BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHAN THỊ MINH HẢO

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - NĂM 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHAN THỊ MINH HẢO

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành : Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số


luật hiện hành”.
Xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô giáo – Các nhà nghiên cứu đã trực
tiếp giảng dạy truyền đạt những kiến thức khoa học chuyên ngành Luật dân
sự cho bản thân tác giả trong những năm tháng qua.
Một lần nữa tác giả xin chân thành cảm ơn các đơn vị và cá nhân đã hết
lòng quan tâm, giúp đỡ để tác giả hoàn thành luận văn. Tác giả rất mong nhận
được sự đóng góp, phê bình của quý Thầy cô, các nhà khoa học, độc giả và
các bạn đồng nghiệp
Xin chân thành cảm ơn!


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU

1

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI

6

1.1. Các khái niệm chung

6

1.1.1. Khái niệm về Hợp đồng mua bán tài sản

6

1.1.2. Khái niệm về nhà ở thương mại

21

2.1.3. Đặt cọc

40

2.2. Quyền và nghĩa vụ của các bên

41

2.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán
2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua

41
49

2.3. Chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

54

2.3.1. Chấm dứt khi hợp đồng đã hoàn thành

54

2.3.2. Chấm dứt theo thỏa thuận của các bên

55

2.3.3. Chủ thể giao kết hợp đồng không còn tồn tại



3.2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên chưa tương xứng

67

3.3. Một số tranh chấp trong Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

72

3.3.1. Tranh chấp quyền sở hữu

72

3.2.2. Tranh chấp về hợp đồng góp vốn
3.2.3. Tranh chấp về tiến độ và bàn giao sản phẩm

73
75

3.3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở thương mại

76

3.3.1. Khôi phục lại điều luật quy định về Hợp đồng mua bán nhà trong BLDS 2015 76
3.3.2. Bổ sung quy định hướng dẫn một số vấn đề còn bất cập

77

3.3.3. Cần quy định về căn cứ xác định năng lực tài chính của chủ thể hoạt
động kinh doanh nhà ở thương mại

tính 91,70 triệu người, tăng 974,9 nghìn người, tương đương tăng 1,07% so
với năm 2014 (Thông cáo báo chí về tình hình kinh tế- xã hội năm 2015)1.
Với quy mô dân số trên 91 triệu người, vị trí của Việt Nam trong bảng xếp
hạng các nước đông dân trên thế giới và trong khu vực vẫn không thay đổi so
với năm 2009 (thứ 13 trên thế giới và thứ 3 trong khu vực Đông Nam Á).
Theo kết quả này, tỷ lệ tăng dân số bình quân trong 5 năm sau Tổng điều tra
là 1,06%/năm. Đây là thời kỳ có tỷ lệ tăng dân số thấp nhất trong vòng 35
năm qua. Với mật độ dân số 273 người/km2, Việt Nam là một trong những
nước có mật độ dân số cao trong khu vực cũng như trên thế giới. Mật độ dân
số Việt Nam đứng thứ ba ở khu vực Đông Nam Á, chỉ sau Philippin (307
người/km2) và Singapore (7.486 người/km2) và đứng thứ 16 trong số 51 quốc
gia và vùng lãnh thổ của khu vực Châu Á. Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh
là hai địa phương có số dân đông nhất cả nước. Mật độ dân số ở nơi này cao
gấp 7 đến 13 lần mật độ dân số toàn quốc (Tạp chí Con số và Sự kiện số
12/2014 (493))2.
Chính vì vậy mà tại Việt Nam, nhu cầu về nhà ngày càng tăng cao theo
nhịp độ dân số, tăng theo sự biến động của quan hệ kinh tế mới và vấn đề hội
nhập quốc tế. Hoạt động tạo lập nhà ở của cá nhân, các tổ chức ngày càng sôi
động, khẩn thiết hơn thông qua nhiều phương thức. Trong đó, mua bán nhà ở
thương mại là căn cứ phổ biến để xác lập quyền sở hữu nhà cho cá nhân và
các chủ thể khác.
1 TỔNG CỤC THỐNG
KÊ)
2 TỔNG CỤC THỐNG KÊ)


8
Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước là quá trình
hội nhập khu vực và quốc tế đã tạo ra những điều kiện thuận lợi, thúc đẩy sự
phát triển kinh tế, chính trị, xã hội ở nước ta. Thực tế này đã đem đến sự

Phân tích, đánh giá một số quy định của pháp luật hiện hành về Hợp đồng
mua bán nhà ở thương mại. Đánh giá thực trạng của pháp luật về Hợp đồng mua
bán nhà ở thương mại, từ đó đưa ra kiến nghị và giải pháp hoàn thiện.
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp luật hiện
hành – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn”. Trong giới hạn của một luận văn
thạc sỹ thì không thể trình bày hết tất cả các nội dung của Hợp đồng này, mà
chỉ tập trung vào một số nội dung chính như: Một số vấn đề lý luận về Hợp
đồng mua bán nhà ở thương mại; Một số nội dung chính của Hợp đồng mua
bán nhà ở thương mại như: Chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức… của
Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; đồng thời chỉ ra những bất cập trong
các quy định của pháp luật và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp
luật về Hợp đồng mua bán nhà ở.
- Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở lý luận:
Đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về chính sách
nhà ở của Nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Nội dung các quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở của
Nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Phương pháp nghiên cứu: Trong luận văn này, tác giả đã sử dụng các
phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương
pháp xã hội học để làm rõ những nội dung cơ bản, chủ yếu của Hợp đồng mua
bán nhà ở thương mại.
- Tình hình nghiên cứu
Do nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, có vai trò quan trọng
trong đời sống của con người nên đã có khá nhiều công trình nghiên cứu về


10
Hợp đồng mua bán nhà ở dưới dạng các bài báo hoặc khóa luận, luận văn

11
hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật thực định về Hợp đồng mua bán
nhà ở thương mại, đồng thời đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao cơ chế giải
quyết các tranh chấp về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Đề xuất được một số quan điểm nhằm hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng
mua bán nhà ở
- Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Đề tài đã đưa ra được một cái nhìn tổng quát về Hợp đồng mua bán nhà
ở thương mại theo quy định của pháp luật hiện hành. Đồng thời phân tích,
đánh giá các quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại,
đưa ra được một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về
Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Đề tài còn có giá trị là tài liệu tham khảo cho những bạn đọc có nhu cầu
quan tâm tới vấn đề này.
- Kết cấu của luận văn
Kết cấu của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Chương 2: Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp luật hiện hành
Chương 3: Hoạt động mua bán nhà ở thương mại trong thực tiễn và
hướng hoàn thiện pháp luật.


12
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
1.1. Các khái niệm chung
1.1.1. Khái niệm về Hợp đồng mua bán tài sản
Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội có hai hình thức kinh tế:
Kinh tế tự nhiên và kinh tế hàng hóa. Kinh tế tự nhiên là hình thức sản xuất
mà sản phẩm lao động chỉ dùng để thỏa mãn cho nhu cầu của người sản xuất.

hiện nghĩa vụ của mình khi đến thời hạn, không được hoãn với lý do bên kia
chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình.

- Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng ưng thuận: Sự ưng thuận là
một trong những đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán. Hợp
đồng được coi là đã xác lập kể từ khi các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý
chí với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng như: đối tượng, giá cả,
phương thức thanh toán... thời điểm có hiệu lực của HĐ không phụ thuộc vào
thời điểm bàn giao tài sản, việc bàn giao tài sản chỉ được coi là hành động của
bên bán nhằm thực hiện nghĩa vụ của HĐ mua bán đã có hiệu lực.

- Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu có
đền bù. Nghĩa là khi bên mua đã nhận được một lợi ích vật chất nào từ bên bán
để đáp ứng nhu cầu của bản thân, thì bên mua phải có nghĩa vụ trả cho bên bán
một khoản tiền tương đương với giá trị vật đã mua. Tính chất đền bù trong quan
hệ mua bán thể hiện trong việc người bán nhận một khoản tiền nhất định theo
phương thức các bên đã thỏa thuận với nhau khi xác lập hợp đồng.
1.1.2. Khái niệm về nhà ở thương mại
1.1.2.1. Khái niệm nhà ở
Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia
đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở
càng có vai trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn
thuần đảm bảo nhu cầu ở của con người mà còn là một vật thể biểu thị các giá
trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại. Chính vì
thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác


14
nhau. Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc,
đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện

15
dụng kính; chiếu sáng; thông gió; chống ồn; đáp ứng khả năng chịu lực của
nhà ở và công trình công cộng; hệ thống thiết bị điện, thang máy; phòng
chống cháy nổ; hệ thống cấp thoát nước (theo QCXD 05/2008/BXD Phần 1.1
quy chuẩn xây dựng Việt Nam nhà ở và công trình công cộng- an toàn sinh
mạng và sức khoẻ).
Tóm lại, nhà ở là công trình xây dựng gắn liền với đất, được tạo lập từ quá
trình lao động của con người, có không gian làm nơi cư trú, sinh sống cho các
cá nhân, hộ gia đình. Nhà ở là loại tài sản bất động sản có giá trị lớn, nhà ở có
thể được phân thành nhiều loại trong đó có nhà ở thương mại.
1.1.2.2.Khái niệm nhà ở thương mại
Thực hiện các chính sách và mục tiêu phát triển nhà ở là đầu tư xây dựng
mới nhà ở, bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập
của từng đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước.
Từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy sự hình thành và
phát triển thị trường bất động sản nhà ở, góp phần phát triển đô thị và nông
thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc.
Việc đầu tư tạo lập các công trình nhà ở thương mại đã thể hiện được các chủ
trương đó.
Theo khoản 4 Luật nhà ở năm 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở được
đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Nhà
ở thương mại là nhà ở do các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho
thuê theo nhu cầu của thị trường. Không giống với các loại nhà ở khác, nhà ở
thương mại được đầu tư xây dựng là để kinh doanh (mua bán, cho thuê) nhằm
mục đích lợi nhuận. Tìm kiếm lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu của các nhà đầu
tư khi bỏ vốn ra đầu tư phát triển nhà ở thương mại, nếu không xuất phát từ
mục tiêu đó nhà ở được tạo lập sẽ không được gọi là nhà ở thương mại mà sẽ
được gọi với một tên khác. Trong điều kiện hiện nay, Nhà nước khuyến khích
mọi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế phát triển nhà ở thương
mại nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở và chất lượng nhà ở ngày càng cao của nhân

quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập”. Hiện nay, do giá đất đai tăng cao, người
dân khó có khả năng sở hữu nhà ở riêng lẻ theo nhu cầu. Mặt khác, thói quen
sở hữu riêng về nhà ở có thể gây nên tâm lý người dân chỉ lo tích lũy một


17
lượng lớn tiền cho việc mua nhà mà không xem xét đầu tư vào các lĩnh vực
khác, phần nào đó có thể gây lãng phí nguồn vốn của xã hội.
Để khắc phục hạn chế này các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
thường đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ theo dạng tập trung thành các khu ở, có
hệ thống kỹ thuật hạ tầng đô thị hoàn chỉnh như cấp thoát nước, cấp điện,
thông tin liên lạc, truyền thanh, truyền hình, hệ thống đường giao thông, môi
trường và hệ thống các công trình dịch vụ phục vụ các nhu cầu về cuộc sống
vật chất và văn hoá, tinh thần của con người. Việc xây dựng nhà ở như thế
phần nào khắc phục được những hạn chế như đã nêu trên, mặt khác cũng tạo
cơ sở để Nhà nước dễ quản lý, qua đó nâng cao chất lượng cuộc sống của
người dân.
Nhà biệt thự: Là công trình xây dựng nhà ở có diện tích lớn, được xây
dựng trong khuôn viên sân vườn. Biệt thự còn là sự kết tinh của khoa học về
xây dựng và trang trí nội ngoại thất. Theo ghi nhận tại khoản 2 Điều 3 Luật
nhà ở năm 2014 thì “Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có
nguồn gốc là nhà ở đang được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng
rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể
tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông
ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn
viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp có
thẩm quyền phê duyệt”. Theo đó, thì nhà biệt thự là công trình nhà ở được xây
dựng riêng biệt, có nghĩa là nhà ở thuộc quyền sở hữu riêng biệt của các cá
nhân, hộ gia đình là chủ sở hữu biệt thự đó.

Luật dân sự Việt Nam 2005 quy định “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ
có giá và các quyền tài sản”5. Bộ luật dân sự năm 2015 khẳng định một lần
nữa: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Tài sản bao
gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản
hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Như vậy, tài sản có thể được
chia thành nhiều loại như, động sản và bất động sản, vật chính và vật phụ, vật
chia được và vật không chia được...

4 Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, Đại học Cần Thơ, năm 2007, tr. 99.
5 Điều 163 BLDS 2005


19
Theo đó ta thấy nhà ở cũng là một tài sản cho nên việc thực hiện các giao
dịch về nhà ở cũng tương tự như việc thực hiện các giao dịch về tài sản nói
chung.
1.2.1.

Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là một dạng đặc biệt của hợp đồng
mua bán tài sản. Vì vậy, nó phải tuân thủ các nguyên tắc mà BLDS năm 2005
đã quy định đối với hợp đồng dân sự nói chung lại vừa phải tuân theo những
quy định riêng của Luật nhà ở về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có thể được xem xét dưới một khái
niệm rộng và mang tính học thuật như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở thương
mại là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch quyền
sở hữu (QSH) nhà ở thương mại từ người bán sang người mua để thỏa mãn
nhu cầu xã hội về nhà ở thương mại dưới sự quản lý và giám sát của Nhà
nước về Nhà ở thương mại, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển

hữu có đền bù, khi bên bán đã chuyển giao nhà cho bên mua thì bên mua phải
thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo thỏa thuận giữa các bên.
- Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được lập thành văn bản.
Việc lập thành văn bản giúp cho các bên ghi nhận quyền và nghĩa vụ, thể hiện
ý chí và nguyện vọng của mình một cách chính xác, đầy đủ nhất, đó cũng là
một căn cứ pháp lý để giải quyết các tranh chấp giữa các bên khi có tranh
chấp xảy ra.
Trong mua bán nhà ở thương mại thì tổ chức kinh doanh bất động sản có
thể tổ chức mua bán nhà ở nhà ở có sẵn, hoặc đang được xây dựng hình thành
trong tương lai theo dự án thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt.
1.3. Ý nghĩa quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Nhà ở là một vấn đề xã hội bởi nó là nhu cầu thiết yếu của con người.
Tuy nhiên, do giá của nhà ở ngày càng tăng, thu nhập của nhiều cá nhân
không đảm bảo có thể tạo lập được nhà ở. Đặc biệt, điều này càng thêm khó
khăn hơn trong việc mua nhà đối với những người có mức thu nhập thấp tại
các khu đô thị, các thành phố lớn. Khi mà hiện nay tốc độ đô thị hóa đang
diễn ra ngày càng mạnh mẽ, kéo theo sự gia tăng về dân số là sự gia tăng nhu


21
cầu về nhà ở. Cùng với đó các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước góp vốn
vào để đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở ngày càng nhiều, giải quyết được một
lượng lớn nhu cầu về chỗ ở cho người dân, mặt khác cũng đã góp phần tạo
nên một diện mạo mới cho cảnh quan đô thị ở Việt Nam. Bình quân mỗi năm,
cả nước xây dựng được hơn 70 triệu mét vuông nhà ở, với diện tích bình quân
đầu người là khoảng hơn 21,5m2/người. Bộ Xây dựng đặt ra mục tiêu Đến
năm 2020, đạt mức 25m2 sàn/người, nhà ở đô thị bình quân đạt 29m2
sàn/người, nhà ở nông thôn bình quân đạt 21m2 sàn/người6.
Một trong những mũi nhọn đột phá được Bộ đề ra liên quan đến giải
pháp quy hoạch phát triển nhà ở đô thị. Cụ thể, sẽ bổ sung quy định các dự án

Quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại giúp
các chủ thể khi tham gia xác lập cũng như thực hiện đúng về quyền và nghĩa
vụ của mình, hiểu đúng về hình thức của hợp đồng mà họ xác lập. Hạn chế
được những tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của họ, điều đó đồng nghĩa với
việc các giao dịch dân sự về mua bán nhà ở thương mại được ổn định và phát
triển.
Quy định về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là phương tiện pháp
lý giúp nhà nước kiểm soát việc chuyển dịch nhà ở, từ dó có những chính
sách quản lý và điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước.
Ngoài ra, Hợp đồng mua bán nhà ở còn là cơ sở pháp lý vững chắc trong
việc giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có xung
đột về lợi ích của các bên trong loại Hợp đồng này.
Nhà ở là một tài sản đặc biệt, có giá trị lớn. Cho nên khi thực hiện các
giao dịch về nhà ở nếu gặp phải rủi ro thì sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến đời
sống của mỗi người dân cũng như tình hình phát triển kinh tế của đất nước.
Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở thương mại ra đời là một điều rất
cần thiết tạo cơ sở pháp lý cho việc giao kết hợp đồng thuận lợi tránh những
rủi ro trong hoạt động kinh doanh, mua bán nhà ở. Mặt khác sẽ bảo vệ được
quyền lợi của các bên khi tham gia giao dịch này. Thêm vào đó, sự ra đời của
các quy định pháp luật về mua bán nhà ở thương mại đã góp phần hoàn thiện


23
hơn các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng cũng như
hợp đồng mua bán tài sản nói chung, kịp thời khắc phục những thiếu sót, tồn
tại trong hoạt động mua bán nhà ở thời gian qua. Có thể nêu ra một số ưu
điểm của pháp luật về mua bán nhà ở như sau:
-

Pháp luật về mua bán nhà ở đã có những quy định về nguyên tắc đầu

thì phải thoả các điều kiện cơ bản theo quy định của pháp luật bao gồm: điều
kiện về hình thức của hợp đồng và điều kiện về nội dung của hợp đồng.
2.1.1. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Hình thức của Hợp đồng chính là sự biểu hiện, sự vật chất hóa nội dung
của Hợp đồng. Tương tự như Điều 124 BLDS năm 2005 thì tại điều 119
BLDS năm 2015 quy định:
“Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng
hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông
điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao
dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng
văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.


25
Theo quy định này thì hình thức của Hợp đồng dân sự rất đa dạng, tạo
điều kiện cho các chủ thể có thể lựa chọn một trong những hình thức thể hiện
các quyền và nghĩa vụ của họ trong hợp đồng. Tuy nhiên, sự lựa chọn hình
thức của hợp đồng còn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của chính các chủ thể và
của Nhà nước; phụ thuộc vào tầm quan trọng của đối tượng mà các bên
hướng tới trong giao dịch dân sự.
Nhà ở với tư cách là loại tài sản đặc biệt có ảnh hướng lớn đến đời sống
của con người của xã hội. Vì thế các giao dịch lien quan đến nhà ở nói chung
và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng theo quy định của luật thực định Việt
Nam và nhiều nước khác trên thế giới đều quy định hình thức của các giao
dịch này phải thể hiện bằng văn bản, có chứng nhận của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
Trong lịch sử lập pháp của Việt Nam, hình thức của hợp đồng mua bán