ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TỪ TUẤN NINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,
THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TỪ TUẤN NINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,
THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Đặng Văn Minh

THÁI NGUYÊN - 2019

ích và những kinh nghiệm quý báu.
Qua thời gian học tập tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, được
sự quan tâm của nhà trường toàn thể các thầy, cô giáo, đến nay em đã hoàn
thành đề tài nghiên cứu: “Ðánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
giai doạn 2015 - 2017”.
Trước hết, em xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu, Phòng đào
tạo cùng các thầy giáo, cô giáo người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn em
và đặc biệt là thầy giáo GS.TS. Đặng Văn Minh, người đã trực tiếp hướng
dẫn, giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành luận văn tốt
nghiệp một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn các lãnh đạo và cán bộ UBND huyện Vân
Đồn, VPĐKQSD đất huyện Vân Đồn đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình
thực tập tốt nghiệp.
Do thời gian, kinh nghiệm và năng lực của bản thân còn nhiều hạn chế
nên luận văn tốt nghiệp của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất
mong được nhận những ý kiến đóng góp, bổ sung của các thầy, cô giáo và bạn
bè để luận văn của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019
Tác giả luận văn
Từ Tuấn Ninh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


3

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

NGHIÊN CỨU............................................................................................... 29
2.1. Ðối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 29
2.1.1. Ðối tượng nghiên cứu............................................................................ 29
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


5

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 29
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 30
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 30
2.2.2. Ðịa điểm nghiên cứu: ............................................................................ 30
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 30
2.3.1. Ðánh giá tình hình cơ bản của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ....... 30
2.3.2. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất đai
trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 ............ 30
2.3.3. Ðánh giá chung về công tác quản lý việc thực hiện quy trình chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
.. 30
2.3.4. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc
phục việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện
Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh theo đúng quy định của pháp luật....................... 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 31
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp........................ 31
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 31
2.4.3. Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu..................................... 32
Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................... 34
3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .......... 34

3.3. Đánh giá chung về công tác quản lý việc thực hiện quy trình chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh ..................................................................................................... 73
3.3.1. Ðánh giá công tác quản lý hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho QSDÐ ...................................................................................................... 73
3.3.2. Ðánh giá quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ ...... 75
3.4. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục
việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân
Đồn, tỉnh Quảng Ninh theo quy định của pháp luật ....................................... 82
3.4.1. Những khó khăn, tồn tại trong việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh............................ 82
3.4.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát
triển quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện
Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ............................................................................. 83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 91

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

ĐKQSDĐ


UBND

Uỷ ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


8

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Thực trạng phát triển kinh tế của huyện Vân Đồn (2015-2017) .... 35
Bảng 3.2: Kết quả tổng điều tra về dân số và nhà ở năm 2017 ...................... 36
Bảng 3.3: Dân số và mật độ dân số phân theo xã năm 2017 .......................... 37
Bảng 3.4: Tình hình lao động huyện Vân Đồn năm 2017 .............................. 38
Bảng 3.5: Kết quả cấp GCNQSD đất (lần đầu) giai đoạn 2015 - 2017.......... 43
Bảng 3.6: Hiên trạng sử dụng đất của huyện Vân Đồn năm 2017 ................. 44
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 12 đơn vị hành
chính trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 ........... 46
Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả thừa kế QSDÐ của 12 đơn vị hành chính trên
địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017............................. 47
Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDÐ của 12 đơn vị hành chính
trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 ..................... 49
Bảng 3.10: So sánh kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 11 xã và 01 trấn trên
địa bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017......
51
Bảng 3.11: So sánh kết quả thừa kế QSDÐ của 11 xã và 01 trấn trên địa
bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 ...... 54
Bảng 3.12: So sánh kết quả tặng cho QSDÐ của 11 xã và 01 trấn trên địa

nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ các xã, thị trấn điểm... 66
Bảng 3.20: Ðánh giá giá kết quả điều tra các gia đình, cá nhân có thực
hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ tại các
xã, thị trấn điểm............................................................................. 70

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


10

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Vị trí địa lý huyện Vân Đồn (Khu kinh tế Vân Đồn) ..................... 34
Hình 3.2: Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ theo
quy định của pháp luật đất đai 2013.............................................. 76

