i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc.
Tác giả luận văn


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các
nhà khoa học, các thầy, cô giáo; cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới thầy giáo hướng dẫn khoa học
PGS.TS Phan Đình Binh đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian
nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo khoa quản lý tài nguyên, Ban quản
lý đào tạo trường Đại học nông lâm thái nguyên tạo điều kiện giúp đỡ và đóng
góp ý kiến cho tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện và hoàn thành luận văn này.
Tôi trân trọng cảm ơn sự tạo điều kiện và giúp đỡ nhiệt tình của Phòng tài
nguyên và môi trường TP Vinh, văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Vinh, các
phòng ban, các tổ chức, UBND và nhân dân các phường, xã tôi nghiên cứu của
thành phố Vinh đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động
viên và tạo điều kiện của gia đình và người thân.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn



DUNG

VÀ

PHƯƠNG

PHÁP
22

2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................22
2.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 22


4

2.2.1. Phạm vi không gian................................................................................22
2.2.2. Phạm vi thời gian...................................................................................22

2.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................. 22
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh tỉnh Nghệ An....................................................................................................22
2.3.2. Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Vinh, tỉnh Nghệ An................................................................................. 22
2.3.3. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho tại thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2014-2016......22
2.3.4. Đánh giá ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện quyền
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.......................... 22
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền dụng đất ở thành phố Vinh.............22
2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 23

3.4.2. Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế,
và tặng cho QSDĐ tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016......................... 55
3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng,
thừa kế, và tặng cho QSDĐ tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016...........57
3.5.1. Giải pháp về chính sách......................................................................... 57
3.5.2. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân..............59
3.5.3. Giải pháp đào tạo nhân lực và đầu tư cơ sở vật chất............................59
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................60
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................62


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ Viết tắt

Nghĩa đầy đủ

BĐS

: Bất động sản

BTNMT

: Bộ tài nguyên môi trường

CT

: Chỉ thị

ĐKĐĐ


UBND

: Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất TP.Vinh năm 2016............................................... 36
Bảng 3.2. Tình hình chuyển nhượng QSD đất TP Vinh từ 2014 đến 2016................40
Bảng 3.3.Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD tại địa bàn điều
tra từ 2014 - 2016.................................................................................... 41
Bảng 3.4. Tình hình thừa kế QSD đất TP Vinh giai đoạn 2014 đến 2016..................45
Bảng 3.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD Đất tại địa bàn điều tra
giai đoạn 2014 - 2016.............................................................................. 46
Bảng 3.6. Tình hình tặng, cho QSD đất TP Vinh giai đoạn 2014 - 2016....................50
Bảng 3.7. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn điều tra giai
đoạn 2014 -2016...................................................................................... 51
Bảng 3.8. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc chuyển nhượng, thừa
kế, và tặng cho QSDĐ tại thành phố Vinh................................................ 54


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố vinh............................................................. 26
Hình 3.2. Biểu đồ tình hình sử dụng đất TP Vinh năm 2016..................................... 37
Hình 3.3: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD tại địa bàn điều tra
từ 2014 - 2016........................................................................................... 42

(Ban chấp hành trung ương, 2012).
Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Nghệ
An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện tích tự nhiên là
105,01 km2 bao gồm 16 phường và 9 xã. Trung tâm Thành phố cách thủ đô Hà Nội
295 km (về phía Bắc) và cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành phố Hồ Chí
Minh 1.447 km (về phía Nam). Thành phố Vinh nằm ở trung độ cả nước trên trục


10
đường giao thông quan trọng Bắc - Nam, nằm giữa thành phố Hà Nội và thành
phố


Hồ Chí Minh là hai trung tâm của hai vùng kinh tế phát triển nhất trong cả
nước.Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hoá tại thành phố Vinh đã diễn
ra mạnh mẽ. Thị trường bất động sản hết sức sôi động, giá đất thị trường thay
đổi rất nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực
sự đã trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây
dựng cơ sở hạ tầng, đường giao thông, các công trình quan trọng phục vụ cho việc
phát triển kinh tế và lợi ích cộng đồng.Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra
nhanh vượt quá khả năng đáp ứng của các bộ máy quản lý và sử dụng đất đai
trên địa bàn thành phố đã phát sinh nhiều bất cập, một trong những bất cập đó là
thị trường đất đai chưa được quản lý chặt chẽ, đây là nguyên nhân chính dẫn đến
tình trạng giao dịch “ngầm” vẫn tồn tại khá nhiều trên địa bàn thành phố.Xuất phát
từ thực trạng trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An
giai đoạn 2014- 2016”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
- Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

thể đồng nghĩa với QLĐĐ, tập trung vào cách thức Chính phủ xây dựng, thực hiện
các chính sách đất đai và QLĐĐ cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử
dụng đất. Cụ thể hơn, đây là quá trình nhà nước QLĐĐ thuộc sở hữu của Nhà
nước và giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau.


1.1.2. Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đại theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu
về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực
tế. Vậy chủ sở hữu của đất đại là toàn dân, Nhà nước là người đại điện, còn mỗi
người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Quyền sở hữu toàn dân về
đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu có thể là
một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của
khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng
người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước cơ
quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành
ghi nhận. Vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 [14] đã xuất hiện khái niệm
“quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của
người sử dụng.
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “… Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế,
đơn vị Vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là
tổ chức), hộ gia đình và cả nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” [14].
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không

hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đổi toàn điện, còn quyền định đoạt
tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện
lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm
quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của quyền chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế sử dụng đất.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,...


Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền


tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu
tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất
đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn
của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch
thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà
nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc
chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị
xem là hành vi phạm pháp [5], [18].
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,
người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của
việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các
quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng
rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [5], [18].
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

hợp đồng chủ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp
đồng cả nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của
cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển,
hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng
thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền
được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn,
quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất
Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất
do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoản thời gian
sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và
tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng,chì, kẽm, sắt,


ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước(Sắc lệnh về
đất đai 1933); nếu


Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký họp đồng thuê đất với chủ đất
và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng,
thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc

đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn.Loại giấy
này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận.
Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy N82 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại N83: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó
được do độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông
bảo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất
không được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất. Loại
giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin
cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất
mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông bảo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có
quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng".
Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3
quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không
được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SKl cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử
dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận
này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SKl có thể chuyển thành giấy chứng
nhận sở hữu N84.
- Giấy chứng nhận STKl và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trường
cấp giấy chứng nhận STKl cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ
trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng
gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NKl và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã
hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển
nhượng, chỉ có thể được thừa kế.





thuận, đấu thầu hoặc đấu giả. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể
thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
Chuyển nhượng QSDĐ
- Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho
nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp
hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện
cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có
QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một
mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử
dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về
điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy
định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện
quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
- Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng qsdđ không nhất
thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký
hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý
Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
- Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận.
Tuy nhiên, trong trường hợp giả cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi
ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiền mua QSDĐ trong trường
hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian đối trong chuyển nhượng
QSDĐ.
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam