Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học Nông nghiệp I
-----------------------------------

Trần thái yên

So sánh giá đất ở do nhà nớc quy định với giá
chuyển nhợng quyền sử dụng đất tại địa bàn
thành phố vinh tỉnh nghệ an giai đoạn 2001 - 2006

Luận văn thạc sĩ nông nghiệp

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
M số: 4.01.03

Ngời hớng dẫn khoa học: Pgs. Ts. Nguyễn văn xa

Hà nội - 2006


Lời cam đoan
Tôi xin cam đoan rằng số liệu kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và cha hề sử dụng của một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ trong luận văn này đ đợc
cảm ơn, mọi thông tin trích trong luận văn đều đ đợc chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả

Trần Thái Yên

i


TT

Thông t

UBND

ủy ban nhân dân

BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ Tài chính

QĐUB

Quyết định của ủy ban

ĐVT

Đơn vị tính

DTSD

Diện tích sử dụng

NQ.HĐND

2003 2004. ..................................................................................................... 69
Bảng 9. Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch giữa hai loại giá ..................... 75
năm 2003-2004................................................................................................. 75
Bảng 10. Bảng tổng hợp giá đất của một số con đờng trong năm 2005 ............ 78
Bảng 11. Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch giữa hai loại giá ................... 84
năm 2005.......................................................................................................... 84
Bảng 12. Bảng tổng hợp giá đất của một số con đờng trong năm 2006 ............ 86
Bảng 13. Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch giữa hai loại giá năm 2006 ... 93

iv


Mục lục
Lời cam đoan .......................................................................................................i
Lời cảm ơn..........................................................................................................ii
Danh mục viết tắt...............................................................................................iii
Danh mục bảng biểu .......................................................................................... iv
Mục lục .............................................................................................................. v
1. Mở ĐầU ....................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................... 1
1.2. Phạm vi nghiên cứu..................................................................................... 2
1.3. ý nghĩa khoa học của đề tài ......................................................................... 2
1.4. Dự kiến kết quả đạt đợc.............................................................................. 3
2. Tổng quan về đất đai - bất động sản - giá đất.................... 4
2.1. Đất đai ......................................................................................................... 4
2.1.1. Khái niệm về đất đai ................................................................................. 4
2.1.2. Những đặc trng của đất đai có liên quan đến giá đất................................ 4
2.2. Bất động sản................................................................................................. 6
2.2.1. Khái niệm về BĐS..................................................................................... 6
2.2.2. Quan hệ giữa đất đai với công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền

2.4.7.2. Phơng pháp thu nhập (phơng pháp đầu t)....................................... 24
2.4.7.3. Phơng pháp phân tích hồi quy ............................................................ 24
2.4.7.4. Phơng pháp thặng d.......................................................................... 25
2.5. Khái quát về công tác định giá đất của một số nớc trên thế giới [9] ......... 25
2.5.1. Công tác định giá đất tại Thái Lan........................................................... 25
2.5.2. Công tác định giá đất tại úc ..................................................................... 26
2.5.3. Công tác định giá đất tại Thuỵ Điển ........................................................ 28
2.5.4. Công tác định giá đất tại Malaysia .......................................................... 29
2.5.5. Công tác định giá đất tại Singapore ......................................................... 29
2.6. Lịch sử thị trờng đất đai trong nớc.......................................................... 29

vi


3. Nội dung và phơng pháp nghiên cứu.................................... 36
3.1. Đối tợng nghiên cứu................................................................................. 36
3.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 36
3.2.1. Nghiên cứu giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên địa bàn
thành phố Vinh; trong đó khảo sát điều tra cụ thể tại 4 phờng, x ................... 36
3.2.2. Nghiên cứu giá đất của UBND tỉnh Nghệ An ban hành từ năm 2001-2006
......................................................................................................................... 36
3.2.3. So sánh giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế và giá đất do UBND
tỉnh đề ra........................................................................................................... 36
3.3. Phơng pháp nghiên cứu ............................................................................ 36
3.3.1. Phơng pháp điều tra phỏng vấn trực tiếp ................................................ 36
3.3.2. Phơng pháp thu thập số liệu................................................................... 36
3.3.3. Phơng pháp tổng hợp so sánh ................................................................ 37
4. Kết quả nghiên cứu.......................................................................... 38
4.1. Đặc điểm tự nhiên - kinh tế - x hội ........................................................... 38
4.1.1. Đặc điểm tự nhiên ................................................................................... 38