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nội lực
quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan
trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của
mọi người trong xã hội. Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai

thực hiện Luật đất đai 2013. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu
phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất
có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo
quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng
tăng, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện các quyền
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của
pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tôi tiến hành thực hiện đề
tài: "Ðánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai doạn 2015 - 2017"
là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục đích của đề tài
Điều tra tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất
đai trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017.
Đánh giá chung về công tác quản lý việc thực hiện quy trình chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh.
Đánh giá được những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho quyền QSDÐ, đề xuất một số nguyên nhân và giải pháp
khắc phục để hoàn thiện và phát triển quyền chuyển nhượng, thừa kế,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


3

tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh theo quy

trong nền kinh tế quốc dân ở nước ta, trong đó vai trò của thị trường QSDĐ,
thị trường BĐS là rất quan trọng.
Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa
kế, tặng cho; góp vốn… trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức
phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ
là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm
quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân.
Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có
nhu cầu về đất; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu
tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu
cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện,
quyền này còn một số tồn tại như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ
xảy ra khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ không
đúng với quy định của pháp luật (không đăng ký với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


5

của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế; thị trường BĐS chính
quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính quy (thị trường
ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới nhiều hình thức,
nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự tồn tại kéo dài của thị trường
BĐS trong đó có đất ở phi chính quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh
hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân
dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Vì thế, nghiên cứu các

Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên
quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;
Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài
Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân
chuyển nhượng QSDÐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận QSDÐ;
Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài
chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;
Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ Tài
chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghi định số
83/2013/NÐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ;
Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài
chính hưỡng dẫn về hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền Quyết định
của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Hồ so địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Nghị định số 45/2011/NÐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính
phủ về lệ phí trước bạ;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


7




8

- Quyết định số: 3392/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND
tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định mức thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.
- Quyết định số: 3384/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND
tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định thu lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng
Ninh”
- Quyết định số: 2626/2015/QĐ-UBND ngày 08/09/2015 của UBND
tỉnh Quảng Ninh “V/v công bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tục hành
chính hủy bỏ, bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của
Ủy ban nhân dân cấp huyện tỉnh Quảng Ninh”
- Quyết định số: 3238/QĐ - UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh
Quảng Ninh “V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực
hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019”
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử loài người cho đến nay, đất
đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi con người.
Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất
để trồng rau, nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được
con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội (Nguyễn Thanh Trà,
Nguyễn Ðình Bồng, 2007).
Ðất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không
thể có bất cứ một thứ nào thay thế được. Quan hệ đất đai càng trở nên quan
trọng, gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội. Cần phải có sự xác lập rõ ràng
đối với người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để đảm bảo cho
đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá này
(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007).

Ngày nay, QSDÐ trở nên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSDÐ
của mình. Ðất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất
đai càng trở nên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thi trường thì cần
phải đảm bảo được về mặt pháp lý. Với việc thị trường bất động sản được
hình thành sẽ thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển, cho nên Nhà nước
khuyến khích người dân phát huy vai trò của mình, đảm bảo cho người dân
các quyền của họ. Chuyển QSDÐ là một trong những quyền mà bất cứ người
dân nào cũng được hưởng. Ðây là nhu cầu thực tế phát sinh trong quá trình sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


10

dụng đất. Chuyển QSDÐ mới được Nhà nước công nhận nhưng thực chất
những hình thức này đã có từ lâu. Pháp luật chưa thừa nhận cho nên người
dân tự ý thực hiện với nhau không thông qua pháp luật, chỉ đến khi phát sinh
mâu thuẫn giữa các chủ sử dụng đất chúng ta mới thấy sự cần thiết của các
thủ tục chuyển quyền, người dân mới nhận thức được quyền làm chủ quan
trọng (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007).
Bắt đầu từ khi có Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003, Luật đất đai
2013 đến nay cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến
người dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước. Người
dân ý thức hơn về vấn để QSDÐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý
về chuyển QSDÐ. Ðây là một trong những nội dung cần phải phát huy nhằm
tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói
riêng và cho huyện nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên
ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ
mặt của huyện trong tương lai.

xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc
được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán) (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở
Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc
đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai
của vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và
tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ
Hợp tác Quốc tế và Khoa học Công nghệ, Hà Nội.
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn