Chuyên đề thực tập ngành luật
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU...............................................................................................4
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI......................................................4
2.1.4. Kết quả kinh doanh qua các năm gần đây......................................51
2.1.5.1. Thực hiện pháp luật về thuế.........................................................52
2.1.5.2. Thực hiện pháp luật về môi trường...........................................52
2.3.2.1. Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư................................................................................................................69
a.Một số tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư.....................................................................................................69
Tranh chấp liên quan đến đối tượng hợp đồng........................................69
Tranh chấp về giá cả và phương thức thanh toán...................................72
3.1.1.Do thiếu các quy định của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư dự án.......................................................................74
3.1.2.Do xuất phát từ những thỏa thuận không rõ ràng của các bên
trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư...............................................75
3.1.3.Do việc quản lý của Nhà nước đối vối hoạt động mua bán căn hộ
qua sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự hiệu quả............................76
3.2. Kiến nghị một số biện pháp hoàn thiện các quy định về áp dụng
pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư...................................77

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

1


Chuyên đề thực tập ngành luật
DANH MỤC BẢNG BIỂU
1.
LỜI MỞ ĐẦU...............................................................................................4

tác và làm việc tại công ty cổ phần sản xuất và thương mại Hạ Long; tập
thể các giảng viên, cán bộ khoa Luật - trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành về những sự giúp đỡ đó.
Ngoài ra, tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Trần Văn
Nam và Ths. Trần Thị Nguyệt - những giảng viên trực tiếp hướng dẫn và
chỉ bảo tôi trong suốt quá trình hoàn thành chuyên đề này.

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

3


Chuyên đề thực tập ngành luật
LỜI MỞ ĐẦU
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
Đặt vấn đề:
Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức
sôi động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là
những căn hộ chung cư. Khi nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao thì thị
trường mua bán căn hộ chung cư lại phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ hết.
Tuy nhiên, xuất phát từ đặc thù của đối tượng mua bán là những căn hộ
chung cư, một loại tài sản đặc biệt có thể được hình thành trong tương lai
nên những nội dung của hợp đồng luôn tiềm ẩn những rủi ro đối với các
bên. Mặt khác, hình thức pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là
chủ yếu loại hợp đồng theo mẫu thể hiện ý chí của một bên là chủ đầu tư là
bên nắm lợi thế trong việc mua bán nên về phía người mua nhà lợi ích của
họ dễ bị các chủ thể khác xâm phạm. Chính vì vậy, ngoài những yếu tố về
chất lượng căn hộ thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư luôn là một trong
những yếu tố quan trọng mà các bên lưu ý khi tham gia giao dịch.
Trong thời gian qua, nhiều văn bản pháp luật được ban hành, hướng

bán căn hộ chung cư hiện nay.
Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài được nghiên cứu dựa trên thực tiễn thu thập được tại công ty
sản xuất và thương mại Hạ Long trong hoạt động mua bán căn hộ chung cư
- là một trong các lĩnh vực kinh doanh bất động sản của công ty từ ngày
công ty chính thức đi vào hoạt động (01/9/2003 theo quyết định số 01
QĐ/HĐQT ngày 01/9/2003 của Hội đồng quản trị công ty). Phạm vi nghiên
cứu của đề tài là hoạt động mua bán căn hộ chung cư tại công ty và thực
tiễn áp dụng pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Tình hình nghiên cứu:
Đối với các sinh viên thực tập tại công ty sản xuất và thương mại
Hạ Long:
Trong quá trình hoạt động kinh doanh, công ty sản xuất và thương mại
Hạ Long đã trở thành địa điểm thực tập của nhiều sinh viên. Trong đó có
thể kể đến sinh viên Bùi Văn Thành với đề tài: “Kế toán nghiệp vụ mua
bán hàng hóa tại công ty cổ phần sản xuất và thương mại Hạ Long” hay
sinh viên Cao Thị Hoàng Yến với đề tài: “Hạch toán tiêu thụ hàng hóa và
xác định kết quả tiêu thụ hàng hóa tại công ty cổ phần sản xuất và thương
mại Hạ Long”… Có thể thấy, các đề tài được những sinh viên đã từng thực
tập tại công ty chủ yếu thuộc về các lĩnh vực kế toán, quản trị kinh doanh,
tài chính…và đề cập tới mua bán hàng hóa nói chung chứ chưa có một đề
tài nào đề cập đến hoạt động mua bán căn hộ chung cư và việc áp dụng
pháp luật hiện hành trong việc thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Những đề tài nghiên cứu đã đề cập đến hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư:
CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

