i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN CHÍN

ĐÁNH GIÁ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN
PHƯỢNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2015


ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN CHÍN

ĐÁNH GIÁ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN
PHƯỢNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ

cộng tác của cán bộ, công nhân viên địa bàn nghiên cứu. Tôi xin cảm ơn
sự giúp đỡ đó.
Tôi xin cảm ơn sự động viên, giúp đỡ của bạn bè và gia đình đã giúp đỡ
tôi thực hiện luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đối với mọi sự giúp đỡ quý báu đó.

Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả

Nguyễn Văn Chín

năm 2015


iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 3
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI........................................................... 3
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ............................................................................ 3
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4
1.2. KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ

THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................................................................................... 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội .................. 38
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................ 39
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Đan Phượng, thành phố Hà
Nội ................................................................................................................... 40
3.1.4. Thực trạng quản lý đất đai huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội...... 42
3.1.5. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2014, thành phố Hà
Nội ................................................................................................................... 47
3.2. ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ VÀ QUI TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ......... 49
3.3. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010 2014 ................................................................................................................. 51
3.3.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan
Phượng theo đơn vị hành chính ...................................................................... 51
3.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan
Phượng theo thời gian ..................................................................................... 52


i

LỜI CAM ĐOAN
Luận văn được sử dụng thông tin từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau, các
thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tôi xin cam đoan rằng, các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tác giả

Nguyễn Văn Chín


MTTQ

: Mặt trận tổ quốc

NLN

: Nông lâm nghiệp

SDĐ

: Sử dụng đất

SXNN

: Sản xuất nông nghiệp

TDTT

: Thể dục – Thể thao

TW

: Trung ương

UBND

: Uỷ ban nhân dân

XHCN


Bảng 3.11. Ước tính thất thu thuế ........................................................... 69
Bảng 3.12. Mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận
chuyển nhượng Quyền sử dụng đất tại địa điểm nghiên cứu ................. 70
Bảng 3.13. Địa điểm và thời gian giao dịch ........................................... 71
Bảng 3.14. Thời gian và hình thức thanh toán........................................ 72


1

MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là
tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng.
Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, Việt Nam ngày càng thay
đổi theo chiều hướng đi lên. Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để
đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các
khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể nhất là vấn đề chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về
đất đai. Nhằm thực hiện tốt công tác quản lý đất đai, nhà nước đã ban hành
Luật đất đai 2013, để tiến hành các hoạt động như: Quy hoạch sử dụng đất,
thống kê, kiểm kê, thanh tra đất đai,…đây là các hoạt động vừa mang tính
pháp lý, vừa mang tính nghiệp vụ để đưa công tác quản lý đất đai ổn định, sắp
xếp một cách có hệ thống, bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật
đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển
nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai,…Điều này làm ảnh
hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm
của rất nhều người dân và cơ quan, ban, ngành có liên quan.

- Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của huyện Đan Phượng, thành phố
Hà Nội;
- Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội;
- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan
Phượng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2014;
- Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đan
Phượng, thành phố Hà Nội theo góc nhìn của người dân.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp
luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự
biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật đất đai 1987 Nhà
nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất
nhưng chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp,
còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các
loại đát khác nhau hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế, các quyền này diễn ra
rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi
nó là một loại hàng hóa đặc biệt cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các
quyền này được nêu tại điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật đất đai 1993

tháng

Tác giả

Nguyễn Văn Chín

năm 2015


5

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005
của Bộ tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân
chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng
ký, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006
của Bộ tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy
định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và
nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công
ty cổ phần.

SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất: là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp
nhân mới do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng,
cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho
phép,…Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được


7

quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền
điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử
dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp
không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký
biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp luật [3].
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất
đo là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho
QSDĐ; thế chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSDĐ [10].
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”

khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đát
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê đất mà người sử
dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì
việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước
trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không
cấm việc này.
* Thừa kế quyền sử dụng đất


9

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nọi dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa xã hội.
* Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ quan hệ này.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi

xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất,
góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,…theo
thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức
mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung.
1.2.3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
* Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ
đất hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân. Nếu các điều kiện đặt ra không
thỏa mãn thì Nhà nước không cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm
sẽ xử lý theo pháp luật.
Tại Nghị định 181/NĐ-CP [13] quy định các quy định các điều khoản chuyển
nhượng như sau:


11

1. Hộ gia đình, cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối với đất
nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất (SDĐ), đất ở được miễn tiền SDĐ mà
đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà
nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở
được miễn tiền SDĐ thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10
năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử

1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4
1.2. KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ...................................................................................................... 6
1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ............................................................................................................. 6
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 7
1.2.3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ........................................................................................... 10
1.2.4. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................... 14
1.2.5. Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................... 14
1.2.6. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................... 16
1.3. SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM ............................................................. 18
1.3.1. Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới ...... 18
1.3.2. Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam ....... 22
1.3.2.1. Quá trình hình thành và phát triển ..................................................... 22
1.3.3. Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà
Nội ................................................................................................................... 32


13

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà
ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp
vốn bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia
góp vốn.
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông

định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này.[13]
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và
tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103
của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều
kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.
1.2.4. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển QSDĐ phải đảm bảo
những vấn đề sau:
- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về nhà nước.
- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến
khích đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất.
- Sử dụng đát đúng mục đích, thời hạn. Hạn chế việc chuyển nhượng
đất nông nghiệp vào mục đích khác.
- Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sư dụng, khả
năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên.
- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên.
1.2.5. Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Căn cứ tính thuế


15

Căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ là diện tích đất, giá đất tính thuế và
thuế suất:
- Diện tích đất tính thuế chuyển QSDĐ là diện tích đất thực tế ghi trong
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với sổ địa chính, bản đồ địa chính
xã, thị trấn.

Tại Điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP [13]. Quy định trình tự,
thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
1. Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ
về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và Điều 50 của Luật Đất đai.
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Trong thời hạn không quá 04 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ
sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác
định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp
hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường
hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
b) Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được
thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy
ban nhân dân xã, phường, Thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
c) Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, phường, Thị trấn
nơi có đất, có trách nhiệm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
* Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm
1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu số 02 ban
hành theo Nghị định này;