
KHOA LUẬT

HOÀNG THỊ OANH

HîP §ång mua b¸n c¨n hé chung c-
theo ph¸p luËt viÖt nam LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2014


KHOA LUẬT

trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung
thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

 LU Hoàng Thị Oanh

MỤC LỤC
Trang
Trang ph 
L
Mc lc
MỞ ĐẦU 1
Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN
HỘ CHUNG CƯ 5
1.1. Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư và vấn đề
sở hữu căn hộ chung cư 5
1.1.1.   5
1.1.2. S h  12
1.2. Khái niệm, đặc điểm Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 20
1.2.1. m H  20
1.2.2. m H  20
Chương 2: GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN
CĂN HỘ CHUNG CƯ 28
2.1. Quy định pháp luật về giao kết và thực hiện Hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư 28
2.1.1. Nhn v giao kt Hng 28
2.1.2. Thc hin H  33

      ng m    t hi 
u dng di chuyn sc ti
 i s t li 
th m rng, nhu c ng t
h i vi nhii. Tuy
  
kh t vng m nhing hp, ,
  s dng bin ta H 
tim n nhiu ri ro ng  
 i.
t Vii vi giao dch mua
 thng nh
dn vic vn dng lung mc trong thc tin. 
Hn tng nh
giao dch   quan tr 
c ng s  u
i m  vn s cho ra nhng H
li cho h u th i mua. Thc t
nh sn mu Hi h
 u khi l a Hp

2
 D 
vc minh bch, H m
Lunh phi ghi chi tin tranh chp v
H n
i bia Hn
ng y quyi dung ca Hnn vic s hu
chung, s h bi t
Ha ch Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo

 


/





.


  









, tip c








;
- c trt v Hng mua
 c trng tranh chp;
-  xut git.
5. Phạm vi nghiên cứu
Lu yu tu nhnh ca Lu

4
ng d n Hng
 n giao d
s tu 02 dng bin
a H ng y quyp
 i dung
ng ca H
n qui dung Hng  cp t
nh, ca Hng, Lu
mt  m  v c
m hay thc t, bu v n.
6. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
- P





, .
- 







.
7. Kết cấu của luận văn
hn m u, kt luu tham kho, ni dung
ca lu
Chương 1: n chung v H 
Chương 2: Giao kc hin H 
Chương 3: Qu    theo Hp    

Chương 4: Tng kn ngh.

5
Chương 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
CĂN HỘ CHUNG CƯ

1.1. Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư và vấn đề
sở hữu căn hộ chung cư
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm căn hộ chung cư, nhà chung cư
1.1.1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư
 Vi hi
b                
ng xut hin nhiu   lquan trng trong s
n c i, s t  
 ln, t , nhu cu v n
thit ph n   tit kim di dt,
gi ng, t cho nhii  ng lp
ng nhu cng b

- H cng s dng cao,
m bo quy hoch, ki tng k thut, h ti, cht
n, trang thit b u kin cung cp dch v qun
 dt m o;
- ng s dng cao;
m bu v quy hoch, ki tng k thut, h tng
i, chn, trang thit b u kin cung cp
dch v qu dt m o;
- ng chng s dng  d
cao; tt c t m 

7
- Cung s
d m b u
ki  d
    nh        p
tht gi
cho nhu c a nh
 l c [7].
 t  2006 bu xut hing
 t nhii ta g
nh trong bt
k  nh gia
ng. Tha lo
t tha nh hi nm gn
c nh ln
ng s dng. Vi viquy hoch
ng ch ng, ch 
4 tng m 70%, h  h tng
 n theo t, 

t s dng chung. Vic qu dng
 chu ch s hu hou h 
dc thc hinh v qu d chung t.
 thy, Ngh -c s 
nh trong lom bo v quyn li
s h. Do lo
trii mua la chn nhi nh vic
  ch bng sn, hp
ng phi cng nhn cng hoc chng thc c
thm quyn; ni dung ca hng phn dic s hu
  s hu chung, di
 [9, u 13].

9
1.1.1.2. Đặc điểm căn hộ chung cư, nhà chung cư
          i s hu li b hn ch
quyn s hu so v s h
m chung c ng
g bi
- i s dng, bao g s
h, ch s hn dii s dng
c biu dic s hu
chung, s d cc
s h i, s hu chung cng
  h th:
+ Phn s hm:
Phn di, bao gm c di
gn lin v n di
nh hnh ct; H thng trang thit b k
thut s d n lin v , phn dic phn s

 th nh v qu
d 2005, Quynh s -BXD
  a B  ng, Ngh nh s - 
23/6/2010 c c
ng thc hin qu du
kin sm bo an i s dm bo an ninh trt t, to
lp np si s
 s ng, trong quy sinh
mt s ng mc, bp cp. Thc t y ra mt s tranh ch
n v s h thng nht

11
trong vi 
n.
-  ng, ch s h quyn
quynh trong vic qu c u
ch s hc qu c t
ny sinh tranh cht nhiu. Vic qu
s dng do Ban qun tr p qu
m nhn tr i
ngh i ngh c s hi s d
 n cao nht trong vic qu dng n
ba Ban qun tr  s h 
vng tranh chp xung quanh v qu 
ch v, b
-  
 i. N  thuc
  c c ph thu tr
c qun, huy thut s


bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu
riêng [39, u 70, Khon 2]  hu n
gii quyt nhng m qu
c.
nh chi ting dut N chi tit
ng nh v phn thuc s h
1. 
















u ch s h:
a) 

 (















 chc, 

;
b) 







(




, 





  hoc c
 h
Ch s h, ch s hn di
nh tm b khoc gi
 s h [12, u 49, Khon 1].
 hiu phn s h 
hu c  ho ch 
n cht ca Hng mua
c b tin s h chc mua di
v  hn s hi vi nhng di
 ch
   a ch   i vic giao dch chuyn quyn s h 
 c s hy,
   n v phn s h  ng c th c ra rt
ri Vit Nam tn ti nhiu lo
  c hi.
t vn li ci m 
   m a, c khoc s h
bao g, di.

14
- V s hu chung: Quy ch qu2003
ca B ng B nh:
Phn s hu chung m phn din
i (tr phn dic s hi khon 4
 thng kt cu chu lc, trang thit
b k thu
ngu thang b

t b s d nh ti
khou 70 ca Lu [12, u 49, Khon 2].
Phn dic s hnh ti kho
 s d s hnh ca Lut
, Ngh nh v qu dng 
V nh dic s h s
d s hnh v qu dng
y, ki-t, ch  c s hu
ng hp: ch ng ch s h hoc
 chc thuc s ha ch 
ch  l  phn di
thuc s h  ch s hi vi
ch  -t, ch  
ng hi s  h.
1.1.2.2. Thực tế áp dụng quy định sở hữu chung và sở hữu riêng.
Mnh v s hu chung, s ha
          u 49 Ngh    nh:
Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại Điều này
phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư [12] 

16
thc t ng ki
: Ti pha H ca Time
  ph 
Khu vc s hng ca ch c khu vc s hu
c quyn
s ha Ch   bao
gm: (i) t tn tng 2; (ii) ding hm; (iii) din
ng tum; (iv) ch  xe trong tng hm thuc Khu vc s hu
a Ch m

c s h n ti
M u 1 H c T
hch v  ng Trn Duy
n Cu Gi ph
ch ng t nh:
1.13 n s hu chung ca kh
b ho   phn ho   c c    m
trong phn s ha bt k ca Ch s hm
i h hng m thng
kt cu chu lc, trang thit b k thu
gm khung, cng chu l (tr n
nh ti m
, cu thang b (tr cu
thang b ch v),  thang
ch v), lng ni
b, lm, lng x  thng c
c, b ph

18
xe thuc tng hng ht c
snh kh tng 1;
1.14 n s hn din
i hn bi: Di
b nh, di
dc thm mc v b  c ding k
thut dch v), di  ng hm 1, tng hm 2, di  
 t tn tng 5 (tr dit
cnh kh tng 1); di
 
c S hu chung ca kh nh

m do
qun, tu sc hin vic tu sa li tng b b 
1.1.2.3. Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư
Quyn s hn thuc s hu theo Lut D i vn
m vi rn s h 
 s h trong chuu ch s hn s hu
i quyn s h  s
hu trong mt cng s hu chung. Quyn s hu ca h b gii hn bi
lunh. Ch  ng phnh v quy
 trong s h hn ch quyn bnh v
quyn s dng, quyi v thuc s hu c:
- i kt cu phn s hc phn s dng
 c;
-  c s dng vt li      ca  


20
1.2. Khái niệm, đặc điểm Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.2.1. Khái niệm Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
H ng ca H
 ni th cho loi h
bn cht ca loi h m v h
 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyn
quyn sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền
cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
a loi H l
thit yu, ng trc tip, to li sng ci mua, d xy ra
tranh ch c B ng quy
nh m th t 16/2010/TT-