i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và
chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ
rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Phan Anh Tú

năm 2017


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi
đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính
trọng và biết ơn sâu sắc thầy giáo PGS. TS. Đàm Xuân Vận đã tận tình hướng
dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt
quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng quản lý Đào tạo sau Đại

DANH MỤC HÌNH........................................................................................ viii
ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài..............................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài......................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học........................................................................................ 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn........................................................................................ 3
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................... 4
1.1. Khái niệm về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản.....................4
1.1.1. Đất đai.......................................................................................................4
1.1.2. Bất động sản.............................................................................................. 4
1.1.3. Thị trường bất động sản............................................................................. 5
1.1.4. Giá đất.......................................................................................................6
1.1.5. Một số phương pháp định giá đất...............................................................6
1.2. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất............................................8
1.2.1. Đấu giá tài sản............................................................................................8
1.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất....................................................................... 11
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước................................................ 13
1.3.1. Trung Quốc.............................................................................................. 13
1.3.2. Nhật Bản..................................................................................................14
1.3.3. Mỹ...........................................................................................................16
1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam......................................................16
1.4.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật
Đất đai năm 2013...................................................................................... 16


4

1.4.2. Quy định về giá đất theo Luật Đất đai 2013............................................... 17
1.4.3. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013..................18

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Hồng Lĩnh..........38


5

3.2. Khái quát chung về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Hồng Lĩnh..................................................................................................39
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai.......................................................................... 39
3.2.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất................................................................. 42
3.2.3. Biến động đất đai thị xã Hồng Lĩnh giai đoạn 2011 - 2015...........................43
3.3. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng
Lĩnh giai đoạn 2014 - 2016......................................................................... 44
3.3.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh giai
đoạn 2014 - 2016...................................................................................... 44
3.3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu......46
3.3.3. Đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất.................52
3.3.4. Đánh giá của các cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất.................58
3.4. Đánh giá hiệu quả, hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị
xã Hồng Lĩnh..............................................................................................61
3.4.1. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thị xã Hồng Lĩnh.....61
3.4.2. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thị xã Hồng Lĩnh......65
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại thị xã Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh................................................. 67
3.5.1. Giải pháp về công tác tổ chức và thực hiện................................................67
3.5.2. Giải pháp về công tác quản lý đất đai và chính sách, pháp luật trong đấu
giá quyền sử dụng đất................................................................................68
3.5.3. Giải pháp nâng cao hiểu biết của người dân về công tác đấu giá quyền
sử dụng đất...............................................................................................68
3.5.4. Giải pháp quản lý - sử dụng quỹ đất sau đấu giá........................................ 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................... 70


CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CNQSH

Chuyển nhượng Quyền sở hữu

CNH

Công nghiệp hoá

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

KDC



vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Diễn biến diện tích, năng suất, sản lượng cây lúa từ năm 2011-2015.....36

Bảng 3.2.

Diễn biến đàn gia súc, gia cầm chủ yếu từ năm 2011-2015.................36

Bảng 3.3:

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thị xã Hồng Lĩnh.............................42

Bảng 3.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua các năm trên địa bàn thị xã
Hồng Lĩnh giai đoạn 2014 - 2016.......................................................... 45

Bảng 3.5.

Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư
phường Đậu Liêu................................................................................. 49

Bảng 3.6.

Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư

Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta, nền kinh tế
thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất
và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải
ngoại lệ.
Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 của Chính Phủ cũng đã
nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại BĐS; Đặc biệt là BĐS nhà
đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để
phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại
hoá đất nước” [8]. Nhằm phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ
sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ
tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo
vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một
số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá
trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu
đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành
không chặt chẽ ...
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước
đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác
đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị
trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích
lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu
giá quyền sử dụng đất được thực hiện đã mang lại hướng đi mới cho thị
trường bất động sản. Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng


1

đất đã đạt được những thành quả nhất0định, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ một

công tác đấu giá quyền sử dụng đất.


1
2

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục
những mặt còn hạn chế về công tác đấu giá tại địa phương.
Đề xuất giải pháp đem lại hiệu quả cao nhất có thể cho công tác đấu
giá quyền sử dụng đất ở trên địa thị xã Hồng Lĩnh.


CHƯƠNG I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Đất đai
Về mặt thổ nhưỡng, nhà khoa học người Nga V.V.Dokuchaev cho
rằng: Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát
triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra
trong nó. Đất được coi là khác biệt với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh
hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực,
địa hình và tuổi. Theo ông, đất có thể được gọi là các tầng trên nhất của
đá không phụ thuộc vào dạng; chúng bị thay đổi một cách tự nhiên bởi các
tác động phổ biến của nước, không khí và một loạt các dạng hình của các
sinh vật sống hay chết (N.A. Krasil'nikov, 1958) [38].
Đất đai theo quan điểm kinh tế học thì không chỉ bao gồm mặt đất
mà còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên
mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao
gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật (Hồ

doanh trên TTBĐS. TTBĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật hàng hoá, quy
luật giá trị và quy luật cung cầu. TTBĐS bao gồm 3 thị trường nhánh, cụ thể:
thị trường mua bán, thị trường cho thuê BĐS, thị trường thế chấp và
bảo hiểm BĐS (Phan Thị Thanh Huyền, 2012) [15].
Đặc điểm quan trọng đầu tiên tạo ra sự nhận diện cho TTBĐS ở Việt
Nam là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng QSDĐ và các tài sản gắn liền
với đất thuộc nhiều hình thức sở hữu khác nhau. Bởi vậy, chủng loại hàng hóa
trong TTBĐS là QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất đã tạo nên những nét
đặc thù cho TTBĐS ở Việt Nam. Chức năng của TTBĐS là đưa người mua và


1
5

người bán đến với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối
BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị
trường (Phan Thị Thanh Huyền, 2012) [15].
1.1.4. Giá đất
Đối với đất đai, giá cả phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng
thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu,
giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu
hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất là biểu hiện mặt giá trị
của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian và thời gian xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)
[27].
Theo khoản 19, Điều 4, Luật Đất đai 2013: Giá đất là giá trị của quyền

yếu là phù hợp đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc
tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại
chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị
trường nhà đất, nên xác định được thu nhập là một việc làm khó khăn (Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) [27].
Ở Việt Nam phương pháp thu nhập được cụ thể trong Nghị định
44/2014/NĐ-CP như sau: là phương pháp định giá đất tính bằng thương
số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị
diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính
đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại
ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất
trên địa bàn cấp tỉnh [12].
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp được áp dụng để xác định giá đất
của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số
liệu về giá thị trường của thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp
so


1
7

sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các
thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần định giá [27].
Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì phương pháp chiết trừ là phương
pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách
loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản
(bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) [12].
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt

9

thức mua bán được tổ chức thông qua việc trả giá công khai, cạnh tranh
và bình đẳng. Đối với bán đấu giá, yêu cầu đầu tiên là tính công khai, tức là
việc thỏa thuận, thương lượng được tiến hành công khai, đặc biệt về giá
mua bán tài sản thì người muốn mua tài sản phải tham gia trả giá một cách
cạnh tranh và theo những thủ tục, trình tự nhất định (Võ Đình Toàn, 2011)
[24].
Ở Việt Nam, đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người
trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy
định tại Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 [22]. Dịch vụ đấu giá tài
sản đang ngày càng có vị trí và vai trò quan trọng trong đời sống KT-XH ngày
nay. Đây là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài
sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh
tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi hàng hoá nói riêng phát triển
một cách đa dạng. Hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta trong những
năm qua đã từng bước phát triển, có những đóng góp quan trọng trong
công tác thi hành pháp luật, đặc biệt là công tác thi hành án dân sự và xử lý
vi phạm hành chính.
1.2.1.2 .Quá trình hình thành, phát triển của pháp luật về đấu giá tài sản ở
Việt Nam
Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của
Pháp lệnh Thi hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (Pháp lệnh năm
1989), quy định về bán đấu giá tài sản để thi hành án (Võ Đình Toàn, 2011)
[24].
Pháp lệnh Thi hành án dân sự được ban hành mới năm 1994 (Pháp
lệnh năm 1994) thay thế cho Pháp lệnh năm 1989. Pháp lệnh năm 1994
bổ sung thêm một số quy định về bán đấu giá tài sản thi hành án và quy
định cụ thể hơn về thành phần Hội đồng định giá. Người được thi hành án,
người phải thi hành án được tham gia ý kiến vào việc định giá, nhưng quyền

được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho các tổ chức
bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, góp phần
thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản và đáp ứng
phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, trong
giai đoạn này pháp luật về bán đấu giá tài sản vẫn còn một số vấn đề bất cập.
Ngày 04/03/2010, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản
của Chính phủ được ban hành để thay thế Nghị định số 05/2005/NĐ-CP.
Sau đó, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy định chi
tiết về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP vào ngày
06/12/2010 [2].


22

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2011, có hiệu lực thi hành góp
phần giải quyết những tồn tại, hạn chế bất cập trong hoạt động bán đấu
giá trước đây; ngăn chặn và làm giảm các hành vi thông đồng, dìm giá nhằm
trục lợi bất chính đối với hoạt động bán đấu giá, đưa hoạt động bán đấu
giá ngày càng nề nếp, ổn định và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, theo quy định tại
khoản 5, Điều 2, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2011 quy định:
“Bước giá là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền
kề. Bước giá do tổ chức bán đấu giá tài sản bán đấu giá quy định phù hợp
với từng cuộc bán đấu giá” [10].
Năm 2016, Quốc hội đã ban hành Luật số 01/2016/QH14 ngày 17 tháng
11 năm 2016 về Đấu giá tài sản có hiệu lực từ 01 tháng 07 năm 2017. Đây là
cơ sở quan trọng để thực hiện đấu giá tài sản tại Việt Nam [22].
1.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.2.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Theo Từ điển Kinh tế học hiện đại năm 1999, đấu giá đất là một thị
trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không

hợp với cơ chế thị trường gồm có quy định nguyên tắc đấu giá, các
trường hợp đấu giá và thực hiện đấu giá. Cần có quy định về trình tự, thủ
tục chặt chẽ, đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan, trung thực để
có thể áp dụng phương pháp này nhiều trong thực tế.
1.2.2.3.

Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối
đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát
triển kinh tế.
Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền
sử dụng đất, thị trường bất động sản
Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh
bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi
ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất
Trong đấu giá quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải cạnh tranh
quyết liệt về khả năng chi trả, họ phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để có
quyền sử


24

dụng đất. Nên khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất họ biết họ
phải làm gì để sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý và hiệu quả hơn. Việc tổ
chức đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ đã bước đầu tạo ra
người thực, giá thực, hạn chế tình trạng nhiễu loạn thông tin gây hoang
mang, dao động cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, tạo điều kiện cho
thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững (Nguyễn
Minh Tâm, 2013) [40].

hồi QSDĐ mà không bồi thường trừ trường hợp bất khả kháng; do hành vi
của Chính phủ, cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà
phải kéo dài thời gian khởi công.
Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển
nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
- Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng QSDĐ theo đúng hợp đồng và đã có
giấy chứng nhận QSDĐ.
- Trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ để phát triển đất đai, đối với công
trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án
phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây
dựng khác.
Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc
thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu giao cho Trung tâm tư vấn và
định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC). CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực
tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch
vụ như: Định giá BĐS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng
thương mại về BĐS, lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS, nghiên cứu
TTBĐS... (dẫn theo Phạm Thị Thu Hường, 2013) [16].
1.3.2. Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài
sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS
cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh
doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những
BĐS đang bị