BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

HỒ NGỌC KHƯƠNG

TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
ĐẾN NĂM 2025

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Thành phố Hồ Chí Minh, Năm 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

HỒ NGỌC KHƯƠNG

TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
ĐẾN NĂM 2025
Chuyên ngành: Kinh tế chính trị
Mã ngành: 8310102

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. LƯU THỊ KIM HOA

Thành phố Hồ Chí Minh, Năm 2018

1.2.3 Lý luận của V.I.Lênin .............................................................................. 11
1.2.4 Lý luận những đƣờng lối, chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam..... 12
1.3 Cơ sở thực tiễn ................................................................................................. 14
1.4 Vai trò và nguyên tắc quản lý nhà nƣớc về đất đai ......................................... 15
1.4.1 Vai trò ....................................................................................................... 15
1.4.2 Nguyên tắc ................................................................................................ 16
1.5 Nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai............................................................. 17
1.5.1 Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về đất đai............ 17
1.5.2 Quản lý hồ sơ đất đai, đo đạc, lập bản đồ và xây dựng hệ thống dữ liệu
đất đai................................................................................................................. 18


1.5.3 Quản lý việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ................................. 20
1.5.4 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử
dụng đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi thu hồi đất ................................... 21
1.5.5 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất..................................................... 22
1.5.6 Thanh tra, giám sát việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và
giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai ........................ 23
1.6 Kinh nghiệm của một số địa phƣơng và bài học cho TP.HCM về quản lý Nhà
nƣớc về đất đai ....................................................................................................... 24
1.6.1 Kinh nghiệm của một số địa phƣơng ....................................................... 24
1.6.2 Rút ra bài học kinh nghiệm cho TP.HCM ............................................... 27
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2007 –
2017 ............................................................................................................................ 29
2.1 Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn TP.HCM ............................................ 29
2.2 Thực trạng quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn TP.HCM...................... 32
2.2.1 Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về đất đai............ 33
2.2.2 Quản lý hồ sơ đất đai, đo đạc, lập bản đồ và xây dựng hệ thống dữ liệu
đất đai................................................................................................................. 35

sách quản lý đối với đất đai của TP.HCM ........................................................ 71
3.3.2 Nhà nƣớc hoàn thiện hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai .... 75
3.3.3 Nâng cao chất lƣợng công tác điều chỉnh quy hoạch đến năm 2020 và lập
kế hoạch sử dụng đất 2018 – 2025.................................................................... 78
3.3.4 Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp về
đất đai nhằm đƣa công tác quản lý, sử dụng đất theo đúng pháp luật ............. 80
3.3.5 Nâng cao năng lực bộ máy quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn
TP.HCM............................................................................................................. 82
3.4 Một số khuyến nghị trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai .................. 84
KẾT LUẬN ........................................................................................................... 86


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

CP

:Chính phủ

DVCI

:Dịch vụ công ích

ĐB

:Đảng bộ


:Quản lý Nhà nƣớc

QSDĐ

:Quyền sử dụng đất

SDĐ

:Sử dụng đất

TBCN

:Tƣ bản chủ nghĩa

TLSX

:Tƣ liệu sản xuất

TN&MT

:Tài nguyên và Môi trƣờng

TP.HCM

:Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

:Ủy ban nhân dân


môi trƣờng, cơ sở hạ tầng hoàn thiện giữ vai trò kết nối các tỉnh trong Vùng.
Trong bất cứ lúc nào, đất đai là một tài nguyên hữu hạn. Trong hoạt động kinh
tế, đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Ở Việt Nam hiện nay, đặc biệt là ở các đô
thị lớn, nhƣ TP.HCM, đất đai thật sự đã “quý hơn vàng”. Sở dĩ nhƣ vậy là vì vàng
thì có thể tạo ra nhƣng đất đai ngoại trừ có phép thân thông biến hóa, còn không,
chẳng có ai có thể làm cho trái đất này rộng thêm một mét vuông.. Đất đai đƣợc
dùng để phát triển đô thị, xây dựng các công trình phúc lợi xã hội và xây dựng các
khu công nghiệp,…Vì vậy, phải khai thác và sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm. Tuy
nhiên ở Việt Nam nói chung, TP.HCM nói riêng việc quản lý sử dụng tài nguyên
quý giá này không chỉ lỏng lẻo, lãng phí, thất thoát, mà còn bất cập,… cuối cùng
gây ra hậu quả xấu về kinh tế, xã hội. Quản lý đất đai ở Thành phố Hồ Chí Minh
còn bộc lộ nhiều hạn chế, yếu kém ngoài tầm kiểm soát của nhà nƣớc: “chuyển mục
đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp một cách tràn lan mang tính
đầu cơ, trục lợi hoặc có hành vi ôm đất chờ quy hoạch”, [Chỉ thị 03; 2010] một số
dự án SDĐ kém hiệu quả, nhiều diện tích đất chƣa đƣợc sử dụng gây lãng phí, sai
phạm nhƣ cho thuê lại đất, chậm nộp tiền thuê đất,... các thủ tục hành chính về đất
đai ở cấp cơ sở còn rƣờm rà, tình trạng khiếu nại về đất đai có xu hƣớng gia tăng.
Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là vai trò quản lý Nhà nƣớc trong quản
lý đất đai nói chung chƣa tƣơng xứng với vị trí chủ sở hữu đất đai. Vì vậy đòi hỏi
phải có sự can thiệp quản lý của Nhà nƣớc đối với đất đai. Với mong muốn đáp ứng


2

các yêu cầu trên, tác giả chọn đề tài “Tăng cường quản lý nhà nước về đất đai trên
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025” để làm luận văn thạc sĩ chuyên
ngành kinh tế chính trị.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Quản lý Nhà nƣớc về đất đai là một vấn đề nóng mang tính thời sự; có nhiều luận
văn, luận án các công trình nghiên cứu của Bộ và các nhà khoa học nhƣ:

Tạp chí Cộng sản điện tử. Tác giả trình bày những kết quả trong quản lý đất đai
đồng thời nêu đƣợc những tồn tại yếu kém trong, qua đó đề ra những giải pháp nâng
cao hiệu quả QLNN về đất đai.
- Ngô Tôn Thanh (2013), “Hoàn thiện công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai
trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”, Luận văn thạc sĩ Trƣờng Đại học Đà
Nẵng, tác giả luận giải lý luận thực tiễn và phân tích thực trạng quản lý Nhà nƣớc
về đất đai từ đó đề xuất các giải pháp để công tác quản lý về đất đai tốt hơn.
Các công trình trên nghiên cứu đề cập đến vai trò và nội dung sở hữu toàn dân,
các chính sách đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng, phân tích cung - cầu
định giá đất đai, định hƣớng cùng với giải pháp QLNN về đất đai trên cơ sở tham
khảo kinh nghiệm của khu vực, quốc tế. Những công trình này các tác giả chỉ đề
cập đến công tác QLNN về đất đai trƣớc năm 2013. Tại thời điềm đó, Luật đất đai
2003 còn tồn tại một số hạn chế nhƣ việc giao đất sử dụng không hiệu quả, cho thuê
đất không đúng đối tƣợng. Đa số các công trình nghiên cứu về lĩnh vực bất động
sản và chƣa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu. Khi có Luật đất đai thì vấn
đề đất đai mới đƣợc quan tâm nghiên cứu. Ở TP.HCM chƣa có công trình nghiên
cứu riêng lẻ trực tiếp QLNN về đất đai một cách đầy đủ, thống nhất từ lý luận đến
thực tiễn trong giai đoạn hiện nay kể từ khi có Luật đất đai 2013.
Bên cạnh đó, các công trình của các tác giả chƣa nghiên cứu đầy đủ về: phân
quyền trong quản lý để đảm bảo lợi ích toàn dân, chƣa kiểm soát hiện tƣợng đầu cơ
đất đai, phân phối lợi ích hài hòa từ đất đai, những nghiên cứu về hoàn thiện đo đạc
bản đồ, cơ sở dữ liệu đất đai, thu tiền thuế từ đất, tính giá đất,… chỉ đề cập ở độ
khái quát chƣa đi sâu vào lý luận thực tiễn.
Nhằm hoàn thiện hơn, tác giả đã tập trung vào các vấn đề trong công tác
QLNN về đất đai trên địa bàn TP.HCM sau khi Luật đất đai 2013 đƣợc triển khai
cùng với cơ chế, chính sách đặc thù áp dụng trên địa bàn TP.HCM để thực hiện luận


4


5

Cơ sở lý luận: Đề tài lấy phƣơng pháp luận duy vật lịch sử và duy vật biện
chứng làm phƣơng pháp luận, luận văn dựa trên các quan điểm lý thuyết kinh tế của
kinh tế chính trị tƣ sản cổ điển, chủ nghĩa Mác - Lênin, chính sách, đƣờng lối quan
điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam làm cơ sở phân tích từ đó đƣa ra những giải
pháp QLNN về đất đai.
Phương pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp thống kê: luận văn sử dụng số liệu, dữ liệu để phân tích các
nội dung QLNN về đất đai từ năm 2007 đến năm 2017 của TP.HCM.
- Phƣơng pháp quy nạp: qua phân tích các nội dung QLNN về đất đai để
đánh giá tình hình và thực trạng quản lý và sử dụng đất của TP.HCM.
- Phƣơng pháp so sánh đối chiếu: kinh nghiệm quản lý của các quốc gia và
một số khu vực về quản lý Nhà nƣớc về đất đai từ đó xem xét, so sánh để rút ra
những kinh nghiệm áp dụng cho TP.HCM.
6. Kết cấu luận văn
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ
lục thì nội dung đƣợc kết cấu thành 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của quản lý nhà Nƣớc về đất đai
Chƣơng 2: Thực trạng tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 - 2017
Chƣơng 3: Xu hƣớng biến động đất đai và định hƣớng, giải pháp tăng cƣờng
quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2025


6

Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA QUẢN LÝ NHÀ
NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI


Có thể hiểu rằng, QLNN là hoạt động điều hành có tính tổ chức đƣợc thực
hiện trên cơ sở pháp luật thông qua cơ quan Nhà nƣớc.
1.1.2 Lý luận về đất đai
Đất đai vừa là đối tƣợng lao động, vừa là tƣ liệu lao động có nguồn gốc từ tự
nhiên, biểu hiện dƣới hình thái mặt đất với diện tích cụ thể và những đặc tính tƣơng
đối ổn định về khí hậu, thổ nhƣỡng, địa chất, thuỷ văn, động thực vật sống trên đó.
Theo FAO thì đất đai là một tổng thể vật chất, bao gồm sự kết hợp giữa địa
hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó [ FAO; 1976]
Đất đai là tài sản mãi mãi gắn với con ngƣời, là điều kiện cần để sinh tồn, và
là điều kiện quan trọng để sản xuất, là tƣ liệu cơ bản của sản xuất vật chất. [C. Mác
và Ph.Ăng-ghen; 1995]
Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc
tính tƣơng đối ổn định hoặc thay đổi nhƣng có tính chu kỳ, có thể dự đoán đƣợc, có
ảnh hƣởng tới việc SDĐ trong hiện tại và tƣơng lai của các yếu tố tự nhiên, KT XH nhƣ: thổ nhƣỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động
vật cƣ trú và hoạt động sản xuất của con ngƣời.
Đất đai có tính cố định, không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác và đất
đai không giống hàng hóa thông thƣờng là có thể nảy sinh trong quá trình sản xuất,
do đó đất đai có hạn về mặt diện tích. Đất đai đƣợc dùng canh tác có khả năng sản
sinh ra một khối lƣợng lƣơng thực với số lƣợng lớn đủ để duy trì sự sống của ngƣời
lao động. [A.Smith; 1997].
Thông qua hoạt động sản xuất, đất đai là TLSX đặc biệt có mối quan hệ với
hoạt động sản xuất của con ngƣời, tác động của con ngƣời làm thay đổi tính chất sử
dụng đất đai, nhƣ một đám đất đƣợc canh tác sẽ có giá trị nhiều hơn một đám đất bị
bỏ hoang. [C.Mác và Ph.Ăng-ghen; 1994]. Trong điều kiện sản xuất TBCN, đầu tƣ
vào đất đai biến đất đai thành tƣ bản. Trong điều kiện kinh tế thị trƣờng, đất đai trở
thành đối tƣợng để trao đổi mua bán.


8



9

bổ quỹ đất hợp lý, hiệu quả) và công cụ pháp luật (bảo vệ sự bằng đẳng giữa những
ngƣời sử dụng đất và bắt buộc các đối tƣợng SDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
đối với Nhà nƣớc).
1.2 Các lý thuyết kinh tế liên quan đến quản lý Nhà nƣớc về đất đai
1.2.1 Lý luận của các nhà kinh tế học tƣ sản cổ điển
Địa tô là là một trong những yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất và tái sản xuất xã
hội, vì vậy quan hệ sở hữu về địa tô đã đƣợc các nhà kinh tế học tƣ sản cổ điển đặc
biệt quan tâm nghiên cứu. Địa tô đƣợc các nhà KTCT tƣ sản cổ điển quan tâm
nghiên cứu nhƣ W.Petty, F.Quesnay, A.Smith, D.Ricardo, sau khi KTCT cổ điển
Anh xuất hiện. Chính C.Mác là ngƣời phát triển và đƣa lý luận địa tô lên đến tầm
cao mới vào cuối thế kỷ XIX.
Lý luận về địa tô của W.Petty cho rằng: địa tô là khoảng chênh lệch giữa giá
trị của sản phẩm và chi phí sản xuất bao gồm chi phí tiền công và giá trị của giống.
Ông đã dựa vào địa tô để xác định giá cả ruộng đất.
Lý thuyết về giá trị và sản phẩm thuần túy của F.Quesnay cho rằng sản phẩm
thuần túy là khoảng chênh lệch giữa giá trị sản phẩm và chi phí sản xuất, là số dƣ ra
sau khi trừ tiền lƣơng và hao phí cho trồng trọt trong lĩnh vực nông nghiệp. Sản
phẩm thuần túy biểu hiện ra bên ngoài là địa tô, là phần nhà tƣ bản và công nhân
trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp phải nộp lại cho chủ sở hữu ruộng đất, địa chủ.
Lý luận về địa tô của A.Smith cho rằng: khi ruộng đất bị tƣ hữu hóa thì địa tô
là khoản tiền trả cho việc SDĐ. Độc quyền tƣ hữu ruộng đất là điều kiện để chiếm
hữu địa tô. Ông cho rằng địa tô là sản phẩm của tự nhiên, sự sản sinh địa tô là kết
quả tự nhiên tham gia vào quá trình sản xuất nông nghiệp, là thù lao mà địa chủ và
chủ sở hữu ruộng đất thu đƣợc. Địa tô có đƣợc là do năng suất lao động trong công
nghiệp thấp hơn trong nông nghiệp.
Lý luận địa tô của D.Ricacdo cho rằng: địa tô đƣợc hình thành theo quy luật

thu đƣợc trên tất cả các loại ruộng đất sau khi cho thuê kinh doanh.
Dù là địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối, về nguồn gốc và bản chất thì địa tô
cũng chỉ là một bộ phận của giá trị thặng dƣ, do lao động không công của công
nhân làm thuê trong nông nghiệp tạo ra.
Đất đai là tƣ liệu sản xuất quan trọng trong nông nghiệp. Sở hữu ruộng đất là
nguồn gốc của mọi của cải trở thành vấn đề giải quyết để quyết định tƣơng lai của
giai cấp công nhân. Quan hệ sở hữu về đất đai tồn tại dƣới các hình thức: sở hữu tƣ
nhân, sở hữu tập thể, sở hữu nhà nƣớc. Chế độ sở hữu đất đai phải gắn với hình thái


11

KT - XH cụ thể và gắn với xã hội có phân chia giai cấp. Giai cấp thống trị có xu
hƣớng độc chiếm sở hữu đất đai.
Khi phân tích địa tô, C.Mác đã chỉ ra rằng, ở châu Á, nhà nƣớc đồng thời là chủ sở
hữu ruộng đất nên địa tô kết hợp làm một với thuế khóa. Ở đây, Nhà nƣớc là ngƣời
sở hữu đất đai tối cao, tức là quyền sở hữu đất tập trung trên phạm cả nƣớc mặc dù
tƣ nhân có quyền sử dụng đất, chiếm hữu đất. Nhƣ vậy, tính tất yếu của quốc hữu
đất đai thì đất đai cần phải do một chủ thể nhất định sở hữu và chủ thể đó phải đảm
bảo tính thống nhất trong quan hệ quản lý đất đai, đại diện cho tất cả các chủ thể
trong quan hệ quản lý đất đai và chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nƣớc. [ C.Mác và Ph.
Ăngghen; 1998]
1.2.3 Lý luận của V.I.Lênin
V.I.Lênin khi nghiên cứu bất kỳ hình thức sở hữu ruộng đất nào, nông nghiệp
TBCN vẫn cứ nảy sinh và phát triển, đồng thời về mặt lý luận nền sản xuất TBCN
có thể hoàn toàn đi cùng với việc quốc hữu hóa ruộng đất, nhân tố kích thích sự tiến
bộ của nông nghiệp không yếu đi mà còn đƣợc tăng cƣờng rất nhiều.
Theo quan điểm của V.I. Lênin thì “trong xã hội TBCN vấn đề quốc hữu hóa ruộng
đất về bản chất chia thành hai loại: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Quốc hữu
hóa thay đổi ngƣời hƣởng địa tô chênh lệch và xóa bỏ ngay cả sự tồn tại của địa tô

thu hút các chuyên gia giỏi xây dựng thẩm định quy hoạch. Bên cạnh đó Tại Đại hội
X, Đảng đã mạnh dạn chỉ ra khuyết điểm trong công tác quản lý đất đai: nguồn lực
của đất nƣớc chƣa đƣợc sử dụng hiệu quả, sử dụng tài nguyên đất đai còn lãng phí,
gây thất thoát nghiêm trọng. Các nguồn lực đất đai chƣa đƣợc phát huy hiệu quả.
Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI (2011) của Đảng nêu quan điểm:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhƣng không
phải là quyền sở hữu, đƣợc xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối
tƣợng và hình thức giao đất, cho thuê đất. Nhà nƣớc thực hiện quyền của chủ sở
hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển
mục đích sử dụng...” [Đảng Cộng sản Việt Nam (2011); tr.99]


13

Trên tinh thần đó, “các Luật Đất đai năm 1987, 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001),
2003, 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó đặc biệt
là quy định về quyền của Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai,
khẳng định vai trò cụ thể và quy định quyền hạn của Nhà nƣớc. Các quy định của
pháp luật đất đai cho thấy, chỉ khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận
QSDĐ thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới đƣợc thực hiện quyền của ngƣời sử
dụng đất. Trên nguyên lý đó, mặc dù là chủ thể trực tiếp khai thác, SDĐ, nhƣng
ngƣời SDĐ không phải là chủ sở hữu đất đai và khi thực hiện các quyền của mình
thì phải đƣợc sự chấp thuận của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền với các điều kiện
đã đƣợc pháp luật đất đai quy định.” [Bộ tƣ pháp; 2017]
Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI (2011) của Đảng đã “chủ trƣơng:
phát triển mạnh mẽ lực lƣợng sản xuất, đồng thời hoàn thiện quan hệ sản xuất trong
nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Phát triển đa dạng các hình thức
sở hữu, các thành phần kinh tế, bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở
hữu tài sản thuộc về các hình thức sở hữu; xây dựng, hoàn thiện luật pháp về sở hữu

1.3 Cơ sở thực tiễn
- Về chế độ sở hữu đất đai: Có nhiều mô hình tồn tại về sở hữu đất đai khác
nhau trên thế giới nhƣng chủ yếu vẫn là sở hữu của tƣ nhân, Nhà nƣớc, tập thể.
Phần lớn các quốc gia có chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai là đại đa số các quốc gia
TBCN. Tuy nhiên, có một số nƣớc còn chế độ sở hữu đất đai đa dạng nhƣ Singapo
chấp nhận chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai nhƣng đất do Nhà nƣớc sở hữu vẫn
chiếm tỷ trọng lớn khoảng 90%, phần còn lại do tƣ nhân chiếm hữu nhƣng phải tuân
theo chề độ quy hoạch SDĐ do Nhà nƣớc quy định, vẫn còn đang tồn tại cả sở hữu
nhà nƣớc và sở hữu tƣ nhân về đất đai; ở Nga và Belarus hầu nhƣ Nhà nƣớc nắm
quyền sở hữu hơn 90% diện tích đất đai; ở Campuchia có các hình thức sở hữu đất:
công, tƣ nhân và tập thể, tuy nhiên Chính phủ không đƣợc bán đất công cho tƣ nhân
chiếm khoảng 80% và CP có thể chuyển đất công thành tƣ sau đó bán cho tƣ nhân.
Tuy nhiên, đất đai thuộc sở hữu nhà nƣớc là vấn đề đƣợc coi nhƣ quỹ dự trữ để giải
quyết các nhu cầu phúc lợi xã hội, thay đổi cơ cấu dân số và điều tiết thị trƣờng.
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn ở một số quốc gia nhƣ Lào, Triều Tiên,Việt
Nam,...


15

- Về chế độ SDĐ đai: Về pháp lý, mua bán trong giao dịch đất đai thực chất là
mua bán QSDĐ giữa nhà đầu tƣ và ngƣời sử dụng đất, trở thành một thành phần
trong giao dịch của thị trƣờng bất động sản, và sau khi giao dịch thành công thì nhà
đầu tƣ và ngƣời sử dụng đất phải tiến hành đăng ký về sự thay đổi thông tin đất đai
với cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Thị trƣờng đất đai ngày càng sôi động do
nhu cầu của ngƣời dân ngày càng cao nhƣ tách thửa, gộp thửa, chuyển mục đích sử
dụng đất, chuyển nhƣợng,…Thông qua các hình thức SDĐ để mua bán, cho thuê,
chuyển mục đích sử dụng về đất đai, Nhà nƣớc cần phải cho thấy đƣợc những
quyền lợi mà nhà đầu tƣ có đƣợc và nhà đầu tƣ quan tâm chính là lợi nhuận thu
đƣợc đồng thời tối ƣu hóa để hạn chế rủi ro khi đầu tƣ vào lĩnh vực này.

bằng chính sách và phát luật thống nhất thông qua các việc quy hoạch, thu tiền sử
dụng đất, giao và cho thuê đất, giải quyết các tranh chấp về đất đai,… Đảm bảo sử
dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý để phục vụ hoạt động sống vủa con ngƣời, Nhà nƣớc
thông qua chủ trƣơng ban hành kế hoạch SDĐ nhằm điều tiết các hoạt động liên
quan đến việc quản lý và sử dụng tài nguyên.
Vai trò QLNN về đất đai thể hiện thông qua việc ban hành, tổ chức thực hiện
các văn bản pháp luật về đất đai, tạo ra cơ sở pháp lý để các cá nhân, tổ chức đƣợc
bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng trong những quan hệ về đất đai; thông qua công
tác đánh giá, phân loại đất, Nhà nƣớc nắm chắc toàn bộ quỹ đất làm căn cứ khoa
học nhằm sử dụng đất đai hiệu quả; phân bổ quỹ đất hợp lý nhằm phục vụ cho mục
tiêu phát triển KT - XH, đảm bảo SDĐ đạt hiệu quả cao, tiết kiệm và đúng mục đích
thông qua quy hoạch, lập kế hoạch; thông qua việc thanh tra, kiểm tra, giám sát
quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nƣớc quản lý tình hình về sử dụng đất đai và phát
hiện những vi phạm, giải quyết những vi phạm pháp luật đất đai. Nhà nƣớc can
thiệp, tham gia điều tiết thị trƣờng đất đai nhằm mục tiêu ổn định thị trƣờng để hạn
chế đầu cơ lũng đoạn giá đất và gian dối trên thị trƣờng.
Nhà nƣớc thông qua các hoạt động kiểm tra, giám sát, tạo dựng cơ sở hạ tầng
nhằm khuyến khích ngƣời dân SDĐ hiệu quả, góp phần tăng trƣởng kinh tế, tạo
việc làm và tăng thu nhập.
1.4.2 Nguyên tắc
* Thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch


17

Quy hoạch sẽ tạo một trật tự khoa học giúp nhà nƣớc quản lý đất đai hiệu quả.
Phân vùng quy hoạch tạo sự phân bổ đất đai sử dụng phù hợp với mục đích phát
triển KT - XH, tránh tình trạng đất đai bị phân tách, xé nhỏ do cơ chế không phù
hợp. Trong tƣơng lai, quỹ đất ngày càng có hạn do sự phát triển của đô thị, cở sở hạ
tầng vì vậy cần phải có một tầm nhìn để quy hoạch SDĐ hiệu quả