BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG
TÁC TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG
ĐƯỜNG GIAO THÔNG TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN BÌNH CHÁNH TP.HỒ CHÍ MINH

Sinh viên thực hiện: NGUYỄN TẤN TRUNG
Mã số sinh viên: 05124142
Lớp: DH05QL
Ngành: Quản lý đất đai

Tháng 7 năm 2009


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

NGUYỄN TẤN TRUNG

ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG
TÁC TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Tấn Trung, Khoa Quản Lý Đất đai & Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Thực trạng và một số giải pháp về công tác tái định cư trong các dự
án xây dựng đường giao thông trên địa bàn huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí
Minh”.
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Ngọc Thy, Khoa Quản Lý Đất đai & Bất
Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Ở nước ta, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng thực
hiện các dự án đầu tư gặp rất nhiều khó khăn. Đặc biệt là vấn đề tái định cư cho người
dân khi thực hiện luôn có trở ngại. Để thực hiện tốt công tác tái định cư cần phải có
những nghiên cứu khoa học nhằm hiểu rõ về thực trạng công tác tái định để từ đó đề
xuất những hướng giải quyết.
Công tác tái định cư trong các dự án xây dựng đường giao thông rất quan trọng,
cần phải thực hiện tốt công tác tái định cư, ổn định đời sống cho các hộ dân bị ảnh
hưởng, có như thế họ mới sớm yên tâm bàn giao mặt bằng, để dự án được tiến hành
thuận lợi và đúng thời hạn. Trên cơ sở đó tìm hiểu về công tác tái định cư, nguyên
nhân ảnh hưởng đến công tác tái định cư trong các dự án xây dựng đường giao thông
trên địa bàn huyện Bình Chánh, từ đó tìm ra những ưu điểm, khuyết điểm của công tác
tái định cư trong một số dự án điển hình và đề xuất các giải pháp khắc phục.
Dự án Đường ô tô Cao Tốc Thành Phố Hồ Chí Minh - Trung Lương, Đại Lộ
Đông Tây, là những dự án xây dựng đường giao thông trọng điểm của Thành phố nói
chung và của huyện Bình Chánh nói riêng là cầu nối giao thông quan trọng giữa các
tỉnh Đông Nam Bộ, các tỉnh miền Tây với Thành phố. Hiện nay, dự án đã và đang tiến
hành, bên cạnh những mặt đạt được là đã tiếp nhận được mặt bằng và triển khai công
tác thi công thì vẫn tồn tại những vấn đề về việc bố trí tái định cư cho những người
dân bị thu hồi đất.
Sử dụng phương pháp điều tra thăm dò theo từng tuyến là chủ yếu và các
phương pháp kế thừa, chuyên gia, thống kê, tổng hợp và phân tích. Nội dung nghiên
cứu cho thấy vai trò quan trọng của công tác tái định cư khi triển khai thực hiện dự án.

I.1.3.2. Thực trạng về công tác tái định cư của các dự án xây dựng đường giao thông
trên địa bàn huyện Bình Chánh .............................................................................11
I.1.3.3. Quy trình thực hiện công tác tái định cư...........................................................12
I.1.3.4. Chính sách tái định cư.......................................................................................13
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu..................................................................................15
I.2.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................15
I.2.2. Các nguồn tài nguyên...........................................................................................17
I.2.3. Tình hình kinh tế - xã hội.....................................................................................17
I.2.3.1. Tình hình phát triển kinh tế...............................................................................17
I.2.3.2. Đặc điểm xã hội ................................................................................................18
PHẦN II: NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................19
II.1. Nội dung nghiên cứu..............................................................................................19
II.2. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................................19
PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..........................................................................20
III.1. Sơ lược về công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Bình Chánh...................20
III.1.1 Tình hình quản lý đất đai....................................................................................20
III.1.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 trên địa bàn huyện Bình Chánh ..................22
III.2. Thực trạng công tác tái định cư của các dự án điển hình .....................................23
III.2.1. Dự án Đại Lộ Đông Tây ....................................................................................23
III.2.1.1. Quy mô của dự án...........................................................................................23
III.2.1.2. Tầm quan trong của dự án ..............................................................................24
III.2.1.4. Chính sách tái định cư của dự án....................................................................24
1.Tổ chức tái định cư .....................................................................................................24
2. Phương thức, đơn giá tái định cư .............................................................................30
Trang i


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

Bảng III.4: Phân lô nền đất trong khu tái định cư An Lạc ...........................................29
Bảng III.5: Phân lô căn hộ trong khu chung cư Lý Chiêu Hoàng.................................30
Bảng III.6: Sự lựa chọn hình thức tái định cư ...............................................................31
Bảng III.7: Giá nền tái định cư trong khu dân cư An Lạc.............................................32
Bảng III.8: Giá khu chung cư Lý Chiêu Hoàng ............................................................32
Bảng III.9: Mức chênh lệch giữa giá TĐC và giá thị trường ........................................32
Bảng III.10: Các hộ dân phải bù thêm phần chênh lệch................................................34
Bảng III.11: Các hộ dân trả chậm (nợ) tiền mua nền, nhà tái định cư ..........................35
Bảng III.12: Kết quả đạt được của công tácTĐC dự án Đại Lộ Đông Tây...................36
Bảng III.13: Các hộ có nguyện vọng TĐC của dự án TP.HCM – Trung Lương..........39
Bảng III.14: Các hộ dân được giao hai nền tái định cư.................................................40
Bảng III.15: Cân bằng đất trong khu dân cư Hồ Bắc ....................................................42
Bảng III.16: Phân lô nền đất trong khu dân cư Hồ Bắc ................................................44
Bảng III.17: Phân lô nền đất trong khu tái định cư 03ha Tân Túc……........................44
Bảng III.18: Phân lô nền trong khu dân cư An Phú Tây ..............................................45
Bảng III.19: Sự lựa chọn phương thức tái định cư........................................................45
Trang ii


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

Bảng III.20: Giá tái định cư của dự án đường cao tốc TP.HCM-Trung Lương............47
Bảng III.21: Mức chênh lệch giữa giá TĐC và giá thị trường ......................................47
Bảng III.22: Các hộ dân phải bù chênh lệch khi nhận nền tái định cư.........................49
Bảng III.22: Kết quả đạt được của công tác TĐC dự ánTP.HCM – Trung Lương.......50
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ III.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2008.................................................................23
Biểu đồ III.2: Tỷ lệ các hộ được giao nền tái định cư...................................................26

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
TĐC

: tái định cư

GCNQSDĐ

: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSHNO

: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

PA

: phương án

HĐBT

: hội đồng bồi thường

UBND

: Ủy ban nhân dân

TP.HCM

: thành phố Hồ Chí Minh

APT

có hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, do đó nhà nước chú trọng đầu tư nâng cấp và mở
rộng mạng lưới giao thông để tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế xã hội
của Huyện.
Dự án Đường ô tô Cao Tốc Thành Phố Hồ Chí Minh - Trung Lương, Đại Lộ
Đông Tây là những dự án xây dựng đường giao thông trọng điểm của của Thành phố
nói chung và của huyện Bình Chánh nói riêng là cầu nối giao thông quan trọng giữa
các tỉnh Đông Nam Bộ, các tỉnh miền Tây với Thành phố. Hiện nay, dự án đã và đang
tiến hành, bên cạnh những mặt đạt được là đã tiếp nhận được mặt bằng và triển khai
công tác thi công thì vẫn tồn tại những vấn đề về việc bố trí tái định cư cho những
người dân bị thu hồi đất.
Các dự án xây dựng đường giao thông với bản chất là các công trình công cộng,
phục vụ lợi ích cho cộng đồng và vì lợi ích chung của đất nước. Trên cơ sở đó, việc
đền bù, hỗ trợ cho các hộ dân bị ảnh hưởng trong các dự án xây dựng đường giao
thông rất thấp hơn so với giá trên thị trường, dẫn đến tình trạng các hộ dân bị ảnh
hưởng bởi dự án gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm một nơi ở mới ổn định sau khi
bị giải tỏa. Do đó công tác tái định cư trong các dự án xây dựng đường giao thông rất
quan trọng, cần phải thực hiện tốt công tác tái định cư, ổn định đời sống cho các hộ
dân bị ảnh hưởng, có như thế họ mới sớm yên tâm bàn giao mặt bằng, để dự án được
tiến hành thuận lợi và đúng thời hạn.
Trên cơ sở đánh giá về thực trạng triển khai công tác tái định cư của dự án xây
dựng đường giao thông trên địa bàn huyện Bình Chánh, để rút ra những hạn chế còn
tồn động và đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện công tác tái định cư được tốt hơn.
Do đó tôi thực hiện đề tài: “Thực trạng và một số giải pháp về công tác tái định cư
trong các dự án xây dựng đường giao thông trên địa bàn huyện Bình Chánh, Thành
phố Hồ Chí Minh”.
Trang 1


Ngành: Quản lý đất đai



PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Các khái niệm
Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý.
Bồi thường: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích
đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.
Tái định cư: Là biện pháp nhằm ổn định và khôi phục đời sống cho các hộ bị
ảnh hưởng bởi dự án khi mà đất định cư cũ đã bị thu hồi một phần, phần đất còn lại
không đủ điều kiện để xây dựng lại nơi ở mới mà phải chuyển đến nơi khác để ổn định
cuộc sống. Tái định cư có ba (03) hình thức:
¾ Tái định cư tại chỗ: là hình thức tái định cư ngay trên phần đất còn lại,
không thuộc phạm vi thu hồi. Trong trường hợp này, người bị thiệt hại vẫn còn một
phần đất tương đối rộng để xây dựng chỗ ở mới ngay bên cạnh phần đất bị thu hồi.
¾ Tái định cư tập trung: Là hình thức bố trí các lô đất xây dựng nhà hoặc
căn hộ ở trong khu tái định cư cho các hộ dân bị giải toả nhà ở hoặc đất ở do dự án đi
qua. Các khu tái định cư này phải đảm bảo xây dựng phù hợp với quy hoạch tại địa
phương và kế hoạch đền bù, giải toả và tái định cư.
¾ Tái định cư tự nguyện: Là hình thức tái định cư dành cho các hộ thuộc
đối tượng được đền bù về đất có nguyện vọng là tự lo tìm nơi ở mới, sau khi bị thu hồi
toàn bộ đất ở và các loại đất khác (giải toả toàn bộ) hoặc diện tích còn lại sau khi bị
thu hồi nhỏ hơn diện tích quy định của Nhà nước. Các hộ chọn hình thức tái định cư tự
nguyện như vậy sẽ được số tiền trợ cấp thêm là 20% trên tổng số tiền đền bù, hỗ trợ

quan trọng để thực hiện quan điểm đi từ dưới lên. Sự tham gia của dân chúng sẽ khiến
người ta cảm thấy có nhiều động lực hơn trong việc thực hiện dự án tái định cư.
Không chỉ cán bộ mà bản thân người dân cũng học được nhiều kỹ năng và những thói
quen mới, ví dụ thói quen bảo vệ môi trường, thói quen tổ chức để xử lý các vấn đề
thu nhập và chi tiêu.
b. Tái định cư là quá trình tất yếu của sự phát triển
Lâu nay công việc đền bù giải tỏa để giải phóng mặt bằng thường là những việc
nặng nề nhất của các dự án đầu tư. Trong nhiều trường hợp, do không chuẩn bị tốt việc
tái định cư, không xác định giá cả đền bù hợp tình hợp lý, không kiên quyết thực hiện
cưỡng chế giải phóng mặt bằng, đã làm nhiều công trình bị ách tắc. Từ đó nhiều người
đã ngộ nhận rằng công việc đền bù giải tỏa là trở lực của các dự án phát triển. Quan
điểm không đúng này dễ dẫn đến các giải pháp sai lầm khi thực hiện quá trình giải tỏa,
tái định cư để cải tạo và phát triển đô thị.
Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, quá trình công
nghiệp hóa hiện đại hóa cũng là quá trình đô thị hóa và phát triển toàn diện đất nước.
Toàn bộ quá trình này có 4 tiến trình song hành:
+
Một là tiến trình di dân từ nông thôn về đô thị. Hiện nay mức độ đô thị
hóa của nước ta mới chỉ đạt 25 % ( 2006 ). Khi việc công nghiệp hóa thành công ( vào
khoảng năm 2020 ), mức độ đô thị hóa có thể đạt tới 40 - 45 % , lúc ấy số dân trong
các đô thị sẽ lên đến 40 triệu người. Đây là 1 quá trình tái định cư vào đô thị theo nhu
cầu phát triển đất nước. Ngoài di dân vào đô thị, việc khai hoang mở các nông trại, các
lâm trường cũng là một khâu quan trọng trong việc tái bố trí dân cư nhằm mục đích
khai thác tốt hơn tài nguyên và bảo vệ tốt hơn mơi trường sinh thái.
+
Hai là tiến trình tái bố trí mục đích sử dụng đất theo quy hoạch. Việc
quy hoạch cải tạo và phát triển đô thị nhằm phục vụ quá trình công nghiệp hóa - hiện
đại hóa cũng là một việc tất yếu. Tiến trình này ở đô thị có hai nội dung - quy hoạch
cải tạo chỉnh trang đô thị cũ và quy hoạch phát triển các khu đô thị mới. Đối với Thành
phố Hồ Chí Minh ( một Thành phố có diện tích phát triển tự phát quá rộng lớn bao

Công ăn việc làm.
+
Chỗ ở.
+
Nơi học hành.
+
Điều kiện đi lại và sự tiếp cận các dịch vụ đô thị.
+
Quan hệ láng giềng .
Trong các mối quan hệ ràng buộc này, việc làm và nguồn thu nhập là nhu cầu
cơ bản. Giải quyết một lúc các mối quan hệ ấy bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân
với lợi ích chung là một công việc làm phức tạp.
Hình thức việc tái định cư cũng có nhiều dạng
+
Di dân vào vùng đô thị hóa - đa số là người lao động trẻ và nghèo.
+
Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương
trình cải tạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo ý nguyện của người dân.
+
Tái định cư tại chỗ khi thực hiện chỉnh trang khu dân cư.
Về nguyện vọng của người dân cũng có nhiều mức độ
+
Tái định cư tự phát là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo
quy hoạch. Tình trạng này khá phổ biến trong thời gian trước khi có chỉ thị 08/CT-UB
ngày 22/04/2002. Do việc xây dựng trái phép ở các khu vực không có hạ tầng, giá đất
rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp, trong đó nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các
công trình cải tạo chỉnh trang đô thị nhận tiền đền bù tự lo chỗ ở đã làm việc này.
+
Tái định cư tự giác là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người
dân tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở

Việc quản lý đầu tư xây dựng các khu dân cư mới chưa được chú trọng. Hiện
tượng đầu cơ đất gây trở ngại cho nhu cầu tái định cư. Các khu dân cư mới không
được hình thành đồng bộ, gây trở ngại cho người dân đến ở ( thiếu cơ sở hạ tầng kỹ
thuật và xã hội ).
Về tài chính đô thị, có sự mất cân đối giữa đầu tư tư nhân và đầu tư cộng đồng.
Biểu hiện ở chỗ nhà ở của tư nhân tự đầu tư quá lớn trong khi hạ tầng đô thị ( đầu tư
của cộng đồng) quá thiếu.
Về trình tự đầu tư có sự đảo lộn. Lẽ ra phải tạo hạ tầng đô thị trước, nơi ở sau quá trình xây dựng ở nhiều khu dân cư tự phát thì ngược lại. Bên cạnh đó:
+ Thiếu quan tâm đến chỗ ở cho công nhân - sinh viên (số đông là nhập cư) và
người có thu nhập thấp.
+ Thiếu quan tâm đến các điều kiện sống khác ngoài chỗ ở, đặc biệt là về việc
làm,…
+ Thiếu sự quan tâm của người dân và cộng đồng dân cư trong quá trình cải tạo
và phát triển đô thị. Việc tuyên truyền về các lợi ích chưa đầy đủ, việc huy động lực
lượng từ cộng đồng để phục vụ lại họ còn yếu.
Hiện nay nhà nước cũng đã có quan tâm tới quy hoạch và quản lý xây dựng
theo quy hoạch. Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã có những chính sách kịp thời về
chống đầu cơ đất đai, hỗ trợ phát triển nhà ở, hỗ trợ xây dựng nhà cho công nhân và
sinh viên, đặc biệt là quyết tâm lập lại trật tự trong quản lý và xây dựng đô thị.
Như vậy :
+ Tái định cư không phải là một công việc hỗ trợ đền bù giải tỏa mà là một lĩnh
vực phát triển đô thị. Trong lĩnh vực đó phải lấy mục tiêu phát triển đồng bộ của các
Trang 6


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

khu dân cư, tăng số lượng và chủng loại của quỹ nhà để đáp ứng mới nhu cầu về tái

cho lợi ích của người di dời và góp phần đầu tư phát triển kinh tế, phát triển hạ tầng đô
thị.
+ Chủ thể thứ năm là các tổ chức tư vấn về các lĩnh vực xã hội, về kinh tế, về
kỹ thuật và về tài chính. Quan hệ giữa chủ thể này và chủ thể khác là quan hệ dân sự
hay quan hệ kỹ thuật.
+ Chủ thể thứ sáu là các cơ quan tổ chức nghiên cứu như viện nghiên cứu,
trường đại học. Chức năng của chủ thể này cũng tương tự như chủ thể thứ năm.
+ Chủ thể thứ bảy là các tổ chức chính trị nghề nghiệp ( tổ chức Đảng, hội liên
hiệp thanh niên, hội liên hiệp phụ nữ, liên đoàn lao động, hội cựu chiến binh, hay là
hội hưu trí )…. Tất cả các tồ chức này hoạt động theo luật định, là đại diện cho cộng
đồng dân cư.

Trang 7


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

+ Chủ thể thứ tám là các nhà tài trợ quốc tế, hoặc là các nhà tài trợ song
phương và các tổ chức tư vấn do các nhà tài trợ này mời tham dự.
+ Chủ thể cuối cùng là các tổ chức phi chính phủ (NGO)với các mục tiêu là
tham gia góp phần vào việc giải quyết các vấn đề mang tính chất kinh tế - xã hội.
- Vai trò và sự tham gia của các chủ thể trong quá trình tái định cư hiện nay
cũng còn nhiều vấn đề phải xem xét như là: sự nhập cuộc của chủ thể thứ năm, thứ
sáu, và thứ bảy còn chưa đủ mức độ cần thiết; giữa chủ thể thứ tám và chủ thể thứ chín
và bên đối tác nhận tài trợ (Việt Nam), dù cùng một mục tiêu, nhưng còn những
khoảng cách về tập quán, suy nghĩ, nhận thức về môi trường kinh tế, xã hội. Tuy nhiên
một điều có thể dễ dàng đi đến thống nhất là cần phải coi đầu tư di dời tái định cư là
việc làm chung của cả xã hội, để các chủ thể xã hội cùng nhau chia sẻ nghĩa vụ của



Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc đền bù
thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ.
- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị Định
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định 167/2006/QĐ-UBND về phương thức mua bán căn hộ chung cư
hoàn chỉnh và chuyển nhượng nền đất ở đã có hạ tầng kỹ thuật để bố trí tái định cư cho
các hộ dân đang tạm cư trong thời gian dài trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
- Quyết định 106/2005/QĐ-UBND ngày 16/06/2005 của UBND Thành Phố ban
hành về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh.
- Quyết định 17/2008/QĐ-UBND ngày 14/03/2008 ban hành quy định về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh.
- Quyết định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi

và Uỷ ban nhân dân các quận, huyện đã tập trung thực hiện công tác tái định cư cho
các hộ tạm cư trong thời gian dài.
Từ nhiều năm nay, hầu như tất cả dự án xây dựng ở Thành phố Hồ Chí Minh
đều không đủ nguồn nhà tái định cư cho người dân bị giải tỏa. Nhiều công trình đã xây
dựng xong và đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng địa phương còn nợ nền đất hoặc nhà
tái định cư cho dân.
Trên cơ sở đó thường trực ban chỉ đạo tái định cư đã xây dựng lộ trình thực
hiện và tổ chức điều hành gồm 2 bước sau:
Bước một nhiệm vụ chủ yếu là tập trung sức giải quyết tạo ra quỹ nền để bàn
giao nền thô trước ngày 31/12/2008: thành phố chủ trương là phải giao nền đất " thô"
và phải đảm bảo có điện, nước, đường cấp phối tạo điều kiện đầy đủ cho các hộ dân
xây dựng nhà vẫn được hưởng tiền hỗ trợ tạm cư trong 6 tháng chờ xây dựng nhà ở.
Song song với việc xây dựng của các hộ dân, đơn vị thi công vẫn tiếp tục hoàn thiện
các hạng mục hạ tầng kỹ thuật và xã hội của dự án.
Chủ trương này vừa giải quyết bức xúc về nhu cầu nhà ở của người dân, vừa
tránh lãng phí do trong thời gian xây dựng nhà. Đồng thời kiểm tra đôn đốc tiến độ thi
công của các dự án xây dựng chung cư tại các quận, huyện để chuẩn bị cho bước hai là
bố trí căn hộ chung cư cho các trường hợp tái định cư bằng căn hộ chung cư.
Bước hai là tiếp tục rà soát giải quyết dứt điểm số trường hợp chưa bàn giao
nền thô kịp trong bước một, đồng thời tập trung giải quyết dứt điểm bàn giao căn hộ
chung cư cho các hộ tạm cư đến hết ngày 30/06/2008.
Căn cứ vào Quyết định 167/2006/QĐ-UBND ngày 16/11/2006 của Uỷ ban
nhân thành phố về phương thức mua, bán căn hộ chung cư và chuyển nhượng nền đất
ở đã có hạ tầng kỹ thuật để bố trí tái định cho các hộ tạm cư trong thời gian dài. Uỷ
ban nhân dân các cấp đã tiến hành rao mua công khai quỹ nền, nhà tái định cư trên các
phương tiện thông tin đại chúng
¾ Kết quả giải quyết đối với các dự án sử dụng ngân sách:
Tính đến ngày 31/12/2008 thành phố đã có đủ nền đất và căn hộ chung cư cho
2386/3806 hộ tạm cư, đạt tỷ lệ 62,7%, gồm 2005 nền đất, 346 căn hộ chung cư và 35
hộ nhận tiền tự lo nơi ở.

lệ 4%.
Tiến độ nhận suất tái định cư: đã có 561/797 hộ đến nhận suất tái định cư (trong
đó có 522 hộ nhận nền và 9 hộ nhận tiền tự lo nơi ở), đạt 70%, còn 236 hộ chưa nhận
suất tái định cư, tỉ lệ 30%.
Những kết quả trên đạt được là do các tổ chức chính trị đã tổ chức thực hiện, có
kế hoạch điều hành chi tiết; mỗi quận, huyện xây dựng kế hoạch cụ thể và kiểm tra
thường xuyên trên tất cả các lĩnh vực tác động cho hoạt động tái định cư, kể cả kiểm
tra các vị trí dự án, lãnh đạo thành phố cũng đã tháo gở những vướng mắc kịp thời.
¾ Những khó khăn vướng mắc còn tồn tại:
Số hộ tạm cư kéo dài, tồn tại nhiều năm nay lại phải giải quyết theo những quy
định mới. Có trường hợp trước đây không đủ điều kiện tái định cư lại cho tạm cư
không thời hạn; có trường hợp Thanh tra đã xử lý huỷ bỏ suất tái định cư trước
đây...ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân dẫn đến khiếu nại, yêu cầu được giải
quyết theo cam kết trước đây, gây lúng túng trong giải quyết thực tế, cần được rút kinh
nghiệm sâu sắc. Một số quận huyện có số hộ tạm cư ít nhưng do chủ quan, thiếu tập
trung giải quyết theo chỉ thị 32/2006/CT-UBND, nên dẫn đến tình trạng hết thời hạn
giao nền cho dân nhưng vẫn chưa giải quyết xong; đến khi ban chỉ đạo tái định cư có
hướng dẫn chi tiết cụ thể mới giải quyết dứt điểm.
Năng lực của chủ dự án, chủ đầu tư kém nên mất nhiều thời gian cho công tác
lập thủ tục đầu tư xây dựng khu tái định cư và công tác đấu thầu các hạn mục, đồng
thời không loại trừ trường hợp thiếu ý thức thực hiện, thời hạn cam kết hoàn thành
công trình phải lùi nhiều lần....
I.1.3.2. Thực trạng về công tác tái định cư của các dự án xây dựng đường giao
thông trên địa bàn huyện Bình Chánh
Trong thời gian qua huyện Bình Chánh đã không ngừng mở rộng, nâng cấp và
xây dựng thêm nhiều tuyến đường giao thông trọng điểm, nhằm phục vụ nhu cầu đi lại
cho mọi người dân được tốt và thuận lợi hơn, cũng như góp phần thúc đẩy sự phát
triển kinh tế – xã hội trên địa bàn huyện. Trong tất cả các dự án xây dựng và mở rộng
các tuyến đường trọng điểm, đã tiến hành đền bù, giải tỏa rất nhiều hộ dân, các hộ dân
bị ảnh hưởng bởi các dự án đường giao thông là 3825 hộ. Trong đó:

Bước 2:
- Có được mặt bằng để tiến hành dự án, Hội đồng Bồi thường sẽ tổng hợp danh
sách các chủ sử dụng đất bị ảnh hưởng dự án có nhu cầu tái định cư để có thể bố trí nơi
tái định cư hợp lý cho người bị thu hồi đất.
Bước 3:

Trang 12


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

- Sau khi biết được đối tượng có nhu cầu tái định cư, Hội đồng Bồi thường tiến
hành xem xét những chủ sử dụng đất có đủ những điều kiện để được bố trí tái định cư
trong khu tái định cư của dự án.
Bước 4:
- Sau khi xem xét đủ điều kiện tái định cư, Hội đồng bồi thường sẽ tiến hành bố
trí vào khu tái định cư và công bố về đơn giá trong khu tái định cư để các hộ có đủ
điều kiện tái định cư biết rõ.
Bước 5:
- Khi các hộ có nhu cầu tái định cư đồng ý về mức giá và các chính sách đưa ra
thì Hội đồng Bồi thường tiến hành tổ chức bốc thăm nền tái định cư cho các hộ dân.
Bước 6:
- Sau khi tổ chức bốc thăm vị trí nền tái định cư Hội đồng Bồi thường sẽ tiến
hành bàn giao nền cho các hộ dân và có thể tiến hành xây dựng.
Bước 7:
- Hội đồng Bồi thường sẽ tổ chức thu tiền tái định cư khi có quyết định giao
nền.
Bước 8:


- Bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án nhân dân về việc giải quyết tranh chấp
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai.
- Trường hợp không có giấy tờ hợp lệ như trên, người bị thu hồi đất được đền
bù thiệt hại phải có các giấy tờ chứng minh được đất bị thu hồi là đất đã sử dụng ổn
định trước 15 tháng 10 năm 1993 và không tranh chấp, thuộc một trong các trường
hợp sau đây:
+ Đất đã sử dụng trước ngày 08 tháng 01 năm 1988 được Uỷ ban nhân dân xã,
thị trấn xác nhận.
+ Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình thực
hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính Phủ Cách
Mạng Lâm Thời Cộng Hoà Miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ
Nghĩa Việt Nam mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó đến ngày bị
thu hồi.
+ Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ củ cấp
cho người sủ dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp giấy đến
ngày đất bị thu hồi.
+ Có giấy tờ mua, bán đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 hoặc có giấy tờ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18 tháng 12 năm 1980 đến ngày
15 tháng 10 năm 1993 của người sử dụng đất hợp pháp được Uỷ ban nhân dân xã, thị
trấn xác nhận.
+ Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất trước ngày
15 tháng 10 năm 1993 được Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận.
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do Uỷ ban nhân dân Thành
phố cấp hoặc Uỷ ban nhân dân Huyện, Sở địa chính cấp theo uỷ quyền của Uỷ ban
nhân Thành phố hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn tiếp tục sử dụng.
- Người nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của người sử dụng thuộc đối tượng
có đủ điều kiện như trên nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ.

cư.
Các hộ dân được bố trí hai nền tái định cư thì sẽ được ưu tiên lựa chọn vị trí nền
tái định cư liền kề khi đã được bố trí một nền tại khu tái định cư.
Trong trường hợp quỹ đất dùng để bố trí tái định cư có hạn thì việc ưu tiên bố
trí tái định cư theo thứ tự: hộ gia đình có quy mô diện tích đất bị thu hồi nhiều, được
đền bù bằng đất nhiều, hộ có quy mô diện tích đất bị thu hồi ít, được đền bù bằng đất
ít.
¾ Chính sách hỗ trợ tại khu vực tái định cư của các dự án
Mức giá đất nền hoặc giá căn hộ chung cư tại các khu tái định cư của dự án sẽ
không tính các khoản phí sau:
- Không tính tiền sử dụng đất đối với các căn hộ chung cư tái bố trí và nền đất
tái bố trí.
- Nhà nước sẽ hỗ trợ một phần đầu tư xây dựng hạ tầng xã hội ( Bệnh viện,
trường học, chợ, nhà trẻ, công viên...), hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, hệ thống
điện, hệ thống cấp thoát nước..)
- Đối tượng thuộc diện tái định cư không phải nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước
bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Trường hợp Chủ đầu tư chưa tổ chức tái định cư được cho các hộ dân, nhưng
do yêu cầu sớm giải phóng mặt bằng để thi công thì các hộ thuộc diện tái định cư sẽ
được bố trí vào khu tạm cư do Chủ đầu tư xây dựng hoặc thuê của đơn vị khác ( Chủ
đầu tư chịu chi phí thuê). Trường hợp các hộ dân này tự thu xếp nơi tạm cư thì Chủ
đầu tư chỉ hỗ trợ chi phí thuê nhà tạm cư theo mức sau:
- Đối với hộ có 04 nhân khẩu trở xuống: 600.000đ/hộ/tháng.
- Đối với hộ có từ 05 nhân khẩu trở lên: 150.000đ/người/tháng
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu:
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
a. Vị trí địa lý
Bình Chánh là huyện nằm ở phía Tây - Tây Nam của nội Thành phố Hồ Chí
Minh. Toạ độ địa lý của huyện là 1060 27’51-1060 42’ kinh Đông và 1020 27’38’’- 100
52’30’’ vĩ Bắc.

Huyện Bình Chánh có hệ thống sông, kênh, rạch khá đa dạng. Phần lớn sông,
rạch của huyện Bình Chánh nằm ở khu vực hạ lưu, nên nguồn nước bị ô nhiễm do
nước thải từ các khu công nghiệp của Thành phố đổ về., đã ngày càng gây ảnh hưởng
lớn đến sản xuất nông nghiệp cũng như đối với môi trường sống của nhân dân trong
các khu dân cư.
d. Địa hình
Địa hình huyện Bình Chánh có dạng nghiêng và thấp dần theo hai hướng Tây
Bắc - Đông Nam và Đông Bắc - Tây Nam, với độ cao giảm dần từ 3m đến 0,3 m so
với mực nước biển.
I.2.2. Các nguồn tài nguyên
¾ Tài nguyên đất
Huyện Bình Chánh có diện tích tự nhiên 25.255,28 ha, chiếm 12% diện tích tự
nhiên của Thành phố. Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, đất đai huyện Bình Chánh
được chia thành các nhóm đất chính sau:
- Nhóm đất phù sa
- Nhóm đất xám
- Đất phèn
¾ Tài nguyên nước
Tài nguyên nước của huyện gồm nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm. Nguồn
nước mặt của huyện Bình Chánh khá tốt và dồi dào, bao gồm hệ thống các sông, rạch.
Nguồn nước ngầm của huyện phân bố khá rộng nhưng ở độ sâu từ 150 – 300.
¾ Tài nguyên rừng
Huyện Bình Chánh có 1.421,48 ha đất lâm nghiệp, chiếm 5,62% so với tổng
diện tích đất tự nhiên toàn huyện, gần đây khu vực này được quy hoạch dự án sinh thái
chưa triển khai nên dân đã tận dụng để trồng tràm, tràm khuynh diệp.
¾ Tài nguyên khoáng sản
So với các huyện khác trong Thành phố, tuy không có tài nguyên khoáng sản
quý hiếm, nhưng Bình Chánh lại có loại đất có thể dùng làm nguyên liệu cho ngành
sản xuất vật liệu xây dựng với trữ lượng tương đối phong phú.
I.2.3. Tình hình kinh tế - xã hội