ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ
XÃ NGHĨA LỘ, TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN NĂM 2014 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ
XÃ NGHĨA LỘ, TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN NĂM 2014 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS.NGUYỄN ĐỨC NHUẬN

Thái Nguyên - 2019

Nông lâm Thái Nguyên, tập thể lớp Cao học QLĐĐ K25B đã tạo điều kiện để
em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo TS Nguyễn Đức Nhuận đã trực
tiếp hướng dẫn và tận tình chỉ bảo giúp đỡ em trong suốt thời gian nghiên cứu
thực hiện đề tài.
Mặc dù đã hết sức cố gắng nhưng trình độ và năng lực của bản thân còn
có những hạn chế nhất định nên trong luận văn tốt nghiệp của em chắc chắn là
không tránh khỏi sai sót. Kính mong các Thầy, Cô giáo góp ý để nội dung
nghiên cứu này được hoàn thiện.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
hoàn thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày …..tháng…. năm 2019
Học viên
Phạm Thị Thu Hiền


3

MỤC LỤC
MƠ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ............................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2
3. Ý nghĩa .......................................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4
1.1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất................
5
1.1.3. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ................................................... 7

3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử
dụng đất thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái .......................................................... 26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái ........ 26
3.1.2. Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của thị xã Nghĩa Lộ,
tỉnh Yên Bái .................................................................................................... 34
3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ
giai đoạn 2014 -2018....................................................................................... 38
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã
Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 -2018................................................ 38
3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất theo ý kiến người dân và cán bộ quản lý ......................................... 50
3.3.1. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất theo ý kiến người dân ....................................................................... 50
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân Thị xã
Nghĩa Lộ về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất............................. 53
3.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất theo ý kiến của cán bộ quản lý ......................................................... 56
3.3.4. Tình hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng ..................................... 60
3.3.5. Tình hình chuyển nhượng trái phép trên địa bàn .................................. 60
3.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất trên địa bàn giai đoạn năm 2014-2018 ...................... 62


5

3.4.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên: .................................................................. 62
3.4.2. Nhóm các nhân tố kinh tế: .................................................................... 63
3.4.3. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến thửa đất. ...................................... 63
3.4.4. Các yếu tố xã hội:.................................................................................. 64
3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho tại

Bảng 3.8. Đánh giá của cán bộ quản lý về các nội dung liên quan đến công tác
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn
2014-2018..................................................................................................................57


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Diện tích các nhóm đất sử dụng của Việt Nam .............................. 19
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái............................ 27
Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế thị xã Thị xã Nghĩa Lộ năm 2018........................... 36
Hình 3.4. Sơ đồ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018 ....................................................................... 43
Hình 3.5. Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018................................................................... 47
Hình 3.6. Sơ đồ tình hình tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018 ....................................................................... 50


viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

BĐS

: Bất động sản


: Sở hữa nhà nước

SHTN

: Sở hữa tư nhân

SXNN

: Sản xuất nông nghiệp

TBCN

: Tư bản chủ nghĩa

TW

: Trung ương

UBND

: Uỷ ban nhân dân

XD

: Xây dựng

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định
hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Thị xã Nghĩa Lộ có diện tích tự nhiên là 29,96 km2 nằm ở phía Tây tỉnh
Yên Bái, cách trung tâm tỉnh lỵ 84km theo quốc lộ 32. Phía Bắc, phía Đông,


2

phía Nam giáp huyện Văn Chấn, phía tây giáp huyện Trạm Tấu của tỉnh. Tuy
nằm sâu trong nội địa nhưng thị xã Nghĩa Lộ có nhiều thuận lợi trong việc
giao lưu với thành phố Yên Bái và các huyện lân cận. Chính những yếu tố
thuận lợi như vậy thúc đẩy thị xã Nghĩa Lộ phát triển nhanh, mạnh và bền
vững về kinh tế
- xã hội. Do chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công
nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh
tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng. Công tác 2 quản lý và sử dụng đất
của thị xã còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục. Chính vì
vậy việc thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn năm 20142018" là cần thiết trong thời điểm hiện nay, giúp trả lời cho các câu hỏi: Thị
trường đất đai ở đây diễn ra như thế nào, nguyên nhân của những trở ngại là
do đâu? Giải pháp thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển ra sao? để
từ đó đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý

và sử dụng đất đai tại thị xã Nghĩa Lộ.
- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014 – 2018
- Đánh giá một số nhân tố ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng, tặng

đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề
khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà
pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người
chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ
ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù
của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước quản lý và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua
việc thu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất; Nhà nước có
thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị
xem là hành vi phạm pháp luật.
Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình
huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã
hội, việc chuyển quyền, tặng cho sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân
sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch
trên thị trường bất động sản.
Công tác chuyển nhượng, tặng cho có ý nghĩa rất lớn đến nền kinh tế xã hội


5

1.1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất
1.1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản
lý.
- Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác

dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này.
e. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu
lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết
thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
f. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân
nào đó theo Quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong
một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là
chuyển quyền nửa vời.
g. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền
sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu
hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những Quy định về quyền bảo lãnh
tương tự như quyền thế chấp.
h. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự
đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp


7


8

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:
- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;
- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;
- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép.

Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng
rãi khi đất có đủ 4 điều kiện, cụ thể:[5]
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trừ các trường hợp như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa
nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng
hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. [12]
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh
sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.[7]
- Tại Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Theo quy định này, hộ gia
đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân


10

khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển
ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho
hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. Nếu được Nhà nước giao
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho
hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Đối với
hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao
đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy
định của Chính phủ. [9]
- Tại Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp
vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp.
- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.[13]


11



Dân sự và pháp luật

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền

2. Hợp đồng tặng cho quyền sử

sử dụng đất bao gồm các nội dung sau

dụng đất bao gồm các nội dung

đây:

sau đây:

- Tên, địa chỉ của các
bên;

- Tên, địa chỉ của các
bên;

- Quyền, nghĩa vụ của các
bên;

- Lý do tặng cho quyền sử dụng
đất;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí,

- Quyền, nghĩa vụ của các

toán.
- Quyền của người thứ ba đối với đất
chuyển nhượng.
3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng

3. Nghĩa vụ của bên tặng cho

quyền sử dụng đất

quyền sử dụng đất

- Chuyển giao đất cho bên nhận

- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng

chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng

đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình

đất, loại


12

đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như
đã thoả thuận;

trạng đất như đã thoả
thuận;


quy định của pháp luật về đất đai;

-

- Bảo đảm quyền của người thứ ba

Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy

định của pháp luật về đất đai;

đối với đất được tặng cho;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo

đất chuyển nhượng.

quy định của pháp luật về đất đai.

Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định
của pháp luật về đất
đai
5. Quyền của bên nhận chuyển nhượng

5. Quyền của bên được tặng cho

quyền sử dụng đất:

quyền sử dụng đất:


sử dụng đất.

dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;
Được sử dụng đất theo đúng mục đích,
đúng
thời hạn.

(Nguồn : Luật đất đai, năm 2013)


13

1.2. Cơ sở pháp lý
Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các
văn bản pháp quy liên quan như sau:
1.2.1. Luật
- Luật thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số
04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007. Luật có hiệu lực thi hành ngày
01/01/2009.
- Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung của Quốc hội Luật này đã
được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XIII, kỳ họp
thứ 4 thông qua ngày 22 tháng 11 năm 2012. Luật có hiệu lực thi hành ngày
01/07/2013.
- Bộ luật dân sự năm 2005.
- Bộ luật dân sự năm 2015.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày
01/9/2009.
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực ngày 01/7/2014.[5]
1.2.2. Các văn bản dưới Luật

chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định về hồ sơ và trình tự,
thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của
người sử dụng đất. [15]
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định
hướng dẫn Luật Đất đai và sửa đổi Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.
- Quyết định số 16/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Yên Bái; Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 05/7/2017 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Yên Bái về ban hành quy định chi tiết một số điều khoản
của Luật Đất đai, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Nghị định


15

số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai. [23]
- Quyết định số 39/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Yên Bái ban hành quy định bảng giá đất năm 2015 tại tỉnh Yên Bái.
[21]
- Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND ngày 15/09/2017 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Yên Bái sửa đổi bổ sung một số điều của quy định bảng giá đất năm
2015 tại tỉnh Yên Bái.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam
1.3.1.1.Tình hình quản lý đất đai trên thế giới
Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại
dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ
chiếm 149 triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều