ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
VŨ VĂN LONG
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU VỰC
PHÍA NAM THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2013
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2014
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
VŨ VĂN LONG
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU VỰC
PHÍA NAM THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2013
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THẾ HUẤN
phường Cam Giá; phường Hương Sơn; phường Trung Thành; Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
Thái Nguyên, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2014
Tác giả luận văn
Vũ Văn Long
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC...................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ...................................................................................... viii
MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................ 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................... 3
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................... 3
1.1.1. Cơ sở pháp lý................................................................................ 3
1.1.2. Cơ sở lý luận................................................................................. 6
2.4.3. Phương pháp phỏng vấn, điều tra nhanh ..................................... 22
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................... 23
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất
đai tại khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên.................................... 23
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................... 23
3.1.2. Điều kiện kinh tế - kiện xã hội .................................................... 27
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu .................. 40
3.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu vực
nghiên cứu theo số liệu thứ cấp ................................................................ 44
3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất ................................................... 53
3.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng QSD đất
tại khu vực nghiên cứu ......................................................................... 53
v
3.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về tặng cho QSD đất tại
khu vực nghiên cứu .............................................................................. 58
3.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng; tặng cho QSD
đất tại khu vực nghiên cứu và các đề xuất giải pháp cho việc thực hiện
chuyển nhượng; tặng cho quyền sử dụng đất ............................................ 62
3.5.1. Các yếu tố tác động bên ngoài .................................................... 62
3.5.2. Đề xuất giải pháp........................................................................ 67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 68
1. Kết luận................................................................................................ 68
2. Kiến nghị.............................................................................................. 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 70
PHỤ LỤC.................................................................................................... 76
SDĐ
: Sử dụng đất
TP
: Thành phố
TB
: Trung bình
UBND
: Ủy ban nhân dân
VPĐK
: Văn phòng đăng ký
vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2010................................................. 15
Bảng 3.1: Tình hình dân số của khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên. 32
Bảng 3.2: Tình hình lao động của khu vực nghiên vực nghiên cứu............... 33
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất khu vực phía Nam thành phố Thái
Nguyên năm 2013 ........................................................................ 41
Bảng 3.4: Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu
phố Thái Nguyên năm giai đoạn 2011 - 2013 ............................... 34
Hình 3.3: Biểu đồ cơ cấu các loại đất trên địa bàn khu vực phía Nam
thành phố Thái Nguyên năm 2013 ................................................ 42
Hình 3.4: Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng QSD đất tại khu vực
nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2013................................................ 46
Hình 3.5: Biểu đồ thể hiện tình hình tặng cho QSD đất tại khu vực nghiên
cứu giai đoạn 2010 - 2013 ........................................................... 51
Hình 3.6: Tốc độ tăng trưởng GDP khu vực phía Nam thành phố Thái
Nguyên giai đoan 2011 - 2013...................................................... 63
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là
tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng.
Các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến
trong thực tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền
kinh tế đất nước và quá trình đô thị hoá mạnh mẽ. Trong đó, các quan hệ
chuyển dịch đất đai chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó
xác lập quyền sử dụng đất cho người được Nhà nước giao đất để sử dụng,
đồng thời góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với nhau,
đảm bảo cho những diện tích thừa được sử dụng một cách hợp lý.
Khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên có vị trí thuận lợi cho việc phát
triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội. Đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu
đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp
thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá
nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là
- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
tại khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại khu
vực phía Nam thành phố Thái Nguyên.
- Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Đánh giá được thực trạng công tác chuyển nhượng và tặng cho quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên nói chung và khu vực nghiên
cứu nói riêng, từ đó đề xuất giải pháp để phát huy hiệu quả cũng như cho
công tác quản lý thực hiện được tốt hơn.
3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban
hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:
1.3.2.1. Luật
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994.
- Bộ luật Dân sự năm1995.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực
từ ngày 01/01/1999.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực
từ ngày 01/10/2001.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999
về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ
và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
5
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
của Bộ Tư phỏp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006
của Bộ Tư phỏp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy
định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Tặng cho QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,
người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các
quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng
rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
1.2. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới
Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại
dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ
chiếm 149 triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so
với Nam bán cầu. Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế
giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích
đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%,
Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình quân đất
7
nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2. Đất trồng trọt toàn thế giới mới đạt
1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng
sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa
được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng
diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất
cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%. Nguồn tài nguyên đất trên thế giới
hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục
đích khác. Mặt khác dân số ngày càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế
giới tăng từ 80 - 85 triệu người. Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải
có 0,2 - 0,4 ha đất nông nghiệp mới đủ lương thực, thực phẩm. Đứng trước
những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất cũng như tình
hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là hết sức cần thiết. [18].
đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại
một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc SHTN, vì vậy để
phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất
sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt.
Về công tác quản lí Nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy
trì chế độ SHTN về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp được
thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ
sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất qui củ và khoa học,
mang tính thời sự để quản lí tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó
thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lí, thông
tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lí của thửa
đất. Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ
quy hoạch, quản lí và SDĐ có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm
bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ
thống thuế đất và BĐS công bằng.
9
Ngoài Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp
luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội
đa dạng và phức tạp nhất. luật đất đai của Mỹ qui định công nhận và khuyến
khích quyền SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt
chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy
định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước,
vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm
tăng đáng kể hiệu quả SDĐ trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng
định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí
đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy
Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng
những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới
mọi hình thức khác nhau. Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm
cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận
đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử
dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy, thực tế đã nảy
sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối
với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ
chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc
ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã,
tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ
chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã
chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.
Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được
11
QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu
cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện
tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để
bán, nhưng thực chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng
thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa
thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian
này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư
không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt,
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành
chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời
gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài
tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ
Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ
sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử
dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng
sang mục đích khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước
13
chuyển sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng
đất nông nghiệp trồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn
cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị
QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ,
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước
ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín
dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình
hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã
cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi
Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu
3.796.871 ha; Nhóm đất chưa sử dụng là 2.476.908 ha. Diện tích.
Cơ cấu sử dụng các nhóm đất chính được thể hiện bảng số liệu sau:
15
Bảng 1.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013
Số
Chỉ tiêu
TT
Năm 2013
Diện tích (ha)
Cơ cấu (%)
Tổng diện tích các loại đất
33.096.731
100,00
I
Diện tích đất nông nghiệp
26.822.953
81,04
0,07
5
Đất nông nghiệp khác
20.190
0,10
II
Đất phi nông nghiệp
3.796.871
11,47
1
Đất ở
702.303
18,50
2
Đất chuyên dùng
Đất phi nông nghiệp khác
4.313
0,11
2.476.908
7,48
224.741
2,03
III
Đất chưa sử dụng
1
Đất bằng chưa sử dụng
2
Đất đồi núi chưa sử dụng
1.987.445
80,23
Đất có mặt nước ven biển (quan sát)
Đất có mặt nước ven biển nuôi trồng
thủy sản
Đất mặt nước ven biển có rừng
Đất mặt nước ven biển có mục đích
khác
Nguồn: Kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2013 của Bộ TN&MT
Copyright: Tài liệu đại học ©