ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ & QUẢN TRỊ KINH DOANH

TẠ THỊ THÚY

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ & QUẢN TRỊ KINH DOANH

TẠ THỊ THÚY

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 8.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH

THÁI NGUYÊN - 2018



tôi, động viên, chia sẻ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập và
nghiên cứu luận văn này.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 6 năm 2018
Tác giả luận văn

Tạ Thị Thúy


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii
MỤC LỤC ......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. vii
MỞ ĐẦU............................................................................................................ 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................. 3
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 4
5. Bố cục của luận văn ...................................................................................... 4
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CÔNG TÁC QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT................................................................................ 5

1.1. Một số khái niệm cơ bản ............................................................................ 5
1.1.1. Giá đất ..................................................................................................... 5
1.1.2. Định giá đất ............................................................................................. 8

2.2.2.Phương pháp thu thập số liệu ...................................................................
32
2.2.3. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 34
2.2.4. Phương pháp phân tích số liệu .............................................................. 35
2.3. Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu ............................................................. 36
2.3.1 Nhóm chỉ tiêu về loại hình đất đai gồm ................................................. 36
2.3.2. Nhóm chỉ tiêu về giá đất ....................................................................... 37
Chương 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN ............................................... 38

3.1. Vị trí địa lý, kinh tế, xã hội của tỉnh Thái Nguyên .................................. 38
3.1.1. Vị trí địa lý, quy mô, diện tích .............................................................. 38
3.1.2.Địa hình, đất đai, sông ngòi, khí hậu ..................................................... 40
3.1.3. Tình hình phân bố dân cư...................................................................... 41
3.1.4. Tài nguyên ............................................................................................. 41
3.1.5. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội ....................................................... 43
3.1.6. Môi trường nhân lực.............................................................................. 47
3.2. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai của tỉnh Thái Nguyên ............... 47
3.2.1. Công tác ban hành và thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
về quản lý, sử dụng đất đai tại tỉnh Thái Nguyên ................................. 47


5

3.2.2. Công tác cấp GCNQSD đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính ................ 48
3.2.3. Công tác điều tra lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất........................ 50
3.2.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng đất ............................................................................................ 52
3.2.5. Tình hình quản lý, sử dụng đất ............................................................. 55
3.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ....................................................... 60

6

PHỤ LỤC ...................................................................................................... 124


7

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BTC

Bộ Tài chính

BTGPMB

Bồi thường giải phóng mặt bằng

BTNMT

Bộ Tài nguyên & Môi trường

CP

Chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

HĐND


TNMT

Tài nguyên môi trường

TP

Thành phố

TPTN

Thành phố Thái Nguyên

TT

Thông tư

TT

Trung tâm

TX

Thị xã

UBDT

Ủy ban dân tộc

UBND



Bảng 3.4:

Tổng hợp kết quả công táccho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất đã thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
giai đoạn 2014-2016...................................................... 54

Bảng 3.5:

Hiện trạng sử dụng đất tại tỉnh Nguyên giai đoạn 2014-2016 ... 56

Bảng 3.6:

Tổng hợp kết quả thu ngân sách từ đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 ............................................ 62

Bảng 3.7:

Kết quả thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực đất đai trên địa
bàn tỉnhgiai đoạn 2014-2016 ...................................................... 64

Bảng 3.8:

Khung giá đất ở nông thôn tại tỉnh Thái Nguyên do Chính
Phủ ban hành............................................................................... 65

Bảng 3.9:

Khung giá đất ở đô thị tại tỉnh Thái Nguyên do CP ban hành ... 66


các khu, cụm công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị hiện đại, khu dân cư tập
trung... đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được
nhiệm vụ và mang tính khả thi thì mặt bằng đất đai là một trong những nhân
tố quan trọng, nó quyết định đến kết quả thu hút đầu tư, hiệu quả đầu tư của
các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ảnh hưởng đến tiến trình thực hiện công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất. Đất là tư liệu sản
xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất.
Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn. Nếu biết sử dụng, nó không
những không mất đi mà còn tốt lên.
Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những
vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất.
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Tuỳ
loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau. Cải tạo môi
trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật.
Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh
và quốc phòng.
Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng
và đất có giá. Qua phân tích và tổng hợp, giá đất do Nhà nước quy định chỉ
bằng khoảng từ 50% tới 70% giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường. Ðây là một kẽ hở kích thích cơ chế xin - cho
đất,


là một trong những nguyên nhân làm hạn chế kết quả cuộc đấu tranh phòng,
chống tham nhũng về đất đai. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, tình trạng
giá đất có sự chênh lệch như vậy diễn ra là do cho đến nay trên phạm vi cả
nước cũng như trên địa bàn các địa phương vẫn chưa tổ chức được hệ thống

Mục tiêu chung
Phân tích, đánh giá thực trạng Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái
Nguyên nhằm chỉ ra những kết quả đã đạt được, những khó khăn, tồn tại
trong công tác này. Qua đó đề ra những giải pháp phù hợp nhằm nâng cao
Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Mục tiêu cụ thể
Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về giá đất;
Phân tích thực trạng Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên;
Xác định những tồn tại và khó khăn trong Quản lý nhà nước về giá đất
tại tỉnh Thái Nguyên;
Đề xuất giải pháp nâng cao Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái
Nguyên để khai thác tốt nguồn tài nguyên này.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu:
Đề tài này tập trung phân tích, đánh giá công tác quản lý nhà nước về giá
đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên
Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện tại địa bàn
tỉnh Thái Nguyên;
Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu tình hình và sử dụng số liệu thu thập
được trong khoảng thời gian từ năm 2014-2016;
Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu nội dung và hình thức
Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.


4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Hệ thống hóa được cở sở lý luận về quản lý giá đất trong các cơ quan,
đơn vị sự nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Tài nguyên môi trường, là cơ sở

phòng (theo Luật đất đai 2003).
“Đất đai là sản phẩm phi nông nghiệp, bản thân nó không có giá trị.Giá
cả của đất đai phản ánh tác dụng của đất đai.Giá đất là giá bán quyền sở hữu
đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định”.
Giá đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan
hệ cung cầu về đất; tùy vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy
lợi ích kinh tế xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc yêu cầu quản
lý về đất đai mà hình thành.
Thông thường giá đất được hình thành 2 loại: giá theo quy định của
Nhà
nước và giá theo tâm lý quy luật thị trường (Theo giáo trình Định giá đất).
Giá đất do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của Nhà
nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất, dựa vào các
yếu tố đã qui định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ
thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở phân hạng và định giá
này, Nhà nước qui định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất.
Loại giá thứ hai thường dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của
người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi
điềukiện về chính sách và kinh tế trong và ngoài nước, không có cơ sở vững
chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán,


vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng. Loại giá này thông
thường cũng dựa trên khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành,
thường ở mức cao hơn giá Nhà nước đưa ra.
Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều
nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có
cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất

- Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử
dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cho thuê đất không thông qua
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị
quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
1.1.1.2. Giá đất thị trường
Giá cả, giá cả thị trường, giá danh nghĩa, giá thực
- Giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng
quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa nhưng
không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp nhất trí với
nhau. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị
tiền tệ và quan hệ cung cầu.
- Trong thị trường tư bản chủ nghĩa giá cả lên xuống một cách tự phát
theo tình hìnhcung cầu trên thị trường.Trong điều kiện kinh tế thị trường xã
hội chủ nghĩa, giá cả hàng hóa ít quan trọng và thường được nhà nước điều
tiết ở tầm vĩ mô.
- Giá cả thị trường cũng là biểu hiện tiền của giá trị hàng hóa, nhưng
chịu tác động của quy luật giá trị, cạnh tranh và quan hệ cung cầu. Giá trị thị
trường lên xuống xoay quanh giá trị hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hay
thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung cầu và quan hệ cung cầu của từng loại


hàng, từng lúc,từng nơi. Giá cả thị trường có vai trò hướng dẫn người sản
xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm nâng cao năng suất,
chất lượng.
- Giá danh nghĩa (giá tuyệt đối) được quy đổi theo ngoại tệ mạnh
thường xuyên được thể hiện trên thị trường bao hàm cả mức độ lạm phát.

thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai đối với việc thu
lợi từ đất rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một
thửa hoặc nhiều thửa đất (Theo giáo trình Định giá đất).
* Định giá đất hàng loạt
Định giá đất hàng loạt là mô hình định giá hệ thống một hay nhiều thửa
đất cùng loại đất hoặc một hay nhiều nhóm đất (nhóm bất động sản) tại một
thời điểm nhất định bằng các thủ tục được tiêu chuẩn hóa và bằng việc kiểm
tra thống kê.
Mục đích của định giá hàng loạt là nhằm xác định giá của tất cả các
thửađất và tài sản gắn liền với thửa đất đó có trong một khu vực, một địa
phương nhất định nhằm phục vụ việc thu thuế của Nhà nước đối với bất
động sản.
Thông thường kỳ của định giá hàng loạt do pháp luật của mỗi nước quy
định trên cơ sở chế độ thu thuế của Nhà nước đó.
* Định giá đất cụ thể (cá biệt)
Song song với hoạt động định giá đất hàng loạt do Nhà nước tổ chức
thực hiện nhằm mục đích phục vụ việc thu thuế đất còn có hoạt động định giá
đất cụ thể nhằm xác định giá của một hoặc một số thửa đất, khu đất nhất định
theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân.
Định giá đất cụ thể nhằm xác định giá của một thửa đất nhất định tại
một thời điểm nhất định để các bên tham khảo trước khi thống nhất về giá
trong các giao dịch như bán, cho thuê, thế chấp bất động sản.
1.1.3. Thị trường đất đai
a.Khái niệm
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị


trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.Theo nghĩa

Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài
chính. Việc chuyển bất động sản hàng hóa thành tài sản chính góp phần huy
động các nguồn lực cho nền kinh tế.
Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho
việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ
vào chi phí sản xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh
tế khu vực và quốc tế.
Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao gây sức ép về cầu bất
động sản nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông
thoáng sẽ tạo cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả
chấp nhận được
d.Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn
hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị
trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có
sự thúc ép mua và bán thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao
đổi là giống nhau. Khi không thỏa mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá
cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo. Trong thị trường hoàn
hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán nhưng trong
đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Mức độ hoàn hảo của thị
trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường tư liệu
sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong
công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ
thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…).
Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền vì đất đai là tài nguyên
ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của đất làm cho
cung của đất không đổi. Đồng thời, những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng


làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ

được của nhà nước trong thị trường đất đai thông qua các chính sách về giá
đất và phát triển thị trường đất đai là tất yếu khách quan của lịch sử nhân loại.
Các chính sách về giá đất từng giai đoạn thể hiện vai trò điều tiết của
nhà nước vào thị trường đất đai. Nhà nước thể hiện vai trò quản lý đối với thị
trường đất đai thông qua các chính sách về thuế, việc đánh thuế giúp tăng thu
ngân sách nhà nước đồng thời đảm bảo điều tiết thị trường đất đai. Trong
trường hợp thị trường đất đai tăng trưởng quá nóng thì việc tăng thuế sẽ giúp
hạ nhiệt thị trường đất đai.
Trên thực tế, thị trường khi thừa cung thì giá thấp mà thiếu cung thì giá
cao. Do đó, cần quản lý tốt quy hoạch, đồng thời cấp phép triển khai dự án
phải phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Vấn đề đặt ra là nhà nước
cần kiểm soát thị trường đất đai ở góc độ cung cầu.
Tất cả các dự án trên thị trường đất đai cần được rà soát để phát hiện
những dự án triển khai không hiệu quả, thậm chí bỏ hoang… Từ đó, cơ quan
chức năng sớm thu hồi hoặc điều chỉnh lại theo hướng chuyển sang phát triển
nhà ở xã hội hoặc loại hình bất động sản khác phù hợp với thị hiếu của người
tiêu dùng. Có như vậy mới giảm tồn kho bất động sản, tránh lãng phí tài
nguyên đất đai.
Tuy nhiên, một vấn đề cấp bách khác là phải nhanh chóng xây dựng
được hệ thống thông tin về thị trường đất đai công khai, minh bạch thì mới
tạo dựng được thị trường đất đai phát triển lành mạnh.
1.2.Quản lý nhà nước về giá đất
1.2.1. Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất
Đối tượng của Quản lý nhà nước về giá đất đó chính là toàn bộ đất đai
trong phạm vi biên giới quốc gia.


1.2.2. Xây dưng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp
dụng bảng giá đất
1.2.2.1. Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất