ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN ĐỒNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC
CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN ĐỒNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC
CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Đình Binh

huyện và UBND các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà
Nội; cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Tác giả

Nguyễn Văn Đồng


MỤC LỤC

Đề mục

Nội dung

Trang

1

Mở đầu
Đặt vấn đề

1
1

2


4

1.1.3

Cơ sở thực tiễn

9

1.2

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

11

1.2.1

Các nước phát triển

11

1.2.2

Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á
Thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
Việt Nam
Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

13

1.3

19

2.2.2

Địa điểm nghiên cứu

19

2.3

Nội dung nghiên cứu
Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Mỹ Đức, thành
phố Hà Nội
Đánh giá việc thực hiện quy trình chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành
phố Hà Nội
Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

19

2.3.1
2.3.2
2.3.3

19
19
19


2.4

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của
3.1
huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội
3.1.1
Điều kiện tự nhiên

20
20

22
22
22

3.1.2

Điều kiện kinh tế - xã hội

23

3.1.3

Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai

25

3.1.3

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014

26

3.3.2

Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ theo đơn vị hành chính, so sánh kết quả chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ giữa 21 xã và 01 thị
trấn với nhau
Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ theo thời gian, so sánh kết quả chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho QSDĐ 5 năm với nhau

38

53

3.3.3

Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ
theo mức độ hoàn thành

57

3.3.4

Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính và các hộ gia

61


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là

UBND:

Ủy ban nhân dân

ĐKQSDĐ:

Đăng ký quyền sử dụng đất

QĐ:

Quyết định

GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


DANH MỤC CÁC BẢNG
Tên bảng

Nội dung

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Mỹ Đức tính đến 01/01/2014
Bảng 3.2

Bảng 3.3

Bảng 3.4

Bảng 3.5

So sánh diện tích chuyển nhượng QSDĐ của 21 xã và 01
thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội
giai đoạn 2010 - 2014
So sánh số lượng hồ sơ thừa kế QSDĐ của 21 xã và 01 thị
trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai
đoạn 2010 - 2014
So sánh diện tích thừa kế QSDĐ của 21 xã và 01 thị trấn
trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn
2010 - 2014
So sánh số lượng hồ sơ tặng cho QSDĐ của 21 xã và 01
thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội
giai đoạn 2010 - 2014
So sánh diện tích tặng cho QSDĐ của 21 xã và 01 thị trấn
trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn
2010 - 2014
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ của trên địa bàn huyện Mỹ
Đức, thành phố Hà Nội trong 5 năm giai đoạn 2010 - 2014
Kết quả thừa kế QSDĐ của trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
thành phố Hà Nội trong 5 năm giai đoạn 2010 - 2014

Trang
27
28

39

41

43


Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
Bảng 3.17 thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 theo mức độ
hoàn thành
Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính về công tác
Bảng 3.18 chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ tại các xã, thị
trấn điểm
Bảng 3.16

Đánh giá kết quả điều tra các hộ gia đình, cá nhân có thực
Bảng 3.19 hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ tại
các xã, thị trấn điểm

59
60

62

64


DANH MỤC CÁC HÌNH
Tên hình
Hình 3.1
Hình 3.2
Hình 3.3
Hình 3.4

Nội dung

Trang

đất diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là tại các khu vực thành thị,
khu vực đất đai có giá trị chuyển nhượng cao, đòi hỏi chúng ta phải quản lý
tốt hoạt động này. Bên cạnh những thành tích đã đạt được, công tác quản lý
hoạt động chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 còn gặp nhiều
khó khăn đặc biệt là việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
nghĩa vụ về tài chính và thuế trong chuyển quyền sử dụng đất.
Mỹ Đức là một huyện nằm ở phía Tây Nam của thủ đô Hà Nội, là
huyện thuần nông, kinh tế phát triển chưa mạnh, nguồn thu nhập chính chủ
yếu là sản xuất nông nghiệp. Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai
nói chung, trong đó có lĩnh vực quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất
đã đạt được những kết quả đáng khen ngợi, song còn không ít những khó
khăn trong việc thực hiện Luật đất đai 2003. Do nhu cầu về quyền sử dụng
đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các
quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ
quan Nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử
dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà
Nội. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá
công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014” là cần thiết trong
thời điểm hiện nay.


2

2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài
Đánh giá được kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền QSDĐ,
chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực
hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ, cho công tác quản lý đất đai

nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo Quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này
được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được
soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện
đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10
năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công
tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế
Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993
cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển
của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều
chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua
Luật đất đai 2003 [13].
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền
dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về
thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan [13].
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Phan Đình Binh
giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo cho tôi trong

định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất;
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính
phủ quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất;
Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính
phủ về lệ phí trước bạ;
Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ
01/07/2014);
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014);
Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;
Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành


6

Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi
hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định
số 106/2010/NĐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ;
Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của Bộ


7

Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên
quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;
Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài
Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân
chuyển nhượng QSDĐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ;
Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài
chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;
Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ tài
chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số
83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ;
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ

nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ở và đất nông
nghiệp xen kẽ trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất phi nông
nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 17/2009/QĐ-UBND ngày 09/1/2009 của UBND thành
phố Hà Nội về việc thu phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai trên địa bàn
thành phố Hà Nội;
Quyết định số 4378/2010/QĐ-UBND ngày 07/9/2010 của UBND
thành phố Hà Nội về việc đính chính và điều chỉnh bảng giá đất của một số
đường, đường phố tại quận Cầu Giấy và huyện Mỹ Đức trong bảng giá các
loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày
29/1/2009 của UBND Thành phố;
Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia
đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông
nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa
bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 04/2011/QĐ-UBND ngày 26/1/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 4045/2011/QĐ-UBND ngày 31/8/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc công bố thủ tục hành chính đang thực hiện tại cấp huyện
trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 4046/2011/QĐ-UBND ngày 31/8/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc công bố thủ tục hành chính đang thực hiện tại cấp xã trên
địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND ngày 08/8/2012 của UBND thành
phố Hà Nội quy định về hạn mức giao đất ở mới, hạn mức công nhận đất ở


MỤC LỤC


2
3

1.1
1.1.1

Cơ sở khoa học về QSDĐ đai
Cơ sở lý luận

3
3

1.1.2

Cơ sở pháp lý

4

1.1.3

Cơ sở thực tiễn

9

1.2

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

11


2.1.2

Phạm vi nghiên cứu

19

2.2

Thời gian và địa điểm nghiên cứu

19

2.2.1

Thời gian nghiên cứu

19

2.2.2

Địa điểm nghiên cứu

19

2.3

Nội dung nghiên cứu
Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Mỹ Đức, thành
phố Hà Nội

trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của
mỗi người dân nói riêng [11].
Mặc dù nước ta đang từng bước đổi mới theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa nhưng vẫn phải là một nước nông nghiệp cho nên công tác quản
lý đất đai sẽ góp phần từng bước đẩy mạnh sản xuất của nông thôn để kinh tế
nông thôn thoát khỏi tình trạng tự cung, tự cấp và xây dựng nông thôn hiện
đại hơn [11].
Nếu chính sách quản lý đất đai được đảm bảo chúng ta sẽ thu được
nguồn lợi lớn cho đất nước như: thuế; tăng sản lượng nông, công nghiệp,
thương mại - dịch vụ; tạo công ăn việc làm cho người lao động, giảm thất
nghiệp, đổi mới và cải thiện đời sống nhân dân, chuyển dịch cơ cấu kinh tế
theo kịp sự phát triển của nền kinh tế thế giới nói chung và trong khu vực nói
riêng; đảm bảo công bằng xã hội; bảo vệ tài nguyên môi trường [11].
Ngày nay, QSDĐ trở nên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSDĐ của
mình. Đất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất đai
càng trở nên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thị trường thì cần phải
đảm bảo được về mặt pháp lý. Với việc thị trường bất động sản được hình thành
sẽ thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển, cho nên Nhà nước khuyến khích
người dân phát huy vai trò của mình, đảm bảo cho người dân các quyền của họ.
Chuyển QSDĐ là một trong những quyền mà bất cứ người dân nào cũng được
hưởng. Đây là nhu cầu thực tế phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Chuyển
QSDĐ mới được Nhà nước công nhận nhưng thực chất những hình thức này đã
có từ lâu. Pháp luật chưa thừa nhận cho nên người dân tự ý thực hiện với nhau
không thông qua pháp luật, chỉ đến khi phát sinh mâu thuẫn giữa các chủ sử


11

dụng đất chúng ta mới thấy sự cần thiết của các thủ tục chuyển quyền, người dân
mới nhận thức được quyền làm chủ quan trọng [11].
Mỹ Đức là một huyện nằm ở phía Tây Nam của thành phố Hà Nội,

đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai
v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính
sách đất đai của Thụy Điển:


12

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để
xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc
được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán) [6].
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở
Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc
đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp [6].
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư
nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư
nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển
nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không được chuyển nhượng [1].
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào để đo ranh giới thửa đất [1].
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới
thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn.
Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5
năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng
10 năm hạn chế việc chuyển nhượng [1].
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày
thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển
nhượng). Đất không được để không sử dụng trên 5 năm [1].
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời


14

về đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954
sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng
không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa

tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu
đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước
Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của