ĐẠI HỌC THÁ I NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUANG HUY

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ
CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐOAN HÙNG
GIAI ĐOẠN 2012 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁ I NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUANG HUY

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ
CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐOAN HÙNG
GIAI ĐOẠN 2012 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông


Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện
về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Đoan Hùng, tháng 10 năm 2018
Tác giả

Nguyễn Quang Huy


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...........................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MƠ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ....................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................. 3
1.1.

Cơ sở khoa học của đề tài................................................................................. 3

1.1.1. Cơ sở pháp lý.................................................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở lý luận .................................................................................................... 5
1.2.
5

4

1.4.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất............................. 19
1.4.4. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất[8] ..............................................
20


5

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 23
2.1.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................. 23

2.2.

Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 23

2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai
huyện Đoan Hùng........................................................................................... 23
2.2.2. Sơ lược về hiện trạng và tình hình QLĐĐ của huyện Đoan Hùng ................ 23
2.2.3. Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại
huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ...................................................... 23
2.2.4. Thực trạng tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện huyện
Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ................................................................. 23
2.2.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ tại huyện Đoan Hùng.......................................................................... 24
2.3.

Phương pháp nghiên cứu................................................................................ 24

đất tại huyện Đoan Hùng 2012 - 2017 ........................................................... 43
3.3.1. Quy trình về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng tại huyện Đoan Hùng 2012 - 2017 ...........
43
3.3.2. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại các xã huyện
Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ................................................................. 46
3.4. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện huyện Đoan
Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ........................................................................... 47
3.4.1. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện Đoan Hùng giai đoạn
2012-2017....................................................................................................... 47
3.4.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho ............. 53
3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân huyện
Đoan Hùng về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ........................ 56
3.5. Đề xuất giải pháp ............................................................................................... 61
3.5.1. Giải pháp về chính sách .................................................................................. 61
3.5.2. Giải pháp về quản lý ....................................................................................... 61
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 63
1. Kết luận ................................................................................................................. 63
2. Đề nghị .................................................................................................................. 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 65


7

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

DTTN


SHNN

Sở hữu nhà nước

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1:

Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ......................... 8

Bảng 3.1:

thuộc huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017.................................... 51

Bảng 3.8:

Tỷ lệ hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong giải quyết
hồ sơ đất đai của huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ................. 53

Bảng 3.9:

Mức độ gia tăng dân số của huyện Đoan Hùng .................................... 54

Bảng 3.10. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đoan Hùng
tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển
quyền sử dụng đất ..................................................................... 57
Bảng 3.11. Sự hiểu biết người dân huyện Đoan Hùng tại hai khu vực nghiên
cứu về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ....................................... 59


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1:

Bản đồ địa giới hành chính huyện Đoan Hùng ................................... 26

Hình 3.2:

Tổng số hồ sơ chuyển nhượng của địa bàn nghiên cứu tại huyện
Đoan Hùng qua các năm ..................................................................... 49


Thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng.
Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình
thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp 1980 quy
định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến
Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được Nhà nước giao đất thì được
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Đến nay,
Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất
đai 2003, luật đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với
xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Trước tình hình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được
hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị
trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân.
Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng
thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ
ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp
của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự
phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho
công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị


2

trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới
của Việt Nam.
Huyện Đoan Hùng trực thuộc tỉnh Phú Thọ nằm phía Bắc có vị trí tự nhiên
thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra
mạnh mẽ, nhiều khu cụm công nghiệp, bến cảng, doanh nghiệp được xây dựng đã
thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý
Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã
ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:
1.1.1.1. Luật
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003.
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13, có hiệu lực ngày 1/07/2014.
- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994.
- Bộ luật Dân sự năm 1995.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ
ngày 01/01/1999.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
2000.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ
ngày 01/10/2001.
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014.
- Bộ luật Dân sự năm 2005.
- Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2009.
1.1.1.2. Các văn bản dưới Luật
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.


- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 25/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng
đất
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.


