1. MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh
mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt
của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó
khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở,
việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã
thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá
quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá
đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua
việc đấu giá quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời
nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng
tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An"
1.2. Ýnghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều
người đã lợi dụng những quy địng chưa hoàn chỉnh của pháp luật đã liên kết,
móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi đất" của
Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là đem đất của Nhà nước
thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.
1
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa
phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn

2.1.1. Bất đồng sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS
và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau,
nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “BĐS là các tài sản
không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [23].
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS
(Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS;
Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị
trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà
chỉ được chuyển quyền sử dụng đất [25], [27].
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia
vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (Ví dụ:
Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là
BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở
hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng
hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại
đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được
coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS.
3
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao
đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền
với đất.
2.1.2. Thị trường bất đồng sản
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.

thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
2.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất đồng sản trên thế giới
2.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất
đó trong không gian và thời gian xác định [7].
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận
thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao
dịch thành công trên thực tế); giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị
trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của
Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất
Nhà nước quy định thuờng ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường
luôn ở trạng thái động.
2.2.2 Khái quát về định giá đất và bất động sản
Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một
tài sản thống nhất và gọi chung là bất động sản. Trong hoạt động định giá có
5
định giá BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng
là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như
các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua.
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia,
Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đã trở
thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá
đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào
ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch
dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,

động định giá được quy định tại các nước là cơ bản tương tự nhau.
c. Phương pháp định giá đất và bất động sản
Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền
thống, đó là:
- Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của
những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ
sở để xác định giá cho những BĐS cần định giá.
- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý
thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước
tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được
khấu hao.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường
đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai.
d. Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan
định giá.
Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà
nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản
lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước.
7
- Đối với cơ quan định giá của Nhà nước:
+ Chức năng: xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện quản lý nhà nước về
công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá đất và BĐS được định giá theo chu kỳ hoặc định
giá ban đầu, những BĐS có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có
hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (một tổ
chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và đại
diện của Hiệp hội định giá trung ương – do các tổ chức định giá tư nhân thành
lập – tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham gia định giá
của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá
trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết,

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng
năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND huyện trở lên để làm nhà ở
là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng
năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoạch UBND tỉnh phê
duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất
phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao
từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác
là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối
hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp
huyện, thị thực hiện. Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực thuộc quy định quyền
hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu
giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công
trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì
phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu
9
giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng
thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà
nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để
dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định
cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển bất động sản trên đất được xuất nhượng phải đúng mục
đính và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà
chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất
nhượng quyền sử dụng đất; Nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì
có thể thu hồi quyền sử dụng đất mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp
bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc

đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai, đăng ký
được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách xử lý chương trình
bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc Nhà nước mua
đất của các chủ đất dựa vào các kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương
trình là đưa tất cả các giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp Tài
chính cho những dự án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử
dụng đất đô thị tốt hơn,một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm
cũng cố đô thị với mục đích sử dụng đất tốt hơn và làm cho thành phố phát triển,
thịnh vượng. Việc hoàn thành đề án cũng cố đô thị sẽ làm cho 80 % đất đai có
hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích
hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu
khác do các đề án cũng cố đất đô thị là làm làm cho đất đai ban đầu chỉ 20 % là
mặt đường trở thành 100 % đất mặt đường , nhờ vậy đất đã tăng lên 6,4 lần.
Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được
ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được dữ lại để “đổi lấy đất hạ
11
tầng” còn có đạt được các thành tựu sau:
(1). 28 % đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán
(2). Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59 %
(3). Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14 % và biình quân đất đai gai
đình nắm được giảm xuống 12 %
(4). Diện tích đất đô thị sử dụng xây dựng nhà đã tăng 700 %
(5). Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229 %
(6). Diện tích nhà tầng tăng 330 %
(7). Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330 %
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc
thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích
tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu.
Những đặc trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất
đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở

ĐỘNG SẢN
BỎ GIÁ CHO BẤT
ĐỘNG SẢN
MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ
QUYẾT ĐINH CHO
PHÉP BÁN
THÔNG BÁO HẠN
NỘP TIỀN
XÁC NHẬN BÁN
TIẾN HÀNH NỘP
TIỀN
ĐĂNG KÝ
(chuyển nhượng
quyền Sở hữu)
YÊU CẦU GIAO BĐS
(Trong trường hợp
có người chiếm
dụng)
RA LỆNH GIAO NHÀ
GIAO BẤT ĐỘNG
SẢN
-Trường hợp đấu giá
thành công mà không
trúng đấu giá thì người
tham gia sẽ được trả
lại tiền.
- Trường hợp đặc biệt
không bán được sẽ có
các cách xử lý tài sản
cụ thể riêng.

hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn
toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua
bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai”. thị trường đất đai hầu
như không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những
giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển
nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển
quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự
kiểm soát của pháp luật.
2.3.1.3. Từ năm 1980 đến trước 1993:
Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến
pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật đất đai năm 1988 đã quy định: Nghiêm cấm
việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận
chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như
vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam
có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở [13] (mặc
dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở
hầu hết các đô thị). Thị trường bất đồng sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia
cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị
trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn
diễn ra bất hợp pháp
2.3.1.4. Giai đoạn từ 1993 đến nay:
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát
triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ
15
đất đai đã được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước
xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao
đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất
khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật

những căn hộ một gia đình (xem hình 2.2)
Mạng lưới giao thông của địa phương ảnh hưởng mạnh mẽ đến sơ đồ
phát triển và giá cả. Trước khi có ôtô, thị trường đất đô thị tập trung ở những
khu buôn bán gần trung tâm dẫn đến những sự chênh lệch giá đỉnh cao giữa
đất đai ở vị trí trung tâm và vùng ngoại vi. Đường sá và giao thông được cải
thiện đã làm tăng nhu cầu về đất đai vùng ngoại ô và tăng lượng cung hiệu
dụng của đất đô thị. Sự chênh lệch giá giữa đất trung tâm và vùng ngoại ô
thành phố đã giảm đi.
Việc phân vùng và những kiểm soát sử dụng đất khác đã có ảnh hưởng
trái ngược, bởi vì chúng giới hạn lượng cung sẵn có về đất đai cho một sử
dụng nhất định. Điều này thường dẫn đến giá cả nói chung cao hơn, nhưng
giá đất có tính sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn.
giá
p'
p

s d d'
Q Q' số lượng
Hình 2.2 Đồ thị cung và cầu đất đai đối với một thị trường đặc thù
17
Các nguyên tắc cung và cầu giải thích những khác biệt lớn trong giá trị
đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm
chí giữa những vùng kế cận khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Không
một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên lớn về giá như vậy - chắc
chắn không phải hàng tiêu dùng không lâu bền, như thực phẩm, quần áo; cũng
không phải hàng tiêu dùng lâu bền như các trang thiết bị và ôtô; cũng không
phải là các công trình. Nói chung, một mặt hàng càng có khả năng bất biến,
thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng.
2.3.2.2 Các nhu cầu về đất đai
Từ đầu năm 1990 đến nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai ở nước

nghiệp, từ năm 1995 diện tích đất ở nông thôn đã có xu hướng tăng lên), đất ở
18
đô thị có xu hướng gia tăng do quá trình đô thị hoá. Trên cơ sở quỹ đất hiện
có, các nhu cầu về đất đai được đáp ứng đầy đủ cho các mục đích sử dụng,
góp phần phục vụ quá trình hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn, phát triển
kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Phục vụ cho các mục
tiêu trên, từ 1990 đến nay, cả nước đã thực hiện việc giao đất đối với các loại
đất như sau :
- Đất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng với 11,49 triệu GCNQSDĐ.
- Đất lâm nghiệp: Giao 3,55 triệu ha và cấp GCNQSDĐ cho hơn
515.000 hộ gia đình và trên 7550 tổ chức sử dụng đất.
- Đất chuyên dùng: Giao, cho thuê gần 406.000 ha đất chuyên dùng (cả
đất xây dựng nhà ở) cho gần 44.700 dự án, công trình, trong đó có trên 15.000
ha đất chuyên dùng giao cho các dự án có vốn đầu tư nước ngoài.
- Chuyển đổi 560.000 ha đất nông, lâm nghiệp phục vụ phát triển cơ sở
hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất và mở rộng đô thị.
2.3.2.3 Các nhu cầu về nhà ở
Trong thời kỳ này, hoạt động thị trường nhà ở được pháp luật thừa
nhận trên cơ sở Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, tạo ra cơ chế, chính sách và
những cơ hội cho các chủ thể SDĐ có cơ sở pháp lý để đầu tư và sử dụng đất
đai có hiệu quả, phát huy được tiềm năng sử dụng đất, cùng với sự nhậy cảm
của thị trường QSDĐ, thị trường nhà ở phát triển đột biến và sôi động nhất là
khu vực đô thị. Từ năm 1995 đến năm 2000, đất xây dựng công trình do Nhà
nước giao tăng 68.637 ha, đất ở đô thị tăng 16.827 ha, đất ở nông thôn tăng
27.726 ha. Theo số liệu thống kê, đến cuối năm 2000, quỹ nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 25.553.392m
2
/tổng số
425.874 căn hộ, Nhà nước bán, thanh lý nhà ở cho người đang thuê nhà ở và

2
, đến
năm 2006 cần có 1.425.000 ngàn m
2
(Cục quản lý nhà - Bộ Xây dựng).
Như vậy, cùng với hoạt động của thị trường QSDĐ, thị trường nhà ở là
một trong những yếu tố không thể thiếu được trong hoạt động của thị trường
BĐS của nước ta giai đoạn hiện nay và trong tương lai.
2.3.2.4 Các nhu cầu hoạt động khác về đất đai
- Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng: Trong 71 khu công
nghiệp tập trung được Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư và cho thuê đất
với tổng diện tích là 7.988 ha (tính đến tháng 7/2001) có 67 khu công nghiệp,
03 khu chế xuất và 01 khu công nghệ cao trên địa bàn 31 tỉnh, thành phố trực
thuộc TW với 3 loại hình đầu tư: khu công nghiệp do các doanh nghiệp trong
nước đầu tư, khu công nghiệp liên doanh với nước ngoài, khu công nghiệp
100% vốn đầu tư của nước ngoài.
20
- Góp vốn liên doanh bằng nhà - đất với các tổ chức, cá nhân trong
nước và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh, đến nay theo số
liệu thống kê của 55 tỉnh, thành phố trực thuộc TW phía Việt Nam đã sử dụng
giá trị QSDĐ của 6.278 ha để góp vốn liên doanh với bên nước ngoài với tổng
giá trị gần lên tới 3,0 tỷ USD tương đương khoảng 45.000 tỷ đồng Việt Nam
(Điều tra của Cục quản lý doanh nghiệp – Bộ Kế hoạch và Đầu tư).
Như vậy, có thể thấy thị trường BĐS trong đó có thị trường QSDĐ đã
khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát
triển thị trường BĐS ở nước ta.
2.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Hội nghị Trung ương 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng
hoá đặc biệt quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường

dân về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,
nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà
nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ
thể. Sau khi sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích
của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện
lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường quyền sử
dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất.
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử
dụng đất, từ năm 1994 đến trước khi có Luật đất đai năm 2003, Quốc hội,
Chính phủ, các Bộ ngành liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm
pháp luật liên quan đến thị trường theo từng lĩnh vực.
- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá
22
Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành
Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ;
- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị
định số 193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ quy định về lệ phí
trước bạ;
- Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chính hướng dãn
thi hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất;
- Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chính phủ quy định về việc
ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định;
- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy
chế đấu thầu; Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số
66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một
số điều của quy chế đấu thầu;
- Nghị định số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho
Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban
hành quy chế bán đấu giá tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài
chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để
bán đấu giá.
Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường
hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là mức
giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá.
2.4.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam
2.4.2.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây
24
dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy định của Luật đất đai 1988, Nhà
nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử
dụng đất trên thị trường. Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao,
cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Luật
đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết
mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp
đất. Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý
đất đai theo dit, loại, hạng đất mà không quản lý đất đai mang nặng tính hành
chính, mệnh lệnh đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích
cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng
phí, lấn dhiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát
được.
Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử
dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình