BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THƢƠNG MẠI
-------------------------

BÙI ĐĂNG QUANG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƢƠNG
VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI, 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THƢƠNG MẠI
-------------------------

BÙI ĐĂNG QUANG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƢƠNG
VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG

CHUYÊN NGÀNH

: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG


h h
g
gố

TS h
g

h ghi

ủ

Hữu Nghị

ố i

g h
Tác giả luận văn

Bùi Đăng Quang

i

i
ế

ả


ii



CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO
ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI ............................................................................................ 5
1.1. Khái quát hoạ

ộng cho vay của NHTM ......................................................... 5

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm .................................................................................. 5
1.1.2. Các hình thức cho vay ............................................................................... 6
1.2. Bấ

ộng sả

g ảm bảo tiền vay của NHTM ............................................. 7
ĐS

1.2.1. Khái ni
1.2.2. Đặc iể

ĐS

1.3. Định giá tài sản bả

ĐS h bả

ảm tiền vay............................................. 7

g hế chấ



ịnh giá tài sản bả

ĐS ại các NHTM ................ 18
ả

ĐS ại các NHTM ......... 20


iii
1.4. Các nhân tố ả h h ở g ến hoàn thi

ịnh giá tài sản bả

ả

ĐS ại

NHTM .................................................................................................................. 21
1.4.1. Các nhân tố chủ quan ............................................................................... 21
1.4.2. Các nhân tố khách quan ........................................................................... 23
ịnh giá tài sản bả

1.5. Kinh nghi

ả

ĐS ại một số NHTM ở Vi t Nam

hi n nay ..................................................................................................................... 25

ả

ĐS ại Vietinbank -

g ............................................................................................ 43

2.2.1. Quy trình cho vay tại chi nhánh............................................................... 43
2.2.2. Kết quả hoạ

ộng cho vay tại Vietinbank – N N

2.2.3. Th c trạng về hoạ ộng cho vay có tài sản bả
hi h h N

ĐS ại Vietinbank –

Th g L g ..................................................................................... 46

2.3. Th c trạ g ịnh giá tài sản bả
Th g L

ả

Th g L ng ....... 44

ả

ĐS ại Vietinbank – Chi nhánh Nam

g ........................................................................................................... 49


g ............................................................... 55


iv
2.3.4. Ví dụ minh họa ........................................................................................ 59
2.4. Đ h giá th c trạ g ịnh giá tài sản bả
h hN

Th g L

ĐS ại Vietinbank – Chi

g........................................................................................ 65

2.4.1. Những kết quả ạ
2.4.2. Hạn chế

ả

h

h

c........................................................................... 65
ng mắc ............................................................... 66

2.4.3. Nguyên nhân ............................................................................................ 68
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA VIETINBANK-CHI

3.2.4. Nâng cao trình độ cán bộ định giá BĐS .................................................. 78
3.2.5. Đối với hoạt động thuê đơn vị bên ngoài tư vấn, định giá ...................... 79
3.2.6. Đẩy mạnh công tác chuyên môn hóa trong công việc và phân công tổ
chức hợp lý ................................................................................................................ 80
3.2.7. Trang bị ơ ở v t chất, kỹ thu

ầ

ủ .................................................. 81

3.3. Kiến nghị ........................................................................................................ 81
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 84
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ĐS:
BIDV:

Bấ

ộng sản

Ngâ h g TM

Đầ

h


Một thành viên

NHCT:

Ngâ h g

NHTM:

Ngâ h g h ơ g

PGD:

Phòng giao dịch

QHKH:

Quan h khách hàng

QSDĐ:

Quyền sử dụ g ất

iển Vi t Nam

ộng tín dụng

g h ơ g
ại



ế

ộ gh

ộ g ố gi i

ạ

- 2015 Vietinbank CN

Th g L g ...................................................................................................... 41

ả g

:

ế

Th g L
Bả g
N

ảh ạ

h gi i

ạ

-2015 Vietinbank CN Nam


ạn 2013 - 2015 ...................................................................................... 45

5:T hh h

Th g L

có bả

ả

ĐS tại Vietinbank – Chi nhánh Nam

g ừ 2013 - 2015 ...................................................................................... 46

Bảng 2.6: N nhóm 2, n xấu tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Th g L

g ......... 48

BIỂU ĐỒ
2. :

Biể
Th g L

ơ ấ

g gi i

theo thời hạn vay của Vietinbank - Chi nhánh Nam

:Q

h ị h gi

ĐS hế chấp tại BIDV ............................................. 30

Sơ

: ơ ấu tổ chứ NH T hi h h N

Sơ

2.2: Q

h ị h gi

Th g L

g .............................. 39

ĐS hế chấp tại Vietinbank ..................................... 50


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong hoạ
ặ

ộng Ngân hàng, l i nhu n và phòng ngừa rủi ro luôn là hai vấ

h

c lu h

h

i
h

ò

ầ

hơ

ả bởi nhữ g

ặc bi t là bấ

ộng

iểm khó có loại tài sản

giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và sử dụng rõ

ủ. Trong khi các tài sản khác có thể chuyể
ộng sản phải

v i một tờ giấy viết tay thì bấ
g ý gi


c giảm rủi

ro hoàn toàn mà th c ra nó chỉ chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác.
Sở ĩ h
g

S

ng củ
ứ g

ờng bấ

y là do, mặc dù thị
ội gũ hẩ

g h ạ

ộ g ịnh giá bất ộng sả

ị h i

ị h gi

i

ũ g h

h hi

hản ánh th c trạng, sức khỏe của các doanh nghi p, các thành phần kinh tế…

h

b

ịnh giá bấ

ộng sản hi n nay phần l n còn mang tính hình thức,

thủ tục và hoàn toàn có thể “

”

c theo yêu cầ

Điề

g ời dân, cho doanh nghi p, cho h thố g i h h gâ h g
Đ

h gi

ột trong nhữ g Ngâ h g h ơ g

thành phố Hà Nội, th c hi

ầ

gâ

g

ịa bàn thành phố Hà Nội, là

c vào s phát triển, thị h

ng chung của Ngân hàng

TM

g h ơ g Vi t Nam. Là một cán bộ tín dụng công tác tại Ngân hàng

TM

g h ơ g Vi t Nam hơ

càng thấ

g ời nghiên cứu

Th g L

g

ộ g ịnh giá.

g h ơ g Vi t Nam

i i g ò


g h ơ g - Chi

ảm bảo tính cạnh tranh, vừa hạn chế

h ơ g Vi t Nam nói chung và Chi h h N
Vi

g

ĐS hế chấp tại Ngâ h g TM

nói chung và tại hi h h N
ến hoạ

Th g L

khác bi t giữa lý lu n và th c tiễn trong hoạ

ị h gi

Th c tế vi

hi h h N

Vie i b

ộng của Ngân hàng TMCP Công
Th g L

g

g

ũ g h

ịnh giá tài sản bả
một số nghiên cứ
Vũ Thị Ng

ềc
(

g ời i

ảm là bấ
ến vấ

ộng sản vào

h Ngâ h g h ơ g

ại

ảm bảo an toàn tín dụng trong ngân hàng
Hiể

ộng sản trong hoạ
ề

ờng



hữ g h

h

hạn chế


3
ịnh giá bấ

trong công tác thẩ

ộng sản tại Công ty quản lý n và khai thác tài
ề xuất các giải pháp nâng cao chấ

sản - Ngân hàng TMCP Bắc Á từ
ịnh giá bấ

công tác thẩ

ộng sản làm tài sản bả

Võ Thị Nh Á h (

ảm tại BacA AMC.

5) “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản

trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam” Đề


ộng sản trong cho

vay tại Ngân hàng TMCP Xuất nh p khẩu Vi t Nam, thời gian nghiên cứu củ
ến 2013.

tài là từ

Đến nay, cùng v i các nghiên cứ
i â
trong hoạ

ấ

ề hoàn thi
Th g L

g
g T

ịnh giá tài sản bả

giả nào nghiên cứu cụ thể

ịnh giá tài sản bả
ại cổ phầ

g

ảm là bấ

ịnh giá tài sản bả

giải pháp hoàn thi

ộng sản

n, tham khảo các nhân tố ả h h ở g ến

nghiên cứu, tác giả ã họn lọc, tổng h
v i iều ki n th c tế tại ị

ảm là bấ

ơ ở kế thừa kết quả của những công trình

h ơ g h

nghiên cứu trên về mặ
g

h

ộng cho vay tại Ngâ h g h ơ g

hi h h N

-

ề



h gi

ả

ề sau:
ĐS

gh ạ

g h c trạ g ịnh giá tài sản bảo

ộng cho vay tại Vietinbank - hi h h N

ề xuất các giải pháp hoàn thi

Vietinbank - hi h h N

Th g L

g

ộng

ịnh giá tài sản bả

Th g L
ả

g

ộng sản thế chấp tại

giá Bấ

c từ các báo cáo, số li u c p nh t,

Ngâ h g h ơ g

g

ịnh

ại.

5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối

g: Đề tài t p trung nghiên cứ b
ảm là bấ

tài sản bả
+ Qui t

ộng sản. Cụ thể

h ịnh giá tài sản bả

+ Công tác tổ chứ
+ h ơ g h
g Ng ời viế

ộng sản tại NHTM

ộng sản tại NHTM

i

h ịnh giá, công tác tổ chức và

ảm là bấ

ộng sản tại Vietinbank - Chi nhánh

ạn 2013 - 2015. Từ th c trạ g
Th g L

ịnh giá tài sản bả

hoàn thi

:

ại Vietinbank - Chi nhánh Nam Th g

ịnh giá tài sản bả

Th g L g

Th g L

i â

biểu; danh mụ
h h

h h

ơ

, biể

; tài li u tham khảo; lu

c chia

h ơ g
h ơ g : ơ ở lý lu n về ịnh giá tài sản bả

ả

ĐS trong hoạ

ộng

cho vay của NHTM
h ơ g : Th c trạng ịnh giá tài sản bả
vay tại VietinBank - hi h h N
h ơ g : Giải pháp hoàn thi
cho vay tại VietinBank - hi h h N

Th g L



nhu

h ạ

ộ g e

ộng kinh doanh chủ yếu củ NHTM ể tại ra l i

ại khoản thu nh p rất l n cho ngân hàng.

ộng cho vay của NHTM

Hoạ

tín dụ g he

NHTM gi

h

ị h ghĩ : “ h

là một hình thức cấp

h h h g ột khoản tiề

ể sử dụng vào mụ

h


i

h ủ

h

ầ

ủ

giờ ũ g

h

h

g ế

ố

Thứ hai h h hứ

hh ặ

h

h

h

ý ủ

i

h

hể hi

i ạ gh

g

ụ g i ản.
Thứ ba

i

h h ih

ả

Thứ tư
ối

i

h
h

b


ủ

giữ

g h i i

ặ h

NHTM

g Đâ
i h

h h iứ g
ại
g ời h

ả iề

iểm ơ bả

h
h hứ

i ả ) hấ

bả

giờ ũ g

ộ g

ghề

h hấ

ặ

ị h h

ghi

i h

h

g
hữ g


6
ai là, h ạ
hơ

ữ

ò

h ạ


h

Điề

ặ

ã

iề

h

h

ở h

ộ ố iề

i

hấ

ấ giấ

h

h ạ

ị h
ềh


i h h

i

i h

hủ

ủ ổ hứ

ộ

Ngâ h g Nh

hi iế h h i
â

g hỉ

ủ NHTM hải hỏa

ị h

Ba là, g i i

hiề

i h



Hoạ

c phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu cầu của
gâ h g h ơ g

khách hàng và mục tiêu quản lý của Ngân hàng. Hi
mại h ờng phân loại theo những i

h

ứ vào tính chất luân chuyển vố
g

hai loại h

ứ vào thời gian cho vay,

ứ vào mụ

cứ vào bi n pháp bảo ảm tiề
này chúng ta t

:

ứ

h

h ử dụng vố

Khi cho vay bả

ảm bảo tiề

g h ờng là thế chấp, bảo lãnh, cầm cố…

ảm bằng tài sản là loại cho vay mà hình thức bả
ảm bằng tài sản song song v i h

và khách hàng ký thêm h
ng bả

h

ng bả

ng vay tiền ngân hàng

ảm bằng tài sản. Nội dung cốt lõi của h p

ảm bằng tài sản là nếu khách hàng không trả

mại tài sản của khách hàng hoặc củ

ảm là tài sản.

g ời thứ b

c n , ngân hàng sẽ phát



h

g

ảm bảo bằng tài sản là loại cho vay mà bi n pháp bả

ảm

không bằng tài sản.
Khi cho vay không có bảo ảm bằng tài sản, bi n pháp bả

ảm có thể là bảo

lãnh của ngân hàng khác, cho vay tín chấ …L ại h

h

tài sản chiếm tỷ l nhỏ trong tổ g

gâ h g h ơ g

Phổ biến nhất của loại h
gâ h g h ơ g
h hh g
tín chấ

h

cho vay củ

7

ộL

Dâ

5 ủ

quy ị h ĐS

i ả

h

g i

nhà ở, công trình xây d

i;

- Các tài sản khác do pháp lu

ịnh.

h i i

i ả bả

ị h ụ hể trong
gắ


ghi

ời

hủ

i

- Nhà ở, công trình xây d ng gắn liền v i ấ

Hi

ộ g Hò Xã Hội

g ời

iề

ại hiề
ả

hứ

ả

iề

ố gi
hữ g

ộ g


8
1.2.2. Đặc điểm BĐS trong thế chấp đảm bảo tiền vay
ĐS

5 ặ

iểm là tính cố ịnh về vị trí, tính bền vững, tính khác bi t, tính

ả h h ởng l n nhau, tính khan hiếm.
a. Tính cố ịnh về vị trí:
ĐS h

g hể di dời
hi e

từng vị trí cụ thể

ĐS ần phải

các trung tâ

ũ g h

tính vị trí củ

ĐS ẽ h


h ến khoảng cách củ
h

h

ũ g

ĐS hị

ổi thì

ổi này trong

ể hi ầ

ĐS ầ

i

h ến các trung tâm.

ộng của các yếu tố

i

ờng

iều ki n môi

ĐS ần tí h ến các yếu tố này và d báo s


ĐS.

b. Tính bền vững:
ĐS ặc bi
g

ấ

i

ộ v t lý và kinh tế, từ
- hi ầ

ý

h ầ

â

h bền vữ g
ặt ra vấ

ã g h h ặ

ầ

ề:

ẽ quyế


ĐS h ờ g

hi h

g

g

;
h

ng giảm

n thu nh p có xu

ng giảm. Do v y, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại v i các chi phí duy
hi h ơ hội của vi c

ĐS

ể quyế

ịnh s t n tại của các chu kỳ

v t lý;
-T
g h

hi ầ

giống nhau, lý do là có s khác nhau về vị trí

ề kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyề

ối v i

ĐS;

ng; khác nhau về quang cảnh và các v t ngoại cả h;… ừ

ề:

-T

g ầ

h

ĐS

trị củ

iển phải phải chú ý khai thác tính dị bi
ứng nhu cầu về tính dị bi t củ

ng thời phải

g

Xã hội càng phát triển thì nhu cầu về tính dị bi


d. Tính khan hiếm:
S khan hiếm về ĐS hủ yếu xuất phát từ di
hạ

ĐS

h h

cầu về

ĐS h ờng mấ

ến tình trạ g ầ
h

g

bi t, cố ịnh về vị
â

…ừ

ối theo chiề h

ơ ề ĐS

g ời ầ

h ấ


g

công trình khác; khi ị h gi
g

ộng qua lại ối v i nhau và có ả h h ởng

h ĐS h

h

h
ĐS

ĐS h i
hải

h

g

g ả h h ởng nế

h

ĐS

hữ g ặ


c phép giao dịch, không có tranh chấp;

g h h h ản, dễ chuyể

h

g

ể bả

ờng h p phải xử lý thì Ngân hàng có thể xử ý ể thu h i n vay.
- ĐS hế chấp có thể sẽ hình h h

g

ơ g i…

ảm


10
Trong các

ại

i ả

họ

ả


â

g ời â Vi
g ả

ở

gâ h g
gi

ý

ị h
ố

i

i

g

b

h

ò bởi
h

ở hữ

NHTM ũ g

ị h h : ĐS hế chấp phải có giấy tờ h

QSDĐ h ặc H

chứng nh

b

i c cho vay có tài sản bả

nhữ g iều ki n nhấ

h hh g

h hh g

ụ g ể

i hơ

ặ

h ờ g

ụ g ại gâ h g h

ơ giả



c giải ngân vốn vay khi hoàn thi n các thủ tục

ý ết h

ng thế chấp – công chứng h

ng –

g

ảm.

ký giao dịch bả

1.3. Định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM
1.3.1. Khái niệm và sự cần thiết định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các
NHTM

1.3.1.1. Khái niệm:
T

c khi tìm hiểu khái ni m về ịnh giá tài sản bả

ả

ĐS ại các

Theo ông Greg MC Namara, nguyên chủ tịch hi p hội


h

Y

g

ị h

tố kinh tế tiềm trong thị

ĐS ại một thời iểm

ịnh giá giá trị củ
ờ g

ĐS

h

h

h

i tài sả

D
ịnh

c yêu cầu


ặ

ộng sản cho một mụ
iểm của bấ

ột ngh
h ụ thể ở

ộng sản và những nhân

ộng sản, bao g m cả ĩ h

ầ

h

hế”


11
Định giá bấ

ộng sản là vi

c tính giá trị của quyền sở hữu bấ
h ã

cụ thể bằng hình thức tiền t cho một mụ
iều ki n cụ thể và trên một thị
The

ộng sản phải d a trên các tiêu chuẩn kỹ thu t, tính chất, vị trí,

quy mô, th c trạng của bấ ộng sản và giá thị

ờng tại thời iể

ịnh giá. Vi

ịnh

giá bấ ộng sản phải ộc l p, khách quan, trung th c và tuân thủ pháp lu t.
Nh

ịnh giá bất ộng sản bao g m:

y, nội dung củ

+ Đị h gi

ĐS

i

+ Tại một thời iểm nhấ

ịnh

ờng nhấ

ịnh

s giao dịch trên thị

ịnh có thể bằng v i giá thị
xác của mứ gi

i

“

h” gi

ra mức giá của bấ

ị h gi

giá (do các tổ chứ

ịnh

tiêu chuẩn nhất nhấ

h

ả của bấ

ộng sản. Tuy nhiên, mức

g hải là giá cả thị

ờng (giá cả th c

Định giá cho mụ
b i h ờ g; ị h gi
h h h ý

c sử dụng trong nhiều hoạ
h

b

h

ể

h

ộng củ

g; ị h gi

ời sống xã hội h :
ĐS

ơ ở cho vi c

ĐS hục vụ vi c thế chấp vay vố ; ị h gi

i ả … V i m i mục

h khác nhau, vi


“

h” gi

ức giá củ

ả của bấ

ịnh giá tài sản bả

ộng sản. Kết quả của hoạ

ịnh có thể

theo nhữ g

ịnh, chính sách về vi c nh n TS Đ

ạn nhấ

ĐS

ộ g ịnh giá là

ĐS hục vụ vi c thế chấp vay vốn tại NHTM. Mức giá do cán

bộ ị h gi
gi i

ả


ĐS hế chấp là nhu cầu cấ b h
ị h

h

ng vố

Nh

cn

ối v i cả Ngân hàng và khách hàng, nế

h

h

ối v i gâ h g

ại là bi

sao cho an toàn nhất cho mình. Vì v

h

â

ịnh giá bấ


vi

ứ quan

ối v i h h h g ĐS hế chấp là

cả gia tài có giá trị rất l n và họ mong muố
vố hơ

ộng

ối v i Ngâ h g ĐS

ảm cho khoản tiền họ mang cho vay và là một bi

ra rủi ro khách hàng vay không thể trả

ất

Đối v i khách hàng vay vốn,

g hế chấp Ngân hàng có thể là cả gia tài của họ

là bả

ế

ộng sản là loại

c thống nhất quản lý. Bấ


ộ g h gi

c hình thành bởi nhiều yếu tố

hững nguyên tắ

g h h

…

ản chất củ

ị sử

ịnh giá bất

ộ g ến quá trình hình thành giá trị của tài
ơ bản này là nhữ g h

ng d n cần thiết khi


13
tiế h h ịnh giá. Tùy theo mụ
ị h gi

yêu cầ

ũ g h


ịnh.

ịnh giá tài sản bả

ảm là

g m:

1.3.2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
ộng sả

Một bấ
iể

h gi

ịnh giá cho thấ

ĐS

ử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời

g

g h gi

thu nh p ròng l n nhất hoặc có khả
ơ g



ộ

bởi nó sẽ ả h h ởng t i giá trị củ

iều quan trọng khi nh n thế chấ

ĐS Ngâ h g

i

ĐS

h n những

ĐS ằm ở những vị trí thu n l i cho kinh doanh, sinh sống, nhữ g
vừa có giá trị l

ĐS hế

â :

- Về mặt v t chất, một bấ
tốt nhất khi nó thỏ

g h

ịnh.

tục trong một khoảng thời gian nhấ

ộng sả

ý ầ

h

ử dụng cao nhất và tốt
h

c thừa nh n và

ủ h giấy chứng nh n, h

ng

tranh chấp.

- Về mặt sử dụng, một bấ
nhất khi mà bấ

h gi

c

ộng sản phải h

nhất khi mà vi c sử dụng bấ
bảo hộ

ộng sả

ại thu nh p ròng cao thì giá trị

hi ịnh giá BĐS hế chấp ngân hàng cầ

h ến cả yếu tố thu

ĐS

nh p củ

ộng sả

- Về mặt thời gian, một bấ

h gi

ử dụng cao nhất và tốt

nhất khi mà thời gian cho thu nh p ròng cao nhất kéo dài nhất.

1.3.2.2. Nguyên tắc thay thế
ờng của một bấ

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị
h

hh

ặt bởi giá bán một bấ


ờng và theo thu nh p.

1.3.2.3. Nguyên tắc đóng góp
hi ịnh giá tài sản bả
gg

nguyên tắc
bấ

Ng

ả

ĐS

bộ ịnh giá cầ

â

ến

ắc này cho rằng: Giá trị của một bộ ph n cấu thành

ộng sản tuỳ thuộc vào s

gg

ủa nó vào giá trị tổng thu nh p từ bấ

ộng

ũ g h ờng là nhữ g ĐS ằm ở vị

l i cho kinh doanh buôn bán. Yếu tố
thế chấ

D

hi hẩ

ị

ịnh gi

ũ gg

hầ

iểm kinh
ẹp, thu n

g gi

ị h

ĐS

ĐS hế chấp, cán bộ ịnh giá cần ghi nh

nguyên tắc này.



h

hế về

h

S

ộng sả

ầ

bấ

ờ g ối v i loại bấ

ộng sản, về chấ

g ầ

bấ

ộng sản
ộng sản...

ổi là một quy lu t khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý
g ời, vi

muốn chủ quan củ

h

ổi”

hản
n dụng

b ”

1.3.2.5. Nguyên tắc dự báo
ĐS

Giá trị củ
g

ơ g

i Gi

hể

ịnh bằng vi c d tính khả

ị của tài sả

của nhữ g g ời tham gia thị
d a trên các triển vọ g

ơ g


ộ g ế

D

ĐS

ịnh giá có thể phù h p v i th c

h hời iểm, nó có thể h

v i ĐS hế chấp thì giá trị
thời gian thế chấ

ại thời iể
ất phải

ổi bất cứ

ịnh sao cho có tính ổ

bộ ịnh giá cần phải phát hi
b

bảo khi giá cả ĐS biế

c những biế
ộng hạn chế

Nh


g ời ịnh giá cần th c hi n một qui trình
ờng và phân tích số li

ến áp dụng các kỹ

ịnh giá) và kết h p các kết quả của các hoạ

ộng này

ục tiêu.

Qui trình tín dụng chuẩn tại các NHTM bao g
vốn ii/ Phân tích tín dụng iii/ Ra quyế
dụng vi/ Thanh lý H

ng giá trị thị

b

c: i/ L p h

ơ

ịnh tín dụng iv/ Giải ngân v/ Giám sát tín

ng tín dụ g Định giá tài sản thế chấp nói chung là một


16
khâu của qui trình trên, thuộ b

ều xây d ng

ụng thống nhất trong h thống của mình.

Tiếp nh n, kiểm tra h
ơ
ế hoạ h ịnh
giá

ộ h

QH H hối
i bộ h
ị h
giá

ộ h

QH H hối
i bộ h
ị h
giá

h

Khảo sát hi
ờng,
thu th p và phân tích
h g i ĐS


Các bƣớc cụ thể nhƣ sau:

1.3.3.1. Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và lên kế hoạch định giá.
T

gb

c này cán bộ ịnh giá cần thu th

cấp các tài li u, chứng từ i

ế

ể hẹ

g

ng d n bên bả

ảm cung

ĐS hế chấp. Kiểm tra bản chính h

ĐS ảm bảo tính minh bạch và h p l của các h
Lên kế hoạch, báo cáo cấ

h

ơ



Đối v i công trình xây d ng dở

g

h p giữa khảo sát th c ịa v i báo cáo của chủ ầ

ịnh giá viên phải kết
h

hầ

g â

ng

công trình.
ể

Trong quá trình khả
ịnh giá cần chụp ảnh bấ

ầ

ủ chứng cứ cho vi

ịnh giá, cán bộ

ộng sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiế )



ến chi phí, giá bán, lãi suất,

ộng sản cần thu th p thêm các thông tin

về nhữ g iều ki n t nhiên, kinh tế, xã hội và mội
cầ

ị h gi

Để th c hi

ờ g

ộ g ến giá trị ĐS

ịnh giá, cán bộ ịnh giá phải d a trên những thông tin

thu th p từ các ngu n khác nhau. Cán bộ ịnh giá phải nêu rõ ngu n thông tin trong
b

ịnh giá và phải

T

c kiểm chứ g ể bả

ơ ở những thông tin về ĐS h

tích những thông tin thu th

g ời

ịnh giá cần th c hi n hòa h p các chỉ số giá trị ể rút ra giá trị ĐS ầ
Trong áp dụ g h ơ g h
ơ g

ĐS ầ

ị h gi

ơ

h h ờng sử dụng so sánh nhiề

ể tính toán ra chỉ số giá so sánh củ

nhau. Các chỉ số giá so sánh này có thể
gi he

ịnh giá.
ĐS

ĐS h

c thể hi n ở dạng giá của toàn bộ ĐS

ị mét vuông (m2) ất sử dụng, mét vuông (m2) ất xây d

g