5

- Quyết định số 12/2014/QĐ-UBND ngày 10/09/2014 của UBND tỉnh Phú
Thọ về việc ban hành quy định cụ thể một số nội dung về quản lý, sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của UBND tỉnh Phú
Thọ về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
1.1.2. Cơ sở lý luận
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất,
trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề
khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà
pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người
chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra
để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và
việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà
nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định
một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị
xem là hành vi phạm pháp [8].
Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình
huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải

luật dân sự và luật đất đai hiện hành [7].
1.2.5. Dân sự và pháp luật về đất đai
Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
1.2.6. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất [25]
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
1.2.7. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất [8]
1.2.7.1. Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
* Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:


7

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích[7].:
- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;
- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;
- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 167 luật đất đai năm 2013 và điều
79 nghị định 43/2014 ngày 15/5/2014 như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng

quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa

là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên

các bên, theo đó bên chuyển nhượng

tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên

quyền sử dụng đất chuyển giao đất và

được tặng cho mà không yêu cầu trả tiền,

quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển

còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo

nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả

quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật

tiền cho bên chuyển nhượng theo quy

về đất đai.

định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về
đất đai.
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
dụng đất bao gồm các nội dung sau đây: bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất

3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử
dụng đất

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển - Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại
nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại
đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã
thoả thuận;

đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã
thoả thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử


9

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử
dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Tặng cho quyền sử dụng đất
dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủ
tục đăng ký quyền sử dụng đất.

4. Quyền của bên chuyển nhượng 4. Nghĩa vụ của bên được tặng cho
quyền sử dụng đất:

đất chuyển nhượng.

đất được tặng cho;
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật về đất

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật về đất đai
6. Quyền của bên nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất:

6. Quyền của bên được tặng cho quyền
sử dụng đất:

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử

- Yêu cầu bên cho tặng quyền sử dụng đất

dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên
quan đến quyền sử dụng đất;

giao cho mình giấy tờ có liên quan đến
quyền sử dụng đất;
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử - Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích,
dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình
đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng trạng đất như đã thoả thuận;
đất như đã thoả thuận;
- Được sử dụng đất theo đúng mục đích,

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử

Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất nông nghiệp mới
đủ lương thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá
hiệu quả sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
là hết sức cần thiết.
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên,
con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau
để kiếm sống. Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở
tất cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng như diện
tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình chuyển mục đích trên thế giới
diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở một số nước
phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản,… thì tốc độ đô thị hóa nhanh
đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra
mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất


11

một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong
những năm qua. Để đạt được những thành tựu đó thì công tác quản lí đất đai ở các
quốc gia này được thực hiện khá tốt. Một trong những nước điển hình về công tác
quản lí Nhà nước về đất đai đó là nước Pháp. Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ
thống quốc gia TBCN, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng nước ta chịu ảnh
hưởng của phương pháp tổ chức QLNN trong lĩnh vực đất đai khá rõ của Cộng hòa
Pháp. Vấn đề này dễ lí giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả
những tài liệu quản lí đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ
thống quản lí đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận công dân
Việt Nam hiện nay. Quản lí đất đai của Nước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm
đặc trưng sau:
Về chế độ hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai
có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện nay

quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của
ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng.
Ngoài Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về
đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và
phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ qui định công nhận và khuyến khích quyền.
SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là
một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang
phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được
hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử
dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai
trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đất đai. Các
quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây
dựng; quyền qui định về mục đích sử dụng đất; quyền sử lí các tranh chấp về
quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế kinh
doanh BĐS; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê BĐS…). Quyền thu hồi đất thuộc
SHTN để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị
thu hồi… bản chất quyền SHTN về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng
đất ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở
hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản
lí của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa
dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục


13

tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng
cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng


14

tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng
cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng
thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát
triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông
thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng
vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật
Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất,
người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có
quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau. Điều 5 của
Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh
thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không
đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác,
làm huỷ hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển quyền sử
dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và
cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất
chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục