MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
MỞ ĐẦU 1
I- Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở 2
1) Khái niệm về hợp mua bán nhà ở 2
2) Các yếu tố pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 3
II- Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 5
1) Khái niệm mua bán căn hộ chung cư 5
2) Các yếu tố pháp lý của mua bán căn hộ chung cư 6
1) Thực trạng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 13
2) Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 18
KẾT LUẬN 20
MỞ ĐẦU
Ngày nay, cùng với tốc độ gia tăng dân số ngày càng nhanh, sự phát triển của nhu
cầu xã hội diện tích đất ngày càng bị thu hẹp. Mặt khác, nhà ở là tài sản và là nhu cầu
không thể thiếu đối với con người. Trong tình trạng dân số gia tăng và quỹ đất ngày càng
eo hẹp, nhất là ở các đô thị lớn, thì nhà chung cư đang được hướng tới như một giải pháp
1
thiết yếu. Vậy pháp luật đã quy định như thế nào về mua bán căn hộ chung cư? Thực
trạng mua bán căn hộ chung cư hiện nay tại Việt Nam ra sao? Những ưu điểm từ việc
mua bán nhà chung cư cũng như những nhược điểm cần khắc phục? Để tìm hiểu rõ hơn
về vấn đề này em đã quyết định lựa chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư-
một số vấn đề lý luận và thực tiễn”.
NỘI DUNG
I- Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở.
1) Khái niệm về hợp mua bán nhà ở
Từ xưa đến nay nhà ở vẫn luôn luôn là phần không thể thiếu của mỗi con người.
Thấy được vai trò to lớn của nhà ở nên pháp luật Việt Nam đã quy định mọi công dân
đều có quyền tạo lập nhà và sở hữu nhà ở nhằm tạo khung pháp lý cơ bản bảo vệ lợi ích,
mong muốn hợp pháp của cá nhân.
Mỗi tổ chức, cá nhân muốn sở hữu nhà ở cần thông qua các giao dịch về nhà ở để

Nhà ở 2005:
*) Bên bán nhà
“ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân
sự.” Như vậy, bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp để chứng minh
quyền sở hữu của mình đối với người mua nhà. Đối với người được ủy quyền bán nhà
phải chứng minh mình là đại diện hợp pháp của chủ sở hữu nhà đang mua bán. Đây là
một quy định đúng đắn của luật nhà ở, để đảm bảo việc thực hiện giao dịch này là hoàn
toàn phù hợp đảm bảo quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu căn nhà. Tổ chức bán nhà
phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp bán nhà ở không nhằm mục đích
kinh doanh.
*) Bên mua nhà
3
Bên mua nhà phải là đối tượng được phép sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định của
Luật nhà ở năm 2005. Nghĩa là, chỉ những chủ thể được phép sở hữu nhà tại Việt Nam thì
mới có thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà. Đây là một quy định nhằm giới hạn phạm
vi các chủ thể có quyền được mua nhà tại Việt Nam. Cụ thể, các chủ thể được sở hữu nhà
bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi
đăng ký hộ khẩu thường trú; b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126
của Luật này; c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của Luật này.
Như vậy, chỉ những cá nhân, tổ chức trên mới có quyền tham gia vào hợp đồng mua bán nhà
với tư cách là bên mua.
2.2) Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở có thể dùng để ở hoặc có thể dùng vào nhiều mục đích khác như làm cửa hàng,
cửa hiệu, văn phòng, xưởng sản xuất Nhà ở có thể là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ
dùng cho con người sinh sống, nghỉ ngơi trên một diện tích. Diện tích không phải là vô hạn
mà có số do cụ thể và giới hạn trong không gian. Căn nhà trở thành đối tượng của hợp đồng
mua bán nhà ở phải thỏa mãn các quy định tại Khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở 2005:
“a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của

càng tăng lên nhưng quỹ đất ngày càng ít đi. Bên cạnh đó là sự xuất hiện của nhiều nhà
đầu tư, họ xây nhà cao tầng và bán đi để thu lợi nhuận. Trước tình trạng đó, nhà nước đã
có những bước đi đúng đắn trong việc tạo hành lang pháp lý cho việc mua bán căn hộ
chung cư.
Để hiểu được thế nào là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước hết ta phải hiểu
thế nào là căn hộ chung cư. Theo Điều 70 Luật nhà ở 2005 có quy định như sau: “Nhà
chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ
5
tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng
của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử
dụng nhà chung cư”. Như vậy, nhà chung cư sẽ tồn tại 2 hình thức sở hữu đó là sở hữu
chung và sở hữu riêng. Trong luật Xây dựng 2003 cũng có những quy định thể hiện đặc
tính quan trọng của nhà chung cư đó là: “Dự án nhà chung cư là loại dự án nhà ở không
sở hữu đất và quyền sử dụng chung của chủ căn hộ đối với không gian công cộng thuộc
khuôn viên khu chung cư”. Vậy diện tích nhà mà người mua nhà chung cư được sử dụng
bao gồm diện tích của từng căn hộ( diện tích riêng), khoảng diện tích này cũng là diện
tích được mua bán, còn diện sở hữu chung của tất cả các cá nhân là diện tích không ai có
quyền chuyển nhượng nhưng sẽ được sử dụng khi có sở hữu riêng tại khu chung cư đó.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua
bán nhà ở nói chung và có những đặc điểm riêng do tính chất đặc thù của căn nhà chung
cư như đã phân tích ở trên. Từ đó ta có thể khái quát về hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư như sau: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa
bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao căn hộ nhà chung cư và
quyền sở hữu căn hộ cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời
hạn, địa điểm, theo phương thức mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư”.
2) Các yếu tố pháp lý của mua bán căn hộ chung cư
2.1) Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chính là căn hộ chung cư. Nhà
chung cư cũng phải đáp ứng được yêu cầu về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà nói

kinh doanh quy định tại Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản: “Tổ chức, cá nhân khi kinh
doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đằng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật”. Nếu là mua bán giữa cá nhân với nhau thì vẫn phải
tuân thủ theo các quy định về hợp đồng có công chứng, chứng thực.
Việc hợp đồng mua bán nhà chung mà người bán là chủ dự án đầu tư chung cư
không phải công chứng, chứng thực có ưu điểm là việc mua bán diễn ra nhanh chóng, đặc
biệt bên bán sẽ nhanh chóng thu hồi được tiền đầu tư. Nhưng điều này cũng tiềm ẩn nguy
7
cơ rủi ro rất lớn khi người mua không biết căn nhà đó thực tế đã được bán hay chưa?
Hoặc khi giá nhà đất tăng lên nhanh chóng như hiện nay hợp đồng không công chứng
liệu có đủ giá trị pháp lý để bắt chủ đầu tư giao nhà đúng hẹn
Trước năm 2009, chưa có mẫu hợp đồng thống nhất về mua bán căn hộ chung
cư.Trong quá trình mua bán, các mẫu hợp đồng này phần lớn do bên bán(chủ đầu tư) đưa
ra. Nên các mẫu hợp đồng này không giống nhau. Người mua phần lớn chấp nhận nội
dung của hợp đồng mà không được có thêm các quyền lợi chính đáng mà đáng ra họ
được phép yêu cầu. Người mua sẽ thụ động trong việc tham gia bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của mình khi thiết lập hợp đồng, quyền lợi sẽ được nghiêng về phía chủ đầu tư
vì họ là bên duy nhất xây dựng hợp đồng.
Để khắc phục tình trạng này ngày 25/02/2009 Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư
số 01 hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Theo đó tất các tổ chức, cá
nhân kinh doanh nhà chung cư phải áp dụng mẫu hợp đồng này kể từ ngày thông tư có
hiệu lực. Thông tư này được xây dựng trên nguyên tắc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp
của cả 2 bên. Đặc biệt là bảo vệ quyền lợi của người mua nhà chung cư - đối tượng chịu
sự áp đặt ý chí đơn phương của các chủ đầu tư trong một thời gian dài. Đây cũng là công
cụ quản lý của Nhà nước để quản lý hoạt động kinh doanh, mua bán nhà chung cư. Thông
tư 01/2009/TT-BXD đã phần nào dự trù hướng giải quyết những mâu thuẫn có thể phát
sinh trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
2.3) Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Căn cứ vào thông tư số 01/2009/TT-BXD chúng ta có thể phân tích những nội dung
cơ bản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau:

sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ (ví dụ: Bể bơi, sân
tennis, siêu thị ). Phần diện tích riêng này được chủ đâu tư và các chủ thể khác khai thác
nhưng không được làm ảnh hưởng tới diện tích thuộc sở hữu chung của chung cư. Các
phần diện tích này như bể bơi, sân tennis trong trường hợp nó là một bộ phận kết nối với
nhà chung cu theo khoản 3 Điều 70 luật Nhà ở thì nó lại là sở hữu chung. Những phần
diện tích phục vụ công cộng nêu trên nếu là một phần kết nối đối với khu trung cư điều
9
đó đồng nghĩa là nhà chung cư cao cấp hơn và người mua phải chịu mức giá cao hơn để
sử dụng công trình này, các công trình này sẽ trở thành sở hữu chung.
Để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà thông tư 01/2009/TT-BXD khi ký kết
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm bản nội quy sử dụng nhà
chung cư đó. Bản nội quy này được pháp luật xem như bộ phận không thể tách rời của
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Việc quy định như vậy của pháp luật là hoàn toàn
hợp lý, điều đó đảm bảo tránh được những tranh chấp. Quy định này làm tăng trách
nhiệm của bên bán, cũng như ý thức của bên mua về quyền lợi và nghĩa vụ của mình.
Tại điều 9 Quy chế sử dụng nhà chung cư ban hành theo quyết định số
08/2008/QĐ-BXD ngày 25/08/2008. Bản nội quy quản lý nhà chung cư phải có những
nội dung cơ bản sau:
“ a) Trách nhiệm của các tổ chức (Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư, doanh
nghiệp quản lý vận hành và Ban quản trị) trong quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy
định của Quy chế này;
b) Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp nhà chung cư;
c) Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư;
d) Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành, bảo trì
nhà chung cư và các loại phí hợp lý khác;
đ) Xác định danh mục, vị trí, diện tích và quy mô các phần sở hữu riêng trong nhà chung
cư; phần sở hữu, sử dụng chung trong và ngoài nhà chung cư;
e) Quy định về việc sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và một
số quy định khác”.
2.3.2 Về diện tích căn hộ chung cư

từ đóng góp của các chủ sở hữu tương ứng phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở
hữu.
Như vậy, ngoài phần giá cả tính trên từng mét vuông căn hộ, để đảm bảo cho nhà
chung cư vận hành một cách bình thường và góp phần khai thác có kết quả các tiện ích
trong nhà chung cư, những người mua nhà phải nộp một khoản phí dùng để bảo trì những
phần sở hữu chung trong nhà chung cư như cầu thang máy, nơi để xe, hệ thống phòng
cháy chữa cháy… Khoản kinh phí này chiếm 2% tổng số tiền bán chung cư theo quy định
tại điểm a khoản 1 Điều 54 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 9/6/2006 của chính phủ.
11
Đối với từng loại nhà chung cư cũng như quy mô và số lượng các công trình thuộc
sở hữu chung nhiều hay ít mà mức phí để bảo trì, vận hành cần nhiều hay ít. Trong
trường hợp kinh phí thu được để bảo trì không đủ thì huy động từ đóng góp của các chủ
sở hữu tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu Như vậy, số tiền
phải đóng góp của người có diện tích sở hữu riêng lớn sẽ lớn hơn các chủ sở hữu có diện
ích nhỏ. Dự kiến các mức phí dùng cho công tác quản lý, điều hành nhà chung cư được
nêu rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Mức phí này có thể được trả theo tháng
hoặc theo quỹ và có thể điều chỉnh sao cho phù hợp với tình hình thực tiễn ở chung cư
đó. Nhưng phải dựa trên nguyên tắc không vượt quá mức trần do UBND Tỉnh (và tương
đương) ban hành.
Hiện nay, có các chủ đầu tư dự án nhà chung cư đã tăng mức phí dịch vụ một cách
vô lý với lý do kinh phí thu được không đủ để quản lý, quản lý điều hành nhà chung cư.
Việc tăng kinh phí này là cần thiết nếu quản lý và điều hành chung cư không đủ để thực
hiện tốt chức năng của mình nhưng tăng bao nhiêu và tăng như thế nào cho phù hợp cho
các hộ dân thì phần lớn các chủ đầu tư nhà chung cư không tính tới hoặc cố tình bỏ qua
để đem lại lợi ích cao hơn cho mình. Điều này gây ra rất nhiều bức xúc trong các hộ dân
sống. trong nhà chung cư. Vì vậy cần có quy định về việc lấy ý kiến của các hộ dân trong
nhà chung cư để có mức tăng phù hợp.
2.4) Hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Điều 450 Bộ luật Dân sự, khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở quy định: “Hợp đồng mua
bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực”. Theo khoản 3

cùng điện tích như thế, tại khu vực đó thì lại vô cùng khó khăn.Vì thế hợp đồng mua
bán những khu chung cư thường là chọn lựa của đa số người có thu nhập vừa phải.
Nhà chung cư tiết kiệm được diện tích đất. Với một diện tích đáng lẽ chỉ có thể
làm nơi sinh sống của 5 đến 10 hộ gia đình, giờ đây có số đó sẽ tăng lên theo cấp số
nhân. Điều này giải quyết được một phần đáng kể về vấn nhà ở cho người dân. Nhưng
nó cũng có những vướng mắc nhất định đó là sẽ có những phần sở hữu riêng, diện tích
sàn và có những phần thuộc sở hữu chung. Việc hợp đồng mua bán nhà chung cư trong
thông tư 01/2009/NĐ-CP đã quy định cách tính phần diện tích sàn, từ đó người dân biết
được quyền sở hữu riêng của mình đến đâu. Tránh có những trường hợp hiểu sai gây ra
13
thiệt hại cho người mua cũng như tránh những trường hợp cố tình lấn chiếm diện tích sủ
dụng chung gây mất đoàn kết giữa các hộ trong khu chung cư.
Như đã nói ở trên, ngoài phần diện sở hữu riêng còn có phần diện tích thuộc sở
hữu chung của toàn thể khu dân cư. Vì vậy, mọi người trong khu chung cư cần có trách
nhiệm với khu chung cư của mình. Trách nhiệm đó được thể hiện rõ ràng nhất bằng việc
tuân theo đúng và đầy đủ các nội dung trong bản nội quy quản lý nhà chung cư. Không
ai có thể nói rằng “ không biết nội dung của bản nội quy” để vi phạm, làm ảnh hưởng
tới quyền lợi của khu chung cư cũng như trốn tránh trách nhiệm khi đã có hành vi sai
phạm. Dự trù được điều đó nên nhà làm luật Việt Nam đã quy định bản nội quy là một
phần không thể thiếu của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
1.2) Hạn chế
Bên cạnh nhưng ưu điểm đã đạt được của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
vẫn tồn tại rất nhiều hạn chế. Sau đây là một số hạn chế thường xuyên xảy ra:
* Hạn chế về giá cả và hệ số trượt giá
Như chúng ta đã biết, giá của căn hộ chung cư được tính theo giá sàn. Nếu căn
hộ đó đã hình thành thì việc tính toán cũng như thương lượng về giá cả là giá hai bên
thống nhất theo giá của thị trường tại thời điểm mua bán. Theo quy định của luật nhà ở,
chủ đầu tư được phép huy động vốn tiền ứng trước của khách hàng có nhu cầu mua căn
hộ. Theo đó, chủ đầu tư sẽ ký với khách hàng hợp đồng góp vốn. Đây là hợp đồng ghi
rõ số tiền góp vốn, đặc điểm căn hộ, vị trí, diện tích, thời hạn giao nhà.

hợp đồng mua bán với khách hàng mà ký với các khách hàng các thỏa thuận góp vốn
bằng văn bản. Các văn bản này do các bên tự ký kết, pháp luật chưa có quy định liên
quan đến vấn đề này. Nên đối tượng về nhà trong dự án thường không được đề cập một
cách chi tiết và cụ thể như nhà đã có. Mặt khác, không phải khách hàng nào khi mua
nhà chung cư trên dự án cũng hình dung được căn nhà tương lai của mình. Nên những
chi tiết này phần lớn là do nhà đầu tư tự mình mô tả, do đó không ít trường hợp nhận
nhà nhiều khách hàng cho rằng không đúng với chất lượng mà chủ đầu tư cam kết. Ví
dụ: Chung cư Manor TP. Hồ Chí Minh, nhiều hộ dân đã khiếu nại chủ đầu tư là công ty
Bitexco về việc chậm bàn giao nhà và nhà bàn giao không đúng như diện tích đã cam
kết, chất lượng công trình không đảm bảo…
* Hạn chế trong phần diện dích trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
15
Căn cứ vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ta thấy có 3 hình thức sở hữu: sở
hữu riêng của chủ căn hộ chung cư, sở hữu riêng của chủ đầu tư và phần sở hữu chung
của các hộ dân. Các điều khoản bắt buộc trong hợp đồng giúp người mua xác định được
diện tích sàn thuộc sở hữu riêng của mình nhưng không xác định được phần nào thuộc
diện tích chung của cả khu chung cư và diện tích thuộc sở hữu của riêng chủ sở hữu.
Ngày 8/11/2010, chung cư Mỹ Phước (quận Bình Thạnh) xảy ra chuyện lạ, xe của
cư dân bị đưa ra khỏi tầng hầm. Nguyên nhân, chủ đầu tư, Công ty cổ phần xây dựng số 5
cho rằng toàn bộ diện tích công cộng: hệ thống kỹ thuật từ điện, nước, thang máy… nằm
trong tầng hầm là tài sản riêng của doanh nghiệp, không bàn giao lại cho cư dân.
Các điều khoản trong hợp đồng chưa có điều khoản nào nói rõ quy chế xử phạt đối
với những chủ đầu tư chiếm hữu diện tích sở hữu chung của khu chung cư làm diện tích
sở hữu của riêng mình sẽ ra sao. Do không có sự quy định cụ thể của pháp luật về khoản
chi phí để bảo quản, vận hành nhà chung cư sẽ được sử dụng cụ thể ra sao, gây ra tình
trạng nhà đầu tư dung tiền chung vào việc bảo trì cả tài sản riêng của mình.
* Hạn chế trong quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên
Trong hợp đồng mua bán nhà thông thường vai trò của người bán đương nhiên sẽ
chấm dứt khi hợp đồng được giao kết xong và hoàn thành thủ tục bàn giao căn hộ. Kể từ
thời điểm đó bên mua là chủ sở hữu mới của căn nhà và có đầy đỉ quyền năng của chủ

sửa, bảo trì nhà chung cư: Ví dụ Ngày 22/10/2010 chung cư New Saigon (huyện Nhà Bè)
diễn ra cuộc đối thoại "nảy lửa" giữa cư dân và chủ đầu tư là Công ty Hoàng Nguyên
(thuộc tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai). Tại cuộc họp này, cư dân phàn nàn về tình trạng
xuống cấp của tòa nhà, hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa nghiệm thu, đồng hồ nước
không dùng vẫn quay. Cư dân New Saigon bất bình vì phát hiện một số nội thất trong căn
hộ không đúng với hợp đồng. Liệu chăng trong hợp đồng chỉ quy định về nghĩa vụ nhưng
đã có chế tài nào thực sự có tính răng đe, để chủ đầu tư thực hiện đúng quy định của pháp
luật và các điều khoản đã ký trong hợp đồng.
Những hạn chế này phát sinh trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cho thấy
việc nhà nước cần có những điều chỉnh sao cho phù hợp hơn với tình hình hiện nay
trước một thị trường đang phát triển mạnh mẽ như thị trường mua bán căn hộ chung cư.
17
2) Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
* Cần điều chỉnh cả hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sẽ hình thành trong
tương lai.
Như đã phân tích ở trên, pháp luật quy định tài sản hình thành trong tương lai có
thể tham gia giao dịch. Vì vậy, những nhà chung cư trên dự án cũng là đối tượng đươc
tham gia giao dịch mua bán nhà chung cư. Nhưng chưa có quy định về việc điều chỉnh
đối tượng này. Và hợp đồng này mang đến rất nhiều rủi ro cho người mua nhà. Do đó,
chúng ta cần có các quy chế quản lý nghiêm ngặt đối với loại đối tượng này của hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư. Ví dụ, cần quy định nhà đầu tư phải ghi rõ mô tả căn nhà kèm
theo bản vẽ kỹ thuật và cần qua thẩm định của các cơ quan có chuyên môn trước khi
hoàn tất thủ tục mua bán( đặt cọc) nhà chung cư trên dự án. Đồng thời cũng cần quy định
hệ số trượt giá trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trên dự án để ngăn chặn hành vi
chuộc lợi của nhà đầu tư (ban đầu chào mua với giá rẻ, sau đó tăng giá dần).
* Cần thành lập 1 ban kiểm tra nhà chung cư
Kiểm tra trong quá trình xây dựng nhà chung cư: Ban kiểm tra sẽ thẩm định lại về
việc nhà chung cư này đã được phê duyệt chưa? Chất lượng công trình trong bản vẽ cũng
như trong hợp đồng đã đồng nhất với thi công trên thực tế chưa? Kiểm tra tiến độ hoàn
thành công trình, kiểm tra hệ số trượt giá mà các chủ đầu tư đưa ra đối với những người

tổ chức đã góp vốn.
Mức phí trần về lệ phí sử dụng nhà chung cư do UBND Tỉnh, TP trực thuộc trung
ương quy định còn quá chung chung. Nếu như phân tích ở trên thì với một quy định
chung như trên sẽ có căn hộ tăng chưa đến trần nhưng người dân không có thu nhập để
trả, cũng có nơi tăng tới trần mà chẳng đủ dung. Vì vậy cần xây dựng khung giá dựa trên
loại nhà cao cấp hay bình dân. Mức sống tại khu vực đó ra sao, số công trình phục vụ
mục đích chung nhiều hay ít.
* Nên xây dựng luật riêng về nhà chung cư
19
Trước tình hình nhà chung cư phát triển mạnh mẽ như hiện nay. Các quy định
trong BLDS 2005 quy định về mua bán tài sản nói chung và Luật nhà ở 2005 quy định về
hợp đồng mua bán nhà ở vẫn chưa thực sự phù hợp với việc mua bán căn hộ chung cư
trên thực tế. Các quy định này mang tính định hướng chung cho tất cả các giao dịch mua
bán nhà ở. Nhưng với những tính chất và đặc điểm riêng của căn hộ chung cư thì các quy
định chung chung sẽ tạo ra kẽ hở rất lớn trong việc giao kêt và thực hiện hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư. Các văn bản dưới luật thì còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo giữa
chức năng của các sở, ban, ngành dẫn đến khó áp dụng.
Căn cứ vào những điểm chung đã có và những điểm riêng của căn hộ chung cư
chúng ta nên ban hành Luật riêng về căn hộ chung cư. Luật nhà chung cư phải đảm bảo
các vấn đề sau:
- Phạm vi, đối tượng áp dụng của luật chung cư.
- Các hình thức, nội dung của quyền sở hữu trong nhà chung cư.
- Các giao dịch(Chủ thể, nội dung, trình tự, hiệu lực…) của các hợp đồng mua bán,
tặng cho…nhà chung cư.
- Cụ thể hóa các nội dung trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
- Trách nhiệm của cá nhân, tổ chức trong việc thực hiện theo nội quy của nhà
chung cư.
- Trách nhiệm cơ bản của chủ đầu tư nhà chung cư.
- Thủ tục giải quyết tranh chấp về chung cư…
Ngoài ra, cần tham khảo pháp luật của các nước đi trước để tiếp thu kinh nghiệm