ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN ĐỒNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC
CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN ĐỒNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC
CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Đình Binh

huyện và UBND các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà
Nội; cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Tác giả

Nguyễn Văn Đồng


MỤC LỤC

Đề mục
Trang

Nộ i dung

1

Mở đầ u
Đặ t vấ n đề

1
1

2

Mục tiêu của đề tài


Cơ sở t hực ti ễn

9

2.2
Chương
1 1.1

1.2
11

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1
11

Cá c n ước phá t t ri ển

1.2.2
13

Mộ t số n ước tro ng khu vực và Đông Nam Á

1.3
ở

Thực ti ễn về việc t hực hi ện cá c q uyền sử d ụng đ ất
16


Th ời g ia n ng hi ên cứu

2.2.2
19

Đị a đi ểm n gh iên cứu

2.3
19

Nộ i dung ng hi ên cứu

2.3.1
nh

Đá nh g iá t ình h ìn h cơ bả n của hu yện Mỹ Đức, thà
19 p hố Hà Nộ i
Đá nh g iá vi ệc th ực hi ện qu y tr ìn h chu yển n hượng ,
th ừa


2.3.2
2.3.3
cho

kế, t ặng ch o QS DĐ tr ên đị a bà n hu yện Mỹ Đức, th
ành
19
p hố Hà Nộ i
Đá nh g iá kết quả ch uyển nh ượng , th ừa kế, t ặng


Ph ương phá p đ iều t ra , th u t hập số li ệu sơ cấp
20

2.4.3

3.1.1

Ph ương phá p t hốn g kê phân tí ch , xử l ý số li ệu
21
Chương 3 Kết quả ng hi ên cứu
22
Đá nh g iá đ iều k i ện t ự nhi ên, ki nh t ế - xã
22
hộ i của
huyện Mỹ Đức, t hà nh phố Hà Nội
Điều kiện tự nhiên
22

3.1.2

Điều kiện kinh tế - xã hội

23

3.1.3

Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai

25

38
tặng cho
Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ theo đơn vị hành chính, so sánh kết quả chuyển
3.3.1
38
nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ giữa 21 xã và 01 thị
trấn với nhau
Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ theo thời gian, so sánh kết quả chuyển nhượng,
53
3.3.2
thừa kế, tặng cho QSDĐ 5 năm với nhau
3.3.3
3.3.4

Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ
5
theo mức độ hoàn thành
7
Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính và các hộ gia
61


3.4

3.4.1

3.4.2


QSDĐ
trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội
Kết luậ n và ki ến nghị

70

Kết luậ n
Ki ến ng hị

70
71

Tà i l iệu tham khả o

72

Phụ l ục
75


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Viết đầy đủ

ĐVT:

Đơn vị tính

GCN:

Trang
Bảng 3.1
27

Nộ i dung
Hiện trạng sử dụng đất của huyện Mỹ Đức tính đến 01/01/2014
So s ánh th àn h p h ần h ồ s ơ ch u yển nh ượng , t h ừa k
ế, t ặng


Bảng 3.2
Bảng 3.3
Bảng 3.4
Bảng 3.5
Bảng 3.6
Bảng 3.7
Bảng 3.8
Bảng 3.9
Bảng 3.10
Bảng 3.11

Bảng 3.12

cho QSDĐ t ại h u yện Mỹ Đức, t h ành p hố Hà Nộ i so
28
v ới
q u y định củ a p háp l uật đấ t đ ai
Kết quả thực hiện chuyển nhượng QSDĐ của 21 xã và 01
thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội 39
giai đoạn 2010 - 2014

2010 - 2014
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ của trên địa bàn huyện Mỹ
54
Đức, thành phố Hà Nội trong 5 năm giai đoạn 2010 - 2014

Kết quả thừa kế QSDĐ của trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
Bảng 3.13 thành phố Hà Nội trong 5 năm giai đoạn 2010 - 2014

55


Kết quả tặng cho QSDĐ của trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
Bảng 3.14 thành phố Hà Nội trong 5 năm giai đoạn 2010 - 2014
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ

56


Bảng 3.15 Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 theo mức
độ hoàn thành

57

Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
Bảng 3.16 thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 theo mức độ hoàn
thành
Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
Bảng 3.17 thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 theo mức độ
hoàn thành
Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính về công tác

Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ theo
quy định của pháp luật đất đai 2003

3
2

Hình 3.3

Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ tại
huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội

3
3

Hình 3.4

Lưu đồ quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ tại
huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội theo TCVN ISO 9001:2008

3
6


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó
cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và
các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với


2

2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài
Đánh giá được kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền QSDĐ,
chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực
hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ, cho công tác quản lý đất đai
của huyện Mỹ Đức được tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
Đối chiếu được giữa hồ sơ và quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội so với các quy định
của pháp luật hiện hành.
Đánh giá được thực trạng tình hình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014.
Chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho QSDĐ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai của huyện Mỹ Đức hiện
nay được tốt hơn.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến


4

chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:
+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
+ Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
QSDĐ;
+ Đất đang có tranh chấp.
Cũng như các loại tài sản dân sự khác, việc chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho QSDĐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Để thấy được thực trạng việc
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ thì cần phải đánh giá [13].
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Luật
Luật đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;
Luật Thuế chuyển QSDĐ năm 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994;
Bộ Luật Dân sự ngày 28/10/1995;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, có hiệu lực từ
ngày 01/01/1999;
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ năm
2000; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001, có hiệu
lực từ
ngày 01/10/2001;
Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;
Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014;
Bộ Luật Dân sự ngày 14/06/2005;
Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 01/7/2007;
Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/01/2009;
Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều

loại đất;
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính
phủ quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất;
Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính
phủ về lệ phí trước bạ;
Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ
01/07/2014);
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014);
Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;
Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành


6

Luật Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT);
Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4
năm 2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 3

số 106/2010/NĐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ;
Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của Bộ


7

Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên
quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;
Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ
Tài Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá
nhân chuyển nhượng QSDĐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận
QSDĐ;
Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài
chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;
Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ tài
chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số
83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ;
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ
quan hành chính Nhà nước ở địa phương;
Quyết định số 43/2010/QĐ-UBND ngày 27/2/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc công bố cập nhật, sửa đổi, bổ sung thủ tục hành chính

phố Hà Nội về việc thu phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai trên địa bàn
thành phố Hà Nội;
Quyết định số 4378/2010/QĐ-UBND ngày 07/9/2010 của UBND
thành phố Hà Nội về việc đính chính và điều chỉnh bảng giá đất của một số
đường, đường phố tại quận Cầu Giấy và huyện Mỹ Đức trong bảng giá các
loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày
29/1/2009 của UBND Thành phố;
Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia
đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông
nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa
bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 04/2011/QĐ-UBND ngày 26/1/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 4045/2011/QĐ-UBND ngày 31/8/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc công bố thủ tục hành chính đang thực hiện tại cấp huyện
trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 4046/2011/QĐ-UBND ngày 31/8/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc công bố thủ tục hành chính đang thực hiện tại cấp xã trên
địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND ngày 08/8/2012 của UBND thành
phố Hà Nội quy định về hạn mức giao đất ở mới, hạn mức công nhận đất ở


9

đối với thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn, ao liền kề; kích
thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn thành phố Hà Nội;

con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội [11].
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không
thể có bất cứ một thứ nào thay thế được. Quan hệ đất đai càng trở nên quan