Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
LỜI MỞ ĐẦU
&
1. Lý do chọn đề tài
Nhà ở luôn là nhu cầu của mỗi người dân, nó không chỉ là chỗ ra chỗ vào, che
mưa trú nắng mà trong điều kiện đất nước càng phát triển đi lên, xã hội càng tiến bộ,
đời sống người dân càng nâng cao cả về vật chất và tinh thần thì yêu cầu về nhà ở
khang trang, tiện nghi, thuận tiện trong sinh hoạt hằng ngày của người dân không
ngừng tăng lên. Tại các đô thị, thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ
Chí Minh tốc độ phát triển kinh tế trong những năm gần đây không ngừng tăng trưởng
vượt bậc, là đầu tàu kinh tế của khu vực và đất nước. Sự phát triển của các đô thị kéo
theo đó là số lượng dân nhập cư tìm đến không ngừng tăng nhanh. Tình trạng dân số
tăng quá nhanh tại các đô thị, thành phố lớn đã vượt quá khả năng đáp ứng về nhà ở
riêng lẻ tại những nơi này. Chính vì thế, căn hộ chung cư một loại hình nhà ở đã ra
đời, đây là sự chọn lựa tối ưu trong tình trạng dân số đông, quỹ đất xây dựng nhà ở
hạn chế, đại bộ phận người dân lao động không đủ khả năng tài chính mua nhà ở riêng
lẻ với giá cao, đắt đỏ. Căn hộ chung cư đã đáp ứng phần nào mong đợi về nhu cầu nhà
ở và những yêu cầu đặt ra đối với nhà ở của người dân
Để sở hữu được một căn hộ chung cư, mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương
thức tạo lập hợp pháp khác nhau: thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư, được
tặng cho căn hộ chung cư hoặc được thừa kế. Trên thực tế, việc tạo lập căn hộ chung
cư bằng giao dịch mua bán căn hộ chung cư từ các dự án nhà ở là phổ biến, thường
xuyên nhất. Căn hộ chung cư được mua bán có thể là căn hộ chung cư đã có sẵn hoặc
căn hộ chung cư đang xây dựng hoặc căn hộ chung cư hình thành trong tương lai. Chủ
đầu tư và bên mua xác lập, thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư dưới hình
thức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Bên cạnh những đặc điểm của một hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư có những đặc điểm riêng quy định bản chất căn hộ chung cư. Vấn
đề này là một vấn đề mới và phức tạp nên hiện nay vẫn còn nhiều tranh chấp nẩy sinh.
Vì vậy, đề tài “Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt
Nam” được tác giả chọn để làm luận văn tốt nghiệp. Đề tài được thực hiện dựa trên

ngày 25 tháng 11 năm 2014,…
Phương pháp phân tích và tổng hợp được sử dụng để phân tích khái niệm về căn
hộ, khái niệm về chung cư, từ đó tổng hợp được khái niệm căn hộ chung cư; phân tích
các khái niệm hợp đồng trên các lĩnh vực, từ đó tổng hợp để đưa ra khái niệm về hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư;…
4. Kết cấu đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài
gồm có 2 chương:
Chương 1. Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt
Nam. Nội dung chương chủ yếu xoay quanh các cơ sở lý luận về khái niệm, đặc điểm,
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 2 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
phân loại căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; sự cần thiết của quy
định pháp luật về mua bán căn hộ chung cư nhìn từ góc độ quản lý nhà nước và từ phía
chủ đầu tư, bên mua căn hộ chung cư
Chương 2. Pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Nội dung
chương 2 xoay quanh các vấn đề về chủ thể, đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư; nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; những bất cập
của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và giải pháp hoàn thiện
quy định pháp luật có liên quan
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 3 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM
1.1 Khái quát về căn hộ chung cư
“An cư lạc nghiệp” – nghĩa là phải có nơi cư trú, có chỗ ở thì mới ổn định phát
triển sự nghiệp. Đây là một câu thành ngữ của ông cha xưa để nói lên tầm quan trọng
trong việc tạo lập nơi ở ổn định. Trong bất kỳ giai đoạn nào kể cả ngày nay, lời dạy
của người xưa vẫn luôn có giá trị

Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
Thứ nhất, căn hộ chung cư là nơi ở với không gian khép kín, riêng biệt trong một
tòa nhà chung cư; là nơi để hộ gia đình, cá nhân sống và sinh hoạt
Thứ hai, căn hộ chung cư là một trong những không gian sinh sống của riêng hộ
gia đình, cá nhân bên cạnh nhiều không gian sinh sống riêng của các hộ gia đình, cá
nhân khác trong cùng một tòa nhà chung cư
Thứ ba, căn hộ chung cư là nơi ở có phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh và
các phòng khác (nếu có) để cá nhân, thành viên trong gia đình sống, sinh hoạt, nghỉ
ngơi sau khoản thời gian lao động, học tập bên ngoài
1.1.2. Đặc điểm của căn hộ chung cư
Căn hộ chung cư ngoài việc mang những đặc điểm của nhà ở và đặc điểm của bất
động sản thì nó còn là loại hình nhà ở giúp sử dụng tốt quỹ đất ở và tiết kiệm chi phí
xây dựng, lại có điều kiện sống tốt:
1.1.2.1. Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở giúp sử dụng tốt quỹ đất ở và tiết kiệm chi
phí xây dựng
Các đô thị lớn và phát triển của Việt Nam như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà
Nội quá trình đô thị hóa nhanh, dân cư đông đúc, khả năng mở rộng đô thị chậm, đất
dành xây dựng nhà ở riêng lẻ đang là bài toán khó cho các cấp, ban ngành của thành
phố. Vì vậy, việc đầu tư xây dựng những căn hộ chung cư sẽ giúp sử dụng tốt quỹ đất
ở, tận dụng nguồn đất, tránh được việc lãng phí đất đai
Nhà chung cư được xây dựng phải có từ hai tầng trở lên, vì vậy nhà chung cư có
nhiều tầng hơn thì số lượng căn hộ chung cư càng nhiều và số lượng người có được
nơi ở ổn định càng tăng lên. Như vậy, bài toán khó về nhà ở cho người dân tại các đô
thị lớn, cơ bản đã được giải quyết bằng biện pháp xây dựng các căn hộ chung cư
Hầu như các căn hộ chung cư không chiếm diện tích đất ở, bởi chúng chiếm
khoảng không gian phía trên đất nên việc sử dụng đất được tận dụng một cách tối đa,
không lãng phí như đối với nhà ở riêng lẻ. Bên cạnh đó, các căn hộ chung cư bởi đều
có chung phần tường phân chia căn hộ, sàn, mái, tường chịu lực, tường bao…nên chi
phí xây dựng mỗi căn hộ chung cư sẽ được tiết kiệm tối đa cho chủ đầu tư
Chính vì những lý do này mà Nhà nước đã có nhiều chính sách để khuyến khích,

thông qua hệ thống thang máy, cầu thang bộ
Hạ tầng xã hội thì các công trình trường học với các cấp học từ mầm non đến
trung học phổ thông, khu vui chơi, giải trí, văn hóa thông tin, dịch vụ thương mại, chợ,
siêu thị nằm gần khu chung cư, tạo thuận tiện cho người sống trong các căn hộ chung
cư được tiếp cận, sử dụng. Chính vì căn hộ chung cư có điều kiện sống tốt nên nó luôn
là tiêu chí lựa chọn hàng đầu của người dân có nhu cầu nhà ở nhưng không đủ khả
năng về tài chính để mua nhà ở riêng lẻ có giá cao, đắt đỏ tại các đô thị lớn và phát
triển của Việt Nam
1.1.2.3. Căn hộ chung cư mang đặc điểm của nhà ở
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 6 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở, vì vậy căn hộ chung cư mang đặc điểm của
nhà ở:
Một là, căn hộ chung cư gắn liền với đất ở, được xây dựng trên đất, thể hiện tính
“bất di bất dịch” không thể di dời của căn hộ chung cư
Hai là, căn hộ chung cư có tính bền vững, ổn định, thời gian sử dụng lâu dài, tính
hao mòn chậm. Nếu căn hộ chung cư được xây dựng với chất lượng tốt, căn hộ chung
cư có thể sử dụng được 50 – 60 năm
Ba là, căn hộ chung cư được sử dụng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở là nhu cầu quan trọng của mỗi người, một
nơi ở ổn định có điều kiện sinh hoạt tốt sẽ đóng vai trò rất lớn đến việc tái sản xuất sức
lao động bản thân, giúp tăng năng suất lao động phát triển kinh tế
Bốn là, căn hộ chung cư với cơ cấu gồm phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp,
phòng vệ sinh đáp ứng được yêu cầu cơ bản đặt ra về kết cấu của nhà ở
Năm là, căn hộ chung cư được đưa vào các giao dịch chuyển nhượng, mua bán,
tặng cho, thừa kế, xác lập quyền sở hữu đều phải tuân thủ theo quy định pháp luật về
nhà ở, pháp luật dân sự, luật về đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan
1.1.2.4. Căn hộ chung cư mang đặc điểm của bất động sản
Căn hộ chung cư là bất động sản nên mang các đặc điểm của bất động sản:
Thứ nhất, căn hộ chung cư là loại bất động sản mang tính cá biệt. Nó xuất phát từ

không gian chức năng tối thiểu gồm phòng khách, phòng ngủ (phòng ngủ chính diện
tích hơn 20m
2
và có khu vệ sinh riêng), khu vực bếp, phòng ăn, hai khu vệ sinh với đầy
đủ trang bị chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm
nằm hoặc đứng, các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh cùng các
phòng chức năng khác. Tất cả các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu sáng tự nhiên
và tiếp xúc với không gian rộng rãi
Căn hộ chung cư loại 2: là căn hộ phải có diện tích không nhỏ hơn 60m
2
với
không gian chức năng tối thiểu gồm phòng khách, phòng ngủ (phòng ngủ chính diện
tích hơn 15m
2
và có khu vệ sinh riêng), khu vực bếp, phòng ăn, tối thiểu hai phòng vệ
sinh với đầy đủ trang bị chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa
sen, bồn tắm nằm hoặc đứng, các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước
lạnh cùng các phòng chức năng khác. Tất cả các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu
sáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian bên ngoài
Căn hộ chung cư loại 3: là căn hộ phải có diện tích không nhỏ hơn 50m
2
với cơ
cấu căn hộ đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành gồm phòng khách, phòng ngủ
(phòng ngủ chính diện tích hơn 12m
2
), phòng bếp, phòng vệ sinh có bồn cầu, bồn rửa
mặt. Tất cả các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu sáng đảm bảo quy chuẩn, tiêu
chuẩn hiện hành
Căn hộ chung cư loại 4: là căn hộ có diện tích, cơ cấu các phòng cũng gồm phòng
3

Trong lĩnh vực thương mại: là sự thỏa thuận giữa các thương nhân với nhau
hoặc với người liên quan nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ
trong hoạt đông thương mại
5
Bộ luật Dân sự 2005: Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự
6
Từ các khái niệm về hợp đồng có thể rút ra được khái niệm hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có nghĩa
4
Phạm Hữu Nghị, Sửa đổi Bộ Luật Dân sự năm 2005 - Vấn đề cải cách hợp đồng, Tạp chí Nhà nước và
Pháp luật – Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, 2010, trang 2
5
Châu Quốc An, Bài giảng Hợp đồng trong hoạt động thương mại, Khoa Kinh tế - Đại học
Quốc Gia Thành phố Hồ Chí Minh, trang 3
6
Theo khoản 1, Điều 338, Bộ luật Dân sự năm 2005
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 9 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
vụ chuyển giao căn hộ chung cư của mình cho bên mua và có quyền nhận tiền; bên
mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán và có quyền nhận căn hộ chung cư
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm chung của hợp đồng mua
bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
còn mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối tượng của hợp đồng
1.2.2.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán
tài sản
Căn hộ chung cư là bất động sản một loại tài sản. Vì vậy, hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng song vụ. Theo đó,

7
1.2.2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán
nhà ở
Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở nên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang
đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở:
Một là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chịu sự điều chỉnh của các lĩnh vực
pháp luật gồm pháp luật dân sự, pháp luật nhà ở và các văn bản có liên quan. Những
quy định pháp luật này khi được vận dụng vào trong hợp đồng, chúng sẽ được cụ thể
hóa thành những điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hai là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư về mặt hình thức phải được lập thành
văn bản
8
. Văn bản được thể hiện dưới vật liệu hữu hình là giấy, những thỏa thuận,
thống nhất ý chí của các bên trong hợp đồng được ghi lại và lưu giữ, không bị mất đi
như đối với hợp đồng thực hiện bằng lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể
Ba là, nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải thể hiện: tên địa chỉ
các bên, mô tả đặc điểm căn hộ chung cư, giá phương thức thanh toán, thời gian giao
nhận căn hộ, quyền và nghĩa vụ của các bên, cam kết của các bên, ngày – tháng – năm
ký kết hợp đồng, chữ ký các bên, thỏa thuận khác
9
Bốn là, việc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung là cơ sở pháp lý để hình
thành mối quan hệ pháp lý về mua bán giữa các bên. Các bên ràng buộc với nhau bởi
những thỏa thuận được giao kết trong hợp đồng
Năm là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự chuyển giao quyền sở hữu căn
hộ chung cư từ bên bán sang bên mua căn hộ chung cư. Bên bán có nghĩa vụ bàn giao
căn hộ chung cư và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và các
giấy tờ có liên quan khác như bảng vẽ thiết kế nhà chung cư, căn hộ chung cư, mặt cắt
của căn hộ chung cư…cho bên mua căn hộ chung cư
7
Hoàng Thế Liên, Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005, Nxb Chính trị Quốc gia, 2009, trang 278

được phân thành hai loại hợp đồng là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở
xã hội và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại. Sự khác biệt cơ
bản giữa hai loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư này là ở đối tượng được mua căn
hộ chung cư
1.2.3.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội
Hợp đồng được ký kết giữa bên bán là chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư được
Nhà nước hỗ trợ các chính sách về đất xây dựng, được miễn giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất; giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưu
đãi từ các tổ chức, tính dụng, ngân hàng hoặc nguồn ngân sách địa phương…. để đầu
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 12 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
tư xây dựng căn hộ chung cư bán cho bên mua thuộc diện: người có công; cán bộ,
công viên chức; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp; người có thu nhập thấp; các đối
tượng đã hết tiêu chuẩn nhà ở công vụ; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư
nhưng chưa bố trí được nhà ở
1.2.3.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại
Hợp đồng được ký kết giữa bên bán cũng là chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư,
chủ đầu tư tự bỏ vốn để đầu tư, tạo lập căn hộ chung cư đáp ứng nhu cầu của người
cần nhà ở và theo cơ chế thị trường “thuận mua vừa bán”. Bên mua chỉ cần được
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có đủ khả năng về tài chính thì đều được mua căn
hộ chung cư dạng nhà ở thương mại nếu có nhu cầu mua
1.3. Sự cần thiết của quy định pháp luật về mua bán căn hộ chung cư
Giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng diễn ra khá
sôi động trong khoảng thời gian gần đây, số lượng căn hộ chung cư được mua bán
ngày càng nhiều bởi nhu cầu mua căn hộ chung cư để ở của người dân không ngừng
tăng cao. Bên cạnh đó, các giao dịch mua bán căn hộ cũng không tránh khỏi những
tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư và khách hàng về các vấn đề như: chủ đầu tư đã
nhận đủ tiền mua căn hộ chung cư nhưng đến thời điểm bàn giao căn hộ thì căn hộ
chung cư vẫn chưa hoàn thành, căn hộ chung cư đã được bàn giao cho người mua
nhưng thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua không được chủ

biện pháp bảo vệ lợi ích của người mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai khi
chủ đầu tư không không thể hoàn thành dự án để bàn giao căn hộ chung cư cho người
mua
Kết luận chương 1
Nghiên cứu về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, cần thiết phải xây dựng được
khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng đồng thời
cũng cần nắm vững, hiểu rõ về đối tượng được mua bán trong hợp đồng là căn hộ
chung cư với những đặc điểm đặc trưng của loại hình nhà ở này để từ đó có sự vận
dụng các quy định pháp luật phù hợp vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Bên
cạnh đó là sự cần thiết của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư,
quy định pháp luật càng chặt chẽ thì những tranh chấp phát sinh giữa các bên trong
quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giảm bớt, hạn chế thiệt hại không mong muốn
cho mỗi bên, đồng thời với sự phát triển của quan hệ mua bán căn hộ chung cư trong
thời gian gần đây thì các quy định pháp luật đã được ban hành cũng phải không ngừng
được hoàn thiện những thiếu sót, những hạn chế để theo kịp với sự phát triển đó
CHƯƠNG 2
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 14 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là những người tham gia xác lập,
thực hiện hợp đồng; có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng bán căn hộ chung cư và
chủ thể phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng
2.1.1. Bên bán căn hộ chung cư
Chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư cũng đồng thời là bên bán căn hộ chung cư. Để
trở thành chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư thì nhà đầu tư phải được công nhận là chủ
đầu tư và dự án căn hộ chung cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt:
Nhà đầu tư là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản (vốn pháp
định 6 tỷ đồng) và có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp
hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp

Trên thực tế, có nhiều doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được
thành lập, nhưng năng lực về vốn rất yếu. Khi các doanh nghiệp này tham gia hoạt
động kinh doanh bất động sản trên thị trường, do năng lực về vốn yếu, nên đã thực
hiện nhiều hoạt động huy động vốn không tuân thủ đúng quy định pháp luật gây xáo
trộn, bất ổn cho thị trường. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp trong nước đăng ký vốn điều
lệ lớn, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhưng chỉ cần đáp ứng vốn
pháp định 6 tỷ theo quy định là được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
Thực tế, năng lực tài chính của doanh nghiệp không đảm bảo hoặc có thì chỉ là lúc đề
nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đầu tư, xin chủ
trương đầu tư, khi đi vào triển khai thực hiện dự án cụ thể thì không đảm bảo năng lực
tài chính do đầu tư dàn trải vào nhiều dự án bất động sản. Nguyên nhân do: i) Quy
định mức vốn pháp định tối thiểu khi thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng
kinh doanh bất động sản (6 tỷ đồng Việt Nam) là quá thấp. ii) Quy định vốn chủ sở
hữu (“vốn thực có” của chủ đầu tư ) khi triển khai dự án (15-20% tổng mức đầu tư của
dự án) là chưa chặt chẽ để đảm bảo năng lực tài chính của chủ đầu tư. Bởi trong thực
tế, nhiều chủ đầu tư cùng lúc có thể triển khai nhiều dự án, nhất là những dự án lớn.
Việc quy định vốn sở hữu của chủ đầu tư không thấp hơn 15-20% tổng mức đầu tư của
dự án đã được phê duyệt chưa quy định cụ thể là cho từng dự án hay là cộng gộp
chung cho các dự án do Chủ đầu tư đang thực hiện
11
. Vì vậy, Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 đã quy định
đối với doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì vốn pháp định do
Chính phủ quy định nhưng không thấp hơn 20 tỷ đồng (khoản 1, Điều 7, Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014) nhằm giảm bớt những tổ chức, cá nhân không đủ năng
lực về tài chính, năng lực về vốn nhưng vẫn muốn tham gia kinh doanh bất động sản
dễ dẫn đến những xáo trộn, bất ổn cho thị trường. Bên cạnh đó quy định về vốn chủ sở
hữu, định nghĩa vốn thực có của chủ đầu tư trong văn bản hướng dẫn hiện hành (Nghị
định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành) cần được sửa đổi, bổ sung kịp thời theo hướng quy định cụ thể

hợp đồng, pháp luật về nhà ở đòi hỏi cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự
để có quyết định đúng đắn nhất khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư
Tổ chức trong nước
Tổ chức trong nước phải có tư cách pháp nhân: Thứ nhất, tổ chức đó phải được
thành lập hợp pháp. Thứ hai, phải có cơ cấu tổ chức chặt chẽ. Thứ ba, có tài sản độc
lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm về tài sản đó. Thứ tư, tổ chức đó
nhân danh chính mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập (Điều 84, Bộ
luật Dân sự năm 2005). Khi tổ chức đã có tư cách pháp nhân, tổ chức đó có năng lực
pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao kết hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư với tư cách là bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 17 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm người Việt Nam định cư ở nước
ngoài vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
12
.
Người đó phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự như cá nhân trong nước và để được
mua và sở hữu căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại cho bản thân và gia đình sinh
sống thì người đó phải thỏa điều kiện:
Thứ nhất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam,
người đó vẫn được xem là công dân Việt Nam nên chỉ cần được tạm trú tại Việt Nam
thì người đó được quyền mua và sở hữu không hạn chế số lượng căn hộ chung cư dạng
nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở
Thứ hai, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, do họ không còn giữ quốc
tịch Việt Nam nên họ không được xem là công dân Việt Nam. Vì vậy, người gốc Việt
Nam đó muốn mua căn hộ chung cư thì phải thỏa điều kiện được tạm trú tại Việt Nam
từ ba tháng trở lên và thuộc một trong những diện: người về đầu tư trực tiếp tại Việt
Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; là nhà khoa học,

hợp hơn, tạo điều kiện hơn đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Luật Nhà ở năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014
đã quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ cần được nhập cảnh vào Việt
Nam (không cần phải thỏa điều kiện được tạm trú như quy định tại Điều 66, 67 Nghị
định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn và thi hành Luật Nhà ở như đã trình bày ở trên) thì
được quyền mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư gắn liền với quyền sử
dụng đất ở mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở riêng lẻ nói chung, căn hộ
chung cư nói riêng được sở hữu (khoản 1, Điều 155 Luật Nhà ở năm 2014). Đây là
hướng sửa đổi phù hợp của nhà làm luật, đáp ứng được những mong mỏi của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Cá nhân nước ngoài
Cá nhân nước ngoài có nhu cầu mua và sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam để
ở thì cá nhân nước ngoài đó phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự như cá nhân trong
nước, được phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên, đồng thời thỏa điều kiện
đang sinh sống làm việc tại Việt Nam: người đầu tư trực tiếp tại Việt Nam còn thời
hạn từ một năm trở lên hoặc là thành viên hội đồng quản trị, hội đồng quản lý hoặc
đang được thuê giữ chức vụ quản lý của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam;
người có công đóng góp cho đất nước Việt Nam; người có trình độ kỹ sư, cử nhân
trong lĩnh vực kinh tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục-đào tạo có giấy
phép lao động hoặc giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam; người có kỹ năng,
chuyên môn đặc biệt được phép hành nghề tại Việt Nam; người nước ngoài kết hôn
với công dân Việt Nam. Người đó được mua và sở hữu một căn hộ chung cư dạng nhà
ở thương mại (Điều 5, Nghị định 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2009 của
Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03
tháng 06 năm 2008 của Quốc hội quy định về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước
ngoài mua nhà, sở hữu nhà tại Việt Nam - hiện Nghị quyết 19/2008/QH12 đã hết hiệu
lực)
Chính sách cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu căn hộ chung cư
tại Việt Nam là một hướng mở của nhà làm luật, tạo điều kiện để khuyến khích cá
nhân nước ngoài vào đầu tư tại Việt Nam nhằm góp phần thúc đẩy kinh tế Việt Nam

ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để theo dõi, quản lý và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê
nhà ở này theo hướng dẫn của Chính phủ (điểm a, khoản 2, Điều 160 Luật Nhà ở năm
2014)
Tổ chức nước ngoài
Tổ chức nước ngoài là doanh nghiệp có vốn đầu tư vốn đầu tư nước ngoài đang
hoạt động tại Việt Nam từ một năm trở lên theo pháp luật về đầu tư và không có chức
năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại
doanh nghiệp đó ở. Doanh nghiệp được mua và sở hữu một hoặc một số căn hộ chung
cư dạng nhà ở thương mại để làm nhà ở cho người lao động của doanh nghiệp (khoản
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 20 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
5, Điều 2, Nghị quyết 19/2008/QH12 thí điểm cho tổ chức, cá nhân mua và sở hữu nhà
ở tại Việt Nam – hiện Nghị quyết 19/2008/QH12 đã hết hiệu lực)
Tại một số địa phương có nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang
hoạt động và có các chuyên gia nước ngoài đang làm việc như: Vĩnh Phúc, Bắc Ninh,
Bình Dương, Đồng Nai nhưng lại không có căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại
phù hợp và đáp ứng các yêu cầu trong sinh hoạt của người nước ngoài hoặc có căn hộ
chung cư dạng nhà ở thương mại nhưng lại ở xa nơi làm việc, không thuận tiện cho
việc đi lại của người nước ngoài, dẫn đến mặc dù họ có nhu cầu về chỗ ở nhưng đã
chọn phương án thuê nhà ở để thuận tiện cho đi lại, làm việc. Bên cạnh đó là do chi
phí mua căn hộ chung cư còn quá cao so với chi phí thuê nhà ở cho người nước ngoài
đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở và doanh nghiệp không được cho thuê, không
được bố trí cho cá nhân trong nước sử dụng khi nhà ở đã mua không sử dụng hết hoặc
bỏ trống khi các chuyên gia làm việc tại doanh nghiệp hết hạn về nước
14
. Vì vậy, việc
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mua và sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam
vẫn còn ít
Luật Nhà ở năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014
đã quy định không chỉ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà chi nhánh, văn

thời các đối tượng này còn phải đáp ứng các điều kiện sau: Thứ nhất, người chưa có
nhà ở thuộc sở hữu của mình (người đó đang ở thuê) hoặc có sở hữu nhà nhưng diện
tích nhà ở nhỏ hơn 8m
2
sàn/người hoặc nhà ở tạm bợ hư hỏng, dột nát, chưa nhận được
bất kỳ hỗ trợ từ Nhà nước. Thứ hai, người mua căn hộ chung cư của dự án phát triển
nhà ở xã hội phải thường trú hoặc tạm trú tại tỉnh, thành phố nơi có dự án và có đóng
bảo hiểm xã hội từ một năm trở lên. Thứ ba, trường hợp người đó thuộc diện có thu
nhập thấp thì phải không nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên. Đối với người mua
căn hộ chung cư mà người đó thuộc diện tái định cư thì thực hiện theo quy định,
hướng dẫn cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án căn hộ chung cư dạng
nhà ở xã hội (Điều 14 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của
Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội)
Nhà nước luôn khuyến khích và có những chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở xã hội để bán, trả chậm, trả dần đối với
người có công, công chức, viên chức, người nghèo, người có thu nhập thấp. Trong đó,
các dự án căn hộ chung cư là sự chọn lựa hàng đầu của rất nhiều nhà đầu tư. Hiện nay,
số lượng các dự án căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng khá
nhiều để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Tuy nhiên, giá bán căn hộ chung cư
dạng nhà ở xã hội trên thực tế không phải rẻ, thậm chí là có mức giá bán ngang mức
giá căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại. Ví dụ: dự án 420 căn hộ chung cư dạng
nhà ở xã hội của công ty cổ phần xây dựng số 3 (Vinaconex) – Hà Nội có mức giá bán
mỗi m
2
căn hộ là 13 triệu đồng, căn hộ 50m
2
đã có mức giá 650 triệu đồng
16
, một mức
giá cao so với mức thu nhập của những đối tượng được mua căn hộ chung cư dạng nhà

