VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒ ZDU

BẢO LÃNH NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒ ZDU

BẢO LÃNH NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Chuyên Ngành: Luật Kinh Tế
Mã Số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. LÊ MAI THANH


THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN XÂY
DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
HIỆN HÀNH ..................................................................................................... 31
2.1. Thực tra ̣ng pháp luâ ̣t về chủ thể, hình thức, phạm vi bảo lãnh ngân hàng
đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương
mại ....................................................................................................................31
2.2. Thực tra ̣ng pháp luật về quyền và nghĩa vụ các bên trong bảo lãnh ngân
hàng đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
..........................................................................................................................38
2.3. Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục và hiệu lực cam kết bảo lãnh
ngân hàng đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở
thương mại ........................................................................................................48


2.4. Thực trạng pháp luật về xử lý tranh chấp trong bảo lãnh ngân hàng đối với
nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại ...................50
Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ BẢO LÃNH NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
............................................................................................................................ 53
3.1. Phương hướng hoàn thiêṇ pháp luâ ̣t về bảo lãnh ngân hàng đối với thực
hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại theo
pháp luật Việt Nam ...........................................................................................53
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện
nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại ...................57
KẾT LUẬN ........................................................................................................63
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................64


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT


Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 số
66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014

Luật Nhà ở

Luật Nhà Ở năm 2014 số 65/2014/QH13 ngày 25
tháng 11 năm 2014

Luật TCTD

Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010 số
47/2010/QH12 ngày 16 tháng 06 năm 2010

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

PLVN

Pháp luật Việt Nam

TCTD

Tổ chức tín dụng


Điều đó thể hiện khi thông qua BL, các TCTD giúp cho các tổ chức, cá nhân
(bên có nghĩa vụ) đáp ứng đủ các điều kiện tham gia giao dịch dân sự, kinh
doanh thương mại, theo yêu cầu của bên đối tác (bên có quyền) nhằm loại trừ sự
ngờ vực của bên có quyền đối với khả năng thực hiện giao dịch của bên có nghĩa
vụ.
Ngân hàng Nhà nước ban hành văn bản số 9233/NHNN-TD ngày
03/12/2015, yêu cầu các ngân hàng khẩn trương xây dựng quy định nội bộ về
bảo lãnh nhà ở dự án, đồng thời đưa ra một số hướng dẫn bổ sung về nghiệp vụ
cấp tín dụng này. Tuy vậy, vẫn còn khá nhiều băn khoăn đối với các ngân hàng
và chủ đầu tư khi triển khai thực hiện quy định mới chưa từng có tiền lệ này.
Luật KDBĐS quy định phải có BLNH đối với chủ đầu tư trước khi bán,
cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên điều luật này không
nói rõ liệu việc không có BL do ngân hàng phát hành có làm vô hiệu giao dịch
bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Hay đây chỉ
là một nghĩa vụ đơn thuần của chủ đầu tư mà việc vi phạm không ảnh hưởng đến
hiệu lực của các giao dịch này ?
1


Mặc dù, BLNH đối với chủ đầu tư trong các dự án nhà ở thương mại đóng
vai trò rất quan trọng loại bỏ sự nghi ngờ từ phía người mua nhà về khả năng
thực hiện nghĩa vụ chủ đầu tư; góp phần tháo gỡ sự trì trệ của thị trường nhà ở
nhưng vẫn còn nhiều câu hỏi về lý thuyết và thực tiễn chưa được luận giải.
Để luận giải vấn đề này và đưa ra những giải pháp góp phần hoàn thiện
pháp luật về BLNH, tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn áp dụng, tác giả chọn đề
tài: “Bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự
án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam”, làm đề tài luận văn
thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Bảo lãnh ngân hàng là một hình thức đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, xuất

nhiên, các công trình trên chỉ tập trung nghiên cứu vào một số khía cạnh, vấn đề
cụ thể của BLNH. Hơn nữa vẫn chưa cập nhật mới về BLNH đối với việc thực
hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư liên quan đến các dự án bất động sản.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Xác định yêu cầu, phương hướng cũng như giải
pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của
chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam.
Nhiệm vụ nghiên cứu:
-

Luận văn phân tích cơ sở lý luận về BLNH với tư cách là một hình thức

BL của ngân hàng đối với việc thực hiện nghĩa vụ mà chủ đầu tư nhà trong dự án
nhà ở thương mại nhằm bảo đảm quyền của người mua nhà trong trường hợp
chủ đầu tư không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình đối với người mua.

3


-

Luận văn phân tích thực trạng thực hiện những quy định của pháp luật

liên quan đến BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây
dựng nhà ở thương mại.
-

Trên cơ sở đánh giá thực trạng, luận văn đưa ra những phương hướng và

giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ

Ý nghĩa thực tiễn: Với kết quả nghiên cứu của luận văn này, tác giả mong
muốn có thể góp phần nhỏ bé vào việc nâng cao nhận thức về pháp luật trong
nghiệp vụ BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây
dựng nhà ở thương mại. Đồng thời, nâng cao hiệu quả của hoạt động BLNH tại
NHTM cũng như kích thích các giao dịch nhà ở thương mại được xác lập nhanh
chóng hiệu quả trong thực tiễn.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và mục lục, danh mục tài liệu tham khảo và
các phụ lục khác, bố cục luận văn gồm:
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp luật về bảo lãnh ngân hàng đối với thực
hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
Chương 2: Thực trạng về bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ
của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp
luật hiện hành.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về bảo lãnh
ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở
thương mại

5


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH NGÂN HÀNG ĐỐI
VỚI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN XÂY
DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ
của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
1.1.1. Khái niệm bảo lãnh
Bảo lãnh là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, được thiết
lập trên cơ sở thỏa thuận của các bên tham gia quan hệ bảo lãnh, bao gồm BBL,

kết BL luôn đồng nghĩa với thỏa thuận. [ 5, tr.355 ]
Như vậy là các quy định hiện hành của nước ta về BL đã kế thừa và phát
triển theo nhu cầu điều chỉnh tương ứng của các giao dịch dân sự.
1.1.2. Khái niệm bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu
tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
Một số học giả Việt Nam đã đưa ra khái niệm về BLNH. Theo đó, BLNH
là một hợp đồng giữa hai bên, một bên là người phát hành BL, gọi là người BL,
thông thường là một ngân hàng và một bên là người thụ hưởng BL đó. Trong đó,
BBL cam kết sẽ bồi hoàn một khoản tiền cho người thụ hưởng trong trường hợp
người được BL vi phạm nghĩa vụ của họ được quy định trong BL. [ 19, tr.17]
BLNH là hình thức cấp tín dụng, theo đó TCTD cam kết với BNBL về
việc TCTD sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng khi khách hàng
không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết; khách hàng
phải nhận nợ và hoàn trả cho TCTD theo thỏa thuận (Khoản 18, Điều 4 Luật
TCTD; Khoản 1, Điều 3 Thông tư số 07)

7


Với khái niệm trên, ta có thể hiểu BLNH là sự cam kết của NHTM với
bên mua nhà về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư nếu chủ
đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng và đầy đủ nghĩa vụ đã cam
kết với bên mua nhà, mà không cần biết chủ đầu tư có khả năng thực hiện nghĩa
vụ hay không.
Rõ ràng, khi thực hiện cam kết này, ngân hàng phải chịu một mức độ rủi
ro nhất định. Đó là khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ với bên có quyền thì ngân
hàng BL phải xuất quỹ của mình và khoản trả thay này trở thành một khoản nợ.
Việc chủ đầu tư phải nhận nợ và thanh toán cho ngân hàng bao gồm cả khoản nợ
ngân hàng đã trả thay và khoản nợ lãi hoặc số tiền nhất định theo thỏa thuận đã
phù hợp với thực tế hơn trước đây khi chủ đầu tư chỉ hoàn trả lại cho ngân hàng

định trước hoặc tối đa khi có một yêu cầu thanh toán theo mẫu quy định (và đôi
khi phải xuất trình cả các chứng từ theo quy định trong cam kết BL) trên cơ sở
hành vi vi phạm của bên có nghĩa vụ trong thời gian có hiệu lực của BL. [ 10 ]
Pháp luật hiện hành chưa có khái niệm về BLNH đối với thực hiện nghĩa
vụ của chủ đầu tư, tuy nhiên từ những phân tích trên khái niệm về BLNH đối với
thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại như
sau: “BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà
ở thương mại là sự thỏa thuận bằng Hợp đồng bảo lãnh theo nội dung, hình thức
cam kết bảo lãnh theo quy định của pháp luật giữa ngân hàng có đủ năng lực
thực hiện bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản đối với dự án nhà ở của
chủ đầu tư đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định của pháp luật.
Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua
nhà phải có quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư là phải hoàn lại tiền cho bên
mua nhà khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết
với bên mua nhà. Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại đánh giá là có

9


khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản
tiền khác của bên mua nhà đúng mục đích”.
1.1.3. Đặc điểm của bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ
đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại Ngoài bản chất là giao dịch
bảo đảm, hợp đồng BLNH đối với chủ đầu tư mang những đặc điểm sau:
Một là, chủ thể thực hiện BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu
tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại bao giờ cũng có sự xuất hiện của
ngân hàng đóng vai trò là BBL. Quan hệ BLNH đối với chủ đầu tư là quan hệ
hợp đồng bao gồm hai chủ thể bắt buộc: BBL là ngân hàng và BNBL (hay bên
thụ hưởng BL) là người nhận cam kết BL. Đây là đặc điểm để phân biệt BLNH
đối với chủ đầu tư với BL truyền thống.

của BL thì ngân hàng phải có trách nhiệm thanh toán. Nếu chứng từ xuất trình
không phù hợp với những điều khoản của BL thì ngân hàng phát hành được
miễn trừ trách nhiệm thanh toán. Như vậy, hoạt động ngân hàng đối với chủ đầu
tư mang tính chứng từ rất chặt chẻ.
Bốn là, BLNH đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây
dựng nhà ở thương mại luôn vì mục tiêu lợi nhuận. Khi thực hiện BL cho chủ
đầu tư thông qua việc phát hành cam kết BL, ngân hàng phát hành có quyền thu
phí BL theo thỏa thuận mà không phụ thuộc vào việc có phải thực hiện nghĩa vụ
thay cho chủ đầu tư hay không, Trong nhiều trường hợp, mức phí BL chính là cơ
sở để ngân hàng phát hành xem xét, quyết định việc đáp ứng nhu cầu được phát
hành BL của chủ đầu tư. [ 10 ]
Năm là, nghĩa vụ được ngân hàng BL là nghĩa vụ hoàn trả “số tiền ứng
trước và các khoản tiền khác cho khách hàng” theo hợp đồng mua bán hay thuê
mua và hợp đồng BL đã được ký kết. Về nguyên tắc, tổng số tiền ứng trước mà
bên mua nhà thanh toán cho chủ đầu tư trong giao dịch mua bán, thuê mua bất
động sản hình thành trong tương lai không vượt quá 70% giá trị hợp đồng
11


(khoản 1 điều 57 Luật KDBĐS). Cần hiểu “khoản tiền khác” có thể là tiền bồi
thường thiệt hại hay phạt vi phạm khi bên mua nhà không thanh toán số tiền ứng
trước theo đúng cam kết. Nói cách khác, hợp đồng có thể được quy định số tiền
BL bao gồm cả tiền bồi thường thiệt hại hay phạt vi phạm mà chủ đầu tư phải trả
cho bên mua nhà trong trường hợp không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ thỏa
thuận.
Sáu là, trước khi chấp nhận BL cho chủ đầu tư, ngân hàng phải có trách
nhiệm thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản này có đủ điều kiện được
BL. Cụ thể, NHTM phải đánh giá nhà ở của chủ đầu tư đủ điều kiện được bán,
cho thuê mua hay không; trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa
chủ đầu tư và bên mua nhà có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại

khi BL, ngân hàng sẽ phải xét duyệt về năng lực tài chính của chủ đầu tư, mức
độ khả thi của dự án, khả năng tiêu thụ bất động sản tại thời điểm cụ thể của thị
trường… Chính vì vậy, việc BL này giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín, thu hút
được nhiều người mua.
iii) Đối với sự phát triển của nền kinh tế
Sự ra đời và tồn tại của BLNH đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự
án xây dựng nhà ở thương mại như là một đòi hỏi tất yếu đối với sự phát triển
của nền kinh tế. Xuất phát từ nhu cầu bảo đảm cho các giao dịch được thực hiện
nhanh chóng, hiệu quả mà không cần tính đến khả năng thực hiện nghĩa vụ của
bên có nghĩa vụ tại thời điểm giao dịch, BLNH cũng từ đó hình thành và phát
triển. Nó được thừa nhận là một hoạt động có vai trò quan trọng trong nền kinh
tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Cũng có trường hợp BLNH đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án
xây dựng nhà ở thương mại không chỉ đơn thuần mang tính chất hỗ trợ, tạo điều
kiện thuận lợi cho chủ đầu tư tham gia các giao dịch mà còn nhằm thỏa mãn các
điều kiện xác lập các giao dịch, như trường hợp ngân hàng BL cho các nhà thầu
13


tham gia dự thầu. Lúc này ngân hàng thực hiện nghiệp vụ BL không chỉ đóng
vai trò là bên hỗ trợ cho bên dự thầu, mà còn góp phần đảm bảo cho hoạt động
đầu tư, xây dựng cơ bản trong lĩnh vực bất động sản.
1.2. Chủ thể, hình thức, đối tượng và phạm vi bảo lãnh ngân hàng đối với
nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
1.2.1. Chủ thể tham gia quan hệ bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ của chủ
đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
1.2.1.1. Ngân hàng thương mại
BBL trong quan hệ BLNH đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án
xây dựng nhà ở thương mại phải là các ngân hàng được thành lập và hoạt động
theo quy định của Luật TCTD. Việc BL của ngân hàng được thực hiện trên cơ sở

Thực tế cho thấy, BLNH đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây
dựng nhà ở thương mại chỉ đề cập đến hai bên tham gia quan hệ BL là ngân hàng
và chủ đầu tư chứ không quy định cụ thể loại chủ thể tham gia quan hệ BL với tư
cách là bên mua nhà. Sự bỏ ngỏ này đã tạo nên sự đa dạng về chủ thể nhận BL
trong quá trình tham gia các quan hệ BL vốn đã rất đa dạng và phức tạp.
Việc pháp luật không quy định cụ thể loại chủ thể nhận BL trong quan hệ BLNH
có thể xuất phát từ hai lý do chính:
- Một là, khi tham gia quan hệ BLNH đối với chủ đầu tư, các chủ thể phải
mặc nhiên tuân thủ các quy định về năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân
sự mà luật không cần phải quy định. Bởi đây được xem là một nguyên tắc cơ bản
nhất quy định về tư cách chủ thể trong pháp luật về giao kết hợp đồng và hoạt
động BLNH cũng không nằm ngoài phạm vị điều chỉnh đó.
- Hai là, do Bên mua nhà tham gia quan hệ BL với tư cách là bên có quyền
và hầu như không ràng buộc thực hiện nghĩa vụ của Bên mua nhà đối với các
15


bên còn lại. Vì vậy, pháp luật chỉ quy định các điều kiện ràng buộc đối với các
chủ thể tham gia quan hệ BL với tư cách là ngân hàng và chủ đầu tư, nhằm giảm
thiểu rủi ro cho Bên mua nhà trong quá trình các bên thực hiện nghĩa vụ BL.
Do đó, dù pháp luật không trực tiếp quy định các loại chủ thể cụ thể là
Bên mua nhà nhưng căn cứ vào các loại hình BL mà ngân hàng được phép thực
hiện, thì có thể xác định Bên mua nhà là tổ chức, cá nhân có đủ năng lực pháp
luật và năng lực hành vi tham gia các loại hợp đồng như hợp đồng mua bán, cho
thuê mua nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam.
1.2.1.3. Chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
Chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại, với điều kiện là phải
có khả năng hoàn trả lại số tiền mà ngân hàng phải trả thay khi thực hiện nghĩa
vụ BL (rất có thể ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư phải có tài sản thế chấp, ngoài
dự án đang thực hiện)

là chủ đầu tư và bên mua nhà thì luật quy định theo hướng mở hơn, tạo điều kiện
thuận lợi để tất cả các tổ chức và cá nhân đều có thể tham gia quan hệ BL khi
đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định. Điều này đã tạo nên những điều
kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân đang gặp khó khăn tạm thời về tài chính
đều có thể tham gia thực hiện các giao dịch. Đây cũng được xem là một trong
các giải pháp hữu hiệu kích thích sự tăng cường các quan hệ dân sự và hoạt động
kinh doanh bất động sản trong dự án xây dựng nhà ở thương mại.
1.2.2. Hình thức bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu
tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam
Hình thức BL là phương tiện mà BBL và BNBL sử dụng để ghi nhận cam
kết của BBL về việc thực hiện nghĩa vụ thay cho BĐBL.

17


Theo Điều 362 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Việc BL phải được lập
thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính”.
Chữ “phải” được dùng trong các văn bản quy phạm pháp luật cho phép suy đoán
rằng việc lập thành văn bản là điều kiện để giao dịch dân sự có giá trị chứ không
phải chỉ là phương thức thiết lập chứng cứ về sự tồn tại của quan hệ đó. Cho nên,
việc lập thành văn bản là quy định bắt buộc để quan hệ BL được pháp luật công
nhận.
Mặc khác, điều 9 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao
dịch đảm bảo cũng quy định “việc công chứng hoặc chứng thực giao dịch bảo
đảm do các bên thỏa thuận. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì giao dịch
bảo đảm phải được công chứng hoặc chứng thực”. Như vậy, có nghĩa là thông
thường, nếu các bên không có thỏa thuận về việc chứng nhận, chứng thực và
pháp luật cũng không có quy định về điều này thì khi đó giao dịch BL có hình
thức là một văn bản nhưng không nhất thiết phải được chứng nhận, chứng thực.
Theo quy định của pháp luật hiện hành (khoảng 12 điều 3 Thông tư 07),

1.2.3. Đối tượng và phạm vi bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ
của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
Đối tượng bảo lãnh ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư
trong dự án xây dựng nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán,
cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường theo khoản 4 điều 3 Luật Nhà ở.
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình cá nhân (khoản 1 điều 3 Luật Nhà ở). Đối tượng BLNH đối
với thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
bao gồm 2 loại chính, đó là: nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư.
Phạm vi BL được hiểu là giới hạn của nghĩa vụ tài sản mà ngân hàng cam
kết sẽ thực hiện thay cho chủ đầu tư đối với bên có quyền. Do nghĩa vụ BL là
19