5



Dựa trên cơ sở lý luận và các quy định pháp luật hiện hành về hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư, chuyên đề này được nghiên cứu với các
phương pháp chủ yếu như:

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

6


Chuyên đề thực tập ngành luật
- Phương pháp diễn dịch và tổng hợp, khái quát hóa: được sử dụng
để làm rõ hơn cơ sở lý luận và các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư, đồng thời làm cơ sở cho việc cụ thể hóa thực tiễn áp dụng
và đề xuất các kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư.
- Phương pháp phân tích, mô tả: đây là phương pháp đóng vai trò
chủ đạo trong suốt quá trình thực hiện chuyên đề thực tập.
Bố cục đề tài:
Về phần bố cục, ngoài phần mở đầu và phần kết luận, nội dung của đề
tài được chia làm ba chương:
Chương 1: Cơ sở pháp lý về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Chương 2: Thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại công
ty sản xuất và thương mại Hạ Long
Chương 3: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của việc áp dụng hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư
CHƯƠNG I.
CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
1.1. Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư
1.1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư
Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều

căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gẳn liền với căn hộ đó; phần
diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo
quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn
liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng”.
1.1.2. Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư
1.1.2.1. Phần sở hữu chung đối với nhà chung cư, sở hữu riêng đối với căn
hộ chung cư
Luật Nhà ở tại Việt Nam xác định phần diện tích sở hữu riêng và sở
hữu chung như sau:
Phần sở hữu riêng bao gồm:
diện tích bên trong căn hộ gồm cả diện tích ban công và hành lang
ngoài gắn liền với căn hộ đó ;
hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ ;
phần diện tích khác trong căn hộ chung cư được xem là phần riêng
theo quy định của pháp luật.
Phần sở hữu chung bao gồm:
không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng
chung trong nhà chung cư gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi
nhà, tường phân chia các căn hộ, mái nhà, sàn nhà, sân thượng, hành lang,
cầu thang bộ, thang máy, lối thoát hiểm, lồng chứa rác, các mạng lưới kỹ
thuật, nơi để xe, hệ thống cung cấp điện, nước, ga, hệ thống viễn thông,
truyền thanh, truyền hình,
hệ thống thoát nước, chữa lửa và những phần khác không thuộc phần
CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

8


Chuyên đề thực tập ngành luật
riêng của căn hộ nào ;

sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị có quyền và
trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật

1

Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

9


Chuyên đề thực tập ngành luật
như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực hiện thu, chi tài chính
trong quá trinh quản lý việc xử dụng nhà chung;...
1.2.
Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hiện nay tuy chưa có một khái niệm cụ thể nào về hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư, nhưng dựa vào bản chất của loại hợp đồng này là một
dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, ta có thể rút ra khái niệm về hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư như sau: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là
sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung
cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua, còn bên mua có
nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp
luật.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.2.2.1.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những
đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở

phát sinh quyền sở hữu mới của bên mua đối với tài sản này. Đây là điểm
để phân biệt giữa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với hợp đồng cho
thuê, cho thuê mua,...
1.2.2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có những đặc điểm riêng
biệt
Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp
đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn mang một
số đặc điểm riêng biệt. Những đặc điểm riêng này xuất phát từ đối tượng
của hợp đồng là những căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và những căn hộ chung cư dự án.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà chủ sở hữu đã
được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà: Đối với hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư hiện tại thì chỉ trên cơ sở Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và theo quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với đất xây dựng nhà chung cư thì: Đất xây dựng nhà chung cư và các công
trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng của
những người sở hữu căn hộ chung cư. Trường hợp toàn bộ nhà chung cư
thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu hoặc nhóm các chủ sở hữu là tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì Giấy chứng nhận quyến sử dụng
đất được cấp mới hoặc chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu hoặc nhóm chủ sở
hữu nhà chung cư đó. Trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung
cư bán căn hộ của nhà chung cư thì người mua căn hộ nhà chung cư được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức quyền sử dụng đất là
quyền sử dụng chung. Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở
năm 2005 thì: “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất
ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là
-

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với mục đích để ở: Đây là
loại hợp đồng khá phổ biến vì nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng theo
sự gia tăng dân số ở nước ta hiện nay
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm mục đích kinh
doanh: căn hộ chung cư ngoài mục đích là để ở thì bản chất của nó là một
loại tài sản. Do vậy pháp luật vẫn cho phép các bên có thể giao kết loại hợp
đồng này với hình thức mua đi bán lại nhằm mục tiêu sinh lời.

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

12


Chuyên đề thực tập ngành luật
1.2.3.2.

Dựa vào đổi tượng của hợp đồng
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong
tương lai: Đây là loại hợp đồng mua bán có đối tượng là căn hộ chung cư
dự án. Đó có thể là căn hộ chung cư chưa được hình thành vào thời điểm
giao kết hợp đồng nhưng chắc chắn sẽ có trong tương lai (căn hộ mới chỉ
tồn tại trên dự án, bản vẽ đã được phê duyệt,...) hoặc là căn hộ đã hình
thành trên thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở tại thời điểm giao kết hợp đồng.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền
sở hữu: Đối với loại hợp đồng này thì căn hộ chung cư là đối tượng của
hợp đồng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu.
1.2.3.3. Dựa vào phương thức thanh toán:
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả tiền một

“Các bên có quyền tự do thỏa thuận không trái với các quy định của pháp
luật, mỹ tục và đạo đức xã hội để xác lập quyền, nghĩa vụ các bên trong
hoạt động thương mại và bảo hộ các quyền đó”. Pháp luật quy định cho
các chủ thể được tự do giao kết hợp đồng nhằm tạo điều kiện cho các chủ
thể có thể thoả mãn nhu cầu vật chất cũng như tinh thần. Dựa trên nguyên
tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi có đủ các điều kiện tư cách chủ thể đều
có thể tham gia giao kết bất kỳ một giao dịch/ hợp đồng dân sự nào, nếu
muốn. Tuy nhiên, hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật, được pháp luật công
nhận và bảo vệ khi ý chí của các bên giao kết hợp đồng phù hợp với ý chí
của nhà nước. Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng cũng
cần tuân thủ nguyên tắc chung này vì đây là những nguyên tắc chung cần
tuân thủ. Sự tự do ý chí giao kết hợp đồng của các chủ thể trong hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư phải nằm trong khuôn khổ, giới hạn nhất định –
giới hạn lợi ích của các cá nhân khác, lợi ích chung của xã hội và trật tự
công cộng.
1.3.1.2. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng
Nguyên tắc này được quy định nhằm bảo đảm trong việc giao kết hợp
đồng không ai bị cưỡng ép hoặc bị những cản trở trái với ý chí của mình;
đồng thời thể hiện bản chất của quan hệ pháp luật dân sự và trong đó quan
hệ mua bán căn hộ chung cư chính là một quan hệ dân sự theo nghĩa rộng.
Quy luật giá trị đòi hỏi các bên chủ thể khi tham gia các quan hệ trao đổi
phải bình đẳng với nhau; không ai được viện lý do khác biệt về hoàn cảnh
kinh tế, thành phần xã hội, dân tộc, giới tính hay tôn giáo… để tạo ra sự bất
bình đẳng trong quan hệ dân sự. Hơn nữa, ý chí tự nguyện của cc bên chủ
thể tham gia hợp đồng chỉ được bảo đảm khi các bên bình đẳng với nhau
trên mọi phương diện. Chính vì vậy, pháp luật không thừa nhận những hợp
đồng được giao kết thiếu sự bình đẳng và ý chí tự nguyện của một trong
2

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được

nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật, nghĩa là đều có năng lực pháp
luật như nhau. Tuy nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực pháp
luật có thể bị hạn chế theo quy định của pháp luật. Ví dụ dựa trên nguyên
tắc chủ quyền quốc gia pháp luật Việt Nam có những quy định hạn chế
quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư của người nước ngoài như: “Người
nước ngoài chỉ được mua và sở hữu căn hộ chung cư tài Việt Nam theo đó
là người có công đóng góp đối với đất nước Việt Nam, người kết hôn với
3

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu
sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đó xác lập giao dịch
đó.
4
Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực
hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình
hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

15


Chuyên đề thực tập ngành luật
công dân Việt Nam... có thời hạn cư trú tại Việt Nam trên 1 năm... và chỉ
được sở hữu một căn hộ chung cư tại thời điếm cư trú với mục đích để ở,
không được cho thuê hoặc sử dụng với mục đích khác...”.5 Theo quy định
của pháp luật dân sự thì cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên và không bị Tòa án
tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự
thì có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. 6 Họ có toàn quyền trong việc xác
lập, thực hiện các giao dịch dân sự cũng như thực hiện nghĩa vụ khi tham

Điều 19 Bộ luật dân sự năm 2005

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

16


Chuyên đề thực tập ngành luật
điều kiện chủ thể là cá nhân khi tham gia giao dịch mua bán căn hộ chung
cư không?
Một vấn đề khác cần phải lưu ý là việc mua bán căn hộ chung cư của
người nước ngoài tại Việt Nam. Theo quy định tại Điều 126 Bộ luật dân sự
năm 2005 ghi nhận một số đối tượng là người nước ngoài được phép sở
hữu nhà ở tại Việt Nam. Như vậy, các đối tượng khác không thuộc diện
được quy định tại Điều 126 thì không được ghi nhận quyền này hoặc nếu
có thì rất hạn chế. Tuy nhiên trong một vài năm trở lại đây người nước
ngoài làm ăn sinh sống ở nước ta khá nhiều. Để đáp ứng đòi hỏi đó đầu
năm 2009 Luật Nhà ở năm 2005 đã được sửa đổi bổ sung các quy định về
vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam. Theo đó phạm
vi người nước ngoài được sở hữu nhà ở được mở rộng hơn đồng thời pháp
luật cũng cho phép người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam nhưng
chỉ được mua căn hộ chung cư. Các quy định mới ban hành sẽ góp phần
không nhỏ vào việc thu hút đầu tư nước ngoài và tạo điều kiện cho người
nước ngoài định cư tại Việt Nam.
b. Đối với chủ thể là tổ chức
Để tổ chức tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với
tư cách là một chủ thể độc lập thì phải có tư cách pháp nhân. Năng lực chủ
thể của pháp nhân bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Hai
loại năng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm thành lập pháp nhân và
tồn tại cho tới khi pháp nhân chấm dứt hoạt động. Năng lực chủ thể của

người được bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật.
- Các chủ thể bán:
+ Nhà nước:
Nhà nước trở thành chủ thể bán khi tiến hành bán căn hộ chung cư
thuộc sở hữu của mình cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu và theo những
điều kiện nhất định.
Căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm:
Căn hộ chung cư được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước
(ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương) hoặc có nguồn vốn từ ngân
sách Nhà nước.
Căn hộ chung cư có nguồn gốc thuộc sở hữu khác và được chuyển
thành sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
Căn hộ chung cư được tạo lập từ nguồn vốn ngân sách nhà nước
hoặc có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước và một phàn tiền góp của cá
nhân, của tập thể theo thỏa thuận hoặc theo hợp đồng mua trả góp nhưng
chưa trả hết tiền.
Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số
153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
kinh doanh bất động sản.
7

- Điều 11 Quy chế khu đô thị mới, Ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01
năm 2006 của Chính phủ

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

18


Chuyên đề thực tập ngành luật

thẩm quyền phê duyệt dự án và Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh10
8
9

Khoản 32 Điều 2 Luật Nhà ở 2005
Khoản 1 điều 103 Bộ luật dân sự năm 2005

10

Điều 36 Luật Nhà ờ năm 2005

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

19


Chuyên đề thực tập ngành luật
+ Chủ sở hữu căn hộ chung cư:
Chủ sở hữu căn hộ chung cư có thể là mọi cá nhân, tổ chức. Họ xác
lập quyền sở hữu của mình đối với căn hộ thông qua các căn cứ sau:
Quyền sở hữu được xác lập do lao động, hoạt động xây dựng tự tạo
lập căn hộ chung cư.
Quyền sở hữu căn hộ được xác lập do được chuyển quyền sở hữu
theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền.
Quyền sở hữu được xác lập trong trường hợp pháp luật quy định đối
với căn hộ chung cư mà chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu (căn hộ chung cư
sẽ thuộc sở hữu của nhà nước)
Quyền sở hữu được xác lập theo thời hiệu (Ví dụ: trường hợp chiếm
hữu căn hộ chung cư ngay tình nhưng không có căn cứ pháp luật nhưng

thể thu hồi khoản vay.
Trường hợp thứ hai: Bên bán căn hộ chung cư là cơ quan thi hành án
dân sự. Đây là trường hợp căn hộ chung cư được bán đấu giá để thi hành án
dân sự. Theo quy định của pháp luật thì khi chủ sở hữu căn hộ là người
phải thi hành án, có nghĩa vụ trả tiền và không tự nguyện thi hành án hoặc
có ý định tẩu tán, hủy hoại tài sản theo Bản án, Quyết định của Tòa án có
hiệu lực pháp luật thì khi đó Chấp hành viên sẽ tiến hành kê biên căn hộ
chung cư là tài sản để thi hành án và tiến hành bán căn hộ đã kê biên qua
hình thức bán đấu giá do người được thi hành án không nhận tài sản này để
thi hành án…
b. Bên mua:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005 thì: “Nếu
là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khấu
thường trú và phải cỏ năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
theo quy định của luật này; nếu là tố chức thì không phụ thuộc vào nơi
đăng kỷ kinh doanh”
- Các chủ thể mua:
+ Chủ thể mua là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư để tạo lập
nơi ở:
Việc mua bán căn hộ chung cư hiện nay diễn ra dưới rất nhiều hình
thức khác nhau như hợp đồng mua bán căn hộ đã có đầy đủ Giấy chứng
nhận quyền sở hữu, hợp đồng góp vốn, hứa mua hứa bán căn hộ chung cư
dự án giữa chủ đầu tư và người mua, họp đồng ủy quyền giữa người mua
gốc và người mua lại,... Ngoài sự tham gia trực tiếp của người mua và
người bán còn có sự xuất hiện của bên thứ ba đó là các công ty môi giới bất
động sản. Một thực tế hiện nay là phần lớn trong các giao dịch mua bán căn
hộ chung cư, người mua thường là bên chịu nhiều bất lợi hơn bởi họ thiếu
tính chuyên nghiệp. Trong khi đó, các chủ đầu tư là những người kinh
CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

chung theo phần không được làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của các
chủ sở hữu chung khác.
Trường hợp có chủ sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung
không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu
Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Nếu có chủ sở hữu chung
vắng mặt và không xác định được nơi cư trú của người đó, thì các chủ sở
hữu chung còn lại phải có đơn yêu cầu Tòa án tuyên người đó mất tích theo
quy định của pháp luật trước khi thực hiện việc bán căn hộ. Nếu người bị
CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

22


Chuyên đề thực tập ngành luật
tuyên bố là mất tích trở về và có yêu cầu thì họ được nhận lại khoản tiền
tương ứng với phần quyền sở hữu của mình trong căn hộ chung cư đã bán.
Nếu họ đã chết hoặc bị tuyên bố chết thì khoản tiền này sẽ được giải quyết
theo quy pháp luật thừa kế với người đó.
Khi các chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu đối với căn hộ
chung cư thuộc sở hữu chung thì các chủ sở hữu chung khác có quyền ưu
tiên mua. Trong thời hạn 3 tháng kể từ khi nhận được thông báo về việc
bán phần quyền sở hữu căn hộ chung cư và điều kiện bán mà không có
đồng chủ sở hữu nào mua thì phần quyền đó có thể được bán lại cho người
khác. Trong trường hợp bán căn hộ thuộc sở hữu chung mà có sự vi phạm
về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày phát hiện ra có
sự vi phạm về quyền ưu tiên mua chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa
án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua. Bên có lỗi gây
thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại..
+ Chủ thể là người mua căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm,
trả dần:

Thuê mua căn hộ chung cư là nhà ở xã hội:
Theo quy định của Điều 105 Luật Nhà ở năm 2005 thì thuê mua nhà
ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành
nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định. Căn hộ chung cư là
một dạng của nhà ở xã hội, là các căn hộ được Nhà nước hoặc các doanh
nghiệp bỏ vốn đầu tư để cho các đối tượng theo quy định được thuê mua.
Người thuê mua chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan,
quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân
làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao và các đối tượng khác. Họ phải chưa có nhà và chưa được thuê mua
nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng
diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m 2 sàn/người hoặc có nhà ở
thuộc sở hữu của mình nhưng lại là nhà tạm, hư hỏng, dột nát. Người thuê
mua phải thanh toán lần đầu 20% giá trị căn hộ và không được chuyển
nhượng quyền thuê này dưới bất cứ hình thức nào. Trường hợp người thuê
mua không còn nhu cầu mua thì phải trả lại căn hộ cho đơn vị quản lý quỹ
nhà ở xã hội. Đơn vị này sẽ hoàn trả số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người
thuê mua đã trả lần đầu. Nếu người thuê mua có hành vi vi phạm quy định
của pháp luật về việc thuê mua (như chuyển nhượng quyền thuê mua cho
người khác) thì sẽ bị đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội thu hồi căn hộ cho
thuê mua và không được hoàn trả lại số tiền trả lần đầu.
Thuê mua căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức kinh
doanh bất động sản:
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì căn
hộ chung cư được đưa vào thuê mua phải đã có sẵn, phải đảm bảo chất
lượng an toàn vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác, để căn hộ
được sử dụng, vận hành bình thường theo công năng thiết kế và theo thỏa
thuận trong hợp đồng. Việc thuê mua căn hộ chung cư của tổ chức, cá nhân
CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có chức năng
kinh doanh bất động sản đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật đầu tư
có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó.
Các đối tượng trên chỉ được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi
có đủ các điều kiện sau:
Đối với cá nhân thì phải đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, được
cơ quan công an có thẩm quyền cho phép cư trú tại Việt Nam từ 1 năm trở
lên, và không thuộc diện được miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự.
CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

25