ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUANG HUY

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ
CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐOAN HÙNG
GIAI ĐOẠN 2012 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUANG HUY

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ
CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐOAN HÙNG
GIAI ĐOẠN 2012 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông


Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện
về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Đoan Hùng, tháng 10 năm 2018
Tác giả

Nguyễn Quang Huy


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ....................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 3
1.1.

Cơ sở khoa học của đề tài................................................................................. 3

1.1.1. Cơ sở pháp lý.................................................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở lý luận .................................................................................................... 5
1.2.


Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................. 23

2.2.

Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 23

2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai
huyện Đoan Hùng........................................................................................... 23
2.2.2. Sơ lược về hiện trạng và tình hình QLĐĐ của huyện Đoan Hùng ................ 23
2.2.3. Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại
huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ...................................................... 23
2.2.4. Thực trạng tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện huyện
Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ................................................................. 23
2.2.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ tại huyện Đoan Hùng .......................................................................... 24
2.3.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 24

2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................. 24
2.3.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn ................................................................... 24
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ........................................................ 25
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 26
3.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đoan Hùng ................... 26

3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 26
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội. .............................................................................. 29
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội .................................. 35

3.5.1. Giải pháp về chính sách .................................................................................. 61
3.5.2. Giải pháp về quản lý ....................................................................................... 61
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 63
1. Kết luận ................................................................................................................. 63
2. Đề nghị .................................................................................................................. 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 65


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

DTTN

Diện tích tự nhiên

GCN

Giấy chứng nhận

GDP

Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội

GPMB

Giải phóng mặt bằng


Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1:

Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ......................... 8

Bảng 3.1:

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội huyện Đoan Hùng, tỉnh
Phú Thọ ................................................................................................. 29

Bảng 3.2:

Kết quả sản xuất ngành nông nghiệp..................................................... 30

Bảng 3.3:

Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của huyện Đoan Hùng..................... 38

Bảng 3.4:


Bảng 3.11. Sự hiểu biết người dân huyện Đoan Hùng tại hai khu vực nghiên
cứu về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ....................................... 59


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1:

Bản đồ địa giới hành chính huyện Đoan Hùng ................................... 26

Hình 3.2:

Tổng số hồ sơ chuyển nhượng của địa bàn nghiên cứu tại huyện
Đoan Hùng qua các năm ..................................................................... 49

Hình 3.3:

Tổng số hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất tại các xã nghiên cứu
thuộc huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 -2017 .................................. 52

Hình 3.4:

Tổng dân số hàng huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 -2017 ............... 54

Hình 3.5:

Lãi suất vay ngân hàng giai đoạn 2012 - 2017.................................... 56


cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng
thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ
ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp
của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự
phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho
công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị


2

trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới
của Việt Nam.
Huyện Đoan Hùng trực thuộc tỉnh Phú Thọ nằm phía Bắc có vị trí tự nhiên
thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra
mạnh mẽ, nhiều khu cụm công nghiệp, bến cảng, doanh nghiệp được xây dựng đã
thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước
đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất
cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu
cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực
hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các
cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử
dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy
định trên địa bàn huyện Đoan Hùng. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: "Thực trạng và
giải pháp quản lý công tác chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất huyện Đoan
Hùng giai đoạn 2012-2017" là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được tình hình thực trạng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất; những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng từ đó Đề xuất giải pháp

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ
ngày 01/10/2001.
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014.
- Bộ luật Dân sự năm 2005.
- Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2009.
1.1.1.2. Các văn bản dưới Luật
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.


4

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất,
trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác,
không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật
cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có
quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng
đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường
hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp [8].
Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình
huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã
hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có
thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất
động sản [8].
1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.


6

- Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được
xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do
được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân


- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích[7].:
- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;
- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;
- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 167 luật đất đai năm 2013 và điều
79 nghị định 43/2014 ngày 15/5/2014 như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế[8]..



còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo

nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả

quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật

tiền cho bên chuyển nhượng theo quy

về đất đai.

định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về
đất đai.
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số

- Tên, địa chỉ của các bên;
- Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số

hiệu, ranh giới và tình trạng đất;


- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại

nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại
đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã
thoả thuận;

đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã
thoả thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử


9

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử
dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Tặng cho quyền sử dụng đất
dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủ
tục đăng ký quyền sử dụng đất.

4. Quyền của bên chuyển nhượng 4. Nghĩa vụ của bên được tặng cho
quyền sử dụng đất:
quyền sử dụng đất:
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có - Nếu việc cho tặng QSD đất có điều kiện thì
quyền được nhận tiền chuyển nhượng thực hiện theo điều kiện đã thỏa thuận
quyền sử dụng đất, trường hợp bên nhận
chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng


- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật về đất đai
6. Quyền của bên nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất:

6. Quyền của bên được tặng cho quyền
sử dụng đất:

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử

- Yêu cầu bên cho tặng quyền sử dụng đất

dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên
quan đến quyền sử dụng đất;

giao cho mình giấy tờ có liên quan đến
quyền sử dụng đất;
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử - Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích,
dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình
đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng trạng đất như đã thoả thuận;
đất như đã thoả thuận;
- Được sử dụng đất theo đúng mục đích,
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử đúng thời hạn;
dụng đất đối với đất được chuyển - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
nhượng;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích,
đúng thời hạn.

diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở một số nước
phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản,… thì tốc độ đô thị hóa nhanh
đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra
mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất


11

một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong
những năm qua. Để đạt được những thành tựu đó thì công tác quản lí đất đai ở các
quốc gia này được thực hiện khá tốt. Một trong những nước điển hình về công tác
quản lí Nhà nước về đất đai đó là nước Pháp. Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ
thống quốc gia TBCN, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng nước ta chịu ảnh
hưởng của phương pháp tổ chức QLNN trong lĩnh vực đất đai khá rõ của Cộng hòa
Pháp. Vấn đề này dễ lí giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả
những tài liệu quản lí đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ
thống quản lí đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận công dân
Việt Nam hiện nay. Quản lí đất đai của Nước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm
đặc trưng sau:
Về chế độ hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai
có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện nay
tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: SHTN về đất đai và SHNN (đối với đất đai và
công trình xây dựng công cộng). Tài sản công cộng (bao gồm cả đất đai công
cộng) có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng
đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư
nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách
công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc SHTN, vì vậy để
phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất
sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo

dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai
trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đất đai. Các
quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch
sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng;
quyền qui định về mục đích sử dụng đất; quyền sử lí các tranh chấp về quyền sử
dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS;
quy định mức giá thuê đất hoặc thuê BĐS…). Quyền thu hồi đất thuộc SHTN để phục
vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất
quyền SHTN về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở
hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lí
của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa
dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục


13

tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng
cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng
thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát
triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường,
cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam
1.3.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở

lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng
vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật
Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất,
người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có
quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau. Điều 5 của
Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh
thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không
đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác,
làm huỷ hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển quyền sử
dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và
cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất
chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục
sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời
được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.


15

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ
đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua
Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày