Người trình bày Colin Wood
Các chỉ số Đầutư và Thẩm
định giá Bất động sảntạiViệt
Nam tháng 11/2008
Phần1
CB Richard Ellis | Page 2
Client Logo
Goes Here
Giớithiệu
 Để hiểurõhơnvề các phương pháp thẩm định giá
 Để hiểurõhơnvề mối quan hệ giữacácchỉ số thị trường khác nhau
 Đưaracácđịnh hướng về việclựachọncácchỉ số
 Sự cầnthiếtcủa tính minh bạch trong thị trường, và áp dụng quy tắc
“Duty of Care” (Trách nhiệmvề mặtchuyênmônđốivới khách hàng)
 Bất động sản (BĐS) thương mạilàm
ộtkhoản đầutư lâu dài và cầncó
tầmnhìnxa
 Độ chính xác củacácchỉ số thị trường sẽ tạorakếtquảđịnh giá chính
xác hơn
Mục đích
CB Richard Ellis | Page 3
Client Logo
Goes Here
Thông tin cơ bảnvề Thẩm định giá
Một định giá viên chuyên nghiệp sẽ có các khả năng sau:
 Thựchiện các nghiên cứukhả thi và đưaranhững lời khuyên chuyên
môn cho các vấn đề liên quan đến BĐS
 Đưaranhững báo cáo công bằng và có tính động viên cho giá trị của
các BĐS
 Có kiếnthức thông suốtvàhiểurõvề những yếutốảnh hưởng tương
tác, duy trì hay thay đổigiátrị của BĐS

lòngmuavàmộtbênsẵn lòng bán trong mộtgiao
dịch tự nguyện sau giai đoạntiếpthị thích hợpmà
trong đó các đối tác hành động một cách cẩntrọng,
am hiểuthị trường và không bị ép buộc.”
 Cầnphảinhấnmạnh ý: ‘mộtbênsẵn lòng mua và mộtbênsẵn
lòng bán’.
CB Richard Ellis | Page 6
Client Logo
Goes Here
Điểmkhácbiệtgiữa BĐS thương mạivàdâncư
 BĐS thương mại được coi như một công cụ của đầutư.
 Đầutư BĐS dân cưđãbủng nổ trên toàn thế giới trong vài năm
gần đây.
 Có mộtsố khác biệt quan trọng:
• Các khách thuê BĐS dân cư thường có thờihạn thuê ngắn
trong khi BĐS thương mạicóthờihạn thuê dài hơn.
• Khách thuê BĐS thương mạithường phảichịutráchnhiệmcho
chi phí sử
achữa.
• Lợinhuậncủa BĐS dân cư thường thu đượctừ sự tăng
trưởng củavốn đầutư, trong khi phầnlớnlợi nhuậncủa BĐS
thương mạilàtừ doanh thu.
• BĐS thương mạithường có chi phí cao hơnnhiều.
CB Richard Ellis | Page 7
Client Logo
Goes Here
Những gì BĐS thương mạimanglại:
 Dòng tiền ổn định và bảo đảm.
Ở mức trung bình, một BĐS thương mạisẽ có hợp đồng thuê tạo
doanh thu cho 7,1 năm, tính đếnlúchợp đồng hếthạnnhưng loai trừ

CB Richard Ellis | Page 9
Client Logo
Goes Here
Những gì BĐS thương mạimanglại:
 Khi đánh giá rủirođi kèm với BĐS, cầnlưuý 5 điểm sau:
 Khả năng đáng tin cậyvề khả năng trả tiềncủakháchthuê
 Thờihạncủahợp đồng thuê
 Tiêu chí đầutư
 Thờihạnchovay
 Giảđịnh về tăng trưởng giá thuê
 BĐS đượccoilàđầutư dài hạn, vì vậysẽ có RỦI RO CAO.
 Rủirocao= Lợinhuậncao
 Rủirothấp= Lợi nhuậnthấp
 BĐS rấtkhóđể chuyển đổi thành tiềnmặt.
CB Richard Ellis | Page 10
Client Logo
Goes Here
Những gì BĐS thương mạimanglại:
 Trong Phương pháp lợinhuận, doanh thu có thểđượcdựđoán
dựatrên:
• Báocáothunhập và chi phí đã đượckiểmtoántrước đây, tỷ lệ
trống, tiền thuê thu đượctừ những hợp đồng thuê trước đây và
tiềmnăng, để xác định thu nhậpkhi BĐS được hoàn thành.
• Giá trịđượcxácđịnh bằng cách chuyển đổitừ tổng doanh thu và
dòng tiềndự kiến sang giá trị hiệntại thông qua mộtphương pháp
thích hợ
p.
• Cầnthậntrọng khi giải thích và xác nhận thu nhập và chi phí dự
đoán.
• Dữ liệuvề thu nhập và chi phí nên được điềuchỉnh.

 Ghi nhớ: Chi phí không phảilàgiátrị.
CB Richard Ellis | Page 13
Client Logo
Goes Here
Các loại BĐS thương mại
 Có 3 bộ phậnchínhcủathị trường đầutư BĐS thương mại:
• Bán lẻ (trung tâm mua sắm, kho hàng bán lẻ, các cửa hàng thông
thường, siêu thị và các khu mua sắm);
• Văn phòng (các văn phòng tiêu chuẩnvàcáckhutổ hợpkinh
doanh); và
• Công nghiệp (các khu công nghiệptiêuchuẩnvàhệ thống phân
phốikhovận, hoặccácđơnvị cung ứng điềuvận).
 Ngoài ra, còn mộtvàibộ phậnnhỏ hơnnhư các khu thư giãn gi
ảitrí
(công viên, nhà hàng, quán bar, và khách sạn), kí túc xá sinh viên, và
các công trình y tế chămsócsứckhoẻ.
CB Richard Ellis | Page 14
Client Logo
Goes Here
Các phương pháp và quy trình thẩm định giá
 BĐS được định giá theo Phương pháp lợinhuậnvàmộtsố phương
pháp khác:
• Vốnhoátrựctiếp (Cap)
• Dòng tiềnchiếtkhấu(DCF)
 Để có thể hiểuvàápdụng quy trình Vốn hoá và Chiếtkhấu, cầnnắm
rõ các vấn đề sau:
• Tỷ lệ tăng giá và lạm phát
• Vốntự bỏ ra của nhà đầutư và vay nợ
• Lãi suấtthế chấp
• Chu kỳ của BĐ

thuê thị trường.
 Chúng tôi sử dụng từ leo thang củaMỹ cho việc điềuchỉnh giá
thuê trong h
ợp đồng.
• Nói một cách khác, giá thuê thị trường không leo thang, mà
phát triển. Chúng tôi cố gắng đưaravídụ và tính chấttương
tự trong quan điểm định giá viên để giảithíchsự khác biệtnày
để tránh gây ra nhầmlẫn, và trong tầmnhìnxahơn, bỏ mặc
những biến động ngắnhạnxảyragần đây. Các cơ quan quản
lý Nhà Nướcdựđoán các tỷ lệ sắptới.
CB Richard Ellis | Page 17
Client Logo
Goes Here
Tỷ lệ leo thang
 Có 2 ví dụđược đưara:
 Một BĐS có giá thuê bình đẳng ở mức $45 mỗi tháng và leo
thang vớitỷ lệ 10% trong 3 nămvàchiếtkhấu 23%
Subtitle
PHÂN TÍCH
23
TỔNG
NĂMTIỀNTIỀN TỔNG GIÁ TRỊ CÁC NHÂN TỐ
NHẬN CHI PHÍ DÒNG TIỀN HIỆN TẠI CHIẾT KHẤU
$1,787.40
1 $540.00 $0.00
$540.00 $540.00 1.000000
2 $594.00 $0.00
$594.00 $594.00 1.000000
3 $653.40 $0.00
$653.40 $653.40 1.000000

PHÂN TÍCH QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ
CB Richard Ellis | Page 19
Client Logo
Goes Here
Tỷ lệ leo thang
 Sự xuống dốccủathị trường dẫn đếnkếtquả mộtchukỳ tuần hoàn
dư thừanguồn cung củavăn phòng, khu thương mạibánlẻ và khu
công nghiệp cho thuê.
 Kếtluận, sự biếnchuyển trong thị trường cho thuê cho ta thấytỷ lệ
leo thang đang đổihướng khá chậm rãi trong thị trường. Nói cách
khác, tỷ lệ leo thang không phảilàmột công cụ tốt để dựđoán
nhữ
ng chuyểnbiếntrongtương lai.
CB Richard Ellis | Page 20
Client Logo
Goes Here
Tỷ lệ leo thang
 Giá trị củabấtkỳ BĐS mang lại thu nhập nào đềucóthểđịnh
nghĩabằng giá trị chiếtkhấucủanguồn thu nhậptrongtương lai.
• Trong các nguồnvốntự bỏ ra, giá trị này là phầnchiacổ tức;
• Trong BĐS thì giá trị này là nguồn thu nhậptừ cho thuê trong
tương lai.
 Giá trị của BĐS sẽ thể hiệnnhững mong đợicủathị trường về
sự phát triể
n thu nhậptừ giá thuê, cũng như vốntự bỏ ra phản
ánh sự phát triển mong đợicủa thu nhậptừ phầnchiacổ tức.
Thay đổi trong những sự phát triển mong đợitrênđềucóảnh
hưởng sâu sắc đếngiátrị của BĐS. Nếumộtkhoản đầutưđược
tiến hành và mong chờ tiền thuê sẽ phát triểnvớimộtmứcxác
định và điều này không xảyra, khiđól

Tỷ lệ leo thang
Tỷ lệ lạm phát dự đoán tạiViệtNam
Lạm phát
CB Richard Ellis | Page 22
Client Logo
Goes Here
Tỷ lệ leo thang
 Sự phát triển trong giá thuê có thể bịảnh hưởng bởi nhiều nhân tố:
nềnkinhtế trong nướcvàtoàncầu, lãi suấtvàcácđiềukiệnkinh
doanh trong khu vực, sự thiếuthốncáclựachọn thay thế, chi phí xây
dựng, sự thiếuthốncáckhuvựcphùhợp, và dựđoán về lạm phát.
 Hầuhếtcáchợp đồng cho thuê đều kèm theo điềukhoảnvề việc
tăng giá.
 Dựđoán về lạ
m phát trong và nămtới đã được đặtvàđưarabởi
Ngân Hàng Nhà NướcViệt Nam (SBV) là 15%, sau đó12% đến10%
và giảmxuống 8% trong vòng 2 nămtới.
 Điều này thể hiệnmộtmức trung bình là 10,49% trong vòng 5 năm.
Qua đó, chúng thôi đề nghị rằng những hợp đồng cho thuê mớisẽ
đượckếtluậnvớitỷ lệ leo thang giá thuê từ 9 đến10,5%.
CB Richard Ellis | Page 23
Client Logo
Goes Here
Vốntự bỏ ra của nhà đầutư và vay nợ
 Hầuhết các giao dịch mua lại BĐS đềuphải được thanh toán, thông
thường là bằng tiềnmặt. Số tiềnmặtnàycóthể là từ vốncósẵncủa
người mua (trong trường hợpnàysẽ có sự mất mát trong lãi suất)
hoặcvốn vay (trong trường hợpnàylãisuấtcóthểđượctrả)
So sánh Nợ và Vốntự bỏ ra
Có hai loạivốn tài chính: vốntự bỏ ra và vay nợ.

vào khả
năng tự nguyên chia sẻ quyềnquảnlýchonhàđầutưđang
rấtbị lôi cuốn vào hoạt động này. Bằng cách bán lợiíchvốnchủ sở
hữu, công ty sẽ hi sinh mộtphầnquyềnquảnlý.
CB Richard Ellis | Page 25
Client Logo
Goes Here
Vốntự bỏ ra của nhà đầutư và vay nợ
Việcbánmộttỷ lệ phầntrămlợiíchsở hữucủa công ty có thể
đồng nghĩavớiviệchoạt động đầutư củacôngtysẽ mang tính
ngắnhạn, trừ khi công ty vẫnnắmphầnlớnlợiíchsở hữuvà
kiểmsoátviệc kinh doanh.
Nhiều nhà quản lý doanh nghiệpnhỏ không cầnthiếtphải duy trì
công việc kinh doanh củacôngtyvôthờihạn, và động lựccá
nhân trong việcduytrìhoạt
động kinh doanh nhỏ sẽ xác định giá
trị củaquyềnsở hữu.
Ý cuối cùng là một doanh nghiệpquản lý thành công trong vài
nămvàcóthể bán lạimộtphầnquyềnsở hữuvớimộtmứcgiá
hợp lý, hay liên tụcchánnản do cố gắng làm công tác tài chính
cho hoạt động kinh doanh mà không thểđạttớitiềmnăng vốncó
vì thiếuthốnvốn đầutư.