ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------

LÊ THỊ MINH HIỆP

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,
THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH
LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012- 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------

LÊ THỊ MINH HIỆP

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,
THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012- 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Phan Đình Binh

sắc của PGS. TS. Phan Đình Binh, Giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên, Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho em trong quá trình thực hiện
đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Cuối cùng em xin bày tỏ sự biết ơn tới gia đình, bạn bè và người thân đã
quan tâm giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập.
Trong quá trình nghiên cứu do có những lý do chủ quan và khách quan nên
khoá luận không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế. Em rất mong nhận được sự
đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các bạn học viên để giúp em hoàn thành
khoá luận được tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!


iii
DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lạng Sơn năm 2015 ................. 36
Bảng 3.2: Tổng hợp tài liệu hồ sơ địa chính thành phố Lạng Sơn ................. 40
Bảng 3.3: Kết quả quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại thành phố Lạng Sơn
giai đoạn 2012-2015 ........................................................................................ 48
Bảng 3.4: Kết quả quyền thừa kế QSDĐ ở tại thành phố Lạng Sơn giai đoạn
2012-2015........................................................................................................ 51
Bảng 3.5: Kết quả quyền tặng cho QSDĐ ở tại thành phố Lạng Sơn giai đoạn
2012-2015........................................................................................................ 52
Bảng 3.6: Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển........................... 54
nhượng QSDĐ theo các phường, xã giai đoạn 2012-2015 ............................. 54
Bảng 3.7: Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các
phường, xã giai đoạn 2012-2015..................................................................... 56
Bảng 3.8: Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các
phường, xã giai đoạn 2012-2015..................................................................... 58
Bảng 3.9: Ý kiến người dân về thủ tục thực hiện các quyền .......................... 61


Thành phố

TTHC:

Thủ tục hành chính

THCS:

Trung học cơ sở

UBND:

Ủy ban nhân dân

VPĐK:

Văn phòng đăng ký

NSDĐ:

Người sử dụng đất

LĐĐ:

Luật đất đai


v
MỤC LỤC

dụng đất của thành phố Lạng Sơn ................................................................... 27
2.3.2. Kết quả thực hiện đăng ký quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho
QSDĐ tại văn phòng đăng ký QSDĐ thành phố Lạng Sơn giai đoạn từ năm
2012-2015........................................................................................................ 27
2.3.3. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho tại thành phố Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2012-2015 .............................. 27
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế quyền dụng đất ở thành phố Lạng Sơn giai đoạn từ năm
2012-2015........................................................................................................ 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 27
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ........................ 27
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 28
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp .......................................................... 28
2.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh ............................................................ 28
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ...................................................... 29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của
thành phố Lạng Sơn. ....................................................................................... 29
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên ................................................................................. 29
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ...................................................................... 32
3.1.3. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn ... 35
3.2. Kết quả thực hiện đăng ký quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho
QSDĐ tại thành phố Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2012-2015 ......................... 48
3.2.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............... 48
3.2.2. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ............................ 51
3.2.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ............................................. 52


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số

nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường
khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có
chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có những
quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có
những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các
quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các
địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết
Thành phố Lạng Sơn là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh
Lạng Sơn. Nằm trên trục hành lang kinh tế Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội -


2
Hải Phòng - Quảng Ninh, có vị trí địa lý đặc biệt quan trọng trong việc giao
lưu buôn bán, lưu thông hàng hoá và có nhiều tiềm năng thuận lợi để phát
triển thành một trung tâm thương mại lớn trong tương lai (Ủy ban nhân dân
thành phố Lạng Sơn 2015, Báo cáo tình hình phát triển kinh tế xã hội năm
2015) [34]. Cùng với nhịp độ phát triển của cả nước, để đáp ứng nhu cầu phát
triển của thành phố và tốc độ đô thị hóa, nhiều dự án đầu tư đã được triển
khai, nhiều hạng mục công trình, các tuyến đường được nâng cấp mở rộng,
các tuyến phố mới được hình thành. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc
độ đô thị hoá ở thành phố diễn ra khá mạnh..., thị trường bất động sản hoạt
động sôi nổi.. Nhu cầu sử dụng đất của nhân dân tăng lên, đất đai trở thành tài
sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động
sản. Các giao dịch dân sự về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất diễn ra với nhiều phức tạp với mật độ phổ biến và sôi động nhất, tỷ lệ
thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước, trên
thực tế việc áp dụng quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn
còn nhiều bất cập đã góp phần ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất.
Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện các quyền

Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất
đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy
nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền
sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó
trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại
diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Quyền sở
hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt,
chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải
là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở
hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có
QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu,
người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được
Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật Đất
đai năm 1993 [20] đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử
dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng đất” [20]
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân


5

có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một
số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ
đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm
pháp (Luật Đất đai 1993) [20], (Luật Đất đai 2003) [22]
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,
việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ
chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động
sản. (Luật Đất đai 1993) [20], (Luật Đất đai 2003) [22]
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy
có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu
sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư
nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của
xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ
môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các
nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành
khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý


8

sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư
nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư
nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng
khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ
thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng,
chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước
(Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải
ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA). (Trần Tú Cường và các cộng sự
(2012) “Nghiên cứu cơ sở lý luận và qui định về QSH, QSDĐ đai của một
số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam”. Đề tài
cấp Bộ của Bộ Tài Nguyên và Môi trường) [11]


10
1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á

nhượng). Đất không được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời
về đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954
sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng
không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa
chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ
phi có dấu "Được sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử
dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu
đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm
hữu và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy
chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển
thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ
rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục
Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục
Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được
chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất
thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện.
Giấy này không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông
nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất
Lâm nghiệp bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không


12
được chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho

Để hoàn thành luận văn này trước tiên em xin chân trọng cảm ơn Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, cảm ơn các thầy cô
giáo đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập và
rèn luyện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Em đặc biệt xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn tận tình, sự quan tâm sâu
sắc của PGS. TS. Phan Đình Binh, Giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên, Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho em trong quá trình thực hiện
đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Cuối cùng em xin bày tỏ sự biết ơn tới gia đình, bạn bè và người thân đã
quan tâm giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập.
Trong quá trình nghiên cứu do có những lý do chủ quan và khách quan nên
khoá luận không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế. Em rất mong nhận được sự
đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các bạn học viên để giúp em hoàn thành
khoá luận được tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này trước tiên em xin chân trọng cảm ơn Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, cảm ơn các thầy cô
giáo đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập và
rèn luyện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Em đặc biệt xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn tận tình, sự quan tâm sâu
sắc của PGS. TS. Phan Đình Binh, Giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên, Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho em trong quá trình thực hiện
đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Cuối cùng em xin bày tỏ sự biết ơn tới gia đình, bạn bè và người thân đã
quan tâm giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập.
Trong quá trình nghiên cứu do có những lý do chủ quan và khách quan nên

những nhà ở vùng ngoại ô. Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà
đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn
thị trường.


16
1.3. Thực tiễn việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng
hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày
29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các
quan hệ về quản lý, sử dụng đất [18]. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối,
chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và
20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản
lý. Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước
vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở
cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng
những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới
mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm
đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử
dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có
rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam (1987), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội) [18].
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh
đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển
QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất
nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi