TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp

KHÓA LUẬN

TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
Đánh giá tình hình công tác đấu giá bằng quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012-2014

SV thực hiện

: Nguyễn Thị Linh

Lớp

: QLĐ 45.B

GVHD

: PGS.TS.Hồ Kiệt

Địa điểm thực tập

: Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện
Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An

Thời gian thực tập

: 5/1-8/5/2015

2.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất..............................................................................9
2.3.2. Những yếu tố cơ bản để xác định giá trong đấu giá quyền sử dụng đất.............................10
2.3.2.1. Vị trí của khu đất..........................................................................................................10
2.3.2.2. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng...................................................10
2.3.2.3.Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ.....................10
2.3.2.4.Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau..........................11
2.3.3. Các phương pháp xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất.................................11


2.4. Ý nghĩa của việc đấu giá.............................................................................................................12
2.5. Công tác đấu giá quyền sử đụng đất ở một số nước trên Thế giới và Việt Nam........................12
2.5.1. Trung Quốc.........................................................................................................................12
2.5.2. Đài Loan..............................................................................................................................14
2.5.3. Hà Nội.................................................................................................................................15
2.5.4. Đà Nẵng..............................................................................................................................17
2.5.5. Thành phố Hồ Chí Minh......................................................................................................18

PHẦN 3...............................................................................................................19
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..............19
3.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................................................19
3.2. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................................................19
3.3. Nội dung nghiên cứu..................................................................................................................19
3.4. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................................................19
3.4.1. Phương pháp điều tra số liệu..............................................................................................19
3.4.2. Phương pháp phân tích, đánh giá, so sánh và tổng hợp số liệu..........................................19
3.4.3. Phương pháp xử lí số liệu...................................................................................................20

PHẦN 4...............................................................................................................21
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...............................................................................21
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An......................21

4.3.2.3.Đăng kí tham giá đấu giá...............................................................................................41
4.3.2.4.Giá khởi điểm đấu giá...................................................................................................43
4.3.2.5.Hình thức và trình tự đấu giá........................................................................................43
4.2.3.6.Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá.......................................................43
4.2.3.7.Các vấn đề khác:...........................................................................................................44
4.2.3.8. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất:.........................................................45
4.2.3.9.Căn cứ để xác định giá sàn............................................................................................48
4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn giai đoạn 2012-2014......................................48
4.4.1. Kết quả đấu giá năm 2012..................................................................................................49
4.4.2.Kết quả đấu giá năm 2013...................................................................................................52
4.4.3. Kết quả đấu giá năm 2014..............................................................................................54
4.5. Đánh giá tình hình thực tế đấu giá trên địa bàn giai đoạn 2012-2014.......................................57


4.6.Những hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất..........................................................59
4.6.1.Hiệu quả Kinh tế..................................................................................................................59
4.6.2. Hiệu quả xã hội...................................................................................................................62
4.7. Những tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.............................................................62

PHẦN 5...............................................................................................................65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...........................................................................65
5.1. Kết luận......................................................................................................................................65
5.2. Kiến nghị....................................................................................................................................66

TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................66


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Bảng cơ cấu kinh tế huyện Nghi Lộc năm 2014.............................26
Bảng 4.2. Bảng hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc năm

Sơ đồ 4.1. Quy trình và mối liên hệ của cac bên liên quan trong công tác
đấu giá trên địa bàn...........................................................................................46


PHẦN 1: MỞ ĐẦU
1.1.Tính cấp thiết đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng, là điều kiện
sống tất yếu cho con người, động thực vật trên Trái đất. Đất đai là nguồn của
cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của một
quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính,như
là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các
mục đích tiêu dùng. Đất đai là địa bàn tạo lập bất động sản và tài chính là nguồn
lực cơ bản để tạo lập tài sản gắn liền với đất. Theo Các Mác ông cũng thừa nhận
trong đời sống thực tiễn đất đai được sử dụng tạo ra lợi nhuận và có thể mua bán
được nên có giá cả. Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta đang trên đà tăng trưởng
và phát triển mạnh thì kéo theo các vấn đề liên quan tới đất đai cũng phát triển.
Điển hình là hình thức đấu giá bằng quyền sử dụng đất đã và đang là một vấn đề
nổi bật được Nhà nước đưa ra đã đem lại hiệu quả bước đầu phát huy được
nguồn lực tiềm năng từ đất đai và bước đầu khai thác hợp lí hiệu quả quỹ đất. Sự
ra đời của hình thức này góp phần làm sôi động cho thị trường bất động sản và
thúc đẩy cho sự phát triển cho thị trường bất động sản ở nước ta. Và hiện nay
Nhà nước đã có nhiều chính sách bổ sung sửa đổi cơ chế điển hình là Luật đất
đai 2003, Luật đất đai 2013 về quy chế, chính sách, khung giá cho từng loại đất
cụ thể để có thể quản lí chặt chẽ được thị trường BĐS ngày càng phức tạp và có
phần đóng băng trong vài năm trở lại đây. Tuy nhiên dưới những hình thức
chính sách được đưa ra thì đấu giá đang vẫn không có nhiều chuyển biến mới và
vẫn giậm chân tại chỗ. Vì vậy cần có các phương pháp tổ chức và cơ chế làm cơ
sở giúp cho quá trình đấu giá hoàn thiện hơn và đem lại hiệu quả cao nhất.
Trong tương lai hình thức này phát triển thì sẽ là công cụ hữu hiệu đem lại nhiều
lợi ích và sẽ có nhiều cơ hội để phát triển mạnh hơn nữa góp phần thúc đẩy phát

- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng
đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá
quyền sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và
thực tiễn.

2


PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Đất đai và thị trường bất động sản
2.1.1. Bất động sản
- Hiện nay hầu hết các quốc gia trên thế giới đều phân chia tài sản quốc giá
thành 2 loại là bất động sản và động sản nhưng còn có sự khác nhau về khái
niệm cụ thể về Bất động sản. Nhưng có chung quan điểm tương đồng đó là bất
động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời được.
- Ở nước ta theo quy định điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được
bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
- Theo Từ điển thuật ngữ tài chính thì bất động sản là một miếng đất và tất
cả các tài sản vật chất gắn liền với đất. Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản
nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được, nó bao gồm đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời đất đai và được xác định bởi vị
trí địa lý của đất.
2.1.2. Đặc điểm của bất động sản:
BĐS có những đặc điểm chủ yếu sau đây: ( cục quản lí nhà – bộ xây dựng)

vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng.
BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được
những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người
tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các
hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và
chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây
dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có
khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia
là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại
đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh
v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

4


2.1.3. Thị trường bất động sản
- Khi các giao dịch bất động sản xuất hiện thì kèm theo các khái niệm về
thị trường bất động sản ra đời nghĩa là khi bất động sản trở thành hàng hóa.
- Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị hàng
hóa bất động sản
- Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lí của nhà nước đối với thị
trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản.

trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu
2.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù nên ra dùng để chỉ khoản tiền mà người thuê đất
phải trả cho chủ đất để có được quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian
nhất định(giao trình địnhgiadat th,s đặng thúy hiền-đh tây nuyên tr16)
- Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản
xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể
thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất
xã hội và giá cả sản xuất cá biệt . Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều
kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu
nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một
phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.
- Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có
độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh
trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất
đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô
chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
- Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm. Vì lãi suất ngân hàng là sự kết nối giá trị của địa tô ở các
thời điểm khác nhau. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua
đất phải giảm đi nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tô. Ngược lại, nếu lãi suất ngân hàng thấp thì số tiền mua đất phải

loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc
giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất
- Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích
đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự
phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu
cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất
7


ngày một cao hơn . Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và
thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình.
- Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát
triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
- Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các
vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong
cùng một đô thị.
- Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng
hoá thông thường khác. Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ
cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất
cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai.
- Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương
mại, du lịch,...cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông
nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ
làm dư thừa lao động .
- Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai,
đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép
các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị QSDĐ.
Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết
để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có

đất càng thấp.
- Giá thị trường: Là loại giá đất luôn luôn biến động có thể cao hay thấp
phụ thuộc vào điều kiện mua bán, được mọi người chấp nhận và qua điều tra xác
định được giá thị trường. Giá thị trường được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:
Do tự nguyện giữa người bán và người mua thỏa thuận nhất trí.
+ Phụ thuộc vào mục đích của mua bán đất.
+ Nhu cầu đất đai của người mua và thị trường.
+ Tác động của môi trường sống và xã hội.
+Một số yếu tố về mục đích sử dụng đặc biệt.
- Giá chứng khoán: Đất đai và các tài sản thuộc đất đai có thể trở thành tài
sản trong thị trường chứng khoán và như vậy có thể mua phiếu chứng khoán tạo
ra giá chứng khoán.
- Giá bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường
của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị
bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm
giữa người chủ sở hữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm.
9


-Giá thế chấp: Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị
trường của thửa đất. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế
chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó
thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp.
-Giá cho thuê: Giá cho thuê đất đai là số tiền mà người đi thuê phải trả cho
chủ đất trong suốt thời gian thuê đất. Chính là một phần lợi nhuận do sử dụng
đất mang lại mà người thuê trả cho chủ đất.
Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi
cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian
thuê, giá trị thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu.
2.3.2. Những yếu tố cơ bản để xác định giá trong đấu giá quyền sử dụng đất

2.3.2.4.Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về ví trí,
có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng
cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa
là sự đầu tư không hoàn toàn biến mất.
2.3.3. Các phương pháp xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
- Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập. Ủy ban nhân dân các cấp lựa chọn
phương pháp xác định giá đất cho phù hợp; trong nhiều trường hợp cần thiết có
thể sử dụng kết hợp một lúc nhiều phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so
sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định giá cho cụ thể. Dựa trên 4
phương pháp định giá đất chủ yếu sau: phương pháp so sánh trực tiếp; phương
pháp thu nhập; phương pháp chiết trừ; phương pháp thặng dư
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương
pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực
tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của các loại đất tương
tự( về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và
vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. (Điều 4
Nghị định 188 - 2004/NĐ-CP)
- Phương pháp thu nhập : là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hành năm trên một đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm
xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng
thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn
-Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn
liền với đất)

vào cơ quan Nhà nước
2.5. Công tác đấu giá quyền sử đụng đất ở một số nước trên Thế giới và
Việt Nam
2.5.1. Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố
trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công). Luật quản lý
BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua.
12


Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ
01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước
(sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp
tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất
nhượng QSDĐ.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm.
Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là
phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm
của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn
theo quy định của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực
hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa
đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ
quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành
phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện.
UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền
quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá,
đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình

phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưói sự chỉ đạo trực tiếp
của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong
nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp
những dịch vụ như: Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tư vấn về đất xây dựng, Văn
phòng thương mại về BĐS, Lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS,...
2.5.2. Đài Loan
TheoT.S Tôn Dật Tiên, công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được
tiến hành trên hai phương diện: phân bổ đất đai và sử dụng đất đai.
Áp dụng các giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai chương
trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ
đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình
“bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp
tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị
do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình
này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị
đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê
khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng
của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng
đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương
trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử
dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành đề
án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù
hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo
14


thêm được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng
cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở
thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được



liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng,
trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày).
Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới được
duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất
tạm thời để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính - Nhà đất (nay là Sở
Tài nguyên - Môi trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình UBND quận,
huyện thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng, Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối giải quyết giá
đền bù (10 ngày) ; liên hệ với Sở Tài chính - Vật giá giải quyết nguồn kinh phí
ứng trước của Ngân sách mà Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở
Kế hoạch - Đầu tư giải quyết (15 ngày).
Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn : Chủ dự án lập
dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế hoạch - Đầu tư trình UBND
thành phố duyệt (15 ngày), trong 15 ngày chủ dự án cần lập, trình thẩm định và
phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở
Giao thông - Công chính giải quyết) ; trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây
dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính - Vật giá là đầu
mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ để được giao đất
chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho dự án
để tổ chức thực hiện.
Bước 4 : Là bước cuối cùng của quy trình, trong đó quy định UBND quận,
huyện có trách nhiệm tổ chức đấu giá (15 ngày) và một vài quy định khác. Nếu
các quy định trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên
quan đều phải chịu xử lý theo pháp luật.
Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá QSDĐ từ năm 2003, kết quả
thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự
án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng. Năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu
giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3

quy định. Theo ý kiến của tất cả các hộ được phỏng vấn, với mức giá sàn như
vậy là phù hợp và đại đa số người tham gia đấu giá đều cho rằng mức trúng đấu
giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung bình (125/130 trường
hợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường.
- Giá đất do UBND thành phố Đà Nẵng quy định đối với khu vực này trước
khi có dự án là 560.000đồng/m2 và giá đất đền bù khi GPMB để xây dựng cơ sở
hạ tầng 780.000đồng/m2.
- Phương thức thanh toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa
không quá 45 ngày phải thanh toán xong.
17


2.5.5. Thành phố Hồ Chí Minh
Là một Thành phố trực thuộc TW và là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính
trị, xã hội của khu vực phía Nam, công tác đấu giá QSDĐ ở TP. HCM được
thực hiện từ rất sớm. Năm 2003, nguồn thu từ đất của Thành phố Hồ Chí Minh
là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1400 tỷ đồng. Để
sử dụng nguồn thu đó Thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được
từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác
giá trị từ đất. Cụ thể như sau: để lại cho địa phương (quận, huyện có dự án đấu
giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất tương ưng với
những khu đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100 - 500 tỷ đồng.
Các quận huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500 - 1.000m 2
(nội thành) và 1.500 - 2.000m2 (ngoại thành).

18