ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ HỒNG NAM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2014 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ HỒNG NAM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2014 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh

THÁI NGUYÊN - 2017


Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn


iii
iiii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................
1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................
2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3
1.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 3
1.1.1. Khái quát những vấn đề liên quan đến đất đai ........................................
3
1.1.2. Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất ....................................................
4
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ............................
6
1.2.1. Các nước phát triển .................................................................................
6
1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á.......................................... 8

Vinh, tỉnh Nghệ An........................................................................................... 22
2.3.3. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho tại thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2014-2016...... 22
2.3.4. Đánh giá ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện quyền
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
....................................... 22
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền dụng đất ở thành phố Vinh ........................
22
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 23
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ......................................
23
2.4.2. Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu...............................................
23
2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .....................................................
23
2.4.4. Phương pháp thống kê xử lý số liệu...................................................... 24
2.4.5. Phương pháp so sánh.............................................................................
24
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 25
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP Vinh, tỉnh Nghệ An ................... 25
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế và xã hội ................................................. 28
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội........................... 30
3.2. Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An .......................................................................................................... 31


v


3.5.2. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân ..............
59
3.5.3. Giải pháp đào tạo nhân lực và đầu tư cơ sở vật chất ............................
59
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 62


vi
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ Viết tắt

Nghĩa đầy đủ

BĐS

: Bất động sản

BTNMT

: Bộ tài nguyên môi trường

CT

: Chỉ thị

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất TP.Vinh năm 2016 .............................................. 36
Bảng 3.2. Tình hình chuyển nhượng QSD đất TP Vinh từ 2014 đến 2016 .............. 40
Bảng 3.3.Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD tại địa bàn điều
tra từ 2014 - 2016 ..................................................................................... 41
Bảng 3.4. Tình hình thừa kế QSD đất TP Vinh giai đoạn 2014 đến 2016 ............... 45
Bảng 3.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD Đất tại địa bàn điều tra
giai đoạn 2014 - 2016 ............................................................................... 46
Bảng 3.6. Tình hình tặng, cho QSD đất TP Vinh giai đoạn 2014 - 2016 ................. 50
Bảng 3.7. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn điều tra giai
đoạn 2014 -2016 ....................................................................................... 51
Bảng 3.8. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc chuyển nhượng, thừa
kế, và tặng cho QSDĐ tại thành phố Vinh ............................................... 54


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố vinh.............................................................. 26
Hình 3.2. Biểu đồ tình hình sử dụng đất TP Vinh năm 2016.................................... 37
Hình 3.3: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD tại địa bàn điều tra
từ 2014 - 2016 ............................................................................................ 42
Hình 3.4: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD Đất tại địa bàn điều tra giai
đoạn 2014 - 2016 ........................................................................................ 47
Hình 3.5: Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn điều tra giai đoạn
2014 -2016.................................................................................................. 52


1

phố


2

Hồ Chí Minh là hai trung tâm của hai vùng kinh tế phát triển nhất trong cả
nước.Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hoá tại thành phố Vinh đã diễn
ra mạnh mẽ. Thị trường bất động sản hết sức sôi động, giá đất thị trường thay đổi
rất nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực sự đã
trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng
cơ sở hạ tầng, đường giao thông, các công trình quan trọng phục vụ cho việc phát
triển kinh tế và lợi ích cộng đồng.Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh
vượt quá khả năng đáp ứng của các bộ máy quản lý và sử dụng đất đai trên địa
bàn thành phố đã phát sinh nhiều bất cập, một trong những bất cập đó là thị
trường đất đai chưa được quản lý chặt chẽ, đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình
trạng giao dịch “ngầm” vẫn tồn tại khá nhiều trên địa bàn thành phố.Xuất phát từ
thực trạng trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai
đoạn 2014- 2016”.
2. Mục têu của đề tài
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
- Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
- Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho tại thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2014-2016.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế quyền dụng đất ở thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ
năm
2014-2016




4

1.1.2. Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đại theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với
các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về
đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế.
Vậy chủ sở hữu của đất đại là toàn dân, Nhà nước là người đại điện, còn mỗi người
dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là
quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu có thể là một, đó là
toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản
chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ
chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước cơ quan đại diện
thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử
dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì
vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 [14] đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất”
và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “… Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế,
đơn vị Vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là
tổ chức), hộ gia đình và cả nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” [14].
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được như cầu
của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ỷ nghĩa tối cao của tỉnh toàn dân,
không mất đi vai trò quân lý với tư cách đai diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái

thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định
đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế sử
dụng đất.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong
trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản


tiền

6


7

tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu
tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất
đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn
của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông
qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước
có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp [5], [18].
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các
quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất

nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét
các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chủ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng
cả nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan
công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất
cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững
chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên
khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu
được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu
của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà
nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà
nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoản thời gian sau
1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và
tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng,chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước(Sắc lệnh về


đất đai 1933); nếu

9



loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để
đo ranh giới thửa đất.


1
1
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn.Loại giấy
này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận.
Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy N82 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại N83: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó
được do độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông bảo
loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không
được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc
vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông bảo là Khu vực Địa chính. Loại giấy
này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử
dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít
nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất
không được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SKl cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và
sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận
này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SKl có thể chuyển thành giấy chứng
nhận sở hữu N84.
- Giấy chứng nhận STKl và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trường cấp giấy chứng nhận STKl cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được

QSDĐ được “giao”. QSDĐ được cấp là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho
các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà
nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường
hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung
Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng
đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đắt nhất định nào đó từ Nhà
nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bản này có thể được thực hiện
thông qua thoả


11
11
thuận, đấu thầu hoặc đấu giả. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể
thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
Chuyển nhượng QSDĐ
- Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,
cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp
hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện
cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có
QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một
mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử
dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về
điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy
định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện
quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
- Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng qsdđ