....... 59
3.3.3. Đánh giá ý kiến của người dân về tài chính trong chuyển QSD đất ............... 60
3.3.4. Đánh giá ý kiến của người dân về thái độ phục vụ chuyển QSD đất ............. 61
3.3.5. Đánh giá ý kiến của người dân về quy trình chuyển QSD đất........................ 62
3.3.6. Đánh giá ý kiến của người dân các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển QSD đất ...... 63
3.3.7. Đánh giá ý kiến của người dân về điều kiện chuyển QSD đất ....................... 64


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 3 năm 2017
Tác giả luận văn

Hoàng Thị Hạnh


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCN

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Kết quả chuyển đổi QSD đất trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện
Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015 ............................................................. 41
Bảng 3.2. Kết quả chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn cụm xã phía Bắc
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015.................................................... 42
Bảng 3.3. Kết quả thừa kế QSD đất trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng
Hỷ giai đoạn 2011 - 2015 ........................................................................ 45
Bảng 3.4. Kết quả tặng cho QSD trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng
Hỷ giai đoạn 2011 - 2015 ....................................................................... 47
Bảng 3.5. So sánh các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cụm
xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015................................ 48
Bảng 3.6. Kết quả chuyển QSD đất trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng
Hỷ theo thời gian ..................................................................................... 49
Bảng 3.7. Kết quả chuyển QSD đất ở ....................................................................... 50
Bảng 3.8. Kết quả chuyển QSD đất nông nghiệp ..................................................... 50
Bảng 3.9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết và ý kiến của người dân về hồ sơ
chuyển đổi QSD đất ................................................................................. 53
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết và ý kiến của người dân về hồ sơ
chuyển nhượng QSD đất.......................................................................... 54
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết và ý kiến của người dân về hồ sơ
thừa kế QSD đất....................................................................................... 56
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết và ý kiến của người dân về hồ sơ
tặng cho QSD đất ..................................................................................... 58
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về giấy tờ khi chuyển QSD
đất............................................................................................................. 59
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về tài chính trong chuyển
QSD đất ................................................................................................... 60
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về thái độ phục vụ chuyển
QSD đất ................................................................................................... 61

khác không được chuyển quyền và được “núp bóng” dưới hình thức “mua - bán hoa
màu”. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển QSD đất được quy định một
cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực
hiện chúng. Tiếp đó, Luật Đất đai 2003 đã tiếp tục hoàn thiện và khắc phục những
tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định
chặt chẽ và cụ thể, hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều
vấn đề liên quan khác. Đến năm 2013 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai số
45/2013/QH13 tại kỳ họp thứ 6 ngày 29 tháng 11 năm 2013. Đây là sự kiện quan
trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Luật đất đai năm 2013 được chuẩn bị công phu, nghiêm túc trên cơ sở kết quả


2
tổng kết đánh giá thực tiễn quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Luật có nhiều
đổi mới quan trọng và quy định các hình thức chuyển QSD đất bao gồm 08 hình
thức (được quy định cụ thể tại điều 167 Luật đất đai 2013) [8].
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm
đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực
hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ sử dụng, góp
phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Cụm phía Bắc của huyện Đồng Hỷ gồm các xã Minh Lập, Hòa Bình, Tân
Long, Văn Lăng là các xã miền núi nằm cách khu trung tâm huyện Đồng Hỷ
khoảng 14km. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực
hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được
nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định. Do đó, để thấy
được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở
hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan
trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và

công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn được tốt hơn.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền
năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng là
chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. QSD đất là một loại tài sản được
chuyển QSD, được trao đổi giao dịch.
Chuyển QSD đất là hành vi chuyển QSD đất từ người này cho người khác
bằng một trong các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho
thuê, cho thuê lại. Trong trường hợp người nhận đất phải trả cho người chuyển QSD
đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được QSD đất đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai (đối với chuyển nhượng). Đặc thù của việc
chuyển QSD đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền
chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có thể quy định một
số trường hợp không được chuyển QSD đất, mọi chuyển nhượng QSD đất đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. Tặng cho,
thừa kế QSD đất là hành vi chuyển QSD đất trong tình huống đặc biệt, người nhận
QSD đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã
hội, việc chuyển QSD đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ. Giá trị chuyển nhượng QSD đất chiếm
một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
Vì vậy, việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSD đất Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định cho phép chuyển QSD

trước bạ;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật đất đai số 45/2013/QH13.
- Các thông tư:
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ
Tư pháp và của Bộ TN&MT hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn
bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
Thông tư số 28/2011 ngày 28/02/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
Nghị định 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và Nghị định 106/2010/NĐ-CP ngày
28/10/2010 của Chính Phủ;
Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Thuế thu nhập cá nhân;
Thông tư số 20/2015/TT-BTP ngày 29/12/2015 của Bộ tư pháp quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015
của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực
chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch.
- Các quyết định:
Quyết định số 2868/QĐ-UB ngày 4/11/2003 của UBND tỉnh Thái Nguyên về
việc thực hiện cơ chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính Nhà nước thuộc tỉnh;
Quyết định số 737/2010/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 19/05/2010 về
việc lập hồ sơ địa chính, cấp GCN QSD đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
Quyết định số 278/2012/QĐ-UBND ngày 9/3/2012 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc sửa đổi, bổ sung một số Điều của Quyết định số 737/2010/QĐ UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 19/05/2010 về việc lập hồ sơ địa chính, cấp GCN
QSD đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên;
Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất;



được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá này.


8
Trước kia khi pháp luật chưa công nhận đất là một tài sản, một loại hàng hóa
đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường do vậy chưa thực sự phát huy được tiềm năng
của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không kiểm soát được, gây
khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Chính trong quá trình hình thành, phát
triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá
đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lãnh thổ quốc gia mà còn
trong sự phát triển hàng ngày của con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai
được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất
nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng.
Ngày nay QSD đất trở nên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSD đất của
mình. Đất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất đai càng
trở nên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thị trường thì cần phải đảm bảo
được về mặt pháp lý. Vì vậy, chuyển QSD đất được Nhà nước công nhận đã phát
huy được tiềm năng về thị trường bất động sản cho sự phát triển kinh tế.
Cụm phía Bắc là các xã nằm cách trung tâm của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái
Nguyên khoảng 14km. Đi cùng với sự phát triển chung của huyện cụm xã phía Bắc còn
gặp nhiều khó khăn về phát triển kinh tế - xã hội và trong công tác quản lý đất đai.
Người dân sống lâu đời sinh hoạt theo phong tục tập quán nên những hiểu biết về đất
đai còn nhiều hạn chế, chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai
mà họ đang có; còn rất nhiều sự việc tự ý chuyển QSD đất cho nhau mà không thông
qua pháp luật. Chính vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều khó khăn.
Từ khi thực hiện Luật đất đai 2003 nay là Luật đất đai 2013 cùng với sự cố
gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân thì công tác quản lý có
nhiều thay đổi khả quan hơn trước. Người dân ý thức hơn về vấn đề QSD đất và
việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSD đất. Đây là một trong
những nội dung cần phải phát huy nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia

quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [9].
1.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền
sử dụng đất. Đó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người nhận QSD đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một
khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSD đất và
tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.


10
Luật đất đai năm 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi
khi đất có đủ 04 điều kiện được quy định tại Điều 106. Ngoài ra, Điều 103 Nghị định
181/2004/NĐ-CP quy định một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng hoặc
nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng
QSD đất, nhận tặng cho QSD đất mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng,
tặng cho QSD đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trừ trường hợp được chuyển mục
đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD
đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh
thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong
khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. (Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007) [9].
1.2.1.3. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường QSD đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.

1.2.1.5. Tặng cho quyền sử dụng đất
Là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà
chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ
huyết thống và là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSD đất. Tuy nhiên,
tránh việc lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể
những trường hợp nào được phép tặng cho không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
về thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và những trường hợp nào vẫn phải thực
hiện những loại thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[9].
Hình thức, các điều kiện tặng cho QSD đất cũng giống như hình thức, điều
kiện chuyển nhượng QSD đất.


12
1.2.1.6. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là việc người sử dụng đất mang QSD đất của mình đến thế
chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của
pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận. Vì
vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát
triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[9].
1.2.1.7. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp QSD đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSD đất
là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSD đất của mình để bảo lãnh cho
một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay. Do đó,
những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp. (Nguyễn Khắc

1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất .................................... 13
1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho QSD đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn ......................... 20
1.3. Những nghiên cứu về chuyển QSD đất.............................................................. 26
1.3.1. Tình hình chuyển QSD đất trong cả nước....................................................... 26
1.3.2. Tình hình chuyển QSD đất ở tỉnh Thái Nguyên ............................................. 27
1.3.3. Tình hình chuyển QSD đất ở huyện Đồng Hỷ ................................................ 27
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 29
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 29
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 29
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 29
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ...................................................................... 29


14
vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính
thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.

cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với
trường hợp chuyển đổi QSD đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện
các quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế
QSD đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc
đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng QSD đất trong dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSD đất đồng
thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có GCN và có đủ điều kiện theo quy định tại
Điều 194 của Luật này (Luật đất đai 2013)[8]
1.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSD đất như sau:
1. Người nhận chuyển nhượng QSD đất được quy định như sau: