ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN ANH TÚ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ HỒNG LĨNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN ANH TÚ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ HỒNG LĨNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 62.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN - 2017


học, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái
Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và
hoàn thành luận văn.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Văn
phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà Tĩnh, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường
thị xã Hồng Lĩnh, cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Hồng
Lĩnh, cán bộ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Hà Tĩnh đã giúp đỡ
và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
hoàn thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Phan Anh Tú


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ vii

1.5.1 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội ........................................................ 22
1.5.2 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Hải Phòng ................................................... 24
1.5.3Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Hà Tĩnh .................. 25
CHƯƠNG II. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........27
2.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................. 27
2.2. Phạm vi nghiên cứu..................................................................................... 27
2.2.1. Phạm vi không gian .................................................................................. 27
2.2.2. Phạm vi thời gian ..................................................................................... 27
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................... 27
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Hồng Lĩnh ................................. 27
2.3.2. Khái quát chung về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Hồng Lĩnh................................................................................................. 27
2.3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh giai
đoạn 2014 - 2016 ....................................................................................... 27
2.3.4. Đánh giá hiệu quả, hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị
xã Hồng Lĩnh ............................................................................................ 28
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại thị xã Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh ................................................ 28
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 28
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................................... 28
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ........................................................ 29
2.4.3. Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu .......... 30
2.4.4. Phương pháp biểu đồ, bảng biểu ............................................................... 30
CHƯƠNG III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 32
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Hồng Lĩnh.................................... 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................... 32
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội......................................................... 34
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Hồng Lĩnh........... 38
3.2. Khái quát chung về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Hồng Lĩnh................................................................................................. 39

PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐG TS

Bán đấu giá tài sản

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường


Khu dân cư

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

QĐ

Quyết định

QLNN

Quản lý Nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TTBĐS

Thị trường bất động sản

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân


Bảng 3.8:

Đánh giá của người dân khi tham gia vào phiên đấu giá ...................... 56

Bảng 3.9:

Đánh giá của người dân sau khi kết thúc phiên đấu giá ........................ 57

Bảng 3.10: Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................ 59
Bảng 3.11. Tổng hợp hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
tại các dự án nghiên cứu ........................................................................ 61


viii

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí thị xã Hồng Lĩnh ............................................................... 32


1

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta, nền kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh
mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.
Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 của Chính Phủ cũng đã
nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại BĐS; Đặc biệt là BĐS nhà
đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát

Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất
mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn thị xã, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh giai
đoạn 2014 - 2016”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn thị xã Hồng Lĩnh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu
giá quyền sử dụng đất của thị xã Hồng Lĩnh.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và
thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, hiệu quả hơn và hoàn
thiện hơn.
Góp phần bổ sung, nâng cao và hoàn thiện các chính sách liên quan đến
tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác
đấu giá quyền sử dụng đất.


3

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những
mặt còn hạn chế về công tác đấu giá tại địa phương.
Đề xuất giải pháp đem lại hiệu quả cao nhất có thể cho công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên địa thị xã Hồng Lĩnh.


4


Theo Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 của nước CHXHCN Việt Nam:
“Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với
đất đai; các tài sản khác gắn liền với đất, nhà công trình xây dựng; các tài sản
khác do pháp luật quy định” (Quốc hội, 2015) [22].
Ở mỗi nước lại có những quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền
với đất đai được coi là BĐS. Vì vậy nên khái niệm BĐS rất rộng và đa dạng.
Khái niệm này cần phải được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước,
có những tài sản ở nước này cho là BĐS nhưng ở nước khác lại liệt kê vào
danh mục động sản.
1.1.3. Thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS nhưng có cùng một
điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng các quan hệ giao dịch BĐS
hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại một
thời điểm xác định (Phạm Thanh Quế, 2011) [24].
TTBĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan.
Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp
và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa
các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động
quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên
TTBĐS. TTBĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật hàng hoá, quy luật giá trị
và quy luật cung cầu. TTBĐS bao gồm 3 thị trường nhánh, cụ thể: thị trường
mua bán, thị trường cho thuê BĐS, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
(Phan Thị Thanh Huyền, 2012) [15].
Đặc điểm quan trọng đầu tiên tạo ra sự nhận diện cho TTBĐS ở Việt
Nam là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng QSDĐ và các tài sản gắn liền
với đất thuộc nhiều hình thức sở hữu khác nhau. Bởi vậy, chủng loại hàng hóa
trong TTBĐS là QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất đã tạo nên những nét
đặc thù cho TTBĐS ở Việt Nam. Chức năng của TTBĐS là đưa người mua và




7

Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là
một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng
nhất, và cũng là một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở
nhiều nước trên thế giới (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) [27].
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai để
xác định giá cả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản
hoặc tài sản nhà đất có thu lợi. Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá
nhà đất dùng cho xí nghiệp... đều có thể dùng phương pháp này. Phương pháp
thu nhập là một loại phương pháp định giá có căn cứ lý luận và khả năng ứng
dụng rất rộng. Đối với việc định giá các BĐS không cho thu nhập, đất dùng
cho mục đích công ích như cơ quan, trường học, công viên... thì phương pháp
này không phù hợp. Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp
đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn
định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của
tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác
định được thu nhập là một việc làm khó khăn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn
Văn Quân, 2006) [27].
Ở Việt Nam phương pháp thu nhập được cụ thể trong Nghị định
44/2014/NĐ-CP như sau: là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời
điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng
thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn
cấp tỉnh [12].
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp được áp dụng để xác định giá
đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số

phát triển của kinh tế thế giới. Trải qua nhiều thời kỳ lịch sử, bán đấu giá có
nhiều thay đổi về hình thức, phương thức tổ chức nhưng về bản chất vẫn
không thay đổi. Bán đấu giá của bất kỳ thời kỳ nào cũng luôn là một hình


9

thức mua bán được tổ chức thông qua việc trả giá công khai, cạnh tranh và
bình đẳng. Đối với bán đấu giá, yêu cầu đầu tiên là tính công khai, tức là việc
thỏa thuận, thương lượng được tiến hành công khai, đặc biệt về giá mua bán
tài sản thì người muốn mua tài sản phải tham gia trả giá một cách cạnh tranh
và theo những thủ tục, trình tự nhất định (Võ Đình Toàn, 2011) [24].
Ở Việt Nam, đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở
lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại
Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 [22]. Dịch vụ đấu giá tài sản đang
ngày càng có vị trí và vai trò quan trọng trong đời sống KT-XH ngày nay. Đây
là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ
thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung,
hoạt động mua bán trao đổi hàng hoá nói riêng phát triển một cách đa dạng.
Hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta trong những năm qua đã từng bước
phát triển, có những đóng góp quan trọng trong công tác thi hành pháp luật,
đặc biệt là công tác thi hành án dân sự và xử lý vi phạm hành chính.
1.2.1.2 .Quá trình hình thành, phát triển của pháp luật về đấu giá tài sản ở
Việt Nam
Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của Pháp
lệnh Thi hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (Pháp lệnh năm 1989),
quy định về bán đấu giá tài sản để thi hành án (Võ Đình Toàn, 2011) [24].
Pháp lệnh Thi hành án dân sự được ban hành mới năm 1994 (Pháp lệnh
năm 1994) thay thế cho Pháp lệnh năm 1989. Pháp lệnh năm 1994 bổ sung
thêm một số quy định về bán đấu giá tài sản thi hành án và quy định cụ thể

Ngày 04/03/2010, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản
của Chính phủ được ban hành để thay thế Nghị định số 05/2005/NĐ-CP. Sau
đó, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy định chi tiết về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP vào ngày 06/12/2010 [2].


11

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2011, có hiệu lực thi hành góp
phần giải quyết những tồn tại, hạn chế bất cập trong hoạt động bán đấu giá
trước đây; ngăn chặn và làm giảm các hành vi thông đồng, dìm giá nhằm trục
lợi bất chính đối với hoạt động bán đấu giá, đưa hoạt động bán đấu giá ngày
càng nề nếp, ổn định và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 5,
Điều 2, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2011 quy định: “Bước giá là
mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề. Bước giá
do tổ chức bán đấu giá tài sản bán đấu giá quy định phù hợp với từng cuộc
bán đấu giá” [10].
Năm 2016, Quốc hội đã ban hành Luật số 01/2016/QH14 ngày 17 tháng
11 năm 2016 về Đấu giá tài sản có hiệu lực từ 01 tháng 07 năm 2017. Đây là
cơ sở quan trọng để thực hiện đấu giá tài sản tại Việt Nam [22].
1.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.2.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Theo Từ điển Kinh tế học hiện đại năm 1999, đấu giá đất là một thị
trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải
đơn thuần trả giá người bán, thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức,
tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi cung và cầu.
Bán đấu giá QSDĐ là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt
chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều
khiển; nhằm bán được QSDĐ ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận
trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được QSDĐ là người

kinh tế.
Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử
dụng đất, thị trường bất động sản
Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch,
công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của
Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất
Trong đấu giá quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải cạnh tranh quyết
liệt về khả năng chi trả, họ phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để có quyền sử


13

dụng đất. Nên khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất họ biết họ phải
làm gì để sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý và hiệu quả hơn. Việc tổ chức đấu
giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ đã bước đầu tạo ra người thực, giá
thực, hạn chế tình trạng nhiễu loạn thông tin gây hoang mang, dao động cho
các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản
phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững (Nguyễn Minh Tâm, 2013) [40].
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước
1.3.1. Trung Quốc
Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8
ngày 5/7/1994 thông qua) đã quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu
nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nước về
QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng QSDĐ. Việc xuất
nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch
đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng QSDĐ của
Ủy ban nhân dân (UBND) huyện để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu
khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở
lên, báo cáo với Chính phủ hoặc UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của
Chính phủ. Việc xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn bằng một trong ba

thuận song phương hiện nay chủ yếu giao cho Trung tâm tư vấn và định giá
BĐS Trung Quốc (CRECAC). CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp
của Cục Quản lý đất đai Quốc gia. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ
như: Định giá BĐS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương
mại về BĐS, lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS, nghiên cứu TTBĐS...
(dẫn theo Phạm Thị Thu Hường, 2013) [16].
1.3.2. Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài
sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau
thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng
bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS
cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những BĐS đang bị


15

các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu
BĐS của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số
tiền thu được sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (dẫn theo
Phạm Thị Thu Hường, 2013) [16].
Trình tự đấu giá bất động sản gồm có hai hình thức là trả giá bằng thư
kín và đấu giá công khai. Hình thức trả giá bằng thư kín lại có hai loại là trả
giá vào ngày đã định và trả giá trong suốt thời hạn đã định; còn hình thức đấu
giá công khai là cách kéo giá mua dần lên trong ngày đấu giá (trước khi Luật
Thi hành án dân sự được ban hành thì cách thức này được áp dụng khá phổ
biến nhưng hiện nay cách thức này không được toà án áp dụng nữa.)
Thủ tục trả giá bằng thư kín là thủ tục mà người có nguyện vọng muốn
mua phải đến Toà án nhận mẫu thư trả giá, điền vào những khoản cần thiết và
đưa cho chấp hành viên hoặc qua đường bưu điện. Thư trả giá phải sử dụng
một mẫu duy nhất, không thể bỏ thư trả giá bằng loại giấy tờ nào khác. Thư