Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HƢỜNG
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2008 - 2012 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014


i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Hƣờng ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn Thế
Đặng giảng viên Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong
suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Sau đại
học, khoa Tài Nguyên và Môi trường, Trường Đại Học Nông Lâm Thái
Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.

1.2. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 14
1.2.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất 14
1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất 15
1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất 15
1.3. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất 16
1.3.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất 16
1.3.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất 16
1.3.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất 16
1.3.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 17
1.4. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 17
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22
2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu 22
2.1.1. Địa điểm 22
2.1.2. Thời gian 22
2.1.3. Đối tượng nghiên cứu 22
2.2. Phạm vi nghiên cứu 22
2.3. Nội dung nghiên cứu 22
2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất thị xã Bắc
Kạn 22

iv
2.3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị xã Bắc Kạn giai
đoạn 2008 - 2012 22
2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị xã Bắc Kạn và cán bộ quản lý
về chuyển quyền sử dụng đất 23
2.3.4. Đề xuất giải pháp 23
2.4. Phương pháp nghiên cứu 23
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 23
2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 24


vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CNH
GCNQSDĐ
PLĐĐ
QSD
QSDĐ
UBND
VPĐKQSDĐ

:
:
:
:
:
:
:
Công nhiệp hoá
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Pháp luật đất đai
Quyền sử dụng
Quyền sử dụng đất
Uỷ ban nhân dân
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
vii

Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ 61
Bảng 3.18. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc
Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 63
Bảng 3.19. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc
Kạn tại khu vực nghiên cứu về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 64
Bảng 3.20. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc
Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ 65
Bảng 3.21. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc
Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ 66
Bảng 3.22. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc
Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ 68
Bảng 3.23. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc
Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức góp vốn bằng QSDĐ 69

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất
sớm nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất
đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều
thay đổi thăng trầm khác nhau. Ngày nay, mua bán chuyển nhượng đất đai đã trở
thành hình thức sôi động và phổ biến trong giao dịch dân sự và thương mại ở hầu
hết các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền
sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình
thành một thị trường đặc biệt đó là thị trường bất động sản. Một thị trường không
những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống
xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính,
tiền tệ có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.

quan tâm trên địa bàn.
Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực
trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 - 2012”
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở phân tích, đánh giá những thành công và tồn tại trong công tác
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, đề xuất một số
giải pháp nhằm tăng cường cho công tác quản lý được tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn.
- Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Bắc Kạn trong giai đoạn 2008 – 2012.
- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác
quản lý được tốt hơn.

3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc
chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các
giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc
thực tế với vấn đề nghiên cứu.
Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai, giảm khiếu
kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU


là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này
người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc
hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu
tư làm tăng giá trị của đất đó.
Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4
điều kiện đã nêu ở Điều 106 như sau:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất [15].
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ
các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng
cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó [3].
Tại điều 99 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định như sau:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

6


7
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của
người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của
người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột [13].
* Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ
tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó
thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ
ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước
đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các
qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
* Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định

tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất
linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động,
công nghệ, máy móc theo thoả thuận.

9
Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực
hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện qui định tại Điều 106
Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ;
2- Đất không có tranh chấp;
3- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất [15].
* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử
dụng đất được qui định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền
của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của
pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết

đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép
chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) [3].
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;

11
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành luật đất đai 2003;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ qui
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ–CP ngày 03 tháng 12 năm 2004
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định của Chính phủ số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

Đất đai là một nguồn tài nguyên và là một tư liệu sản xuất không thể thiếu
trong cuộc sống của con người. Bắt đầu từ khi loài người xuất hiện đất đai là nơi để
làm nhà ở, là nơi để nuôi trồng cung cấp thực phẩm trực tiếp cho cuộc sống của
chính con người. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai
thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội.
Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản, một loại
hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát huy

13
được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không thể
kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây khó khăn cho công tác quản lý
Nhà nước về đất đai. Trải qua suốt một chặng đường dài lịch sử, từ sự hình thành và
phát triển, đổi mới của xã hội mà đất đai ngày càng trở nên quan trọng. Chúng ta đã
đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lĩnh vực lãnh thổ
quốc gia mà còn trong nhiều lĩnh vực khác cùng với sự phát triển của xã hội. Hiến
pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực
cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng.
Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội
ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển
QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là
một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm
đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Thị xã Bắc Kạn là đô thị vùng cao, nằm sâu trong nội địa của vùng Đông
Bắc, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng của tỉnh cũng như cả nước, là
nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển tương đối so với các huyện khác
trong toàn tỉnh. Vì vậy đất đai của thị xã cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu
đất sử dụng cho các mục đích khác nhau phục vụ cuộc sống con người cũng
tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành
vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành
nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương.

phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho…
- Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành
văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã,
phường, thị trấn.
- Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc
theo pháp luật…
Việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch
trên thị trường đã khiến cho quyền sử dụng đất mang một vai trò mới, nó không chỉ
là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà còn trở
thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh

15
doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng. Điều này
góp phần vào việc hình thành thị trường Bất động sản ở nước ta và giúp nâng cao
hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường.
1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất
- Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được thực
hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức cá nhân trong xã hội
không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử
dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người
sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác. Việc
chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã được
nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất. Giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã
quy định.
- Pháp luật quy định chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất: Không
phải mọi chủ thể đều được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất.
- Pháp luật quy định loại đất được phép chuyển quyền sử dụng: Không phải
loại đất nào Nhà nước cũng cho phép chuyển quyền sử dụng.