`

BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
……………******……………

BÀI TẬP LỚN HỌC KÌ
MÔN : LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 2
Đề bài 14:
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật
dân sự Việt Nam hiện hành

Hà Nội 2012

1


MỤC LỤC
MỞ BÀI
NỘI DUNG
I/ Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
1. Khái niệm căn hộ chung cư
2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
a. Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung
cư
b. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
c. Những loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
d. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong
nhà chung cư
e. Trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
vô hiệu

NỘI DUNG
I.

Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư

1. Khái niệm căn hộ chung cư
Theo quy định tại điều 70 Luật nhà ở 2005 sửa đổi bổ sung 2009 “Nhà chung
cư là nhà ở có 2 tầng trở lên, có lối đi, hành lang và hệ thống các công trình hạ
tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở
hữu riêng của từng hộ gia đình cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ
gia đình cá nhân sử dụng nhà chung cư”. Với quy định này thì pháp luật đã thừa
nhận hai hình thức sở hữu đó là sở hữu chung và sở hữu riêng.
Căn hộ chung cư được hiểu là phần diện tích sở hữu riêng của từng hộ gia
đình, cá nhân trong nhà chung cư. Cũng theo điều 70 Luật nhà ở “Phần sở hữu
riêng trong nhà chung cư bao gồm: a/ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm

3


diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó. b/ Phần diện tích khác trong
nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ
thống trang thiết bị kĩ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích
thuộc sở hữu riêng”.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: a/ Phần diện tích nhà còn lại
của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2
điều 70; b/ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kĩ thuật dùng
chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà,
tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang
máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kĩ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện,
nước, gas, thông tin liên lạc, phát thanh truyền hình, thoát nước, bề phốt, thu lôi,

động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng kí kinh doanh theo
quy định của pháp luật”. Bên cạnh hình thức pháp lí của hợp đồng, để tạo điều
kiện cho các giao dịch mua bán được dễ dàng hơn thì ngày 25/2/2009 Bộ xây
dựng ban hành thông tư số 01 hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán này trong mua
bán căn hộ nhà chung cư. Theo đó các tổ chức kinh doanh hợp đồng nhà ở phải
áp dụng mẫu hợp đồng này trong mua bán căn hộ nhà chung cư kể từ khi thông
tư này có hiệu lực. Đây là một công cụ pháp lý để Nhà nước quản lý hoạt động
mua bán bất động sản nói chung và căn hộ chung cư nói riêng.
b. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
Theo thông tư số 01 ngày 25/02/2009 của Bộ xây dựng hướng dẫn mẫu hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư, trong đó có quy định nội dung cơ bản của hợp
đồng:
- Phần sở hữu chung và sở hữu riêng: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
phải nêu rõ diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở
hữu chung của nhà chung cư (quy định tại khoản 3 điều 70 Luật nhà ở 2005).
Trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của
chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu khác phải nêu rõ (như bể bơi, sân tennis, siêu thị,...).
Theo khái niệm mà công ty tư vấn quản lý bất động sản CBRE: “Khu vực chung
là những phần trong tòa nhà, đất và các diện tích thuộc sở hữu hoặc quản lý bởi
một hiệp hội nhà ở và các đồng sở hữu có thể dùng phải chịu các chi phí chung
cho công tác vận hành và bảo trì”. Đây là một khái niệm mang tính toàn diện để
phân biệt sở hữu chung và riêng trong nhà chung cư.

5


Để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà Thông tư số 01 quy định “Khi
kí kết hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm
bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư, bản nội quy này được pháp luật xem
như là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung

trong trường hợp kinh phí thu ban đầu không đủ. Các chủ sở hữu căn hộ nhà
chung cư phải đóng góp thêm trên nguyên tắc tương ứng giữa số tiền góp và
phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Ngoài ra trong hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư phải có điều khoản nêu rõ dự kiến về mức phí phải đóng góp dùng
cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư. Mức phí này là mức phí phải trả
cho các dịch vụ như trông giữ xe, phí quản lý. Các khoản phí này được trả theo
tháng hoặc quý, mức phí này có thể được điều chỉnh phù hợp trên nguyên tắc
không vượt quá mức giá trần do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
nơi có nhà chung cư đó ban hành”
c. Các loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: Hợp đồng này được kí kết giữa
chủ đầu tư và người mua gốc. Theo điều 450 BLDS 2005 quy định “Hợp đồng
mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vì thế hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư trong nhà chung cư không phải là hợp đồng mua bán nhà ở vì nó không
đáp ứng được yêu cầu về hình thức của hợp đồng (vì hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư dự án không được công chứng hoặc chứng thực) vì có thể cho là vô
hiệu. Theo điều 429 BLDS 2005: “Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản
được phép giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật
thì vật phải được xác định rõ. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua
bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh
quyền đó thuộc sở hữu của bên bán”. Như vậy hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản. Điều 428 BLDS 2005 quy định
“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có
nghĩa vụ giao tài sản và chuyền quyền sở hữu tài sản đó cho bên mua và nhận
tiền, và bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán”. Tuy nhiên
cách hiểu này có thể mâu thuẫn với quy định của Luật nhà ở tại điều 38 “Nguồn
vốn để phát triển nhà ở thương mại” vẫn coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
dự án là hợp đồng mua bán nhà ở và tiền thanh toán theo hợp đồng được coi là
tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua. Nếu coi như vậy, pháp luật phải có quy

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà: Nó có thể áp dụng quy định đối với hợp đồng mua bán nhà ở vì nó có đầy
đủ những nét cơ bản của hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời có những đặc điểm
riêng.

8


d. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà
chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chỉ có hiệu lực khi nó tuân thủ đầy đủ
các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Thứ nhất, các bên tham gia hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải có năng
lực hành vi dân sự: Việc quy định về vấn đề này nhằm xác định nghĩa vụ phải
thực hiện và các quyền được thực hiện theo quy định của các chủ thể khi tham
gia. Mặt khác cũng ràng buộc trách nhiệm của người có đầy đủ năng lực hành vi
dân sự mà cố ý kí hợp đồng với người không có hoặc có năng lực hành vi dân sự
không đầy đủ thì họ phải gánh chịu tất cả những thiệt hại xảy ra. Hợp đồng đó bị
coi là không có hiệu lực.
Người chưa đủ 15 cho tới chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng đủ để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình thực hiện giao dịch dân sự mà không cần có sự
đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác (điều 20 bộ luật dân sự 2005). Ngày nay trong giao dịch dân sự, pháp nhân
tham gia với tư cách chủ thể là rất phổ biến bởi trong nền kinh tế thì các tổ chức
kinh tế được thành lập rất nhiều, đa dang và các tổ chức đó tham gia vào hoạt
động mua bán nhà ở là rất phổ biến. Tuy nhiên pháp nhân tham gia vào việc mua
bán nhà phải thông qua người đại diện và người đại diện cho pháp nhân đó cũng
phải đảm bảo điều kiện về năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
Điều 92 luật nhà ở quy định cụ thể điều kiện của các bên tham gia giao dịch về
nhà ở (trong đó bao hàm cả giao dịch về căn hộ chung cư) “1. Bên bán, cho thuê,

gian dối nhằm trốn tránh xử lý của cơ quan pháp luật.
Việc bảo đảm nguyên tắc tự nguyện trong giao kết hợp đồng mua bán nhà ở
tại cơ quan công chứng được thực hiện thận trọng. Thông qua các thủ tục để ký
kết hợp đồng mua bán nhà, các công chứng viên bao giờ cũng kiểm tra tư cách
chủ thể về sự tự nguyện, về mục đích của việc mua và bán căn hộ chung cư. Do
thực hiện không tốt công việc này không ít các trường hợp mua bán căn hộ
chung cư không đảm bảo nguyên tắc tự nguyện đã bị phát hiện và bản hợp đồng
đó không được chứng nhận.
Thứ ba, mục đích nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không vi
phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội:

10


Khi các bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cả hai bên
xuất phát từ lợi ích của mình. Nó ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên, các quyền
và nghĩa vụ của họ. Thông qua việc kí kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
các bên thỏa mãn yêu cầu của mình, đạt được ý muốn của mình như bên bán
nhận được tiền, bên mua được căn hộ chung cư,...Tuy nhiên trên thực tế lại có
những trường hợp mua bán căn hộ chung cư chỉ là một hình thức giao dịch trá
hình che đậy bên trong một mục đích khác trái pháp luật, trái đạo đức xã hội.
Chẳng hạn như thông qua hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm hợp thức
hóa tài sản phi pháp, trốn tránh nghĩa vụ thanh toán trong quan hệ vay – nợ, hay
trong việc chia tài sản khi vợ chồng ly hôn. Tất cả những nội dung bất hợp pháp
này đều bị coi là vô hiệu vì nó vi phạm đến lợi ích của người thứ ba, đến lợi ích
chung của xã hội. Trong quan hệ xã hội nói chung và quan hệ dân sự nói riêng
hoạt động của con người không những chịu sự điều chỉnh của các quy phạm
pháp luật mà còn bị chi phối bởi các chuẩn mực đạo đức xã hội thì bị coi là vô
hiệu ( điều 128 bộ luật dân sự 2005). Trong thực tiễn thì một bên lợi dụng hoàn
cảnh khó khăn, hoàn cảnh bị lệ thuộc, sự thiếu hiểu biết hoặc không có kinh

hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên trên thực tế không phải các hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư có vi phạm pháp luật đều bị vô hiệu vì có những vi phạm
không ảnh hưởng đến nội dung của phần khác hoặc có trường hợp hợp đồng tuy
có vi phạm pháp luật nhưng mức độ vi phạm không đáng kể, có thể khắc phục
được những vi phạm đó thì tòa án sẽ không tuyên hủy hợp đồng mà buộc các bên
sửa chữa hoặc chỉ xem xét quyền và nghĩa vụ của các bên có được thực hiện như
thỏa thuận không. Từ đó buộc bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ của họ hoặc chỉ
bỏ phần vi phạm pháp luật. Căn cứ vào tính chất, mức độ vô hiệu của từng
trường hợp cụ thể, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thể phân thành nhiều
trường hợp khác nhau.
Một là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư vô hiệu
tuyệt đối: là những hợp đồng vi phạm “những quy định của pháp luật có mục
đích bảo vệ lợi ích chung của nhà nước, của xã hội”. Có nghĩa là khi giao kết các
bên hoặc vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội. Những
trường hợp này về nguyên tắc sẽ đương nhiên vô hiệu và không làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ giữa các bên kể từ thời điểm giao kết. Bất cứ bên nào đều có
quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng trên là vô hiệu.

12


Hai là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu tương đối: là những
hợp đồng giao kết vi phạm những quy định của pháp luật có mục đích bảo vệ
quyền lợi cá nhân. Dạng hợp đồng này chủ yếu khi giao kết một hoặc các bên
trong hợp đồng bị nhầm lẫn về nội dung, bị đe dọa, bị lừa dối làm cho thỏa thuận
là không tự nguyện, vi phạm nguyên tắc giao kết hợp đồng. Nếu họ chỉ yêu cầu
xem xét quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thì tòa án chỉ xem xét quyền
của bên nào bị vi phạm và yêu cầu bên kia thực hiện đúng nghĩa vụ và bồi
thường thiệt hại. Nếu những người có quyền lợi bị vi phạm nhưng họ không yêu
cầu tòa án hủy hợp đồng thì hợp đồng đó vẫn được coi là có hiệu lực pháp luật

trường pháp lý cho sự phát triển lành mạnh, khắc phục các khuyết tật vốn có của
thị trường. Đối với thị trường bất động sản yếu tố pháp luật có tính chất quy định
sự hình thành và phát triển. Ngoài việc ban hành hệ thống pháp luật quy định các
điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung,... của các giao dịch mua bans, chuyển
nhượng bất động sản: hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán,.. cùng với
quy định các phương tiện, công cụ thực hiện các giao dịch đó. Nhà nước vừa tạo
lập môi trường, công cụ pháp lý cho thị trường bất động sản, vừa hướng dẫn cụ
thể việc thực hiện giao dịch trên thị trường, việc thực hiện đăng kí quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Thực tế cho thấy hầu hết các trường hợp mua bán
nhà ở đều lập thành văn bản, song đa số lại không thực hiện các thủ tục hình
thức trọn vẹn mà pháp luật quy định như: chỉ có giấy viết tay giữa hai bên, cùng
ký hoặc điểm chỉ hoặc cẩn thận hơn thì mời người làm chứng thì họ coi như đã
thực hiện xong hợp đồng.
2. Thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà
chung cư
a. Tranh chấp về giá cả và hệ số trượt giá trong hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư trong nhà chung cư
Trong hợp đồng này giá cả luôn giữ một vị trí quan trọng, là điều khoản
không thể thiếu của hợp đồng. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư,
người mua nhà không chỉ phải thanh toán số tiền mua nhà tính trên từng m2 căn
hộ mà trong quá trình sử dụng nhà chung cư họ còn phải đóng góp nhiều khoản
phí khác để đảm bảo việc khai thác có hiệu quả đối với nhà chung cư. Theo quy
định của Luật nhà ở chủ đầu tư được phép huy động vốn từ tiền ứng trước của
khách hàng có nhu cầu mua căn hộ. Đây là hình thức giao dịch khá phổ biến hiện
nay, theo đó chủ đầu tư sẽ kí kết với khách hàng một hợp đồng vay vốn gồm các

14


điều khoản như số tiền góp, đặc điểm căn hộ, vị trí, diện tích, giá cả, thời hạn

15


hàng cho rằng mình nhận căn hộ không đúng chất lượng mà chủ đầu tư cam kết.
Ví dụ gần đây chung cư The Manor tp.Hồ Chí Minh, nhiều hộ dân đã khiếu nại
chủ đầu tư là Công ty Bitexco về việc chậm bàn giao nhà và bàn giao nhà không
đúng cam kết, chất lượng công trình không đảm bảo, các căn hộ đã bàn giao
nhưng chưa được chuyển quyền sở hữu.
3.Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định về mua bán căn hộ chung
cư trong nhà chung cư
Thứ nhất, theo quy định tại điều 174 bộ luật dân sự 2005 thì tài sản được
phân thành động sản và bất động sản dựa theo đặc tính có thể di dời. Theo tinh
thần của quy định trên nhà ở là một loại tài sản cụ thể là bất động sản bởi nhà ở
gắn liền với đất đai không thể di dời được. Các căn hộ chung cư trên dự án có
thể được xem là tài sản hình thành trong tương lai. Bởi vì vào thời điểm thỏa
thuận mua bán thì căn hộ chưa hiện hữu nhưng chúng chắc chắn sẽ có trong
tương lai. Theo quy định tại Điều 429 bộ luật dân sự 2005 “trong trường hợp đối
tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ”. Trong quá
trình mua bán căn hộ chung cư trên dự án các bên sẽ thỏa thuận chất lượng, giá
cả, thời hạn thanh toán,...Tuy nhiên có một hạn chế trong quy định về tài sản của
bộ luật dân sự 2005 đó là không đề cập tới các tiêu chí xác định một vật hình
thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch dân sự cũng như không đưa ra
các quy định cụ thể về nội dung, hình thức, điều kiện có hiệu lực của giao dịch
đối với vật là tài sản hình thành trong tương lai. Vì thế trong thời gian tới các
quy định của bộ luật dân sự 2005 cần phải được hoàn thiện thêm để bổ sung lỗ
hổng này. Đồng thời việc mua bán căn hộ chung cư trên dự án nếu coi đó là tài
sản hình thành trong tương lai thì pháp luật phải cá biệt hóa thành một dạng hợp
đồng cụ thể để khi có tranh chấp xảy ra tòa án có căn cứ để giải quyết.
Thứ hai, quy định chặt chẽ về diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư.
Theo Thông tư số 01 năm 2009 trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải

KẾT BÀI
Hiện nay nhà chung cư đã và đang được hình thành tại các đô thị lớn của
Việt Nam như đô thị Nam Thăng Long, Mỹ Đình – sông Đà, Trung Hoà Nhân
Chính,...ở Hà Nội hay tại Tp.Hồ Chí Minh là các đô thị Phú Mĩ Hưng, Nam Sài
Gòn,...đang thực sự mang lại diện mạo mới về vẻ đẹp kiến trúc cũng như đáp
ứng nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng cao ở Việt Nam. Với các
quy định hiện hành của pháp luật về vấn đề này đã giúp cho hoạt động này phát
triển hơn đặc biệt trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư.

17


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình Luật dân sự Việt Nam tập 2 – Nxb. Giáo dục
2. Giáo trình Luật dân sự Việt Nam tập 2 – Trường đại học luật Hà Nội
3. Bình luận những nội dung mới của bộ luật dân sự 2005 – Đinh Trung
Tụng chủ biên
4. Bình luận khoa học bộ luật dân sự tập 2 – Nxb. Chính trị quốc gia – Ts.
Hoàng Thế Liên, Nguyễn Đức Giao chủ biên
5. bộ luật dân sự 2005
6. Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009
7. Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 quy định một số nội dung
về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng
mua bán căn hộ chung trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh
doanh nhà ở
8. Luận văn thạc sĩ luật học trường đại học luật Hà Nội – Hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư, một số vấn đề lí luận và thực tiễn – Hà Thị Thanh (2006)
9. Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – thực trạng và giải pháp,
Luận văn thạc sĩ luật học Hoàng Thị Thùy