Quy định pháp luật hiện hành không đưa ra định nghĩa về căn hộ chung cư hình
thành trong tương lai. Tuy nhiên, tại khoản 2, Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP
ngày 29 tháng 12 năm 2006 được sửa đổi, bổ sung năm 2012 của Chính phủ về giao
dịch bảo đảm quy định: “tài sản hình thành trong tương lai gồm…tài sản đang trong
giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao
dịch bảo đảm”. Từ khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai, có thể đưa ra nhận
định về căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là căn hộ chung cư đang trong giai
đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng. Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2006 cho phép chủ đầu tư được bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai
nhằm mục đích để huy động vốn phục vụ cho dự án. Sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư
tiếp tục thực hiện dự án theo đúng thiết kế kỹ thuật và tiến độ xây căn hộ chung cư đã
thỏa thuận với khách hàng
17
Theo khoản 1, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006
GVHD: Nguyễn Huỳnh Anh 23 SVTH: Nguyễn Đoàn Bá Duy
Quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với khách hàng khi
thiết kế kỹ thuật nhà chung cư, căn hộ chung cư đã được phê duyệt và đơn vị thi công
đã xây dựng xong phần đài giằng móng hoặc đạt đến độ cao mặt bằng sàn của tầng
thấp nhất của công trình nhà chung cư và được nghiệm thu kỹ thuật. Đối với căn hộ
chung cư dạng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư còn phải hoàn thành thủ tục mua bán
căn hộ chung cư qua sàn giao dịch bất động sản và thông báo việc thực hiện giao dịch
mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai với Sở Xây dựng nơi có dự án
căn hộ chung cư biết trước ít nhất 15 ngày trước khi ký hợp đồng với khách hàng được
quy định tại điểm đ, Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của
Chính phủ quy định và thi hành Luật Nhà ở. Riêng đối với căn hộ chung cư dạng nhà
ở xã hội thì chủ đầu tư phải lập danh sách những đối tượng thuộc diện và điều kiện
được mua căn hộ chung cư và gửi về Sở Xây dựng nơi có dự án căn hộ chung cư, sau
15 ngày Sở Xây dựng không có ý kiến thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua

nối ra bên ngoài; phần tô, trát vách của căn hộ, các nhà vệ sinh chưa được hoàn thiện;
trần nhà chưa được tô, trát và đóng trần; các phòng ngủ chưa được xây để ngăn vách;
sàn nhà chưa được lát gạch, hoặc lát ván sàn; nhà vệ sinh chưa chống thấm, lát gạch;
thiết bị vệ sinh, hệ thống đèn chưa lắp đặt…
18
. Khách hàng mua căn hộ chung cư được
xây thô sẽ bỏ ra một khoản chi phí để sửa sang, nâng cấp theo nhu cầu của mình. Việc
hoàn thiện các hạng mục này của căn hộ chung cư không làm ảnh hưởng đến kết cấu,
cấu trúc của nhà chung cư, cũng như không làm ảnh hưởng kết cấu các căn hộ chung
cư khác xung quanh
Hiện nay, các chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư thường bán căn hộ chung cư
được xây thô. Bởi bắt nguồn từ tâm lý của một lượng khách hàng không nhỏ muốn
mua căn hộ chung cư dạng này, sau đó họ tự bỏ tiền để đầu tư thêm một khoản nhằm
sửa sang căn hộ chung cư theo ý thích và phù hợp mục đích sử dụng của bản thân và
gia đình cũng như giảm bớt áp lực về giá mua và tiết kiệm được một khoản chi phí sửa
sang lại căn hộ chung cư theo đúng ý nếu phải mua căn hộ chung cư đã có sẵn; về phía
chủ đầu cư việc bán căn hộ chung cư xây thô cũng giúp chủ đầu tư giảm đi một phần
sức ép từ vốn vay để đầu tư dự án, chủ đầu tư thu được tiền từ khách hàng, cân đối
được tài chính của dự án đồng thời tránh được nguy cơ tồn kho căn hộ chung cư
2.2.3. Căn hộ chung cư có sẵn
Căn hộ chung cư đã có sẵn là dạng căn hộ chung cư đã được chủ đầu tư xây
dựng hoàn thành đúng theo thiết kế kỹ thuật, hoàn thiện những hạng mục xây dựng
bên trong, bên ngoài căn hộ chung cư như hệ thống điện, nước, vách, trần, sàn nhà, các
phòng, nhà vệ sinh đều được tô, trát…hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã
được xây dựng hoàn chỉnh, khách hàng chỉ việc mua căn hộ chung cư và sử dụng. Vì
căn hộ chung cư đã được xây dựng hoàn thành nên giá bán căn hộ cao hơn so với giá
bán căn hộ chung cư được xây thô cùng loại nên khách hàng cần có đủ nguồn tài chính
để mua căn hộ chung cư dạng này. Ưu điểm của căn hộ chung cư đã có sẵn là khách
hàng không cần phải bỏ chi phí để xây dựng hoàn thiện căn hộ chung cư như đối với
18