ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------------

MÃ LƯƠNG VINH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN NÔNG CỐNG TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2013 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------------

MÃ LƯƠNG VINH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN NÔNG CỐNG TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2013 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Trong quá trình thực hiện đề tài em đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ
nhiệt tình của các Thầy, Cô trong khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên, tập thể lớp Cao học QLĐĐ K24B đã tạo điều kiện để
em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo TS Nguyễn Đức Nhuận đã trực
tiếp hướng dẫn và tận tình chỉ bảo giúp đỡ em trong suốt thời gian nghiên cứu
thực hiện đề tài.
Mặc dù đã hết sức cố gắng nhưng trình độ và năng lực của bản thân còn
có những hạn chế nhất định nên trong luận văn tốt nghiệp của em chắc chắn là
không tránh khỏi sai sót. Kính mong các Thầy, Cô giáo góp ý để nội dung
nghiên cứu này được hoàn thiện.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
hoàn thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày …..tháng…. năm 2018
Học viên

Mã Lương Vinh


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ......................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................. 2
3. Ý nghĩa của đề tài ...................................................................................... 3

3.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................... 27
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của huyện Nông Cống........................... 30
3.1.3. Thực trạng quản lí đất đai của huyện Nông Cống .......................... 34
3.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại
huyện Nông Cống 2013 -2017 .................................................................... 36
3.2.1. Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ
tại huyện Nông Cống 2013 -2017 ...................................................... 36
3.3.Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện Nông Cống giai
đoạn 2013-2017........................................................................................... 44
3.3.1. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ huyện Nông Cống giai đoạn 2013- 2017 ....... 44
3.3.2. Tình hình tặng cho QSDĐ huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017 ......... 46
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho .. 49
3.4.1. Yếu tố dân số .................................................................................. 49
3.4.2. Yếu tố quy hoạch sử dụng đất ........................................................ 50
3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân
huyện Nông Cống về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.. 52


v
3.5. Đề xuất giải pháp ................................................................................. 59
3. 5.1. Về tổ chức và công tác cán bộ ....................................................... 59
3.5.2. Giải pháp về chính sách .................................................................. 60
3.5.3. Giải pháp về quản lý ....................................................................... 61
3.5.4. Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật .............................................. 61
3.5.5. Về chính sách pháp luật .................................................................. 62
3.5.6. Giải pháp về tổ chức, phối hợp làm việc giữa các đơn vị .............. 62
3.5.7. Giải pháp về công nghệ .................................................................. 63
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 64
1. Kết luận ................................................................................................... 64
2. Đề nghị .................................................................................................... 65



vii
Bảng 3.14. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Nông Cống về những quy định chung của chuyển quyền sử
dụng đất ........................................................................................... 53
Bảng 3.15. Sự hiểu biết của người dân huyện Nông Cống về hình thức
chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................. 55
Bảng 3.16. Sự hiểu biết người dân huyện Nông Cống về hình thức tặng
cho quyền sử dụng đất ..................................................................... 57


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại. Nó bao gồm mọi ý
nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và
tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không
bao giờ bị kiệt quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia
thấy hết giá trị của nó. Hiện nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều
yếu tố song sự gia tăng dân số, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị
trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở
nên phức tạp. Chính vì vậy việc quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ,
rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của thế giới nói chung và Việt
Nam nói riêng.
Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều
hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến
pháp 1980 quy định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là

đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các
quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền
chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn huyện Nông Cống. Vì vậy, việc
thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013- 2017" là cần thiết trong
thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất

đai huyện Nông Cống.
- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất tại huyện Nông Cống.
- Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho


3

quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn.
3. Ý nghĩa của đề tài
Đánh giá được thực trạng cũng như hiệu quả của công tác chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn
2013 - 2017, từ đó tìm ra những giải pháp, kiến nghị hợp lý để nâng cao hiệu
quả trong công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nông Cống nói riêng và cả nước nói chung.



quản lý.


5

- Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy
định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng.
- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có
công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi

thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được

pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền
sử dụng đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội

dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy
định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng


+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia
đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.


7

1.2.6.2. Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Bảng 1.1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa
các bên, theo đó bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chuyển giao đất và
quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả
tiền cho bên chuyển nhượng theo quy
định của Bộ
luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên
được tặng cho mà không yêu cầu đền bù,
còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo
quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật
về đất đai.

2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất bao gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số
hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
- Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên
tặng cho;
- Quyền của người thứ ba đối với đất được

3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử
dụng đất
- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại
đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã
thoả thuận;
- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử
dụng đất cho bên được tặng cho để làm
thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.


8

4. Quyền của bên chuyển nhượng

- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai;
- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối
với đất chuyển nhượng.

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với
đất được tặng cho;
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật về đất đai.

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật về đất đai
6. Quyền của bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất:
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử

5. Quyền của bên được tặng cho
quyền sử dụng đất:
- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích,

dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên
quan đến quyền sử dụng đất;
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng
đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng
đất như đã thoả thuận;
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;

đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và

Thanh Hóa về việc ban hành quy định ban hành hạn mức giao đất ở; hạn mức
công nhận đất ở và hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước
thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh
Thanh Hóa.
- Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc Quy định bảng giá đất thời kỳ 2015 - 2019 trên địa bàn
tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết đinh số 3527/2017/QĐ-UBND ngày 18/9/2017 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc Ban hành bảng giá đất điều chỉnh thời kỳ 2015 - 2019 trên
địa bàn tỉnh Thanh Hóa.


10

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày
06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi
tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư
hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định số 2555/QĐ-BTNMT ngày 20/10/2017 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc Công bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa
đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước
của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Quyết định số 3427/QĐ-UBND ngày 08/9/2016 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Thanh Hóa về việc Công bố thủ tục hành chính được chuẩn hóa lĩnh vực
đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện tỉnh Thanh Hóa.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ
chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm
6%. Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2. Đất trồng trọt toàn
thế giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng
sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng
chưa được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10%
tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng
suất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%. [nguồn - Cơ sở Hải Dương học:
Hình thái học đại dương thế giới].
Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt
là đất nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân
số ngày càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 - 85
triệu người. Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất


12

nông nghiệp mới đủ lương thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất
lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục
đích sử dụng đất nông nghiệp là hết sức cần thiết.
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên,
con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều nghành nghề
khác nhau để kiếm sống. Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp đều xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác nhau
về mức độ cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình
chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở
Việt Nam. Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức,
Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trình chuyển
mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy
nhiên, chính quá trình đô thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp

trọng trong công tác quản lí của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho
đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả
quyền sở hữu toàn dân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước,
cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lí đất đai, quản
lí quy hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều
chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như BĐS, xây dựng và quy
hoạch lãnh thổ…
Về công tác quản lí nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp
được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ
thống hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất qui củ và
khoa học, mang tính thời sự để quản lí tài nguyên đất đai và thông tin lãnh
thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị
trí địa lí, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng
pháp lí của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng,
phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lí và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu
cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng


14

và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng.
Luật đất đai của Mỹ qui định công nhận và khuyến khích quyền sở
hữu toàn dân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ
như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy
định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất
nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai
và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền sở hữu toàn dân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn
khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong

20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất
quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu
bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính
sách mở cửa. Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1987 là: Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được
giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền
chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau. Điều 5 của
Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai,
phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng,
sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có
rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy
sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối
với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ
được chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào
hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác
xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để
tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã
chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật
chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử


16

dụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư
không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt,
Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: