ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------------------------

TRẦN QUỐC CHÍNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,
THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAO LỘC,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012 - 2015
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Binh

THÁI NGUYÊN - 2016


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để
bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Trần Quốc Chính


Trần Quốc Chính

năm 2016


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC .................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 3
2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài ................................................................... 3
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài ........................................................................ 3
3. Yêu cầu ...................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai ............................................................... 4
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ........................... 9
1.2.1. Các nước phát triển............................................................................... 9
1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á ...................................... 11
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt
Nam ............................................................................................................. 14
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ......... 14
1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ .......... 19
1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam..................... 23
1.3.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước........................ 25

3.2.4. Tổng hợp kết quả công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền
SDĐ huyện Cao Lộc giai đoạn 2012 – 2015 .................................................. 50
3.3. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho tại huyện Cao Lộc .................................................................................. 51


v
3.3.1. Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng ............................... 52
3.3.2. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế .................................... 55
3.3.3. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho................................... 57
3.3.4. Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, và
tặng cho QSDĐ tại huyện Cao Lộc giai đoạn 2012-2015 ............................. 58
3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho tại huyện Cao Lộc. ................................................................... 61
3.4.1. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ................................ 62
3.4.2. Giải pháp cải tiến thủ tục hành chính .................................................. 62
3.4.3. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất .......................... 62
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................ 64
1. Kết luận .................................................................................................... 64
2. Đề nghị ..................................................................................................... 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 66


vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

DTTN


THPT

Trung học phổ thông

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSD

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2014 – 2015 của huyện Cao Lộc ... 33
Bảng 3.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Cao Lộc qua một số năm ........... 36
Bảng 3.3. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Cao Lộc .... 39
Bảng 3.4. Kết quả quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Cao Lộc giai
đoạn 2012-2015 ............................................................................ 43
Bảng 3.5. Kết quả thừa kế QSDĐ ở tại huyện Cao Lộc giai đoạn 2012-201546
Bảng 3.6. Kết quả quyền tặng cho QSDĐ tại huyện Cao Lộc giai đoạn 20112015 ............................................................................................. 49
Bảng 3.7. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
theo các xã, thị trấn giai đoạn 2012-2015....................................... 53
Bảng 3.8. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các
xã, thị trấn giai đoạn 2012-2015 .................................................... 56
Bảng 3.9. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các
xã, thị trấn giai đoạn 2012-2015 .................................................... 58

chính thức tăng lên rõ rệt, nhất là những địa phương có tiềm năng kinh tế
phát triển. Các thủ tục hành chính được cải tiến cũng khiến các giao dịch
tăng lên. Tuy nhiên, vẫn cần hoàn thiện hơn nữa những quy định pháp luật
đối với quyền của người sửu dụng đất. Luật Đất đai 2013 có những quy
định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có
những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các
quyền sử dụng đất.
Huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn là huyện nằm bao quanh thành phố
Lạng Sơn, có vị trí thuận lợi giao thương về kinh tế, do tiếp giáp với nước
bạn Trung Quốc, có cửa khẩu quốc tế Hữu Nghị và nhiều cửa khẩu tiếp


2
giáp với Trung Quốc và đặc biệt có cửa khẩu quốc tế đường sắt Ga Đồng
Đăng. Nằm trên trục hành lang kinh tế Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội Hải Phòng - Quảng Ninh, có vị trí địa lý đặc biệt quan trọng trong việc giao
lưu buôn bán, lưu thông hàng hoá và có nhiều tiềm năng thuận lợi để phát
triển thành một trung tâm thương mại lớn trong tương lai. Cùng với nhịp độ
phát triển của cả nước, để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố và tốc
độ đô thị hóa, nhiều dự án đầu tư đã được triển khai, nhiều hạng mục công
trình, các tuyến đường được nâng cấp mở rộng, các tuyến phố mới được
hình thành. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc độ đô thị hoá ở Cao Lộc
diễn ra khá mạnh..., thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi... Nhu cầu sử
dụng đất của nhân dân tăng lên, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử
dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản. Các giao dịch dân
sự về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều
phức tạp với mật độ phổ biến và sôi động nhất, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia
tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước, trên thực tế việc áp dụng
quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn còn nhiều bất cập đã
góp phần ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất.

chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính khách quan.
- Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng
để củng cố và nâng cao kiến thức.
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện
địa phương.


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai
Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh
tế xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính
sách về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác
quản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Thông qua hiến
pháp và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên
toàn vẹn lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã
quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho
phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như
bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh
sự quản lý của Nhà nước [14].
Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối
quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và
coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này

đất”. Trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang
làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử
đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải
trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải
bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc
thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân


6
và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà
nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất [10]; Nhà nước có thể quy định
một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng
QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [15].
1.1.2 Cơ sở pháp lý
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
* Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình
huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao
động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự
mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển
nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị
trường bất động sản.
- Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất: cho thuê và cho
thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng
đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định

áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những
trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc
thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này[12]
[1]. Cụ thể là theo khoản 4, điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân: thu nhập từ
nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với
con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng mẹ chồng với con dâu; cha


8
vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với
cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau” được miễn thuế [3].
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
* Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất: Thế chấp quyền sử
dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế
chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui
định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian
nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền
nửa vời.
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 130 của
Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
* Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất: quyền bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền
sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu
hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay.
Những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại

hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà
án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành
đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp
đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án


10
cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán [16].
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở
Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc
đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp [6]
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất
Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian
sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà

nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không được chuyển nhượng. [5]
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới
thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn.
Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5
năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng


12
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng
10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày
thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển
nhượng). Đất không được để không sử dụng trên 5 năm. [5]
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời
về đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954
sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng
không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa
chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ
phi có dấu "Được sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử
dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu
đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm. [5]
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm

Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của
Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung
Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được
“cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống
được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh
nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào.
Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp,
người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định
nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ
40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được
thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ
người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:


14
- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,
cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp
hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ
bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ;
có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ
nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo
dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống
với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện
đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể
hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc

khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát
canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử
dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào
mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh
đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển
QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất
nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi
người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ
của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà
ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu
cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện
tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để
bán, nhưng thực chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng
thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa


16
thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không
chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông
qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày
10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát
triển kinh tế
- Xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện