MỤC TIÊU VÀ TRÌNH TỰ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở
1. Mục tiêu định giá bất động sản là nhà ở
Khi định giá bất động sản, người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì.
Mục tiêu khác nhau thì giá cả có thể cũng khác nhau.
Chẳng hạn, khi người đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng, bán cho khách hàng
giàu có thì đã ngụ ý rằng sẽ bán cho họ với giá cao, nhưng nếu xây dựng nhà ở
chung cơ với căn hộ bán trả góp cho người thu nhập trung bình và thấp thì hiển
nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng", phù hợp với sức mua của họ.
Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của
mình. Mục tiêu đó có thể là:
- Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh
tranh quá kịch liệt hoặc thị hiếu đã thay đổi .v.v... Lúc này việc bảo đảm cho
doanh nghiệp tiếp tục tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy
người dầu tư có thể hạ giá bán, miễn có thể trả nợ ngân hàng và đủ chi phí cần
thiết. Tuy thế, mục tiêu tồn tại chỉ là nhất thời chứ không thể lâu bền. Vì vậy tiếp
theo đó là phải nhanh chóng nâng cao giá trị bất động sản để hấp dẫn người mua;
- Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, chú trọng "cầu". Nhiều nhà đầu tư tin rằng
đạt doanh thu tối đa sẽ dẫn đến lợi nhuận tối đa về lâu dài, nâng cao được thực lực
và uy tín của doanh nghiệp.
Để đạt lượng tiêu thu tối đa, nhất là khi xâm nhập thị trường bất động sản tại khu
vực mới, nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thanh thế, vì vậy có thể hạ giá bán chút ít.
Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa, khác với kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt ở
chỗ lúc đầu có thể bán giá tương đối thấp một số ít bất động sản để thu hút khách
hàng, khi khách hàng đổ xô nhiều thì dần dần nâng cao giá nhưng vẫn duy trì được
trạng thái đông khách, qua đó mà kiếm được lợi nhuận thị trường tối đa;
- Để chiếm vị trí dẫn đầu trong nghề hay trong một số mặt hàng. Một số doanh
nghiệp có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, đề cao hình tượng thương
hiệu, rất coi trọng chữ tín, chăm lo chất lượng và hình thức của công trình, bán nhà
với giá tương đối cao và chiếm giữ thị phần tương đối lớn.
2. Trình tự định giá bất động sản là nhà ở
Định giá bất động sản là nhà ở là công việc rất phức tạp, phải tuân theo trình tự

2. Kiểm tra mô hình, đánh giá chất lượng và hiệu chỉnh giá trị.
Đây là bước cuối cùng của quá trình định giá để có thể đi đến kết quả cuối cùng là
giá trị đất đai được xác định. Ở giai đoạn này có thể phân ra làm 3 công việc
chính:
- Kiểm tra mô hình: bao gồm kiểm tra lại dữ liệu tính toán, phương pháp và kiểm
tra các yếu tố tác động đến giá đất trong mô hình.
- Đánh giá chất lượng: thẩm định lại độ chính xác của các chỉ số tính toán.
- Hiệu chỉnh giá trị: Sau khi các chỉ số tính toán được rà soát lại, giá trị ước tính
được hiệu chỉnh lại và cho kết quả là giá của đất đai hoặc bất động sản đối tượng.
Tuy nhiên, đây là quy trình cơ bản của quá trình xác định giá trị đất đai/ bất động
sản. Trong thực tế, tuỳ theo điều kiện có mà các bước trên có thể được vận dụng
linh hoạt.
Lợi ích của đầu tư bất động sản
Đầu tư vào bất động sản có rất nhiều lợi ích. Đó là lý do tại sao đầu tư vào bất
động sản.
Lợi ích đầu tư bất động sản có thể chia thành 6 phần:
- Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án. Nhà đầu tư sẽ có lợi ích từ việc
sở hữu mảnh đất bằng việc thu được lợi tức nếu lợi ích kinh tế của miếng đất cao
hơn so với các tài sản khác trong khu vực.
- Thay đổi giá trị bất động sản theo thời gian. Một số thay đổi có thể gây ra do lạm
phát, một số khác có thể do thay đổi cung, cầu trên thị trường, những cải tiến trên
mảnh đất, thay đổi về sở thích của người tiêu dùng, thay đổi nhu cầu của xã hội.
- Lợi ích tài chính là lợi ích cơ bản của nhà đầu tư. Nhà đầu tư được hưởng lợi do
dùng tiền vay để đầu tư trong khi chi phí vay tiền nhỏ hơn lợi ích mang lại do đầu
tư. Nhiều nhà đầu tư có cảm giác rằng bởi vì phần lớn số tiền đầu tư cho bất động
sản là đi vay nên lợi ích tài chính trong đầu tư BĐS lớn hơn so với các loại hình
đầu tư khác.
- Kiểm soát đầu tư là lý do khác khiến đầu tư cho BĐS trở nên hấp dẫn. Nhiều nhà
đầu tư quan tâm đến khía cạnh quản lý đầu tư.Họ muốn chủ động quản lý khoản
đầu tư của mình hơn là để người khác quản lý hộ như đối với việc đầu tư vào