BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
************************

BÙI QUANG VƯỢNG

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT TẠI HUYỆN HOÀI ðỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số

: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 15 tháng 01 năm 2012
Tác giả luận văn

Bùi Quang Vượng

Môc lôc
Lời cam ñoan......................................................................................................i
Lời cảm ơn........................................................................................................ii
Mục lục.............................................................................................................iii
Danh mục bảng.................................................................................................vi
1.

MỞ ðẦU ...........................................................................................1

1.1.

ðẶT VẤN ðỀ ....................................................................................1

1.2.

MỤC ðÍCH, YÊU CẦU CỦA ðỀ TÀI ..............................................2

1.2.1. Mục ñích nghiên cứu ..........................................................................2
1.2.2. Yêu cầu...............................................................................................2
2.

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU.......................................3

2.1.

MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ðẾN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT....... 3

2.1.1. Quyền sở hữu......................................................................................3
2.1.2. Quyền sử dụng ñất ..............................................................................6
2.2.

3.2.1. Phạm vi không gian ..........................................................................34
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


3.2.2. Phạm vi thời gian..............................................................................34
3.3.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .............................................................34

3.3.1. ðiều tra khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
Hoài ðức ..........................................................................................34
3.3.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng ñất của huyện Hoài ðức .......................34
3.3.3. ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá
nhân tại huyện Hoài ðức từ năm 2007 ñến năm 2011......................34
3.3.4. ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng ñất
ở huyện Hoài ðức.............................................................................35
3.4.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.....................................................35

3.4.1.

Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu, tài liệu.................................35

3.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ...........................................35
3.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu .................................................35
4.


4.3.4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất................53
4.3.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất ......................54
4.3.6. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất ....................57
4.3.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDð.....60
4.3.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất ..63
4.3.9.

Tình hình thực hiện quyền ñược bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất......63

4.3.10. ðánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ...........64
4.4.

ðỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO VIỆC THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT.................................................................66

5.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................69

5.1.

KẾT LUẬN ......................................................................................69

5.2.

KIẾN NGHỊ .....................................................................................71

TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................72

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ñất ñai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập
thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình
thức sở hữu ñất ñai là sở hữu toàn dân. ðến Hiến pháp 1992, tại ðiều 18 ñã
quy ñịnh với tinh thần là: Người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện
chuyển quyền sử dụng ñất (QSDð) theo quy ñịnh của pháp luật. Theo ñó,
Luật ðất ñai 1993, Luật sửa ñổi một số ñiều Luật ðất ñai 1998, 2001 và Luật
ðất ñai 2003 ñã từng bước cụ thể hoá quy ñịnh này của Hiến pháp với xu thế
là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng ñất, trước hết là ñối với
ñất giao có thu tiền sử dụng ñất và ñất thuê (như ñất làm nhà ở, ñất sử dụng
vào mục ñích kinh doanh của các chủ thể). Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ
hoá” QSDð ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng ñất tương xứng với
nghĩa vụ kinh tế mà họ ñã ñóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển
này ñã hình thành thị trường ñất ñai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã
hội chủ nghĩa, từng bước ñồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế
quốc dân. Vì vậy trong ðại hội ðảng lần thứ IX ñã có chủ trương phát triển
ñầy ñủ thị trường QSDð. Luật ðất ñai 2003 có những quy ñịnh về giao
QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và có những quy ñịnh ñể
các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDð.
Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện các QSDð ở các ñịa phương vẫn còn
nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng ñất chưa ñược thực hiện ñầy ñủ các quyền sử dụng ñất
theo quy ñịnh, tuy nhiên cũng có thực tế là người sử dụng ñất thực hiện một
số quyền sử dụng ñất không ñúng quy ñịnh.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


- Những quy ñịnh pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh


2


2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ðẾN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo ðiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy ñịnh của pháp luật…” [10]. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất,
thành quả lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
ðối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp
nhân, các chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật
thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân.
- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
ñổi, tặng cho, thừa kế;

quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18, Hiến pháp 1992) [11].
Luật ðất ñai 1993 (Luật ðất ñai sửa ñổi 1998, 2001) cũng ñã thể chế hóa
chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh về ñất ñai của Hiến
pháp. Luật ðất ñai (1993, 1998, 2001) quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất
ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm,
bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững[13].
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai”
(ðiều 5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà
nước về ñất ñai” (ðiều 7). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất
ñai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả
nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch
sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà
nước thực hiện ñầy ñủ các quyền của chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt.
Về quyền chiếm hữu về ñất ñai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới
hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những
khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng
không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng ñất ñúng mục
ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho
thuê ñất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDð của Nhà nước ñược trao
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể.
QSDð ñai của Nhà nước và QSDð cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa

hữu toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt
về ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp
luật. Tuy nhiên, với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng Nhà nước
có quyền sở hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở
hữu ñó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là
người ñại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào?
Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là toàn dân,
nhưng mỗi người người sử dụng ñất không phải là một chủ sở hữu của khối
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


tài sản chung ñó, không phải là các ñồng chủ sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng
người sử dụng ñất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia ñình) có QSDð. Thông qua
Nhà nước - cơ quan ñại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà
nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như
Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã
xuất hiện KHÁI niệm “quyền sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói
cách khác là QSDð của người sử dụng[13].
Theo ðiều 1 Luật ðất ñai 1993 : “.... Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị,
xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài.
Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung
là người sử dụng ñất” [13].
“Quyền sử dụng ñất” là một KHÁI niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của
các nhà luật pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn
dân và không thể phân chia thì là thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền

dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai
2003). Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền
ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần
với KHÁI niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp:
nông dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau
ñể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư,
giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai
công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở
trong cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện
vọng thay ñổi chỗ ở. Việc chuyển ñổi QSDð là không có mục ñích thương
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


mại [4],[17].
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp
người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử dụng ñất mà pháp luật cho
phép,... Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển
QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược
quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc
chuyển nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước
có quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển

nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai
trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập
cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại
hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn[4],[17].
- Quyền ñược bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất : Khi nhà nước thu
hồi ñất ñã giao cho người sử dụng ñất ñể sử dụng vào các mục ñích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì
người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục
ñích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng ñất[14].
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy
có một số ñặc ñiểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu
sản xuất khác.
2.2.1.1. Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi trường.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị
trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý

ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp
cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác
nhận ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp
thực thế ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế
chấp dường như chỉ có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế
chấp ñược gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm
tra, xác minh các yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược
xét ñến khi thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem xét
ñến ở bước 2). Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở
hữu bất ñộng sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên
ñi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế
chấp. Khi không ñáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó
là trình tự thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các
thế chấp ñều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ñồng
thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến toà
án. Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê
duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ thế chấp ñược
thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên
ñi vay. Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm. Khi không
ñược thanh toán theo ñúng hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài sản
ñể thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là:
Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không ñược
chấp thuận, tài sản sẽ ñược bán ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ ñược thanh toán
khoản tiền ñã cho thế chấp. Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA)[6].
2.2.1.3. Cộng hoà Liên bang ðức
ðối với Cộng hoà Liên bang ðức, mục tiêu chuyển ñổi sang thị trường
ñối với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện
sự cam kết với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành
khuôn khổ pháp lý bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi.
Ở ðức, quyền có nhà ở của công dân ñược quy ñịnh trong Liên bang.
Theo ñó, ñất và nhà không tách rời, nhà ñất ñược mua - bán theo nguyên tắc
của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang ðức (ðiều XIV) quy ñịnh quyền sở hữu
ñất và quyền thừa kế xây dựng ñược Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ sở
hữu có nghĩa vụ sử dụng không ñi ngược với lợi ích của toàn xã hội. KHÁI
niệm về sở hữu ñất và nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất,
quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người ñược hưởng quyền thừa kế
xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh ñất của chủ khác bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp ñồng ñược phép ký cho một thời
hạn tối ña là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho
chủ ñất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh ñất. Quyền thừa kế xây dựng
ñược thế chấp và hết hạn hợp ñồng thì chủ ñất mua lại nhà; hai là, sở hữu

của Tây ðức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và ñể có một thị trường
bất ñộng sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời gian nữa[1] .

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15


2.2.2. Các nước trong khu vực
2.2.2.1. Thỏi Lan
Ở Thỏi Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng
nhận về ñất ñai. Ở Thỏi Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền
về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển
nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ñất, thừa kế. Nếu 10 năm ñất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDð (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào ñể ño ranh giới thửa ñất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới
thửa ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn.
Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). Nếu 5

chuyển nhượng, chỉ có thể ñược thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng ñất
thông qua việc trả tiền thuế sử dụng ñất cho Văn phòng ðất ñai cấp huyện.
Giấy này không chuyển nhượng ñược.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách ðất ñai Nông
nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách ñất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng ñất
Lâm nghiệp bị thoái hoá. Các thửa ñất này không ñược phép chia nhỏ, không
ñược chuyển nhượng chỉ ñược thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho
phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng ñất dự trữ cho lâm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17


nghiệp ñược ñổi thành giấy NS4.
- ðất chưa có giấy chứng nhận: là các loại ñất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp ñược giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K[2].
2.2.2.2. Malaixia
Theo Bộ Luật ðất ñai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn ñược công
nhận là người sở hữu ñất phải ñăng ký tại cơ quan ñăng ký ñất ñai của liên
bang ñể có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán
ñiền thổ chính là bằng chứng ñể kết luận cá nhân hoặc tổ chức ñã ñăng ký
trong ñó chính là chủ sở hữu ñược mô tả trong bằng khoán. Trước khi ñăng
ký vào bằng khoán, ñất ñai vẫn là ñất của bang. Mọi giao dịch (chuyển
nhượng, trả tiền, cho thuê,...) ñều phải ñăng ký, nếu không thì ñó chỉ là hợp
ñồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không ñược Chính phủ công nhận là vĩnh
viễn cho ñến khi ñược ñăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán ñăng ký và Bằng khoán Phòng ñất ñai (là loại bằng khoán
hoàn chỉnh) có nghĩa là ñất ñã ñược ño ñạc xong. Chủ sở hữu ñất có Bằng