4.2.2.4. X Hng Đông ...................................................................................... 56
4.3. Nghiên cứu giá đất ở do nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng quyền sử
dụng đất thực tế tại địa bàn thành phố vinh tỉnh Nghệ An ................................ 57
4.3.1. Phơng pháp nghiên cứu và các bớc tiến hành....................................... 57
4.3.1.1. Phơng pháp nghiên cứu ...................................................................... 57
4.3.1.2. Các bớc tiến hành .............................................................................. 57
4.3.2. Giá đất do UBND tỉnh Nghệ An quy định nh sau .................................. 58
4.3.2. Nguyên tắc.............................................................................................. 58
4.3.2. Phơng pháp ........................................................................................... 59
4.3.3. Phân tích, so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nớc quy định tại 4
phờng x trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2001 đến 2002 ..................... 60
4.3.3.1. Phân tích, so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nớc quy định
theo từng vị trí .................................................................................................. 60

viii


4.3.3.2. Nhận xét giá đất ở do nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng thực tế
trong năm 2001- 2002....................................................................................... 67
4.3.4. Phân tích, so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nớc quy định tại 4
phờng, x trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2003 đến 2004 .................... 68
4.3.4.1. Phân tích, so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nớc quy định
theo từng vị trí .................................................................................................. 68
4.3.4.2. Nhận xét giá đất ở do nhà nớc quy định với giá đất chuyển nhợng thực
tế....................................................................................................................... 75
4.3.5. Phân tích, so sánh giá đất chuyển nhợng thực tế và giá đất ở do Nhà nớc
quy định trên địa bàn thành phố Vinh năm 2005. ............................................. 76
4.3.5.1. Phân tích so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nớc quy định theo
từng vị trí. ......................................................................................................... 77
4.3.5.2. Nhận xét giá đất do nhà nớc quy định với giá chuyển nhợng quyền sử

quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thờng là vấn đề quan trọng
không chỉ đối với công tác quản lý mà còn là đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ
về đất đai theo quy định của luật đất đai.
Để thi hành luật đất đai năm 2003 Chính phủ đ ban hành Nghị định số
188CP/2004 ngày 16/11/2004 quy định về phơng pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất (Sau đây gọi tắt là NĐ 188/2004/NĐ- CP)[6], thay thế
cho khung giá các loại đất đ ban hành theo NĐ số 87CP/năm 1993. Theo quy
định tại khoản 4 điều 56 Luật đất đai năm 2003, căn cứ vào khung giá các loại
đất do Chính phủ quy định thì UBND các tỉnh thành phố trực thuộc Trung
ơng (UBND cấp tỉnh) đ ban hành giá đất ở các địa phơng (thực hiện từ
ngày 1/1/2005) [8]. Tuy nhiên giá đất ở các đia phơng ban hành cha đảm
1


bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế theo quy
đinh tại khoản 1 điều 56 Luật đất đai. Do đó khi áp dụng thu tiền sử dụng đất
thì nhà nớc thất thu, khi áp dụng bồi thờng thì ngời dân khó chấp nhận do
họ chịu nhiều thiệt thòi.
Từ thực tế đó tôi nghiên cứu đề tài : "So sánh giá đất ở do Nhà nớc quy
định với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất tại địa bàn thành phố Vinh
- tỉnh Nghệ An giai đoạn 2001-2006".
Nhằm đa ra các nhận xét về mức độ chênh lệch giữa giá đất ở do Nhà
nớc quy định và giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế; trên cơ sở đó
làm rõ sự ảnh hởng việc thu tiền sử dụng đất, bồi thờng đất.
1.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu chung về giá đất ở do nhà nớc quy định với giá chuyển
nhợng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thờng (Sau đây gọi tắt
là giá đất thực tế) trên địa bàn thành phố Vinh tỉnh Nghệ An;
Trong đó thực hiện so sánh giá đất ở do Nhà nớc quy định với giá
chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thờng trên

trong sự chiếm hữu của con ngời, có đặc trng giá trị và là đối tợng giao lu
dân sự [4].
Đất đai còn đợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao
động làm ra mà do lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái
hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích (đặc điểm này ảnh hởng rất lớn
đến định giá đất). Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình
sử dụng nếu biết cách sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất
không những không mất đi mà còn có xu hớng tăng lên, khác với các tài sản
thông thờng khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu hao,
giá trị của đất không những không bị mất đi, mà càng ngày càng có xu hớng
tăng lên.
2.1.2. Những đặc trng của đất đai có liên quan đến giá đất
Đất đai thuộc chủ quyền của mỗi quốc gia là nguồn tài nguyên; là nguồn
tài chính; là tiềm năng cho đầu t và phát triển. Đất đai rất nhạy cảm về mặt
chính tri, x hội, đất đai gắn với một quốc gia, một cộng đồng, khả năng sinh
lợi của nó do bản thân đất đai chứa đựng và sự tác động đầu t của con ngời.
Đất đai chứa đựng những yếu tố về nhân văn, chính trị, yếu tố tâm lý và thị
hiếu x hội. Khả năng sinh lợi của đất phụ thuộc vào các yếu tố tự nhiên, x
hội, kinh tế, pháp luật, con ngời... Sử dụng đất là lợi dụng môi trờng và có
ảnh hởng đến môi trờng. Do đó giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử
dụng đất và khả năng sử dụng trong tơng lai. Việc hớng dụng các loại đất,
4


việc thực hiện các quyền mà luật pháp cho phép đối với ngời sở hữu đất đai,
ngời sử dụng đất, có quan hệ chặt chẽ đến lợi ích x hội và sự quản lý của
nhà nớc.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản nh
đáp ứng đợc nhu cầu nào đó của con ngời tức là có giá trị sử dụng, con
ngời có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tợng trao đổi mua bán tức là

Theo Bloombergcom Financial Glossary: Bất động sản là một phần đất
đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất;
Theo Mc Kenzie and Bett, 1996, p.3: Bất động sản bao gồm đất đai, tài
sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không
di dời đợc định bởi luật pháp[4];
ở Việt Nam, theo Điều 174 BLDS năm 2005 thì: Bất động sản là các tài
sản bao gồm: [1]
a - Đất đai;
b - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c - Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d - Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Nh vậy, BĐS trớc hết là tài sản song không phải tài sản nào cũng là
BĐS; chỉ những tài sản không di dời đợc mới là BĐS. Vì vậy, đặc điểm quan
trọng để xác định tài sản có phải là BĐS hay không chính là yếu tố không di
dời đợc. Nên BĐS trớc hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền
với đất; đất đai là yếu tố ban đầu không thể thiếu đợc của BĐS.

6


2.2.2. Quan hệ giữa đất đai với công trình xây dựng và các tài sản khác
gắn liền với đất
Khi nói đến vai trò của đất, Willam Petty (1923-1687) là một trong
những ngời sáng lập ra học thuyết kinh tế cổ điển Anh, ông đa ra một luận
điểm nổi tiếng Lao động là cha, đất là mẹ sản xuất ra của cải vật chất. [5]
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, có vai trò cực kỳ quan
trọng trong đời sống x hội; là t liệu sản xuất không gì thay thế đợc của sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; là mặt bằng để xây dựng các công trình sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp và dịch vụ; là địa bàn phân bố lợc lợng

sản phẩm của quá trình sản xuất. Khác với nền sản xuất tự cung tự cấp, nền
sản xuất hàng hoá sản xuất ra sản phẩm là để đem ra bán, trao đổi trên thị
trờng. Tuy nhiên, không hẳn cứ có hoạt động mua bán, trao đổi là có kinh tế
thị trờng, mà chỉ khi kinh tế hàng hoá phát triển đến một trình độ nhất định
thì mới xuất hiện kinh tế thị trờng. Nh vậy, thị trờng BĐS là tổng hoà các
giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời
gian nhất định.
2.3.2. Đặc điểm thị trờng BĐS
Mặc dù còn có những quan niệm khác nhau về khái niệm thị trờng
BĐS song giới nghiên cứu về cơ bản đều cho rằng thị trờng BĐS có những
đặc điểm chủ yếu sau đây: [3]
Thứ nhất, thị trờng BĐS là một loại thị trờng không hoàn hảo, mức
độ hoàn hảo của thị trờng BĐS thấp hơn thị trờng hàng hoá tiêu dùng và các
thị trờng t liệu sản xuất khác, đòi hỏi phải có sự can thiệp nhiều hơn của
Nhà nớc, đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển
hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân c v.v trong việc xác
lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản BĐS của công dân, của tổ chức
trong quá trình trao đổi hàng hoá BĐS.
Thứ hai, giao dịch trên thị trờng BĐS cần đến các loại t vấn chuyên
nghiệp có trình độ cao vì BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn. Mặt khác, giá cả
của hàng hoá BĐS chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Đồng thời,
8


thông tin trên thị trờng BĐS khá phức tạp và thờng không hoàn hảo. Chính
vì vậy, khi mua bán, giao dịch BĐS đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lỡng, đòi
hỏi phải thông qua t vấn của các chuyên gia môi giới, định giá BĐS có
chuyên môn. thuộc các tổ chức môi giới chuyên nghiệp hoạt động trên thị
trờng. Tuy giá cả của chuyên gia ớc tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan,
tuy những ngời này đ qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên

hiếu của mỗi vùng, địa phơng lại khác nhau. Đồng thời, đất đai không thể
dịch chuyển từ vùng này sang vùng khác đợc và tâm lý, thị hiếu, tập quán
cũng không thể di chuyển giữa các vùng, miền khác nhau. Chính vì vậy, hoạt
động của thị trờng BĐS mang tính địa phơng sâu sắc.
Mặt khác, thị trờng BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi
vùng, miền trên cả nớc. Trong khi đó, mỗi vùng, miền lại có trình độ phát
triển không đồng đều, mật độ phân bố dân c khác nhau. Do vậy, nhu cầu về
BĐS rất khác nhau ở mỗi vùng, miền dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình
độ phát triển của thị trờng BĐS. Thực tế cho thấy, thị trờng BĐS ở các đô
thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Thậm chí,
giữa các đô thị, thì quy mô và mức độ phát triển thị trờng BĐS ở các đô thị là
trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá của một vùng hoặc của cả nớc hoạt động
sôi động hơn so với các đô thị khác.
Thứ sáu, thị trờng BĐS rất nhạy cảm đối với sự tăng trởng kinh tế, dễ
bị nóng khi nền kinh tế đạt mức tăng trởng cao và ngợc lại cũng dễ bị
đóng băng khi tốc độ tăng trởng kinh tế bị suy giảm.
Thứ bảy, thị trờng BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn,
hàng hoá BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn. Do đó, các hoạt động giao dịch,
đầu t kinh doanh trên thị trờng BĐS đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Mà một
phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu t, kinh doanh BĐS đợc huy động
trên thị trờng vốn. Đồng thời, một lợng vốn huy động đợc trên thị trờng
tài chính đợc đem đầu t trên thị trờng BĐS. Hàng hoá BĐS có giá trị lớn và
có một số đặc điểm nh không thể di dời, lâu bền nên thờng đóng vai trò

10


là tài sản bảo đảm trong các hoạt động vay mợn trên thị trờng vốn. Chính vì
vậy, thị trờng BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn
định khi có một thị trờng vốn phát triển bền vững. Giữa hai thị trờng này có

nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn
không nhất trí là thờng xuyên. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn
chịu ảnh hởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trên thị trờng khi
cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng đợc cầu thì giá cả phù
hợp với giá trị. Tuy nhiên trờng hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn cầu
thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngợc lại, nếu cung vợt cầu thì giá cả sẽ thấp
hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trờng phụ thuộc vào 3 yếu tố: Giá trị của bản
thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về
hàng hóa. Giá cả đợc quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dới sự tác
động của quy luật kinh tế tự phát, trớc hết là của quy luật giá trị. Trong nền
sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong
điều kiện của chủ nghĩa t bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất.
Giá cả thị trờng xoay quanh cái trục giá trị x hội (hay gọi là giá trị thị
trờng).
Giá cả thị trờng, giá cả hàng hóa và dịch vụ đợc hình thành trên thị
trờng; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhng chịu sự tác
động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Giá cả thị
trờng lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn
hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu
của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ sở
khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trờng
mới hình thành giá cả và mới có thể xác định đợc tơng đối sát đúng giá trị
của chúng. Giá cả thị trờng là tín hiệu của thị trờng, tín hiệu của mối quan
hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa
cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở
một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại
cầu nào, nh nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có khả
12



2.4.2.3. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể đợc sử
dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng
phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định.
Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó đợc xác định căn
cứ vào mục đích đầu t của ngời sử dụng đất. ở Việt Nam mục đích sử dụng
chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất đợc xác định trong
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ
quan Nhà nớc có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do
các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng.
Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn thờng gọi chúng là giá trị tiềm
năng.
2.4.2.4. Giá trị trao đổi
Trên thị trờng mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá
trị thị trờng của chính mảnh đất đó là một. Thông thờng giá trị trao đổi
đợc xác định căn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán,
giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tơng tự nh
thửa đất chủ thể.
2.4.2.5. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm đợc xác định trên cơ sở giá thị trờng của thửa đất do
các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị bảo hiểm cao
thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa ngời chủ
sở hữu thửa đất (ngời đợc bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm.
2.4.2.6. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất đợc xác định căn cứ giá thị trờng của
thửa đất. Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc
không có giá trị thế chấp. Thông thờng và phần lớn các thửa đất đều có giá
trị thế chấp. Những thửa đất không đợc quyền trao đổi vì một lý do ràng



15